Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan: het Didam-arrest. Dit arrest heeft grote gevolgen voor de gebiedsontwikkeling en de uitgifte van gronden en gebouwen. In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het gelijkheidsbeginsel op grond van artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in de weg kan staan aan de één-op-één verkoop van een onroerende zaak, als er naar verwachting ook andere potentiële gegadigden zijn die geïnteresseerd zijn in het verwerven van deze onroerende zaak. Als er (naar verwachting) meerdere gegadigden zijn, zal het overheidslichaam met de haar toekomende beleidsruimte objectieve, redelijke en toetsbare criteria moeten opstellen aan de hand waarvan een koper wordt geselecteerd. Het overheidslichaam zal daartoe een passende mate van openbaarheid moeten verzekeren.
Een overheidslichaam hoeft geen selectieprocedure te organiseren indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden verwacht dat op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verwerving van de onroerende zaak.[1] Inmiddels zijn er al ruim 100 uitspraken gedaan in het kader van het Didam-arrest. De rechtbank Midden-Nederland heeft in medio mei 2023 het voornemen uitgesproken om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad; onder andere over de rechtsgevolgen van overeenkomsten die niet conform het Didam-arrest zijn gesloten en of het uitmaakt of deze overeenkomsten voor het Didam-arrest tot stand zijn gekomen.[2] Deze vragen zijn uiteindelijk echter niet gesteld, omdat de zaak waarin dit (tussen)vonnis is gewezen beëindigd is voordat de rechtbank daadwerkelijk de vragen kon stellen.[3] In de cassatieberoepen van Groenstaete en de gemeente Montferland, ten aanzien van de bodemprocedure van het Didam-arrest, komen de vragen die de rechtbank Midden-Nederland had willen stellen wel aan bod, waardoor het niet meer nodig is dat hierover prejudiciële vragen worden gesteld. We wachten nog op een antwoord op deze vragen. Inmiddels weten we dat de uitspraak van de Hoge Raad, naar aanleiding van de cassatieberoepen van Groenstaete en de gemeente Montferland, voorlopig is bepaald op 25 oktober 2024. Tot die tijd zijn we aangewezen op het Didam-arrest en uitspraken van gerechtshoven en lagere rechters. In dit artikel worden de vijf meest spraakmakende uitspraken in het kader van het Didam-arrest van de afgelopen tijd uiteengezet. Deze uitspraken zijn van belang voor overheidsorganen, omdat deze aantonen hoe in de praktijk moet worden omgegaan met onder meer de uitgifte van gronden waarbij het gelijkheidsbeginsel in acht moet worden genomen. Onlangs heeft de advocaat-generaal (hierna: de AG) Snijders de Hoge Raad geadviseerd in zijn conclusie in de bodemprocedure van het Didam-arrest. Daarom worden eerst de belangrijkste aandachtspunten uit dit advies uiteengezet.
Advies AG Snijders Didam-arrest
Het belangrijkste advies van de AG komt erop neer dat de regels van het Didam-arrest verduidelijkt en beperkt zouden moeten worden. Volgens de AG kan het Didam-arrest zo worden begrepen, dat indien er een goede reden bestaat om met een gegadigde in zee te gaan, geen mededingingsruimte hoeft te worden geboden. De grond voor het bieden van mededingingsruimte doet zich dan namelijk niet voor.[4] De AG is verder van opvatting dat het niet-naleven van de regels uithet Didam-arrest niet kan leiden tot nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst wegens schending van artikel 3:40 BW. De AG concludeert dat de sanctie op niet-naleving van de regels uit het Didam-arrest alleen is te zoeken in een vordering uit onrechtmatige daad overeenkomstig artikel 6:162 BW (kansschade). Een belangrijk argument is dat met de sanctie van nietigheid of vernietigbaarheid geen maatwerk kan worden geleverd, dat kan wel met een vordering uit onrechtmatige daad.[5] In tegenstelling tot de klacht in het eerste cassatiemiddel betoogt de AG dat de regels uit het Didam-arrest moeten worden gelezen als een aanscherping van de regels die al golden in de praktijk: mededingingsruimte bieden, ‘tenzij er een goede reden bestaat om daarvan af te wijken’. Een belangrijke aanwijzing zou namelijk zijn dat overgangsrecht ontbreekt.[6] Tenslotte adviseert de AG de Hoge Raad dat hij, ten behoeve van de praktijk, duidelijkheid zou moeten geven over de vraag of de regels uit het Didam-arrest ook gelden voor andere rechtshandelingen en andere goederen van de overheid dan verkoop en onroerende zaken.[7]
De conclusie van de AG is een onafhankelijk advies aan de Hoge Raad. Het staat de Hoge Raad vrij om dit advies al dan niet te volgen.
