Al enkele jaren wordt het elektriciteitsnet in de meeste gebieden in Nederland overbelast. Hierdoor kan het verkrijgen van een nieuwe aansluiting steeds moeilijker worden. De wachttijden bij de netbeheerders kunnen op bepaalde plaatsen oplopen tot anderhalf of zelfs twee jaar.
Ook bij de afdeling Grondzaken van gemeenten zien we de gevolgen van deze netcongestie. Zo zien we steeds meer aanvragen van netbeheerders om grond aan te kopen, te huren of in opstal te verkrijgen voor de plaatsing van een transformatorstation, om op die manier de capaciteit op het net te kunnen uitbreiden. Van de gemeente wordt verwacht dat zij hieraan meewerkt, maar deze verzoeken kunnen tot een aantal uitdagingen leiden. Ook merken we de gevolgen van de netcongestie in de gebiedsontwikkeling. Zonder hoofdaansluiting kunnen er namelijk geen woningen, bedrijfspanden en andere gebouwen worden gebouwd. In dit artikel schetsen wij een aantal ontwikkelingen bij de afdeling Grondzaken van gemeenten die het gevolg zijn van de netcongestie.
Toename in verzoeken om grond te kopen voor de plaatsing van transformatorstations
Voor onze opdrachtgevers zijn we vaak werkzaam op de afdeling Grondzaken, bijvoorbeeld als jurist grondzaken of als adviseur grondzaken. We behandelen dan diverse grondzakendossiers met betrekking tot koop en verkoop, huur, erfpacht en opstal. Hier krijgen wij regelmatig verzoeken binnen van netbeheerders voor de aankoop van een stukje gemeentegrond waarop zij bijvoorbeeld een transformatorstation of algemeen voedingspunt (hierna: ‘AVP’) kunnen plaatsen. Dit kan de gemeente regelen door het vestigen van een opstalrecht ten behoeve van de netbeheerder of door het benodigde stukje grond te verkopen aan de netbeheerder.
De verzoeken van netbeheerders die wij tot nu toe binnen hebben gekregen, hebben voor lastige situaties gezorgd. Sinds het Didam-arrest moeten overheden namelijk hun voornemen tot verkoop of tot het vestigen van een beperkt recht publiceren. De achterliggende reden hiervoor is het gelijkheidsbeginsel en de mogelijkheid voor andere geïnteresseerden om mee te dingen. De publicatie biedt dan ook de mogelijkheid om te reageren op de voorgenomen verkoop. Wat we tot nu toe vaak zien, is dat omwonenden hun bezwaren kenbaar maken. Zij zijn tegen de plaatsing van een transformatorstation of AVP op die locatie, terwijl zij niet zelf geïnteresseerd zijn in het stuk gemeentegrond en ook niet willen meedingen.
Op dat moment moet je als overheid verschillende belangen afwegen. De netbeheerders komen met hun verzoek bij de gemeente omdat zij een verzoek hebben ontvangen van bewoners of bedrijven voor het leveren van stroom. Op grond van de Elektriciteitswet 1998 zijn netbeheerders verplicht om iedereen die daarom verzoekt aan te sluiten op het net en het transport van elektriciteit uit te voeren. Wanneer bestaande transformatorstations of AVP’s aan hun maximale (transport)capaciteit zitten, moeten de netbeheerders dus nieuwe plaatsen om aan hun verplichting te kunnen voldoen en nieuwe aansluitingen te kunnen realiseren. Hiervoor hebben zij vaak openbare ruimte van de gemeente nodig. Voor omwonenden spelen er andere belangen. Zij vrezen voor een belemmering van hun uitzicht, een daling van hun woningwaarde en lichamelijke schade door elektromagnetische velden.
In deze kwestie proberen wij rekening te houden met alle belangen. Wij gaan met de netbeheerder om tafel en zullen eerst bespreken of het transformatorstation of AVP écht nodig is. Daarna zullen wij de verzochte locatie bespreken en bekijken of eventueel een andere locatie ook mogelijkheden biedt. Zo proberen wij samen met onze wijkbeheerders, collega’s van diverse afdelingen (zoals groen, verkeer, riolering, kabels- en leidingen en stedenbouwkunde) en de netbeheerder te kijken naar de meest geschikte locatie voor zowel de netbeheerder als de omwonenden. Hierbij proberen wij ook zoveel mogelijk rekening te houden met de belangen van omwonenden.
Hoe los je dit op?
