Wat als je niet meer bij je woning kunt komen omdat de buren weigeren mee te werken aan een erfdienstbaarheid? Stel je voor: je woont al jaren in een huis dat alleen via een pad op het erf van je buren bereikbaar is. Je mocht altijd gebruik maken van dit pad, maar opeens blokkeren je buren de doorgang. Ze geven aan dat ze de doorgang willen afsluiten en dat het pad niet meer gebruikt mag worden. Wat doe je in een dergelijke situatie? En wat als een beroep op verjaring niet slaagt? In zo’n geval kan er mogelijk een recht op een “noodweg” ontstaan. Een noodweg is een pad dat toegang biedt wanneer er geen andere manier is om bij je woning te komen. Dit kan van pas komen als je buren de toegang blokkeren en weigeren mee te werken aan de erfdienstbaarheid. In dit artikel gaan we dieper in op wat een noodweg precies inhoudt. Allereerst wordt besproken wat een erfdienstbaarheid is en hoe het ontstaat, daarna wordt het recht op noodweg behandeld, vervolgens worden relevante uitspraken besproken. Als laatste worden de publiekrechtelijke aspecten behandeld.
Wat is een erfdienstbaarheid?
Voor het gebruik van andermans erf om je eigen erf te bereiken, wordt doorgaans een erfdienstbaarheid gevestigd. Dit wordt ook wel een recht van weg of overpad genoemd. Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht, zoals neergelegd in artikel 5:70 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Artikel 5:70 BW stelt: “erfdienstbaarheid is een last, waarmede een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is bezwaard.” Het houdt in dat het ene perceel (het dienende erf) ten dienste staat van een ander perceel (het heersende erf), waardoor de eigenaar van het heersende erf bijvoorbeeld een pad over het dienende erf mag gebruiken om toegang te krijgen tot zijn woning. Dit betekent dat het gebruik van het dienende erf beperkt wordt omwille van het belang van de eigenaar van het heersende erf. Erfdienstbaarheden kunnen op twee manieren ontstaan: via overeenkomst of door verjaring.
Vestiging door overeenkomst
Erfdienstbaarheden worden in principe gevestigd door middel van een notariële akte. Alleen de eigenaar van een erf kan een erfdienstbaarheid vestigen. In een notariële akte leggen de betrokken partijen, meestal de eigenaren van het dienende en het heersende erf, specifieke afspraken vast over het gebruik van het betreffende stuk grond. Dit kan bijvoorbeeld gaan over het recht van weg, waarbij de eigenaar van het heersende erf toestemming krijgt om gebruik te maken van een pad dat over het dienende erf loopt. De notariële akte zorgt ervoor dat de afspraken nauwkeurig worden omschreven en dat beide partijen hun rechten en verplichtingen helder voor ogen hebben. De notariële akte wordt vervolgens ingeschreven in het Kadaster. Zowel de huidige als de toekomstige eigenaren van beide percelen zijn gebonden aan dezelfde rechten en plichten.
Vestiging door verjaring
Naast het formeel vastleggen van een erfdienstbaarheid door middel van een notariële akte, kan een erfdienstbaarheid ook ontstaan door verjaring. Verjaring treedt op wanneer iemand gedurende een langere periode onafgebroken bezit heeft over een stuk grond dat eigendom is van iemand anders, zonder dat dit bezit formeel is vastgelegd. Dit kan betrekking hebben op bijvoorbeeld een pad dat over het erf van een buurman loopt. Wanneer aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, kan dit leiden tot het ontstaan van een erfdienstbaarheid zonder dat er een expliciete overeenkomst nodig is. De wet onderscheidt twee vormen van verjaring: verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring.
Verkrijgende verjaring
Verkrijgende verjaring is geformuleerd in artikel 3:99 BW. Volgens dit artikel kan een erfdienstbaarheid ontstaan wanneer:
- De bezitter gedurende 10 jaar onafgebroken bezit heeft over het dienende erf;
- De bezitter te goeder trouw is, wat inhoudt dat hij zich als eigenaar beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen.