1. Fout in selectieprocedure
De gemeente Haarlemmermeer maakt voor de verkoop van verschillende kavels gebruik van een openbare selectieprocedure. Na loting werd ‘kavel 13’ met een grootte van 2.653 m2 aan eisers toegewezen voor een koopprijs van € 995.000,-. Nog voordat ondertekening van de optieovereenkomst (laat staan de koopovereenkomst) plaatsvond, is de gemeente erachter gekomen dat zij een strook grond dat deel uitmaakt van kavel 13 niet in eigendom heeft. Het eigendom van deze grond is in handen van Staatsbosbeheer. De gemeente heeft Staatsbosbeheer een voorstel tot koop van de grond gedaan, maar uiteindelijk zijn de gemeente en Staatsbosbeheer niet tot een overeenkomst gekomen. De gemeente heeft aan eisers laten weten de grond van kavel 13 – in verkleinde vorm – te reserveren voor eisers, met de mededeling dat het mogelijk is dat de grond in kleinere vorm (2.000 m2) zal worden aangeboden. Het eerdere aanbod kwam daarbij te vervallen. Op een later moment wordt kavel 13 uit de verkoop gehaald, om vervolgens in verkleinde vorm te worden aangeboden.
De gemeente is van oordeel dat de kavel moet worden gezien als een nieuw product, ook omdat de bestemmingsplanregels veranderen. Dat zou potentieel andere gegadigden kunnen aantrekken, waardoor de gemeente op grond van het gelijkheidsbeginsel (artikel 3:14 BW) verplicht is deze kandidaten te laten meedingen naar de verkrijging van deze kavel. Eisers volgden de gemeente niet in deze stelling en waren van mening dat de gemeente hen alsnog de kavel in originele vorm dan wel in verkleinde vorm aan moest bieden, zonder een nieuwe selectieprocedure te organiseren. De gemeente is alsnog bereid om kavel 13 in verkleinde vorm aan eisers aan te bieden, echter onder twee voorwaarden. Ten eerste de voorwaarde dat eisers afzien van de mogelijkheid om zich te beroepen op schadevergoeding jegens de gemeente indien derden zich in een later stadium alsnog op (strijdigheid met) het Didam-arrest beroepen. De tweede voorwaarde houdt in dat de levering van de kavel niet plaatsvindt voordat het bestemmingsplan onherroepelijk is vastgesteld, dan wel dat een ontbindende of opschortende voorwaarde wordt opgenomen in de overeenkomst. Eisers gaan niet akkoord met deze voorwaarden en maken een kort geding aanhangig bij de rechtbank Midden-Nederland.
Eisers stellen onder meer dat de gemeente het vertrouwensbeginsel heeft geschonden, omdat zij toezeggingen heeft gedaan om kavel 13 voor eisers beschikbaar te houden. De gemeente stelt dat het vertrouwensbeginsel niet is geschonden, omdat zij eisers nog niet hadden uitgenodigd tot ondertekening van de optieovereenkomst en het niet tot betaling van de optievergoeding is gekomen.
Nieuw product of strijd met vertrouwensbeginsel?
De voorzieningenrechter volgt de gemeente niet in de redenatie dat het van haar niet verwacht kon worden dat zij de strook grond van Staatsbosbeheer zou aankopen. Het feit dat de gemeente zich er bewust van is dat zij een fout heeft gemaakt en heeft gezocht naar een oplossing, met als insteek om de strook aan te kopen, legt met name gewicht in de schaal. Dat het niet mogelijk is gebleken de strook grond aan te kopen klopt volgens de voorzieningenrechter.
Het is weliswaar niet meer mogelijk om kavel 13 in de originele vorm te verkopen, aangezien de gemeente het eigendom van de strook grond van Staatsbosbeheer niet heeft verkregen. Dat maakt echter niet dat het niet mogelijk is dat de gemeente kavel 13 in verkleinde vorm – van 2.000 m2 – verkoopt. In tegenstelling: daartoe is de gemeente volgens de voorzieningenrechter ook gehouden. Volgens de voorzieningenrechter is geen sprake van een nieuw product. De Didam-jurisprudentie moet namelijk niet zover gaan dat het de gemeente onmogelijk maakt om daarin gemaakte fouten binnen de grenzen van haar mogelijkheden op te lossen. Bovendien staat het volgens de voorzieningenrechter niet vast dat het Didam-arrest van toepassing is in deze zaak. Voor een vergelijkbaar perceel dat de gemeente wenst te verkopen waren namelijk geen geïnteresseerden.