Wij proberen een locatie te kiezen die niet te veel in het zicht is en proberen het bouwwerk in te laten passen in de omgeving door het bijvoorbeeld een dennengroene kleur te geven en te omheinen met beplanting. Daarnaast worden omwonenden geïnformeerd over het nieuwe voorzorgbeleid van het ministerie van Economische Zaken en Klimaat met betrekking tot magneetvelden.[1] In dit nieuwe beleid is namelijk bepaald dat netbeheerders de magneetvelden van transformatorstations in de woonwijken zo klein mogelijk moeten houden. Hierbij is een vaste lijn van maatregelen opgenomen die de netbeheerders in deze transformatorstations toepassen. Naast deze maatregelen gelden geen andere concrete eisen zoals het houden van afstand tot bijvoorbeeld woningen of specifieke grenswaarden in de sterkte van het magneetveld.
Wat in deze situaties vooral belangrijk is, is transparantie in de plannen en de communicatie naar buiten. Zo is het goed om op de gemeentelijke website een informatiepagina aan te maken over netcongestie, de verplichting van netbeheerders om stroom te leveren en het voorzorgbeleid voor magneetvelden bij elektriciteitsvoorzieningen. Tot slot raden wij aan om per geval duidelijk met omwonenden te communiceren over de gekozen locatie, de besluitvorming, de afgewogen belangen en de eventuele oplossingen om de hinder zoveel mogelijk te beperken.
Gevolgen van netcongestie voor gebiedsontwikkeling
Voor gemeenten ligt er een grote opgave om meer woningen te bouwen. Gemeenten vullen dit op verschillende manieren in. Zo kan grond worden overgedragen aan een projectontwikkelaar die de woningen realiseert, of kan het zijn dat de ontwikkelaar (of een particulier) zelf al een grondpositie heeft. In dat geval wordt doorgaans een anterieure overeenkomst en/of een koop- realisatieovereenkomst gesloten. De gemeente kan ook vrije kavels uitgeven. Deze worden dan rechtstreeks verkocht aan particuliere kopers. In deze situatie kan ook worden gekozen voor het CPO-model. CPO staat voor collectief particulier opdrachtgeverschap. In deze vorm verenigen de kopers zich in een CPO en treden zij feitelijk zelf op als projectontwikkelaar. De afgelopen tijd zien we deze vorm bij steeds meer gemeenten voorkomen.
Bij gemeenten zien we dat de netcongestie gevolgen heeft voor de gebiedsontwikkeling. Ongeacht voor welke uitgiftevorm er wordt gekozen, wordt de grond doorgaans bouwrijp geleverd door de gemeente. De meeste gemeenten hanteren algemene uitgifte- of verkoopvoorwaarden, waarin een definitie van deze bouwrijpe staat is opgenomen. Over het algemeen valt onder ‘bouwrijpe grond’ onder andere de aanwezigheid van hoofdstelsels voor nuts- en communicatievoorzieningen. Dit betekent kort gezegd dat de kabels en leidingen voor de hoofdstelsels in de grond moeten liggen, voordat de gemeente de grond overdraagt. De huisaansluitingen regelt de koper doorgaans zelf.
Vanwege de netcongestie gelden er momenteel lange wachttijden bij de netbeheerders voor het aanleggen van deze hoofdstelsels. Hierdoor kan het wel één tot twee jaar duren voordat deze kabels en leidingen worden aangelegd. Ondertussen maken gemeenten vaak al afspraken over een beoogde leveringsdatum. De koper (of eindgebruiker) maakt op basis hiervan al kosten en vraagt een hypotheekofferte aan met een rente die slechts voor een beperkte tijd geldig is. De koper of eindgebruiker heeft er dus belang bij dat de gemeente de voorgestelde leveringsdatum nakomt, omdat dit anders kan leiden tot hogere kosten. Hierdoor moet de gemeente ervoor zorgen dat de grond op het moment van leveren bouwrijp is. Omdat de gemeente hiervoor afhankelijk is van derden, waaronder de netbeheerder, is dit niet altijd mogelijk.
Hoe los je dit op?
De meest voor de hand liggende oplossing is uiteraard om te wachten met het leveren van grond totdat deze bouwrijp is. Vanwege eerder gemaakte afspraken of bijvoorbeeld bepaalde doelen uit het coalitieakkoord van de gemeente, is dit echter niet altijd mogelijk. De gemeente dient de gemaakte afspraken na te komen en kan tegelijkertijd geen toezeggingen doen over wanneer de grond bouwrijp is, omdat zij afhankelijk is van derden. In dat geval is het nodig om in de koopovereenkomst of in een addendum, indien de koopovereenkomst al is gesloten, nadere afspraken te maken over de staat van de grond op het moment van levering.
Als de koper de grond al geleverd wil krijgen terwijl deze nog niet bouwrijp is, is het allereerst van belang om de redenen hiervoor op te nemen in de considerans. Geef hierbij aan wat de wensen zijn van de koper en benoem dat de koper voldoende is geïnformeerd over de eventuele risico’s.
