Uitspraak Hoge Raad 1 oktober 2021
ECLI:NL:HR:2021:1423

Het komt regelmatig voor dat buren gebruik maken van elkaars erf. Dit kan bijvoorbeeld om de openbare weg te bereiken of om op het perceel van de buren te parkeren. Middels een erfdienstbaarheid kan dit worden vastgelegd. Een erfdienstbaarheid is namelijk een last, waarmee een onroerende zaak (het dienend of lijdend erf) ten behoeve van een andere onroerende zaak (het heersend erf) is bezwaard (artikel 5:70 lid 1 BW). Regelmatig vormt het bestaan van een erfdienstbaarheid een punt van discussie, maar ook de uitleg van de erfdienstbaarheid is vaak onderwerp van geschil.

Geschil tussen buren over erfdienstbaarheid van uitzicht en de erfdienstbaarheid van weg en parkeren

In deze zaak gaat het om een geschil tussen twee buren. Op onderstaande kadastrale kaart zijn de beide percelen weergegeven met in het midden het pad waar de erfdienstbaarheden op zijn gevestigd. Links het perceel van eiser en rechts het perceel van verweersters. In de leveringsakten van beide partijen zijn erfdienstbaarheden opgenomen, inhoudende een erfdienstbaarheid van uitzicht en de erfdienstbaarheid van weg en parkeren. In november 2016 plaatsen verweersters een hekwerk vanaf de voorzijde van het betreffende perceel, langs de woning, tot aan de bestaande schutting ter hoogte van de achtertuin. Eisers zijn daar niet blij mee, omdat zij niet meer kunnen parkeren zoals ze zouden willen.

De inhoud van de erfdienstbaarheden

1. (akte 1978)

Ten nutte en ten laste van de bij deze akte in scheiding gebrachte perceelsgedeelten als heersende en lijdende erven over en weer, de erfdienstbaarheid om vensters, lichten, uitzichten en deuren te mogen hebben en houden als thans aanwezig zijn (ook voorzover dit in strijd is met de bepalingen van het burenrecht), met verbod voor de lijdende erven tot het stichten van beplantingen of bouwwerken, anders dan thans aanwezig, waardoor dit uitzicht of deze lichtschepping zou worden belemmerd.

1. (akte 1979)

Ten behoeve van het aan de comparant [betrokkene 2] [het huidige perceel van [eisers], HR] in eigendom toebehorende perceelsgedeelte als heersend erf en ten laste van het aan de comparant [betrokkene 3] [het huidige perceel van [verweersters], HR] in eigendom behorende perceelsgedeelte als lijdend erf:

De erfdienstbaarheid van weg en het mogen parkeren van een automobiel op de strook grond gelegen ten noorden van de ongeveer noordelijke buitenmuur van het woonhuis [a-straat 2];

1. (akte 1998)

De hiervoor onder A genoemde erfdienstbaarheid wordt aangevuld met een uitzondering voor het aanbrengen, houden en onderhouden van een erfafscheiding (schutting of beplanting) op de grens van het heersende en dienende erf vanaf de achtergevel van het woonhuis [a-straat 2], welke erfafscheiding eventueel licht en uitzicht mag belemmeren.

Aan de hiervoor onder B.A. genoemde erfdienstbaarheid wordt toegevoegd dat geparkeerde auto’s het uitzicht uit de noordelijke zijgevel van het perceel [a-straat 2] niet mogen belemmeren.

Eiser vordert in conventie een gebod aan verweersters om:

1. Er voor te zorgen dat het lage hekwerk voor rekening van verweersters wordt verwijderd en tevens de bomen en struiken/beplanting die op één meter uit de gevel van verweersters is aangebracht, worden verwijderd. Dit om er voor te zorgen dat de erfdienstbaarheid van weg en parkeren onbelemmerd kan worden uitgeoefend.
2. Zich te onthouden van het plaatsen van belemmeringen waardoor het gebruik van de erfdienstbaarheid van weg en parkeren wordt beperkt aan zijde van eiser.

In reconventie vorderen verweersters een verbod aan eisers:

1. Meer dan één auto te parkeren op het pad dat deel uitmaakt van het perceel van eiser. Dit pad loopt in oostelijke richting van het pad naar de noordgevel van de woning.
2. Om een voertuig te parkeren op het pad zodanig dat dit in het zicht vanuit de woning van verweerders komt.

Rechtbank verbiedt om voertuig recht voor de gevelopening te parkeren

De rechtbank wijst de vorderingen van eisers toe, maar alleen voor dat gedeelte van de strook grond dat evenwijdig loopt aan en ter hoogte van de noordgevel van de woning. De vorderingen van verweerders worden in zoverre toegewezen dat zij eisers heeft verboden om een voertuig recht voor de gevelopeningen aan de noordgevel van de woning van verweerders te parkeren, op de betreffende grond welke deel uitmaakt van het perceel van verweerders.