Verder betoogt de voorzieningenrechter: “het Didam-arrest beoogt geïnteresseerden die zich ten opzichte van de overheid in een gelijke positie bevinden een gelijk speelveld te bieden.” Door de werking van het vertrouwensbeginsel is geen sprake van gelijkheid van posities: de gemeente heeft jegens eisers verplichtingen uit hoofde van het vertrouwensbeginsel, ten aanzien van kavel 13, die zij niet heeft ten opzichte van andere belangstellenden. Het vertrouwensbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel wegen in deze casus dan ook zwaarder dan het .[8] In de rechtspraak zien we vaker dat het vertrouwensbeginsel prevaleert boven het gelijkheidsbeginsel, zo ook bijvoorbeeld in de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 7 mei 2024.[9] Dit arrest komt hierna aan bod.
2. Pachtovereenkomst gesloten vóór het Didam-arrest
In een zaak tussen de gemeente Veendam en Dankers Vastgoed B.V. (gevestigd te Veendam) buigt het hof Arnhem-Leeuwarden zich over de rechtsgevolgen van een vóór het Didam-arrest gesloten pachtovereenkomst. De casus is als volgt. Dankers exploiteert een akkerbouwbedrijf met een mestvergistings- en warmtekrachtinstallatie voor het produceren van digestaat en elektriciteit. Omwonenden van Dankers klagen over stankoverlast. Om dit geschil op te lossen hebben partijen de mogelijkheid verkent een vaststellingsovereenkomst (hierna: “VSO”) met elkaar aan te gaan. Op verzoek van Dankers is in de kantlijn van de VSO opgenomen dat Dankers in gesprek kan gaan met de wethouder over het mogen pachten van percelen in de gemeente Veendam. In de definitieve versie van de VSO is geen bepaling opgenomen die voorziet in de mogelijkheid tot pacht. Daarin is wel opgenomen dat Dankers een “reële vergunningsaanvraag zal indienen.” Een gemeenteambtenaar heeft wel bevestigd – en toegezegd – dat de pachtovereenkomsten er komen. Nadien heeft de advocaat van de gemeente een lijst met gronden aangeleverd, gekoppeld aan een tijdstip, waarop de gronden verpacht worden aan Dankers. De voorwaarde voor het voorgaande is wel dat Dankers de VSO ondertekent en tijdig een reële vergunningsaanvraag zal doen. Aan deze voorwaarden heeft Dankers voldaan.
Vervolgens heeft de omgevingsdienst Groningen vastgesteld dat de vergunningsaanvraag van Dankers niet volledig was, en dat onder meer een vergunning in het kader van de wet natuurbescherming van de provincie Groningen moest worden verkregen. Dankers vordert bij de pachtkamer schriftelijke vastlegging van twee reguliere pachtovereenkomsten en een verklaring voor recht dat de gemeente te kort is geschoten in haar verplichtingen om de percelen ter beschikking te stellen aan Dankers. De pachtkamer heeft deze vordering toegewezen. De gemeente gaat hiertegen in hoger beroep en wil dat de vorderingen van Dankers alsnog worden afgewezen.
Haviltex-maatstaf
Het hof oordeelt dat, om vast te stellen wat partijen zijn overeengekomen, het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Deze redenatie van het hof is inmiddels beter bekend als de ‘.[10] Het hof is van oordeel dat bij het aangaan van de VSO geen sprake is van een voorovereenkomst, zoals de gemeente betoogt. Volgens het hof mocht Dankers redelijkerwijs wel verwachten dat hij de afgesproken gronden mocht pachten als hij de VSO zou ondertekenen en tijdig een vergunningaanvraag zou indienen. Dat volgt onder meer uit de harde toezegging van de gemeenteambtenaar en de bevestiging van de gemeenteadvocaat. Dat staat los van de geurhinder; het is niet zo dat de grond pas gepacht mocht worden nadat dit probleem was opgelost of de VSO was ondertekend.