Vervolgens dient in het betreffende artikel over de levering te worden opgenomen dat wordt afgeweken van de definitie van ‘bouwrijpe staat’ en wat dit precies betekent voor de staat van de grond op het moment van leveren. Daarbij is het van belang om te benoemen dat de gemeente de werkzaamheden met betrekking tot het bouwrijp maken van de grond zo spoedig mogelijk na levering zal afronden, maar dat zij hiervoor geen termijn kan benoemen omdat zij afhankelijk is van derden. Verder is het van belang om op te nemen dat het starten met de bouw van de woning(en), terwijl de grond nog niet volledig bouwrijp is, volledig voor rekening en risico van de koper komt.
Tot slot is het goed om afspraken te maken over tijdelijke bouwstroom en een exoneratiebeding op te nemen. In het exoneratiebeding wordt afgesproken dat partijen elkaar niet aansprakelijk stellen voor tekortkomingen van derden in het kader van het bouwrijp maken van de grond.
Wat zijn de risico's
Aan het vastleggen van deze aanvullende afspraken zijn een aantal risico’s verbonden. Ten eerste is het van belang om goed op te letten als de gemeente de koopovereenkomst rechtstreeks met de particuliere koper sluit, bijvoorbeeld in het geval van vrije kaveluitgifte of bij rechtstreekse levering aan CPO-leden. Particuliere kopers worden als consument aangemerkt in de zin van Europese en Nederlandse wetgeving. Dit betekent allereerst dat algemene uitgifte- of verkoopvoorwaarden voldoende ter hand gesteld moeten worden. De koper moet deze gezien hebben en moet voldoende op de hoogte zijn van zijn of haar rechten en plichten. Hierbij raden we aan om zo vroeg mogelijk in het verkooptraject hierover te informeren, bijvoorbeeld via de gemeentelijke website. Verder is het van belang om het exoneratiebeding goed vorm te geven en zo specifiek mogelijk te maken. Een algemeen exoneratiebeding zal in een overeenkomst met een particuliere koper namelijk geen stand houden.
Een tweede aandachtspunt is het moment van risico-overgang van de grond. Het risico gaat doorgaans over op het moment van (notariële) levering. Vanaf dat moment komt de grond voor risico van de koper. Als het bouwrijp maken dan echter nog niet is voltooid, zal de gemeente na levering nog werkzaamheden moeten uitvoeren op de grond. Eventuele schade komt in dat geval in beginsel voor risico van de koper. Het is goed om de koper hier vooraf over te informeren en indien nodig aanvullende afspraken te maken.
Verder is het van belang om goede afspraken te maken over tijdelijke bouwstroom. De projectontwikkelaar of koper zal na levering van de grond alvast willen starten met bouwwerkzaamheden, maar kan hiervoor niet beschikken over stroom omdat het hoofdstelsel voor de nutsvoorzieningen nog niet is aangelegd. Er wordt dan meestal gekozen voor een tijdelijke dieselaggregaat of generator, om toch te kunnen beschikken over bouwstroom. Deze tijdelijke voorzieningen zijn echter belastend voor het milieu en kunnen leiden tot bodemverontreiniging. Bovendien past deze oplossing meestal niet binnen het beleid van de gemeente omtrent duurzaamheid en milieu. Daarom is het van belang om in de overeenkomst of het addendum om te nemen dat de koper deze slechts voor eigen rekening en risico en uitsluitend op het eigen perceel mag plaatsen. Op die manier voorkom je verontreiniging in de openbare ruimte.
Tot slot is het uiteraard van belang om de werkzaamheden voor het bouwrijp maken zo spoedig mogelijk na levering van de grond af te ronden, zodat de grond alsnog bouwrijp is. Indien hierin te veel vertraging ontstaat, kan dit leiden tot een aansprakelijkheidsrisico voor de gemeente.
Conclusie
De netcongestie zorgt op veel vlakken voor nieuwe uitdagingen. Totdat de capaciteit op het net op landelijk niveau is uitgebreid, zullen we deze vraagstukken tegenkomen. Het is daarom van belang dat gemeenten hier tijdig op inspelen en vooraf bepalen hoe ze willen omgaan met deze vragen. Op die manier kan de gemeente voorkomen dat zij een vertragende factor is in situaties die om snelheid en flexibiliteit vragen. Daarbij is het uiteraard van belang om de risico’s goed in kaart te brengen, hierover afspraken te maken en te zorgen voor transparantie in eventuele plannen en de communicatie naar buiten.
Wordt uw gemeente geconfronteerd met nieuwe uitdagingen als gevolg van de netcongestie? Metafoor Vastgoed is u graag van dienst.
[1] Minister van Economische Zaken en Klimaat, ‘Voorzorgbeleid voor magneetvelden bij elektriciteitsvoorzieningen’, brief aan het bevoegd gezag ruimtelijke ordening (gemeenten, provincies, Rijk) en de netbeheerders voor de elektriciteit, Den Haag: Ministerie van EZK, kenmerk DGKE-DRE / 26746813, 21 april 2023.
