Een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring van een recht van erfdienstbaarheid op grond van artikel 5:72 BW? Het komt zelden voor. In onderstaande zaak slaagt het beroep wel; ondanks dat er een ruilverkaveling heeft plaatsgevonden. [1] De rechtbank heeft in deze zaak voor recht verklaard dat de erfdienstbaarheden door verjaring opnieuw zijn ontstaan. Eisers hebben uiteindelijk gelijk gekregen in hun vordering om deze rechten in te schrijven in het Kadaster.
De titelzuiverende werking
Wat deze zaak bijzonder maakt, is het feit dat het beroep op verjaring van een recht van erfdienstbaarheid is geslaagd, terwijl een ruilverkaveling heeft plaatsgevonden. Een ruilverkaveling heeft namelijk een titelzuiverende werking. Dit houdt in dat alle bestaande zakelijke rechten vervallen, waaronder het recht van erfdienstbaarheid. Dit gebeurt op het moment dat de notariële akte voor de ruilverkaveling in het Kadaster wordt ingeschreven. De ingeschreven eigendomsrechten worden op deze manier gezuiverd van ‘beperkingen’ uit eerdere inschrijvingen. De wetgever heeft immers beoogd om het nieuwe recht krachtens ruilverkaveling zonder lasten in het leven te roepen. De reden hiervoor is om conflicten die kunnen ontstaan door onjuiste inschrijvingen te voorkomen. De huidige eigenaar kan op deze manier vertrouwen op de juistheid van de geregistreerde rechten in het Kadaster. Het biedt daarnaast ook zekerheid aan derden over de rechtsstatus van het onroerend goed.
De feiten in deze zaak
In deze zaak zijn eisers en gedaagden buren van elkaar. Op de percelen van partijen waren door rechtsvoorgangers erfdienstbaarheden gevestigd in het jaar 1964 en 1971. Deze erfdienstbaarheden zien op een recht van overpad en riolering.
Toen partijen de woningen nog niet hadden gekocht, heeft in het jaar 2006 een ruilverkaveling plaatsgevonden, waarbij deze erfdienstbaarheden niet meegenomen zijn in het plan van toedeling. Door de titelzuiverende werking van de ruilverkaveling zijn hierdoor de erfdienstbaarheden juridisch gezien komen te vervallen.
Op het moment dat de woning (1) in 2014 werd geleverd aan eiser, werd er toch voor de erfdienstbaarheden verwezen naar de akte uit 1971. Tijdens levering van de andere woning (2), zijn de erfdienstbaarheden woordelijk overgenomen. Daarnaast hebben de voormalige eigenaren van de woningen van eisers in 2022 een schriftelijke verklaring afgelegd, waarin wordt verklaard dat de betrokkenen er altijd van uit zijn gegaan dat de erfdienstbaarheden zijn blijven bestaan en dienovereenkomstig zijn uitgeoefend.
Eisers stellen daarom dat de erfdienstbaarheden die door de titelzuiverende werking van de ruilverkaveling zijn vervallen, door verkrijgende verjaring opnieuw zijn ontstaan en eisen dat gedaagden (woning 2) meewerken aan het opnieuw vestigen van de erfdienstbaarheden.
Oordeel van de rechtbank
Voor het verkrijgen van een recht van erfdienstbaarheid middels verjaring zal degene die zich erop beroept moeten aantonen dat de erfdienstbaarheid gedurende tien jaar in bezit is geweest. Degene die het bezit uitvoert zal tevens te goeder trouw moeten zijn.
Het vereiste van bezit
De rechtbank is van oordeel dat aan het vereiste van tien jaar onafgebroken bezit is voldaan. Uit de uitingen van de voormalige eigenaren blijkt dat zij er allen van uitgingen dat de erfdienstbaarheden na de ruilverkaveling zijn blijven bestaan en zij hebben zich ook daartoe gedragen. Eisers hebben dit gebruik overgenomen, waardoor het bezit gedurende tien jaar onafgebroken is uitgeoefend.
Het vereiste van ’te goeder trouw’
Eisers en haar rechtsvoorgangers zijn te goeder trouw. Dit betekent dat eisers (en de rechtsvoorgangers) redelijkerwijs de overtuiging mochten hebben dat zij rechtmatig de erfdienstbaarheden aan het uitoefenen waren. Dat eisers door het raadplegen van de registers hadden kunnen weten dat de erfdienstbaarheden zijn vervallen, doet hier niet aan af. Daartoe is van belang dat de rechtsvoorgangers ervan uitgingen dat de erfdienstbaarheden waren blijven bestaan en dat zij dienovereenkomstig hebben gehandeld. Eisers hebben dit gebruik vervolgens voortgezet met instemming van de voormalige eigenaren. Dit maakt dat er geen aanleiding bestond om te twijfelen aan het gebruik en om de registers te raadplegen naar het bestaan van de erfdienstbaarheid.
Conclusie en advies
Al met al wordt dus aan alle voorwaarden voor een beroep op verkrijgende verjaring van een recht van erfdienstbaarheid voldaan. Hoezeer ook de erfdienstbaarheden door het fenomeen ‘titelzuivering’ zijn vervallen, deze zijn door verjaring alsnog opnieuw ontstaan. Hiermee slaagt het beroep van eisers en worden de erfdienstbaarheden wederom ingeschreven in het Kadaster.
Wat we van deze uitspraak kunnen leren is dat een ruilverkaveling niet altijd het einde betekent van de gevestigde zakelijke rechten. De ‘titelzuiverende’ werking ervan is misschien toch niet altijd zo zuiver op het moment dat de desbetreffende bewoners geen weet hebben van het gevolg. Het is dus altijd raadzaam om bij ruilverkavelingen de rechtsgevolgen en daarmee het verval van de erfdienstbaarheden duidelijk aan bewoners kenbaar te maken, zodat dergelijke misverstanden worden voorkomen.
[1] Rb. Amsterdam 7 juni 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:3603.