Indien bovenstaande voorwaarden vervuld zijn, kan er na 10 jaar een beroep worden gedaan op verkrijgende verjaring, mits de bezitter kan aantonen dat hij gedurende die periode te goeder trouw was en het pad onafgebroken in bezit heeft gehad.
Bevrijdende verjaring
Bevrijdende verjaring is neergelegd in artikel 3:105 BW. Wanneer een bezitter niet te goeder trouw is, kan er geen geslaagd beroep worden gedaan op verkrijgende verjaring. In dit geval kan er alsnog sprake zijn van het ontstaan van een erfdienstbaarheid door middel van bevrijdende verjaring. Deze vorm van verjaring vereist een langere periode van bezit namelijk 20 jaar, maar stelt geen eis aan de goede trouw van de bezitter. Dit betekent dat zelfs als de bezitter zich ervan bewust was dat hij eigenlijk geen recht had om het pad te gebruiken, hij na 20 jaar onafgebroken gebruik alsnog aanspraak kan maken op een erfdienstbaarheid.
Bij zowel verkrijgende als bevrijdende verjaring is de continuïteit van het gebruik van groot belang. Het moet gaan om onafgebroken bezit. Als er een lange periode is geweest waarin het pad niet gebruikt werd, kan een beroep op verjaring ook niet slagen.
Indien de bezitter niet kan aantonen dat hij ofwel 10 jaar lang te goeder trouw onafgebroken bezit heeft gehad over het dienende erf, dan wel 20 jaar lang zonder goede trouw onafgebroken bezit heeft gehad over het dienende erf, dan slaagt zijn beroep op verjaring niet. Dit betekent dat er geen erfdienstbaarheid door verjaring ontstaat en de bezitter geen juridisch afdwingbaar recht heeft om het pad over of de doorgang door het dienende erf te blijven gebruiken.
In dat geval blijft de eigenaar van het dienende erf volledig gerechtigd om de doorgang te blokkeren of verdere toegang te weigeren. Er kan dan geen aanspraak worden gemaakt op het blijvend gebruik van het pad, omdat niet is aangetoond dat aan de vereisten van verkrijgende of bevrijdende verjaring is voldaan. Als de toegang tot een erf essentieel is, bijvoorbeeld omdat het perceel zonder deze toegang niet bereikbaar is via de openbare weg of ingesloten ligt, kan worden overwogen om een beroep te doen op het recht van noodweg, zoals vastgelegd in artikel 5:57 BW.
Dit artikel stelt dat ’de eigenaar van een erf dat geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg of een openbaar vaarwater, te allen tijde van de eigenaren van de naburige erven aanwijzing van een noodweg ten dienste van zijn erf kan vorderen, tegen een vooraf te betalen of te verzekeren vergoeding van de schade welke hun door die noodweg wordt berokkend’. De eigenaar van een afgesloten perceel kan dus onder bepaalde voorwaarden eisen dat hij toegang krijgt over naburige erven. Dit is een aparte juridische procedure die losstaat van verjaring en waarbij de rechter zal beoordelen of een noodweg noodzakelijk is en onder welke voorwaarden deze kan worden toegekend.
Noodweg als alternatief
Zoals hiervoor besproken, dient een noodweg als alternatief wanneer er geen sprake is van een erfdienstbaarheid en er helemaal geen toegang tot een perceel mogelijk is. Het recht van noodweg biedt een uitweg voor eigenaren van percelen die geen behoorlijke toegang hebben tot een openbare weg. Een noodweg is een bijzondere juridische oplossing die alleen in uitzonderlijke situaties kan worden ingeroepen, namelijk wanneer een perceel volledig afgesloten is en er geen andere manieren zijn om toegang te krijgen.
