Inleiding

In 2009 koopt de gemeente Harlingen (hierna: de gemeente) van Spaansen Holding B.V. (hierna: Spaansen) een verontreinigd terrein voor € 8.500.00,- zonder het terrein vooraf te laten taxeren. Deze koopsom zou door de gemeente in twee termijnen voldaan worden: de eerste termijn van € 6.500.000,- direct en het resterende gedeelte in ieder geval vijf jaar na de feitelijke overdracht van het terrein. Na de feitelijke overdracht laat de gemeente het terrein alsnog taxeren en daaruit blijkt dat het terrein ruim € 2.000.000,- minder waard is. De gemeente, die op dat moment contractueel gezien nog € 2.000.000,- schuldig is aan Spaansen, stelt zich op het standpunt dat sprake is van staatssteun en wil om die reden de resterende € 2.000.000,- niet voldoen aan Spaansen. Uiteraard is Spaansen het hier niet mee eens en de kwestie draait uit op een juridische procedure.

De rechtbank Noord-Nederland sluit zich aan bij het standpunt van de gemeente en overweegt dat sprake is van staatssteun die aangemeld had moeten worden bij de Europese Commissie[1] en verklaart de koopovereenkomst partieel nietig. Volgens haar kan de koopovereenkomst in stand gelaten worden als de koopprijs gecorrigeerd wordt. Hiermee was Spaansen het niet eens. Zij stellen onder andere dat zij de koopovereenkomst niet voor de gecorrigeerde prijs van € 6.250.000,- gesloten zouden hebben. De kwestie komt vervolgens bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden terecht, die twee hoofdvragen moest beantwoorden: i) vormt (een deel van) de koopovereenkomst een steunmaatregel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU[2], die op grond van artikel 108 lid 3 VWEU[3] bij de Europese Commissie aangemeld had moeten worden? en ii) wat zijn de gevolgen voor de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst als ten onrechte geen melding van de steunmaatregel is gedaan? Het hof overweegt net als de rechtbank dat sprake is van staatssteun, maar voor partiële nietigheid van de overeenkomst is geen plaats. In de eerste plaats omdat de koopprijs in onverbrekelijk verband staat met de rest van de koopovereenkomst. Nietigheid van de koopprijs zou daarmee nietigheid van de volledige overeenkomst betekenen. In de tweede plaats omdat partiële nietigheid tot gevolg heeft dat de gemeente wordt beloond voor het schenden van haar notificatieplicht. Daarmee wordt naar het oordeel van het hof afbreuk gedaan aan het nuttige effect van artikel 108 lid 3 van het VWEU, doordat hiermee de gemeente een verminderde prikkel heeft de maatregel aan te melden bij de Commissie. Tot slot wordt het standpunt van Spaansen, dat zij het terrein niet voor € 6.250.000,- verkocht zouden hebben, meegewogen bij de vraag of voor partiële nietigheid plaats is.[4] Een uitspraak waarmee de gemeente het niet eens is, waardoor ook de Hoge Raad zich ermee heeft moeten bemoeien. Op 9 oktober 2020 heeft de Hoge Raad dit – wellicht baanbrekend – arrest gewezen.[5] In dit artikel wordt kort stilgestaan bij dit arrest en de gevolgen hiervan voor de praktijk.

Arrest van de Hoge Raad

Net als het hof komt de Hoge Raad voor voornoemde twee vragen te staan. De vraag of sprake is van staatssteun die aangemeld had moeten worden bij de Europese Commissie beantwoordt de Hoge Raad conform het advies van Advocaat-Generaal Drijber (hierna: de A-G) bevestigend. De koopprijs is volgens de A-G namelijk niet marktconform. Het terrein is immers verontreinigd, waardoor het risico bestaat dat de kosten van de sanering hoger zijn dan de geschatte saneringskosten van ruim € 2.000.000,-.[6]

Vervolgens beantwoordt de Hoge Raad de vraag welke gevolgen dit heeft voor de rechtsgeldigheid van de overeenkomst. Dus of de staatssteun, zoals de gemeente stelt, tot gevolg heeft dat slechts de koopprijs nietig is (partiële nietigheid) of dat de overeenkomst hierdoor als algeheel nietig aangemerkt moet worden. Ook bij het antwoord op deze vraag sluit de Hoge Raad zich aan bij het advies van de A-G. De A-G stelt allereerst vast dat hiervoor in de onderhavige kwestie artikel 3:41 BW uitgelegd en toegepast moet worden. In dat artikel is bepaald dat, indien een grond van nietigheid slechts een deel van een rechtshandeling betreft, de rechtshandeling voor het overige in stand blijft voor zover dit, gelet op de inhoud en strekking van de handeling, niet in onverbrekelijk verband staat met het nietige deel. Met name van dit laatste is volgens de A-G geen sprake: hoewel niet uitgesloten is dat partiële nietigheid een optie kan zijn in geval van schending van de notificatieplicht zoals vastgelegd in artikel 108 lid 3 VWEU, staat de koopprijs in situaties als het onderhavige wél in onverbrekelijk verband met de koopovereenkomst. De A-G stelt hierbij vast, dat de koopprijs in de regel niet gesplitst kan worden in een nietig bedrag aan staatssteun en een rechtsgeldig bedrag van de rest van de koopprijs. Het wordt door de A-G dan ook op één hoop gegooid en gezien als één koopprijs. En, alleen al omdat het zomaar kan zijn dat de verkopende partij de koop voor de door de rechter gecorrigeerde prijs niet gesloten zou hebben, staat de koopprijs volgens de A-G in onverbrekelijk verband met de overeenkomst. Voor partiële nietigheid is dus geen plaats.

Tot slot

Het arrest van de Hoge Raad is een echte eye-opener voor overheden bij het aangaan van grondtransacties. Wordt de grond aan- of verkoop aangemerkt als onrechtmatige staatssteun, dan kan dit zomaar de nietigheid van de overeenkomst betekenen. Aangezien bij nietigheid van de overeenkomst de levering van de grond nooit plaatsgevonden heeft, kan dit vervelende gevolgen hebben. Het kan immers zomaar zijn dat de kopende partij ondertussen met andere partijen allerlei andere transacties aangegaan is voor de grond. Dit arrest leert ons dan ook om bij iedere grondtransactie te onderzoeken of van staatssteun sprake is.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact met ons op door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100.

[1] Op grond van artikel 108 lid 3 VWEU moeten lidstaten een voornemen van staatssteun die aan de vereisten van artikel 107 VWEU voldoet melden aan de Europese Commissie. Een steunmaatregel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU die niet overeenkomstig artikel 108 lid 3 VWEU is aangemeld, wordt als een onrechtmatige steunmaatregel beschouwd.

[2] Artikel 107 lid 1 VWEU bepaalt dat, behoudens de afwijkingen waarin de Verdragen voorzien, steunmaatregelen van de staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar zijn met de interne markt, voorzover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt.

[3] Zie voetnoot 1

[4] Zie r.o. 5.42 e.v. ECLI:NL:GHARL:2018:9636

[5] HR 9 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1587.

[6] Zie hiervoor en de toetsing aan de overige vereisten voor staatssteun r.o. 3.1. t/m 3.49.