Nietig of vernietigbare pachtovereenkomst ex art. 3:40 BW
De gemeente stelt dat de pachtovereenkomsten nietig dan wel vernietigbaar zijn, omdat de gemeente bij het gunnen van deze (schaarse) landbouwgrond artikel 3:14 BW zou hebben geschonden. De gemeente doet daarmee een beroep op het Didam-arrest. Het Didam-arrest is ook van toepassing op het (ver)pachten van gronden. Het is, aldus het hof, niet gesteld en gebleken dat alleen Dankers een serieuze kandidaat was voor het pachten van deze gronden.
Het hof oordeelt allereerst dat er geen sprake is van nietigheid van de pachtovereenkomsten wegens het schenden van artikel 3:14 BW, zoals reeds in andere uitspraken al eerder is bevestigd. Verder oordeelt het hof dat er ook geen sprake is van vernietigbaarheid van de overeenkomsten. De gemeente beroept zich op artikel 3:14 BW. Het hof zet uiteen dat de gemeente helemaal geen beroep kan doen op schending van artikel 3:14 BW jegens Dankers. De norm uit artikel 3:14 BW richt zich namelijk tot de overheid en heeft onder andere als doel gelijkheid tussen marktdeelnemers te beschermen. De gemeente kan zich niet op haar verplichtingen die volgen uit het gelijkheidsbeginsel beroepen, om zich vervolgens van deze verplichtingen te bevrijden. Bovendien prevaleert het vertrouwensbeginsel in deze casus boven het gelijkheidsbeginsel, wegens de harde toezeggingen van de gemeenteambtenaar.[11]
3. Inschrijving kaveluitgifte gemeentewebsite
In een zaak bij het hof Arnhem-Leeuwarden, ten aanzien van een hoger beroep van een kort geding, staat een geding tussen Total Packaging B.V. (gevestigd in ’t Harde) en Skogs International B.V. (gevestigd te Ede) tegen de gemeente Harderwijk centraal. De feiten in deze casus maken de zaak interessant. De gemeente is eigenaar van een perceel grond (hierna: ‘kavel 132’) in de gemeente Harderwijk. Een groepsmaatschappij van Total Packaging heeft in juni 2023 het eigendom verworven van het perceel dat naast Kavel 132 ligt.
Sinds 1 mei 2023 hanteert de gemeente Harderwijk een nieuw uitgiftebeleid voor bedrijfskavels, vastgelegd in het ‘Uitgifteprotocol’. In de kern houdt dit beleid in dat de gemeente de uitgifte van kavels bekend maakt op haar website en dat partijen vervolgens hun interesse kenbaar kunnen maken door het webformulier “Interesse bedrijfskavel” in te vullen. De rangschikking geschiedt op basis van ontvangst van het formulier. De kavel wordt daarna gereserveerd voor de eerst gerangschikte inschrijver. De gemeente treedt met deze inschrijver in overleg over koop van de kavel. Als dit overleg niet tot aankoop leidt plaats de gemeente de kavel opnieuw op de website. Datzelfde geldt indien de eerst gerangschikte inschrijver zich niet aan de termijnen en overige voorwaarden van het Uitgifteprotocol houdt.
De gemeente heeft kavel 132 op 1 mei 2023 vanaf 00:00 uur aangeboden op haar website. Total Packaging had zich voor de kavel ingeschreven, maar Broekhuis Dealer Holding B.V. was de eerste inschrijver. De einddatum van de reserveringsperiode was 26 oktober 2023. Broekhuis heeft zich niet aan de termijnen gehouden uit het Uitgifteprotocol, waardoor de reservering afliep. Op 26 oktober 2023 is kavel 132 vervolgens als vrij uitgeefbaar aangemerkt op de gemeentewebsite. Total Packaging heeft toen opnieuw het webformulier ingevuld, welteverstaan op 26 oktober 2023 en op 1 november 2023. Op 27 oktober 2023 had Synergia Solutions Harderwijk B.V. haar interesse ook kenbaar gemaakt. De gemeente is daarna tot de overweging gekomen dat inschrijvingen vóór 27 oktober 2023 00.00 uur te vroeg zijn gedaan en buiten beschouwing blijven. Daarmee zou Synergia de eerste inschrijver zijn waarmee de gemeente in overleg treedt.
Total Packaging heeft, samen met haar moedermaatschappij Skogs, tegen dit besluit van de gemeente een kort geding aanhangig gemaakt bij de rechtbank. Dat kort geding hebben Total Packaging c.s. verloren. Om deze reden gaan Total Packaging c.s. in hoger beroep.