Het hof wijst vorderingen van eisers af

Het hof heeft de vorderingen van eisers afgewezen. De vorderingen van verweerders zijn toegewezen in zoverre dat het eisers heeft verboden om:

1. Meer dan één auto te parkeren op het pad;
2. De geparkeerde auto op zo’n manier te parkeren dat hij in elk geval naast de schutting dient te worden geparkeerd en niet de achtergevel van het woonhuis van verweerders mag overschrijden.

De uitleg van het hof komt er op neer dat eisers alleen de mogelijkheid hebben om de auto op één bepaalde plek te parkeren. Volgens het hof is het niet toegestaan om op een andere plek te parkeren die de grens van de woning van verweerders overschrijdt. Dit komt er dus op neer dat er niet voor (of tussen) de gevelopeningen van de noordelijke buitenmuur van de woning mag worden geparkeerd.

De Hoge Raad is het niet eens met de uitleg van het hof

De Hoge Raad gaat niet mee met de uitleg van het hof. De uitleg zou onverenigbaar zijn met de tekst van de vestigingsakten met erfdienstbaarheden.

‘Vooropgesteld wordt dat het bij de uitleg van de akte(n) van vestiging van de erfdienstbaarheden aankomt op de partijbedoeling voor zover zij in de akte(n) tot uitdrukking is gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in deze akte(n) gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.’

De in de vestgingsakte van 1979 opgenomen tekst: “[d]e erfdienstbaarheid van weg en het mogen parkeren van een automobiel op de strook grond gelegen ten noorden van de ongeveer noordelijke buitenmuur van het woonhuis [a-straat 2]” veronderstelt volgens de HR de betrokkenheid van twee onroerende zaken welke in verschillende handen zijn en waarbij de ene een voordeel krijgt ten laste van de ander. Het oordeel van het hof dat niet bedoeld kan zijn een erfdienstbaarheid te vestigen op de strook grond die aan [verweersters] toebehoort maar dat partijen destijds hebben gedoeld op het hiervoor in 2.2 bedoelde, niet aan [verweersters] of hun rechtsvoorganger in eigendom toebehorende pad, is hiermee niet verenigbaar. Dat op de strook grond die aan [verweersters] toebehoort, gelet op de breedte ervan, niet een hele auto kan worden geparkeerd, doet hieraan niet af. [eisers] kunnen als eigenaren van het heersende erf immers ook voordeel ervan hebben dat zij een auto gedeeltelijk op de strook grond van [verweersters] mogen parkeren.

De Hoge Raad gaat ook in op het woord ‘ongeveer’ in de vestigingsakte van 1979. Hiermee wordt volgens de HR gedoeld op de meest noordelijke (maar niet exact noordelijke) buitenmuur van het woonhuis (a-straat 2). Het hof zegt hiervan dat dit erop duidt dat er nog enige ruimte aanwezig is tussen de noordelijke gevel en de strook grond waar het om gaat. De HR gaat hier niet in mee.

De aanvulling op de erfdienstbaarheid van weg en parkeren van 1998 houdt in dat geparkeerde auto’s het uitzicht uit de noordelijke zijgevel niet mogen belemmeren. Dit kan volgens de HR niet anders worden begrepen dan ‘een beperking van de verplichting van de eigenaren van het dienend erf ([a-straat 1]) om te dulden dat op de hiervoor bedoelde, van dat erf deel uitmakende, strook auto’s geparkeerd worden.’

Ook de aanvulling op de erfdienstbaarheid van uitzicht, die inhoudt dat een uitzondering wordt gemaakt voor het aanbrengen van een erfafscheiding vanaf de achtergevel van het woonhuis, wijst daar op.

‘Deze uitzondering kan niet anders worden begrepen dan dat vanaf de [a-straat] tot aan die achtergevel geen erfafscheiding mag worden aangebracht, hetgeen een aanwijzing is dat de erfdienstbaarheid van weg en parkeren ziet op parkeren op de strook grond gelegen vóór dat punt. Daarmee onverenigbaar is de uitleg van het hof dat de akte van 1998 betekent dat een auto die op het pad wordt geparkeerd in elk geval naast de schutting dient te worden geparkeerd.’

De Hoge Raad komt dus tot een andere uitleg van de erfdienstbaarheden dan het hof en wijst op het belang van de tekst bij de uitleg van dergelijke akten.

Heeft u hulp of advies nodig bij het opstellen van erfdienstbaarheden? Neem dan contact met ons op door te bellen naar 088 – 00 66 100 of te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl. Of dien uw vraag in via onze adviesdesk.