De eigenaar van het afgesloten perceel kan in een dergelijk geval van de eigenaren van naburige percelen de aanwijzing van een noodweg vorderen. De eigenaar van het ingesloten perceel moet een vergoeding betalen voor de schade of overlast die de noodweg veroorzaakt aan het dienende erf. De vergoeding is een vorm van compensatie voor het ongemak dat de eigenaar van het dienende erf ondervindt als gevolg van het gebruik van zijn grond. De rechter zal in dergelijke gevallen zorgvuldig afwegen of een noodweg echt noodzakelijk is en welke route het minst belastend is voor het dienende erf.
De volgende voorwaarden gelden voor het aanwijzen van een noodweg:
- Het perceel heeft geen behoorlijke toegang tot de openbare weg;
- Er is geen andere redelijke toegang beschikbaar;
- De overlast voor de eigenaar van het dienende erf moet zoveel mogelijk worden beperkt.
Bij het vaststellen van een noodweg worden er meerdere factoren in overweging genomen. Er wordt niet alleen gekeken naar de technische toegankelijkheid van het perceel, maar ook naar de aard van het gebruik. Als er bijvoorbeeld sprake is van een woonhuis dat niet bereikbaar is via de openbare weg, is de noodzaak van een noodweg aanzienlijk groter dan wanneer het om een stuk agrarisch land gaat dat slechts sporadisch gebruikt wordt. Ook wordt beoordeeld of er alternatieven zijn, zoals het aanleggen van een nieuwe toegangsweg.
Een noodweg is geen permanente oplossing en kan worden herzien of beëindigd als er een nieuwe, meer geschikte oplossing wordt gevonden voor de toegankelijkheid van het perceel, of als het niet meer nodig is. In tegenstelling tot een erfdienstbaarheid, die vaak gebaseerd is op afspraken tussen de betrokken partijen of langdurig gebruik, is een noodweg een tijdelijke en praktische oplossing. De eigenaar van het erf waar de noodweg overheen loopt, heeft in dat geval recht op een vergoeding voor de schade die hij daardoor ondervindt. Deze schade omvat het verschil in waarde van het perceel zonder de noodweg en met de last ervan. De schade wordt doorgaans begroot door een deskundige. De schade neemt uiteraard toe naarmate de aanwijzing van de noodweg een grotere beperking oplegt aan het gebruik van het perceel. Wanneer de noodweg over een laan loopt waar al een recht van weg voor andere percelen geldt, zal de impact van de aanwijzing beperkt zijn. De gebruiksmogelijkheden van dat deel van het perceel waren immers al beperkt door het bestaande recht van weg.
Wat zegt de rechtspraak over het aanwijzen van een noodweg?
De rechter is zeer terughoudend in het aanwijzen van een noodweg. Hieronder volgen vier zaken waarin de rechter oordeelde over situaties waarin het gebruik van een noodweg in geschil was. Deze zaken geven een beeld van de huidige aanpak van de rechter bij dergelijke conflicten.
Geen recht op noodweg
In deze zaak ging het om een conflict tussen de eigenaar van een woning [eiser] en de eigenaar van een nabijgelegen café [gedaagde]. [Eiser] gebruikte een poort op het terrein van [gedaagde] om bij zijn woning te komen en stelde dat hij door verjaring een erfdienstbaarheid van weg had verworven. Subsidiair vorderde hij de aanwijzing van een noodweg. De rechtbank wees de vorderingen af, omdat [eiser] niet had kunnen aantonen dat hij zich als bezitter van de erfdienstbaarheid had gedragen. Het incidentele gebruik van de poort werd gezien als gedoogd gebruik en niet als bezit in de zin van de wet. Ook werd de noodweg niet toegewezen, omdat [eiser] wel degelijk toegang had tot zijn perceel, zij het te voet en per fiets. De rechtbank oordeelde dat dit voldoende was voor een behoorlijke exploitatie van de woning. Daarbij is dus doorslaggevend of bij het ontbreken van een noodweg een behoorlijke exploitatie onmogelijk is bij de normale bestemming van de aard van het erf. Van omstandigheden waaruit blijkt dat het ontbreken van een noodweg een behoorlijke exploitatie van de woning onmogelijk maakt, is niet gebleken. Dat [eiser] beoogt om de woning te gaan gebruiken als toekomstbestendige woning wanneer hij minder mobiel zou worden, is daarvoor onvoldoende. Deze zaak onderstreept dat de rechter streng toetst op de voorwaarden voor verjaring en noodwegen.