Selectieprocedure niet goed uitgevoerd en ongeldig
Het hof beslist in hoger beroep dat de gemeente de selectieprocedure niet goed heeft uitgevoerd en ten onrechte Synergia als eerste inschrijver heeft aangemerkt. De gevoerde selectieprocedure is niet geldig en er zal een nieuwe selectieprocedure moeten worden gevolgd. Het hof stelt dat voldoende is komen vast te staan dat op 26 oktober 2023 om 18:46 uur de status van kavel 132 op de gemeentewebsite is veranderd naar ‘vrij uitgeefbaar’. Vervolgens hebben Broekhuis (op 26 oktober 2023 om 19:10 uur), Total Packaging (op 26 oktober 2023 om 22:51 uur), Synergia (op 27 oktober 2023 om 16:51 uur) en weer Total Packaging (op 1 november 2023 om 13:21 uur) het formulier “Interesse bedrijfskavel” ingevuld. De gemeente had de inschrijvingen van Broekhuis en Total Packaging niet als ‘prematuur’ terzijde mogen leggen. Het hof redeneert als volgt:
Een normaal oplettende, geïnteresseerde partij moet op grond van objectieve en kenbare criteria kunnen vaststellen of een kavel voor uitgifte door de gemeente wordt aangeboden. Een mededeling aan een geïnteresseerde partij in een telefoongesprek of in een gesprek op het gemeentehuis over het precieze tijdstip van beschikbaarheid voor uitgifte mag niet in de beoordeling worden betrokken. Deze informatie is niet kenbaar is voor iedere geïnteresseerde partij. De vermelding op de website “Einddatum reservering: 26 oktober 2023” geeft naar het oordeel van het hof geen uitsluitsel over de vraag of de reservering “tot” of “tot en met” 26 oktober 2023 gold. De uitleg dat deze vermelding meebrengt dat de kavel tot en met 26 oktober 2023 is gereserveerd is volgens het hof niet zodanig sterk dat een normaal oplettende, geïnteresseerde partij, als op de website de status van de kavel in de avond van 26 oktober 2023 is gewijzigd van gereserveerd in vrij uitgeefbaar, moet begrijpen dat hij tot 27 oktober 2023 om 00:00 uur moet wachten met het indienen van het formulier, omdat hij anders een premature inschrijving doet. Het hof stelt daarentegen dat een objectief en transparant criterium om de status van uitgeefbaarheid te toetsen, juist de vermelding van die hoedanigheid op de website van de gemeente is. Daarbij heeft de gemeente in onderdeel 2 van haar Uitgifteprotocol vermeld dat de kennisgeving van de verkoop van bedrijfskavels gemakkelijk te vinden moet zijn en dat die informatie wordt gepubliceerd op een vaste webpagina van de gemeente. Dat een storing in de software een statuswijziging veroorzaakt waardoor het een en ander een paar uur eerder op de website is geplaatst dan de gemeente had gewild, doet niet ter zake en komt voor risico van de gemeente.
Het hof stelt ten slotte dat gegadigden vanaf 26 oktober 2023 om 18.46 uur het formulier op de website in konden vullen. Dat brengt met zich mee dat de inschrijvingen van Total Packaging en tevens Broekhuis niet prematuur terzijde konden worden gelegd. Indien de gemeente de selectieprocedure voort zou zetten, zou dat strijd met artikel 3:14 BW opleveren.[12]
4. Toetsing selectiecriteria
In dit kort geding bij de rechtbank Gelderland staat de toetsing van de gehanteerde selectiecriteria van het Waterschap Rijn en IJssel (hierna: ‘het Waterschap’) gevestigd te Doetinchem, centraal. Het gaat om een kort geding dat door Stichting Boomwortel, gevestigd te Loerbeek, is aangespannen tegen het Waterschap. Stichting Boomwortel is een ontwikkelaar en langetermijnbelegger. Omstreeks mei 2023 is het Waterschap een openbare verkoopprocedure gestart met de voorgenomen verkoop van de voormalige waterzuiveringsinstallatie. Informatie over de verkoopprocedure is door het Waterschap opgenomen in een verkoopbrochure en een biedboek. Het uitgangspunt, zoals in het biedboek vermeld, is het selecteren van een gegadigde met het beste bod in combinatie met het plan voor gebruik van de onroerende zaak. Plannen moeten voldoen aan het bestemmingsplan en passen binnen het beleid van de gemeente Doetinchem.
