Van onze opdrachtgevers krijgen wij vaak opdrachten binnen op het gebied van verjaring. Het leerstuk van verjaring is nader tot ontwikkeling gekomen in de jurisprudentie en kent een reeks aan rechterlijke uitspraken, die de regels omtrent verjaring bijwerken en/of veranderen. Het leerstuk van verjaring wordt over het algemeen ervaren als een lastige. Metafoor Vastgoed heeft diverse specialisten op het gebied van verjaring voor uw organisatie klaarstaan. Zij houden de jurisprudentie op het gebied van verjaring nauwlettend in de gaten en zijn daarom altijd up-to-date. Om een beeld te geven van de opdrachten waar wij als Metafoor mee te maken krijgen, nemen wij u graag mee naar een zaak waarbij Metafoor Vastgoed door de gemeente is ingeschakeld om de situatie op te lossen.
Feiten casus
In de casus die hier geschetst zal worden, heeft de gemeente geconstateerd dat er sprake was van oneigenlijk grondgebruik. Nadat de gebruiker op het oneigenlijk grondgebruik is gewezen, beriep de gebruiker zich op verkrijgende verjaring. De gebruiker betoogde dat er vanwege de beschoeiing op het perceel sprake was van verjaring, waardoor de grondgebruiker eigenaar zou zijn geworden van het stuk grond. Op basis van relevante jurisprudentie is het aangevoerde argument niet gehonoreerd. Nu het beroep op verkrijgende verjaring in het kader van de beschoeiing die op het perceel lag niet gehonoreerd werd, stond de vraag centraal of de geplaatste haag om het perceel leidde tot een mogelijk beroep op bevrijdende verjaring. Vanwege de geplaatste haag om het perceel is bepaald dat de gebruiker een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring kon doen.
Het leerstuk van verjaring
Wanneer een grondgebruiker een beroep op verjaring wenst te doen, dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. Zo dient er sprake te zijn van bezit van grond en dit bezit dient gedurende een bepaalde periode voort te duren. Een grondgebruiker kan als bezitter worden gekwalificeerd, indien de grondgebruiker de grond voor zichzelf houdt en zichzelf ook als eigenaar van het stuk grond ziet. Hierbij dient de grondgebruiker het eigendom van anderen te ontkennen. Het bezit dient naar buiten toe voor iedereen kenbaar te zijn. Uit de jurisprudentie blijkt dat de drempel om een daad als bezitsdaad aan te merken redelijk hoog kan liggen. Wanneer de grondgebruiker een beroep op verkrijgende verjaring doet, dient de grondgebruiker te goeder trouw te handelen.
Verjaring op basis van bezitsdaden: plaatsen van beschoeiing of heg een bezitsdaad?
Om een daad als bezitsdaad aan te merken zijn verschillende factoren van belang. Het criterium ‘bezit’ is dan ook vaak het centraal discussiepunt bij een beroep op verjaring. In de centraal staande casus betoogde de grondgebruiker aan de hand van (oude) jurisprudentie dat zij de bezitter waren van de gemeentegrond, doordat zij een hekwerk op de gemeentegrond hadden gezet, welke een deel van het terrein afsloot. In het arrest van het Hof Den Bosch d.d. 30 januari 2018 (ECLl:NL:GHSHE:2018:347) borduurt het Hof voort op de lijn die het in haar uitspraken van oktober 2016 (ECLl:NL:GHSHE:2016:4559) heeft ingezet over verjaring van gemeentegrond. In dit arrest concludeert het Hof dat zelfs als de grond feitelijk meer dan 20 jaar gebruikt zou zijn, door het toe te voegen tot hun tuin, door daarop andere beplanting aan te brengen dan op het overige deel van het gemeenteperceel, door het perceeldeel te onderhouden en door daarop een hek te plaatsen voor zover het perceeldeel zichtbaar is vanaf de openbare weg, dat onvoldoende is om tot het oordeel te komen dat toen sprake is geweest van het bezit van het perceeldeel. Beschoeiingen en grondophogingen kunnen niet worden gekwalificeerd als daden die langdurig ondubbelzinnig en onderbroken bezit constitueren (Hof Den Haag 28 mei, ECLI:NL:GHDHA:2019:1303, rov. 6.5. en bekrachtigd in HR 20 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1852). Het aanbrengen van beschoeiing aan de walkant van het perceelgedeelte kan objectief gezien niet als bezitsdaad worden gekwalificeerd (Hof Arnhem-Leeuwarden 9 februari 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:1235). Dit is anders indien de machtsuitoefening van de grondgebruiker dusdanig is dat het bezit van de oorspronkelijke bezitter tenietgaat. Een omstandigheid die in lijn is met dit criterium, is het volledig afsluiten van de desbetreffende grond door middel van een hekwerk/haag welke de in bezitgenomen grond volledig afsluit. Een gedeeltelijke afbakening is dus onvoldoende om aan te nemen dat er sprake is van ondubbelzinnige inbezitname (ECLI:NL:GHAMS:2017:264).
Verlies van eigendom: schadevergoeding?
In de centraal staande casus heeft de gemeente haar eigendom uiteindelijk verloren doordat er met succes een beroep is gedaan op bevrijdende verjaring vanwege een haag die het stuk grond volledig afsloot. Naar aanleiding hiervan stond de vraag centraal of de gemeente door het verlies van eigendom een schadevergoeding kon vorderen op basis van onrechtmatige daad (art. 6:162 BW). In het kader van eigendomsverlies door verjaring heeft de Hoge Raad in 2017 een baanbrekend arrest gewezen (HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309). In zijn arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat dat inbezitneming van andermans grond, met eigendomsverlies door verjaring als gevolg, onrechtmatig is jegens de oorspronkelijk eigenaar. Hiermee heeft de Hoge Raad een grond gecreëerd waarmee op basis van onrechtmatige daad schadevergoeding kan worden gevorderd door de oorspronkelijke eigenaar. Aansluitend hierop heeft de rechtbank op 26 februari 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:2248) een vonnis gewezen waarin er nader wordt ingegaan op de toepassing van de vordering tot schadevergoeding na verjaring. Hieruit vloeit voor dat indien er sprake is van eigen schuld aan de zijde van de gemeente, de gemeente slechts 50% van de schade kan vorderen. Daarbij is het van belang of de gemeente bekend was met de bezitsinbreuk en daar op dat moment tegen opgetreden had. Naar aanleiding van het voorgaande heeft de gemeente ervoor gekozen om met behulp van Metafoor beleid te maken over de schadevergoeding bij verjaring.
Heeft uw organisatie ook te maken met beroepen op verjaring, waardoor u tegen casuïstische en complexe situaties aanloopt, waardoor u uw eigendom dreigt te verliezen? Onze adviesdesk helpt u graag met het adviseren en indien gewenst overnemen van complexe verjaringsdossiers.
