- Een verduurzamingsopgave, maar geen accuraat startpunt om de CO2-uitstoot op te berekenen?
- Geen handvatten om je huurders te stimuleren om duurzaam met energie om te gaan?
- Een huurder die een exploitatietekort heeft vanwege verhoogde energietarieven?
- Een gelijk speelveld en zekerheid in de berekening van de kostprijsdekkende huur?
- Je weet niet of er (grote) installaties onevenredig veel energie verbruiken?
- Vind je het moeilijk om de risico’s in te schatten op het gebied van brandverzekering, zonnepanelen en de informatieplicht?
- Er is geen duidelijk overzicht hoe de portefeuille presteert?
Dan is het misschien tijd om het energiebeheer op portefeuilleniveau op orde te brengen.
Energiemanagement of -beheer is belangrijk en in bepaalde opgaven zelfs essentieel. Denk hierbij aan de klimaatdoelstellingen en de verduurzamingsopgave, maar ook aan onderwerpen als de kostprijsdekkende huur, netcongestie of benchmarking. Allemaal onderwerpen waarbij goed energiemanagement een belangrijke rol speelt.
Vanuit enkele praktijkervaringen geven wij tips om het energiemanagement naar een hoger niveau te tillen.
De basis op orde
Zorg dat de basis op orde is. Net als de werkwijze van onze vastgoedladder begint het met inzicht. Dit kan door een volledige inventarisatie portefeuille breed of in fases. Dit doe je zo:
- Zorg voor duidelijk inzicht in alle aansluitingen, inclusief die van derden (huurders). Met de juiste volmachten voor klein- en grootverbruik kan de uitlezing worden georganiseerd;
- Zorg dat alle meters slim zijn of in ieder geval regelmatig worden uitgelezen;
- Zorg dat er duidelijk op gebouwniveau wordt gemonitord of nog beter op gebruikersniveau. Om nog beter op verduurzaming te kunnen sturen zal op (groot) installatieniveau gemonitord moeten worden;
- Zorg voor een duidelijk (en bij start een simpel) monitoringsysteem met mogelijk een dashboard; Zorg voor een duidelijke aansluitingenadministratie, ook in combinatie met alle facturatie. Benoem de meters eenduidig, zodat hier geen ruis over kan ontstaan;
- Zorg voor een duidelijke administratie van de tussenmeters;
- Zorg dat de inactieve (tussen)meters inzichtelijk worden. Indien mogelijk verwijderen; Zorg dat het gecontracteerde vermogen goed aansluit op het verbruik.
Optimaliseren
Benchmarken
Wanneer de basis op orde is, kan men op gebouw- en zelfs op gebruikersniveau monitoren en benchmarken. In de verduurzamingsopgave kan dit heel interessant zijn. Welke gebouwen presteren minder goed? En hoe kan dit? Een aanvullend instrument hiervoor is de WEii- methode. Zo kan er bijvoorbeeld onderscheid gemaakt worden in laadpalen en zonnepanelen. Wat ook interessant is om intern te benchmarken op functieniveau, zodat huurders beter bewust worden van hun verbruik. Een voorbeeld hiervan is om sporthallen met elkaar te vergelijken op energieverbruik en bestuurders en gebruikers hierin mee te nemen.
Monitoring
Om beter te kunnen sturen op het verbruik is het noodzakelijk om zo gedetailleerd als mogelijk te monitoren. Hoe korter het tijdsbestek, hoe beter inzichtelijk wordt waar de pieken en dalen in het verbruik en de opwekking vandaan komen. Aan de hand van deze inzichten kan hierop gestuurd worden.
Dashboard
Met een dashboard kan in de route naar een duurzame portefeuille duidelijk voor iedereen worden wat de maatregelen voor impact hebben. De doelstellingen worden beter zichtbaar.
Risico's
Met goed energiebeheer kunnen er naast efficiëntie en kostenbesparingen tal van problemen worden voorkomen. Denk hierbij aan:
- Een overschrijding van verbruik. Daardoor kan de Informatieplicht [1] of onderzoeksplicht energiebesparing [2] gehanteerd worden.
- Netcongestie en een overcapaciteit wat mogelijk niet in lijn is met gemeentelijk beleid. Ook toekomstgericht beter kunnen sturen op nieuwe aansluitingen.
- Verzekeringsproblematiek, zoals een te late constatering van stormschade aan zonnepanelen.
Tips van Metafoor Vastgoed
Vastgoed- en grondzaken kunnen complexe materie zijn op bepaalde gebieden en helemaal bij de overheid. Energiebeheer en –management is een onderdeel waar we in de praktijk wel eens te maken mee krijgen. Hieronder onze tips:
- Begin met een eenduidig en compleet aansluitingenregister van álle gebouwen, zodat er inzicht komt portefeuille breed. Een vervolg kan zijn om in de omgeving te gaan zoeken naar slimme oplossingen (koppelkansen).
- Hanteer een monitoringsysteem met signalering van opvallende afwijkingen. Dit voorkomt dat er te laat wordt gehandeld.
- Sluit met het eigen vastgoed aan bij een eventueel ISO5001-traject binnen de overheidsinstantie. Dit gaat bijvoorbeeld ook over de laadinfrastructuur en de openbare verlichting.
- Stel prioriteiten in de portefeuille. Een slooppand is in die zin minder belangrijk dan een kernpand.
- Klop aan de deur bij energie-inkoop. Hier kunnen ook (duurzame) slagen gemaakt worden.
- Neem waterverbruik mee in het geheel. Deze wordt ook steeds belangrijker.
- Stel de juiste prioriteiten. De inventarisatie van aansluitingen op overheidsgebouwen kan nog wel eens onderschat worden en kan veel tijd kosten. Maak een plan en beleg de werkzaamheden/verantwoordelijkheden of stel een energiecoördinator aan. De Plan-Do-Check- Act-methode (PDCA-methode) kan ondersteuning bieden.
- Vraag advies en zoek hulp.
- Start ermee.
Energiemanagement of -beheer gaat verder dan monitoring. Het gaat om inzicht, delen, leren, tijdig bijsturen, gelijke speelvelden voor je huurders en gezamenlijk streven naar duurzaamheid. Maak van energiebeheer een prioriteit. Dat loont.
- Informatieplicht energiebesparing
- Onderzoeksplicht energiebesparing