Gegadigden kunnen zich uitsluitend inschrijven door het indienen van:
- Een volledig ingevuld inschrijfformulier met een financieel bod en handtekening van de inschrijver;
- Een ruimtelijk en functioneel plan (schetsontwerp) waarin duidelijk vermeld wordt voor welk(e) gebruik/functie de inschrijver de onroerende zaak wil aanwenden; en
- Het schetsontwerp waarin een korte tekstuele beschrijving van de planopzet is opgenomen
Daarnaast wordt voor de beoordeling van de inschrijvingen een aantal criteria gehanteerd, met het oog op het belang van de bijzondere locatie voor de stad Doetinchem en het feit dat het Waterschap veel waarde hecht aan de toekomstige invulling. De volgende beoordelingscriteria worden gehanteerd:
- Hoogte van het bod;
- Het plan moet een positieve bijdrage leveren aan de omgeving;
- Het initiatief moet passen in het beleid van de gemeente voor het gebied.
Beoordeling van de inschrijvingen vindt plaats door een beoordelingscommissie bestaande uit vertegenwoordiging van het Waterschap en het verkopend makelaarskantoor. Het advies van de beoordelingscommissie wordt voorgelegd aan het bestuur van het Waterschap.
Stichting Boomwortel heeft zich voor 30 juni 2023 ingeschreven zonder een plan in te dienen. In november 2023 is een herstelprocedure opgestart in verband met een omissie in de verkoopbrochure en het biedboek. De biedprocedure is voor partijen die zich als geïnteresseerde hadden gemeld daarom opnieuw opengesteld tot 24 november 2023 te 12.00 uur. Partijen die reeds een plan hadden ingediend konden hun inschrijving verbeteren, handhaven of terugtrekken. Stichting Boomwortel heeft zich tijdig opnieuw ingeschreven met een plan. Stichting Boomwortel heeft daarbij drie biedingen gedaan, de hoogte daarvan is in dit kader niet interessant.
Medio december 2023 heeft Stichting Boomwortel bericht ontvangen dat haar inschrijving niet als beste uit de bus is gekomen. Daarop start de Stichting de procedure in kort geding. De Stichting vordert onder meer het Waterschap te verbieden uitvoering te geven aan de gunningsbeslissing en de waterzuiveringsinstallatie alsnog aan de Stichting te verkopen.
Stichting Boomwortel legt aan haar vorderingen ten grondslag dat het Waterschap het gelijkheidsbeginsel van artikel 3:14 BW heeft geschonden bij de selectieprocedure. Zo zou de tijdsplanning te kort zijn, zijn de selectiecriteria onduidelijk en ontbreekt een toereikende motivering van de gunningsbeslissing. Het Waterschap voert verweer dat de Stichting voldoende tijd heeft gehad, ook met inachtneming van de herstelprocedure. Bovendien zouden de selectiecriteria wel voldoende duidelijk zijn, waarbij criterium 2 bewust open is gelaten. De redenatie daarachter is dat dit inschrijvers de gelegenheid biedt hun eigen ideeën hierover te geven voor ruimtelijke activiteiten die een positieve impuls geven aan het betrokken gebied, zonder dat het Waterschap hier vooraf kaders voor stelt. Dat maakt het criterium niet te subjectief, omdat het Waterschap zal moeten aanvoeren en motiveren wat de doorslag geeft.
