De rechtbank den Haag deed op 31 maart 2021 een interessante uitspraak in een verjaringszaak tussen een particulier en de gemeente Noordwijk. In de zaak speelt de vraag of de economische eigenaar van het aangrenzende perceel de strook grond in bezit kan nemen. Daarnaast doet de rechtbank een interessante uitspraak over de lage erfafscheiding.

Feiten

Eiser heeft sinds 1992 het economische eigendom van zijn perceel. Eiser en de verkoper hebben afgesproken dat de verkoper het juridisch eigendom zou behouden. Dit is gedaan omdat de echtgenote van de verkoper emotioneel erg gehecht was aan het huis. In de akte van economisch eigendom was naast een terugkoopplicht voor de verkoper ook een onherroepelijke volmacht opgenomen, waarmee eiser het juridisch eigendom aan zichzelf kon overdragen. Eiser heeft op 15 maart 2006 gebruik gemaakt van deze mogelijkheid, waarna hij juridisch eigenaar is geworden. Door (de rechtsvoorganger van) eiser is een stuk gemeentegrond bij te tuin getrokken. In de huidige situatie loopt er langs de buitenzijde van de grond en de rest van de tuin een lage erfafscheiding van 2 planken hoog, waartegen een hoge erfafscheiding bestaande uit een gaashek met hedra is geplaatst. Eiser stelt dat hij door verjaring het eigendom van de strook gemeentegrond heeft verkregen.

Oordeel rechtbank

Bezit door economisch eigenaar?

“4.8.

De rechtbank neemt als uitgangspunt dat een economisch eigenaar in beginsel niet als bezitter kan worden aangemerkt in de zin van artikel 3:107 lid 1 BW, zoals is bepaald in het in 4.5 genoemde arrest van de Hoge Raad van 21 juni 2000 ( r.o. 3.5). Daarin overweegt de Hoge Raad: “Bij een overdracht van de eigendom in economische zin, maar niet in juridische zin, van een goed ontstaat een rechtsverhouding krachtens welke de verkrijger dat goed houdt voor de juridische eigenaar, maar niet voor zichzelf, zodat hij niet kan worden aangemerkt als bezitter in de zin van artikel 3:107, lid 1, BW.” Dit uitgangspunt wordt ook bevestigd in het arrest van Hof ’s-Hertogenbosch van 24 mei 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:2033). Een belangrijk aspect van economisch eigenaarschap is dat het niet altijd voor derden kenbaar is. In het onderhavige geval bijvoorbeeld was de akte van economisch eigendom niet ingeschreven in de openbare registers. Voor de gemeente Noordwijk was het economisch eigendom niet eerder kenbaar, dan het moment dat de leveringsakte van 15 maart 2006 werd ingeschreven in het kadaster. Dit is belangrijk, omdat de gemeente Noordwijk daardoor ook niet alert hoefde te zijn op eventuele handelingen van [eiser] die wijzen op eigendomspretentie. Voor de buitenwereld was vóór 15 maart 2006 [A] immers de eigenaar van de woning en niet [eiser] .

4.9.

Dit laat onverlet dat er uitzonderingssituaties denkbaar zijn waarin een economisch eigenaar toch als bezitter kan worden aangemerkt, zoals de Hoge Raad oordeelde in zijn arrest van 9 september 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ5989, r.o. 3.4.2). Het gaat dan om gevallen waarin “de koper krachtens de rechtsverhouding met de verkoper jegens deze gerechtigd is, vooruitlopend op de levering van het verkochte, zich over het verkochte daarover de feitelijke macht te verschaffen en deze op een zodanige wijze uit te oefenen dat naar de in het verkeer geldende opvattingen de koper moet worden beschouwd als bezitter van het verkochte”. Volgens [eiser] is er in dit geval sprake van zo’n situatie, omdat hij vanaf het moment van de economische eigendomsoverdracht bevoegd was tot het verrichten van alle feitelijke handelingen en rechtshandelingen met betrekking tot de woning als ware hij volledig eigenaar. “

Van een uitzonderingssituatie is in dit geval volgens de rechtbank geen sprake. De onherroepelijk e volmacht in de akte maakt dit niet anders. Doorslaggevend is volgens de rechtbank dat de verkoper het juridisch eigendom behield, zonder dat zeker was of het juridisch eigendom ooit op eiser zou overgaan.

Lage erfafscheiding bezitsdaad?

“4.14.

Naar het oordeel van de rechtbank is inderdaad geen sprake van inbezitneming van de betwiste strook grond door de rechtsvoorganger van [eiser] . In de jurisprudentie worden hoge eisen gesteld aan de inbezitneming van onroerend goed, in het bijzonder wanneer het gaat om publieke grond. Uit de handelingen moet een ondubbelzinnige intentie naar buiten blijken om de zaak voor zichzelf te houden. In het geval van het beplanten en onderhouden van een strook gemeentegrond, is naar het oordeel van de rechtbank daar geen sprake van (vergelijk Hof ’s-Hertogenbosch 11 oktober 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:4559, r.o. 3.10). Ook het plaatsen van een lage erfafscheiding van twee planken hoog voldoet niet aan de eisen die in de heersende jurisprudentie worden gesteld aan inbezitneming van (gemeente)grond. De betwiste strook grond was immers nog eenvoudig toegankelijk voor derden, doordat zij over de lage erfafscheiding heen konden stappen (vergelijk Hof Den Bosch 2 mei 2017, ECLI:NL: GHSHE:2017:1902 r.o. 3.9). Bovendien kan een lage erfafscheiding ook gezien worden als een vorm van tuinversiering.”