In deze zaak draaide het om een conflict tussen [C] en zijn buurman [A 2], waarbij [C] een noodweg vorderde over de oprit van [A 2] om zijn achterliggende weiland te bereiken. [C] had jarenlang een andere toegangsroute gebruikt via een dam, maar nadat deze dam werd verwijderd, stelde hij dat hij afhankelijk was van de oprit van [A 2]. De rechtbank wees de vordering af, omdat [C] zelf zijn oorspronkelijke pad had geblokkeerd met bebouwing, waardoor hij zijn eigen toegang had belemmerd. De rechter oordeelde dat [C] eerst alle redelijke maatregelen moest treffen om zijn eigen toegang te herstellen voordat hij aanspraak kon maken op een noodweg. Dit vonnis benadrukt dat een noodweg slechts als uiterste maatregel wordt toegekend, wanneer de eigenaar zelf geen andere toegang kan realiseren.
In deze zaak tussen [appellant] en de Stichting Johannes Bosco (SJB) op Curaçao draaide het om de toegang van [appellant] tot zijn waterkavels. [Appellant] maakte gebruik van grond van SJB om toegang te krijgen, maar SJB weigerde dit te blijven toestaan. [Appellant] stelde dat hij recht had op overpad of een noodweg, maar het Hof oordeelde anders. Omdat de waterkavels van [appellant] bereikbaar waren via het Spaanse Water, was er geen sprake van een noodsituatie zoals bedoeld in artikel 5:57 BW. Bovendien was het beroep van [appellant] op verjaring afgewezen, omdat eerdere uitspraken tussen de partijen hadden bevestigd dat er geen recht van overpad bestond. Dit vonnis bevestigt dat toegang via vaarwater voldoende kan zijn om een beroep op een noodweg af te wijzen, en dat een noodweg slechts wordt toegekend als er werkelijk geen andere toegangsmogelijkheden zijn.
Wanneer wel recht op noodweg volgens de rechtspraak?
In deze zaak heeft de rechtbank Midden-Nederland wel een noodweg toegewezen. De kantonrechter oordeelde dat de percelen van [eiser sub 1] c.s. geen behoorlijke toegang hadden tot de openbare weg en dat de toegang via het vaarwater niet voldoende was. Daarom wees de rechtbank een noodweg aan over het perceel van [gedaagde sub 4] c.s., onder sterk beperkende voorwaarden. De noodweg mocht maximaal vier keer per jaar te voet worden gebruikt, en [eiser sub 1] c.s. mocht op eigen kosten een eenvoudige houten brug plaatsen over de sloot tussen de percelen. Deze noodweg was noodzakelijk voor onderhoud aan de sloten op de percelen van [eiser sub 1] c.s., maar de rechter wees toegang met gemotoriseerde voertuigen af.
Publiekrechtelijke aspecten bij het aanleggen van een noodweg
Bij het aanleggen van een noodweg spelen niet alleen privaatrechtelijke aspecten een rol, maar ook publiekrechtelijke regels. Artikel 5:57 BW stelt dat er voor de aanwijzing van een noodweg geen publiekrechtelijk besluit nodig is.[1] De burgerlijke rechter houdt zich niet bezig met de vraag of de noodweg voldoet aan publiekrechtelijke voorschriften of verkeerstechnische eisen. Toch kunnen publiekrechtelijke regels, zoals ruimtelijke ordeningsvoorschriften, relevant zijn. In veel gevallen zal het noodzakelijk zijn om rekening te houden met het Omgevingsplan en mogelijke vergunningseisen. Hieronder wordt kort ingegaan op enkele publiekrechtelijke aspecten die van toepassing kunnen zijn.