Selectiecriteria voldoende duidelijk, objectief en toetsbaar
Stichting Boomwortel heeft volgens de voorzieningenrechter voldoende tijd gehad om een plan in te dienen. De termijn voor het indienen van een plan is met tien dagen verlengd, ten opzichte van de aanvankelijke termijn. De Stichting is van oordeel dat beoordelingscriteria 2 en 3 onvoldoende objectief, redelijk en toetsbaar zijn. Criterium 2 (een positieve bijdrage leveren aan de omgeving) zou volgens de Stichting uiterst subjectief zijn en het zou niet duidelijk zijn wat onder “positieve bijdrage” wordt verstaan. De voorzieningenrechter stelt dat dit laatste inderdaad een open norm is die tevens subjectief is. Dat betekent echter niet dat het criterium niet op deze wijze mag worden gehanteerd. Het Waterschap mag een open criterium opstellen zodat zij inschrijvers de mogelijkheid geeft om hun ideeën hierover te geven. Uit de motivering moet dan wel blijken dat het Waterschap heeft geselecteerd op basis van punten waarvan vooraf voldoende bekend was dat deze relevant waren voor de beoordeling van het plan. Aan deze voorwaarden heeft het Waterschap voldaan, want dat het Waterschap deze criteria hanteert blijkt namelijk uit het biedboek. Stichting Boomwortel heeft nagelaten om een concreet plan in te dienen. Vanwege deze geringe uitwerking mocht het Waterschap volstaan met de motivatie die zij heeft gegeven. Overigens maakt het niet uit dat de hoogte van het bod als eerste beoordelingscriterium wordt genoemd, dat maakt nog niet dat dit het belangrijkste criterium is. Ten slotte acht de voorzieningenrechter het derde criterium wel degelijk voldoende helder. Het Waterschap heeft in het biedboek opgenomen dat het plan moet passen binnen het gemeentebeleid. In het biedboek wordt daarbij verwezen naar een meerjaren perspectief ontwikkellocaties en de woonvisie van de gemeente Doetinchem.[13]
5. Verkoop snippergroen
In een zaak tussen eiser en de gemeente Alphen aan den Rijn oordeelt de rechtbank Den Haag in kort geding over de uitgifte van snippergroen. Eiser heeft het eigendom van een hoekwoning met tuin (hierna: “perceel 1”). Tussen het perceel van eiser en de achtertuin van een ander perceel ligt een strook grond ter grootte van 14 m2 (hierna: “het Perceel”). Het Perceel ligt gedeeltelijk tussen percelen van twee andere, verschillende, eigenaren. Het Perceel komt uit op de openbare weg. Het Perceel is eigendom van de gemeente Alphen aan den Rijn, dit perceel wordt aangemerkt als snippergroen en wordt door verschillende eigenaren van de hiervoor genoemde percelen gebruikt.
In 2021 heeft de gemeente een nota Snippergroenbeleid vastgesteld. In de nota is opgenomen dat de gemeente – indien mogelijk – in gebruik genomen grond wil verkopen wanneer er nog geen overeenkomst aan ten grondslag ligt. De gemeente heeft de volgende verkoopvoorwaarden vastgesteld:
- De groenstrook grenst aan de eigen grond van de aanvrager;
- (…) De veiligheid van de directe omgeving mag niet in gevaar komen;
- (…) Er mag geen versnippering ontstaan bij verkoop door onlogische begrenzingen. Groenstroken die langs meerdere percelen lopen moeten in één keer worden uitgegeven. Als één of meer bewoners de gemeentegrond niet willen aankopen, wordt aan de hand van de feitelijke situatie bekeken of al dan niet tot verkoop kan worden overgegaan;
- (…) Het te verkopen gedeelte mag geen onderdeel uitmaken van een grotere groenvoorziening. Een groenstrook wordt doorgaans in zijn geheel verkocht. Bij hoekhuizen kan een uitzondering worden gemaakt i.v.m. een omloopstrook.
Eiser heeft aan de gemeente laten weten geïnteresseerd te zijn om het Perceel te kopen. De Gemeente heeft daartoe aangegeven dat haar voorkeur ernaar uitgaat om het Perceel te verkopen aan één van de andere eigenaren van de aangrenzende percelen van het Perceel, met als reden de versnippering van de grond tegen te gaan. Indien deze eigenaren de grond niet willen kopen zal worden beoordeeld of de grond aan eiser verkocht kan worden. In september 2023 heeft één van de eigenaren van de aangrenzende percelen een succesvol beroep op bevrijdende verjaring gedaan, ten aanzien van een deel van het Perceel. Het is niet gepubliceerd om welk deel dit gaat. Daarnaast heeft de gemeente aangegeven voornemens te zijn het Perceel aan de achterburen van eiser te verkopen, omdat deze partij de enige geschikte gegadigde zou zijn.
Voorkomen onlogische erfgrenzen en verhoudingen
Eiser is het niet eens met het voornemen van de gemeente Alphen aan den Rijn en meent ten onrechte niet betrokken te zijn geweest in de verkoop van het Perceel. Eiser stelt dat de gemeente in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld. De voorzieningenrechter oordeelt dat het Didam-arrest van toepassing is op de verkoop van snippergroen. De vraag die hier centraal staat is of de gemeente terecht heeft mogen aannemen dat er maar één serieuze gegadigde voor deze grond in aanmerking komt en toepassing mocht geven aan de uitzondering in het Didam-arrest.
