Openbaar water is vaak in eigendom van overheidsinstanties. Het gebruik van openbaar water door inwoners verschilt, zo kan water gebruikt worden als vaarweg, maar ook voor ligplaatsen voor woonboten of steigers. Dit artikel beperkt zich tot het gebruik van ligplaatsen voor woonboten, gelegen in openbaar water. Voor het gebruik van dergelijke ligplaatsen dient meestal een publiekrechtelijke ontheffing te worden aangevraagd in de vorm van een vergunning. Met deze vergunning geeft de overheidsinstantie toestemming om voor een (on)bepaalde periode de ligplaats te gebruiken, vaak ten behoeve van een woonboot (met bepaalde afmetingen). Voor ligplaatsen wordt vaak een huurovereenkomst opgemaakt. Maar hoe wordt de huurprijs bepaald? Hoe verhoudt huur zich tot precario? Welke bescherming wordt aan gebruikers van ligplaatsen geboden met en zonder huurovereenkomst? In dit artikel wordt beknopt ingegaan op bovenstaande vragen aan de hand van het privaatrechtelijk juridisch kader.

Huurbescherming voor huurders van ligplaatsen

Met ingang van 1 juli 2022 vallen ligplaatsen, bestemt voor een drijvend object dat is bedoeld om in te wonen, onder het huurregime woonruimte.[1] Het is hierbij volgens de wetgever niet vereist dat de woonboot is bestemd voor permanente bewoning.[2] In de situatie dat er een huurovereenkomst aanwezig is, waarbij een huurprijs wordt betaald, geldt voornoemde huurbescherming.

Het object van verhuur is hierin een onroerende zaak, in de vorm van de grond met water, omschreven als ligplaats. Een woonboot die in het water ligt wordt niet gekenmerkt als onroerende zaak en maakt geen onderdeel uit van het object van verhuur. De huurbescherming geldt voor de huurder van de ligplaats, niet voor de huurder van de woonboot. De reden om ligplaatsen van woonboten als woonruimte te bestempelen, ligt in de behoefte om de rechtspositie van bewoners van woonboten te verbeteren. Deze was altijd veel zwakker dan de rechtspositie van huurders van woonruimte aan wal.[3] Met de wetswijzigingen zijn een aantal artikelen toegevoegd aan boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Met het aannemen van deze wetswijziging is de huurbescherming voor huurders van ligplaatsen aanzienlijk toegenomen.[4]. Een aantal belangrijke wijzigingen zijn:

• De ‘koop-breekt-geen-huur-regel’[5] is ook van toepassing op de verhuur van ligplaatsen;
• Bij verkoop van de woonboot kan de nieuwe eigenaar van de woonboot ook de huur van de ligplaats overnemen, hier dient de verhuurder aan mee te werken;
• Bij het overlijden van de huurder van een ligplaats gaat de huur over op de erfgenamen van de woonboot.

Nieuwe huurovereenkomsten vallen vanaf 1 juli 2022 direct onder het nieuwe regime. Voor lopende huurovereenkomsten geldt een overgangsperiode van twee jaar.

Wet markt en overheid

Naast het BW is ook de Wet markt en overheid van toepassing op de verhuur van ligplaatsen. De Wet Markt en Overheid is onderdeel van de Mededingingswet (hierna te noemen: “Mw”). De Mededingingswet bevat gedragsregels voor overheden die economische activiteiten verrichten. Uit de Wet Markt en Overheid volgen vier gedragsregels:

1. Verplichting integrale kostendoorberekening (art. 25i Mw);
2. Overheden mogen hun overheidsbedrijf niet bevoordelen boven andere bedrijven (art. 25j Mw);
3. Informatie die gebruikt wordt om economische activiteiten te verrichten, moet ook aan derden ter beschikking worden gesteld (art. 25k Mw);
4. De verplichting om te zorgen voor een functiescheiding tussen bestuurlijke taken en economische activiteiten (art. 25l Mw).[6]

Wanneer de integrale kosten worden berekend, moeten in ieder geval de operationele kosten, de afschrijvings-, onderhouds- en vermogenskosten worden meegerekend. Deze kosten moeten op een transparante wijze inzichtelijk worden gemaakt en doorberekend. In bepaalde gevallen kan een uitzondering gemaakt worden op de vier gedragsregels. Deze regels zijn niet van toepassing voor het lager en hoger onderwijs, sociale werkplaatsen en voor de publieke omroep. Ook wanneer sprake is van een (voldoende gemotiveerd) algemeen belang besluit, hoeven de gedragsregels niet te worden nageleefd.

Huurprijs: precario of huur?