Omgevingsplan en omgevingsvergunning
Een noodweg kan gevolgen hebben voor de ruimtelijke ordening binnen een gemeente. Het Omgevingsplan bepaalt de toegestane functies en activiteiten binnen een bepaald gebied. Voor het aanleggen van een noodweg kan het zijn dat er een afwijking van het Omgevingsplan nodig is, vooral als het gebruik of de aanleg van de noodweg niet in overeenstemming is met de huidige functie van de betrokken percelen. In dit geval wordt beoordeeld of de noodweg ruimtelijk aanvaardbaar is en voldoet aan eisen zoals verkeersveiligheid, bruikbaarheid, en bescherming van het omgevingsbeeld.
Het ontbreken van een uitweg naar de openbare weg kan een probleem vormen bij het aanvragen van een omgevingsvergunning. Bijvoorbeeld, bij een aanvraag voor een bouwontwikkeling kan de gemeente de vergunning weigeren als het perceel niet beschikt over een behoorlijke toegang tot de openbare weg. Publiekrechtelijke voorschriften bevatten vaak specifieke eisen omtrent veiligheid en toegankelijkheid, die direct invloed kunnen hebben op de beoordeling van noodwegen en omgevingsvergunningen. Toegankelijkheid en veiligheid zijn immers cruciale vereisten bij het beoordelen van vergunningaanvragen.
Uitwegvergunning
Het uitwegvergunningstelsel op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) blijft van toepassing, zelfs wanneer een noodweg wordt aangewezen. De aanwijzing van een noodweg volgens artikel 5:57 van het BW geeft een eigenaar van een erf zonder behoorlijke toegang tot de openbare weg het recht om een noodweg over een naburig perceel te vorderen. Echter, dit recht neemt niet weg dat de eigenaar verplicht is om te voldoen aan lokale regelgeving, zoals de APV. In veel gemeenten is in de APV bepaald dat voor het aanleggen, gebruiken of wijzigen van een uitweg naar de openbare weg een vergunning vereist is. Dit betekent dat, ongeacht de aanwezigheid van een noodweg, een uitwegvergunning moet worden aangevraagd en verkregen voordat de uitweg gerealiseerd kan worden. Het bestaan van een noodweg heeft geen invloed op de plicht om een uitwegvergunning aan te vragen. Of er nu wel of geen noodweg is, de APV-regels met betrekking tot uitwegen blijven onverkort van toepassing. De gemeente houdt bij de beoordeling van de vergunningaanvraag rekening met aspecten zoals verkeersveiligheid, bruikbaarheid van de weg en bescherming van het uiterlijk aanzien van de omgeving. Dus ook bij de aanwijzing van een noodweg.
Noodweg: afwegingen en verschillen in uitspraken
Wanneer de toegang tot je woning of perceel wordt geblokkeerd omdat de buren niet willen meewerken aan een erfdienstbaarheid en een beroep op verjaring niet slaagt, biedt het recht van noodweg mogelijk een uitkomst. Zoals hierboven besproken zijn rechters echter zeer terughoudend bij het toewijzen van een noodweg. De rechter kijkt naar alle omstandigheden van het geval, waaronder de mate waarin je zelf hebt bijgedragen aan de ontoegankelijkheid van je perceel, of er alternatieve (vaar)toegangswegen beschikbaar zijn en de impact op de eigenaar van het dienende erf.
Toch is er enige variatie in hoe rechters omgaan met de beoordeling van wat “behoorlijk” is, zoals blijkt uit verschillende uitspraken in 2024 en eerder. Op Curaçao werd het beroep op een noodweg afgewezen, omdat de toegang via het Spaanse Water voldoende werd geacht. Daarentegen wees de rechtbank Midden-Nederland een noodweg toe ondanks het feit dat de percelen via vaarwater bereikbaar waren. De verschillende benaderingen tussen deze uitspraken laten zien dat rechters de omstandigheden van elke zaak grondig afwegen. De uiteenlopende uitspraken geven aan dat lokale omstandigheden een grote rol spelen en de praktische bruikbaarheid van de toegang essentieel is.
[1] Gerechtshof Arnhem 28 april 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BK4681.