De voorzieningenrechter gaat in op de verkoopvoorwaarden van de gemeente. Daarin weegt hij mee dat ten aanzien van het Perceel inmiddels een andere feitelijke situatie is ontstaan, door het eerdergenoemde geslaagde beroep op verjaring. Hoewel de voorwaarde van de gemeente om onlogische begrenzingen en eigendomsverhoudingen niet nader is uitgewerkt, is in hoge mate aannemelijk dat ‘pukkelvorming’ in strijd is met dit toetsingscriterium. Dat zou maken dat een onlogische begrenzing en een onevenredige eigendomsverhouding tussen de eigenaren van de aangrenzende percelen in het verlengde van het Perceel ontstaat, indien eiser het perceel zou verwerven. In dit geval is het door de gemeente gehanteerde criterium voldoende objectief, toetsbaar en ook niet onredelijk. Het voorkomen van onlogische erfgrenzen en verhoudingen past binnen de beleidsruimte van de Gemeente. De Gemeente mocht daarom de achterburen van eiser aanmerken als enige serieuze gegadigde voor het Perceel.[14]
Advies en conclusie
In de rechtspraak zien we regelmatig dat een rechter overweegt dat het vertrouwensbeginsel zwaarder weegt dan het gelijkheidsbeginsel.[15] Als overheidsorgaan moet men daar bedachtzaam op zijn. Toezeggingen jegens één partij kunnen ertoe leiden dat geen sprake meer is van gelijke posities van gegadigden, met als gevolg dat het vertrouwensbeginsel prevaleert boven het gelijkheidsbeginsel. Verder is in dit artikel een arrest van het hof aan bod gekomen waarin het hof oordeelt dat een – vóór het Didam-arrest gesloten – pachtovereenkomst niet nietig is. Een andere interessante overweging uit datzelfde arrest is dat een gemeente zich niet op schending van artikel 3:14 BW kan beroepen om onder de overeenkomst uit te komen.[16] Daarnaast wijst hetzelfde hof arrest met als belangrijkste conclusie dat technische mankementen/storingen voor rekening van de gemeente komen, en kunnen we concluderen dat een overheidsorgaan duidelijk moet zijn in het kader van inschrijvingen bij een selectieprocedure: telefoongesprekken of gesprekken op locatie maken niet dat het voor een ieder kenbaar is wanneer inschrijvingen starten dan wel sluiten.[17]
Verder zijn in dit artikel een aantal uitspraken in kort geding aan bod gekomen. Zo oordeelde de voorzieningenrechter dat een overheidsorgaan gebruik mag maken van open normen in de selectiecriteria, maar deze moet zij dan wel deugdelijk motiveren waarbij duidelijk wordt gemaakt dat selectie plaatsvindt op basis van uitgangspunten waarvan vooraf voldoende bekend was dat deze relevant waren voor de beoordeling van het plan. Het voorkomen van onlogische erfgrenzen is bijvoorbeeld een voorwaarde die door een overheidsorgaan gesteld mag worden als toetsingscriterium. Let wel: het gaat in deze uitspraken om een kort geding en niet om een bodemzaak, het betreft aldus een voorlopig oordeel van de rechter. Hiermee staat niet vast dat hogere rechters tot eenzelfde oordeel zullen komen.
[1] HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778.
[2] Rb. Midden-Nederland 24 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2418.
[3] Rb. Midden-Nederland 15 december 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6782, r.o. 3.6.12.
[4] PHR 24 mei 2024, ECLI:NL:PHR:2024:567, r.o. 3.34.
[5] PHR 24 mei 2024, ECLI:NL:PHR:2024:567, r.o. 4.21-4.22.
[6] PHR 24 mei 2024, ECLI:NL:PHR:2024:567, r.o. 5.2.
[7] PHR 24 mei 2024, ECLI:NL:PHR:2024:567, r.o. 6.2.
[8] Rb. Noord-Holland 26 april 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:4303.
[9] Hof Arnhem-Leeuwarden 7 mei 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3167.
[10] HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158.
[11] Hof Arnhem-Leeuwarden 7 mei 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3167.
[12] Hof Arnhem-Leeuwarden 26 maart 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2158.
[13] Rb. Gelderland 19 februari 2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:829.
[14] Rechtbank Den Haag 17 november 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:17931.
[15] Zoals bijvoorbeeld in de in dit artikel uiteengezette uitspraken: Rb. Noord-Holland 26 april 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:4303 & Hof Arnhem-Leeuwarden 7 mei 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3167.
[16] Hof Arnhem-Leeuwarden 7 mei 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3167.
[17] Hof Arnhem-Leeuwarden 26 maart 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2158.