Bij het gebruik van een ligplaats bestemt voor bewoning, waar een huurprijs voor wordt betaald, is sprake van huur. Huurbescherming is in dit geval van toepassing, of er een huurovereenkomst aanwezig is, of niet. Op grond van de wet is huur ‘de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie’.[7] Op grond van de Mededingingswet moet deze tegenprestatie/huurprijs in elk geval kostendekkend zijn. Deze tegenprestatie kan door overheidsinstanties allereerst worden ingericht in de vorm van een getaxeerde marktconforme huurprijs. Let bij het gebruiken van een marktconforme huurprijs wel op het volgende: als de kostendekkende huurprijs hoger is dan de getaxeerde markthuurprijs, is de overheidsinstantie verplicht de kostendekkende huurprijs in rekening te brengen. Waar het in beginsel mogelijk is om elke situatie individueel te taxeren, is dit veelal niet wenselijk door de administratieve last die hierbij komt kijken. Veel vaker kiezen overheidsinstanties ervoor om periodiek een grondprijzenbrief vast te stellen, aan de hand waarvan de huurprijs wordt bepaald. Deze wijze van prijsvaststelling zorgt voor meer gelijkheid en minder foutgevoeligheid binnen het ambtelijk apparaat.

Een andere wijze van huurprijsbepaling die vaak voorkomt, is een huurprijs in de vorm van een precariobelasting. Een precario is een belasting voor het gebruik van publieke eigendommen. Op grond van de Waterschapswet mogen overheidsinstanties precario heffen bij het gebruik van openbaar vaarwater, zo ook bij het gebruik van ligplaatsen.[8] In de literatuur is enige tijd discussie geweest over het gebruiken van een publiekrechtelijke belastingregeling in combinatie met een privaatrechtelijke gebruiksregeling in de vorm van een huurovereenkomst.[9] De rechtsvraag die hierbij hoort is of het aanbieden van een privaatrechtelijke gebruiksregeling een onaanvaardbare doorkruising vorm van de regeling van art. 114 Waterschapswet. Inmiddels volgt uit vaste jurisprudentie dat van een onaanvaardbare doorkruising geen sprake is zolang een inwoner niet dubbel wordt belast (dus wanneer zowel huur als precario wordt geheven) en hiermee in haar belangen wordt geschaad.[10] Voorheen zat het verschil tussen precario en huur in de bescherming welke de gebruiker van de ligplaats genoot. Bij precario werd immers aangenomen dat er enkel een gedoogplicht was van de overheidsinstantie en geen huurbescherming. Sinds de eerder omschreven wetswijziging van 1 juli 2022 geldt huurbescherming voor alle huurders van ligplaatsen met een woonboot bestemt voor bewoning welke een huurovereenkomst hebben, of de huursom nu precario is of een huurprijs. Relevant om hierbij te benoemen is dat zowel op een huurprijs als op precario een maximering van huurprijsverhoging van toepassing is op grond van de wet.[11]

In het geval dat geen huurovereenkomst aanwezig is en enkel precario wordt geheven, lijkt de hierboven omschreven huurbescherming te kunnen worden ontweken. Hierover is in de literatuur echter nog niet veel geschreven, waardoor bovenstaande constructie niet met zekerheid resulteert in het ontwijken van de huurbescherming.

Conclusies en aanbevelingen

Met de wetswijziging van 1 juli 2022 genieten alle huurders van ligplaatsen, bestemt voor een drijvend object bedoeld om te bewonen, een verstrekkende huurbescherming. Deze huurbescherming geldt, ongeacht of sprake is van een huursom of precario in combinatie met een huurovereenkomst. Zowel een precariobelasting als een huurprijs kunnen worden gebruikt als tegenprestatie. Welk van deze opties het beste gebruikt kan worden is afhankelijk van de specifieke situatie. Denk hierbij aan het aantal ligplaatsen, soorten ligplaatsen en voorgeschiedenis per toepassingsgebied.

Het is sterk aan te raden om als overheidsinstantie een eenduidig transparant beleid op te stellen dat betrekking heeft op ligplaatsen. Het is raadzaam om in ieder geval te bepalen dat elke gebruiker van een ligplaats een huurovereenkomst krijgt, met daarin opgenomen hoe de huurprijs wordt bepaald. Hierbij kan ofwel verwezen worden naar huurprijsvaststelling op basis van een precario, of op basis van een grondprijzenbrief.

Heeft u behoefte aan een beleid over ligplaatsen? Zou u graag gestandaardiseerde overeenkomsten voor ligplaatsen zien waarin de meest recente huurbeschermingsregels zijn opgenomen? Neem dan gerust contact met ons op of dien uw vraagstuk in bij onze Adviesdesk Vastgoed en Grondzaken.