Hof Den bosch 2 mei 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1902:

r.o. 2.9

“…..

van ondubbelzinnig bezit van het perceelsdeel door [Vastgoed 1] Vastgoed is naar het oordeel van het hof geen sprake. Het hekwerk is zodanig laag (ongeveer 50 cm), dat een gemiddeld persoon hier eenvoudig overheen kan stappen. Het perceelsdeel is derhalve ondanks het hek eenvoudig zonder toestemming van [Vastgoed 1] Vastgoed door anderen dan [Vastgoed 1] Vastgoed te betreden. Daarbij komt dat het hekwerk op twee plaatsen wordt onderbroken. Eerder heeft op een van deze twee onderbrekingen een boom gestaan. Op de plaats waar de boom is verwijderd, is niets in de plaats gekomen. Van het kunnen afsluiten van het perceelsdeel door [Vastgoed 1] Vastgoed is – anders dan zij stelt – dan ook geen sprake.

Het hof acht verder aannemelijk en relevant dat bedoelde boom door de gemeente is onderhouden en uiteindelijk gekapt. [Vastgoed 1] Vastgoed heeft niet geprotesteerd tegen het kappen van de boom, hetgeen voor de hand had gelegen als zij de eigendom dan wel het bezit van het perceelsdeel pretendeerde. Bovendien heeft de gemeente als productie 17 bij de memorie van antwoord een e-mail van de gebiedsbeheerder van de openbare ruimte van 15 november 2016 overgelegd waarin deze verklaart dat de gemeente het onderhoud van de boom heeft verzorgd en dat deze door de gemeente is gekapt.

Op het perceelsdeel bevindt zich verder een lantaarnpaal die in eigendom en in onderhoud is van de gemeente. Weliswaar heeft [Vastgoed 1] Vastgoed betwist dat de gemeente onderhoud pleegt aan de lantaarnpaal, echter het is een feit van algemene bekendheid dat straatverlichting door de (lokale) overheid wordt onderhouden.”

Middelijk bezit?

“4.17.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] de betwiste strook grond niet middellijk gehouden voor [A] . De gemeente Noordwijk wijst er terecht op dat geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd door [eiser] die erop wijzen dat [A] een actieve rol had bij de door [eiser] gestelde daden van inbezitneming, zoals het plaatsen van de hoge erfafscheiding. Ter zitting heeft [eiser] desgevraagd ook verklaard dat [A] zich na de verkoop in 1992 nooit heeft bemoeid met de woning of de betwiste strook grond. Volgens [eiser] heeft hij naar eigen inzicht de tuin opgeknapt en heeft hij niet met [A] over de tuin gesproken. Onder die omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat hij desalniettemin de betwiste strook grond middellijk voor [A] in bezit heeft genomen.”

Conclusie

In deze uitspraak van de rechtbank den Haag worden een aantal interessante oordelen gegeven. Zo kunnen we hier uit afleiden dat een economisch eigenaar geen bezitter is, tenzij er sprake is van een uitzonderingssituatie. Ook kunnen we concluderen dat een lage erfafscheiding niet altijd als een bezitsdaad, maar ook als tuinversiering wordt aangemerkt én kunnen we stellen dat voor het aannemen van middelijk bezit een actieve rol van de middelijk bezitter nodig is.

Noot

Over lage erfafscheidingen, met of zonder openingen, wordt in de rechtspraak nog steeds verschillend geoordeeld. In de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 19 augustus 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:6459) wordt in rechtsoverweging 4.5 overwogen:

…..

“Het feit dat de strook grond technisch gezien (al dan niet door middel van een deur in een hek) toegankelijk was voor [gedaagden] en zijn rechtsvoorgangers, maakt dit niet anders. Nergens blijkt namelijk uit dat zij zich ook daadwerkelijk toegang hebben verschaft. In die zin heeft [eisers] dan ook feitelijke macht uitgeoefend over de strook grond.

Ook op grond van uiterlijke feiten kan [eisers] als bezitter van de strook grond worden aangemerkt. Tijdens de descente is geconstateerd dat het voor personen die langs de percelen van partijen lopen, door het muurtje en hek daarbovenop, lijkt alsof de strook grond met grind behoort tot het perceel van [eisers]

Gelet op het voorgaande konden [gedaagden] en zijn rechtsvoorgangers uit de gedragingen van [eisers] duidelijk opmaken dat [eisers] pretendeerde rechthebbende te zijn”

….

De vraag is dus wat nu doorslaggevend is: volledige en technische ontoegankelijkheid door een hoge en ondoordringbare erfafscheiding, of de feitelijke uitstraling van de inrichting en de erfafscheiding (verkeersopvatting) en de vraag of anderen dan de gebruiker zich ook daadwerkelijk toegang hebben verschaft? Kortom: is voor het aannemen van bezit voldoende dat de feitelijk inrichting van de grond iedere voorbijganger doet vermoeden dat de grond bij de tuin hoort en dus particulier eigendom is, hetgeen het betreden van de grond op subjectieve wijze in de weg staat. Of is hiervoor vereist dat de grond ook objectief gezien, door middel van een hoge en ondoordringbare erfafscheiding niet te betreden is? Op dit moment is in de rechtspraak geen eensluidend antwoord te vinden op deze vraag. De uitspraak van het hof Den Bosch van 30 maart 2021 (ECLI:NL:GHSHE:2021:952) doet echter vermoeden dat aan de verkeersopvatting meer gewicht dient te worden gehecht dan aan de feitelijke ontoegankelijkheid.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact met ons op door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100.