1. Feiten
In deze zaak gaat het om een schiereiland, genoemd “De laars” dat in zijn geheel in gebruik is genomen door woonbootbewoners. Zij hebben hier vanaf de jaren 70 een permanente ligplaats ingenomen. In de jaren die daarop volgden hebben de bewoners onder andere looppaden, steigers, aanmeervoorzieningen, schuurtjes, beplanting en erfafscheidingen aangebracht op De Laars. In 1985 is de bestemming van de Laars aangepast naar gebruiks- en verblijfsgebied. Aan de bewoners is op enig moment een overdraagbare ligplaatsvergunning verleend en er zijn huisnummers gegeven. Het middenterrein hebben de bewoners gezamenlijk als parkeerterrein onderhouden en uitgebreid.
Vanaf 1990 zijn de bewoners verenigd in Bewonersvereniging De Laars. Vanaf de jaren 80 hebben de bewoners zich ingezet om aangesloten te worden op de nutsvoorzieningen. Zij hebben destijds de eigenaar van het perceel benaderd met het verzoek toestemming te geven voor de aansluitingen. De eigenaar heeft deze toestemming geweigerd, maar via een gerechtelijke procedure hebben de bewoners vervangende toestemming van de rechtbank verkregen. Later ( 1996 – 1999) is tussen de eigenaar en de bewoners gesproken over de aankoop van de grond, maar tot een overeenkomst is het nooit gekomen.
De eigenaar eist thans ontruiming van De Laars, dan wel indien er sprake is van verjaring, een schadevergoeding op te maken bij staat.
De bewoners doen een beroep op verjaring, zowel voor de tuintjes behorende bij de woonboten, als het gezamenlijke binnenterrein.
2. Oordeel Rechtbank
2.1. Verjaring
Ten aanzien van de perceeltjes grenzend aan de woonboten is de rechtbank van oordeel dat naar de verkeersopvatting sprake is geweest van kennelijk bezit. De bewoners hebben in de eerdere discussie over de aankoop van de gronden niet betwist dat verweerder kadastraal eigenaar is van de gronden, maar gelet op alle bezitsdaden, welke bezitsdaden de eigenaar bekend waren, wordt geoordeeld dat de verweerder dit niet op zijn beloop had mogen laten, zonder zich steeds opnieuw tijdig op zijn eigendomsrechten te beroepen. De rechtsvordering van de eigenaar tot het opheffen van de onrechtmatige toestand is in 1999 voor het laatste gestuit, daarna is conform artikel 3:319 lid 2 een nieuwe verjaringstermijn gaan lopen die niet langer was dan 5 jaar. De eerstvolgende stuitingshandeling van de eigenaar vond plaats op 7 augustus 2013, maar toen was zijn vordering al verjaard. De bewoners zijn uiterlijk per 1 januari 2010 door verjaring eigenaar geworden van de gronden.
Ten aanzien van het middenterrein oordeelt de rechtbank dat er geen sprake is geweest van ondubbelzinnig bezit. Dit terrein is immers altijd toegankelijk gebleven als parkeerterrein voor derden. Dat de bewoners het terrein hebben uitgebreid en onderhouden doet hier niets aan af.
2.2. Schadevergoeding
De rechtbank oordeelt dat niet ter discussie staat dat de bewoners onrechtmatig hebben gehandeld jegens de eigenaar. Zij hebben immers zijn grond in bezit genomen en gehouden, wetende dat hij eigenaar was van de grond, als gevolg waarvan de eigenaar het eigendom van de gronden is kwijtgeraakt. Volgens de rechtbank geldt hetzelfde voor opvolgende eigenaren, nu niet is bestreden dat ook zij van deze onrechtmatige inbezitneming op de hoogte waren.
De eigenaar heeft gevorderd dat de schade dient te worden opgemaakt bij staat. De rechtbank verwijst in haar oordeel naar de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2017 waarin is opgenomen dat de rechter op grond van artikel 6:103 BW de nieuwe eigenaar kan veroordelen de wederechtelijk in bezit genomen gronden aan de benadeelde in eigendom over te dragen (schade vergoeding in natura). Uit het feit dat de verweerder ervoor kiest om geen schadevergoeding in natura te vorderen leidt de rechter af dat hij feitelijk niet uit is op de ontruiming van de betreffende percelen, maar dat hij een financiële schadevergoeding wenst.
Beide partijen hebben een waardebepaling van de betreffende percelen laten opmaken. Gelet op het grote verschil tussen beide bedragen kan de rechter de schade in dit geval niet schatten of begroten en volgt verwijzing naar de schadestaat procedure, waarin een onafhankelijk deskundige wordt benoemd om waarde van de grond te bepalen. De rechtbank merkt nog op dat bij het bepalen van de schade gekeken moet worden naar hetgeen de voormalige eigenaar feitelijke verloren heeft, te weten twee percelen riet- en onland. Met de door de bewoners uitgevoerde verbeteringen van de percelen, waartegen de voormalig eigenaar niet heeft opgetreden, mag bij het bepalen van de schade geen rekening gehouden worden. Met de bodemgesteldheid dient wel rekening worden gehouden.
3. Opmerkingen
3.1. Verjaring
Verhouding tot de ligplaatsvergunning
Bij de beoordeling van een beroep op verjaring is meestal sprake van een perceel in eigendom van de gebruiker, dat grenst aan een perceel dat in eigendom is van een ander. De gebruiker heeft zijn eigen perceel in dergelijke gevallen uitgebreid ten koste van het aangrenzende perceel. In deze casus ontbreekt het eigen perceel. Hoewel de bewoners een ligplaatsvergunning hebben voor de woonboten, is het water waarop de ligplaatsen rusten eigendom van het Recreatieschap Spaarnwoude. Toch oordeelt de rechter dat de bewoners van de woonboten door verjaring eigenaar geworden zijn van de grond voor de woonboten, welke grond in eigendom toebehoort aan een particulier.
Dit oordeel staat haaks op de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 19 februari 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:1849. In deze procedure betoogde de gemeente Schiedam het volgende:
“dat gebruik vanuit een belendend perceel, waarbij het belendend perceel op grond van een zakelijk of persoonlijk gebruiksrecht wordt gebruikt, wijst niet ondubbelzinnig op de pretentie van eigendom. Dat ondubbelzinnig bezit dient vanuit het geobjectiveerde perspectief van de gemeente als eigenaar beoordeeld te worden. Voor de situatie van woonboten en het gebruik van zogenaamde ‘wallenkanten’ is expliciet bepaald dat het (aanvankelijke) gebruik als houderschap moet worden gekwalificeerd en dat sprake is van gebruiksovereenkomsten danwel bruikleenovereenkomsten. “
De rechtbank ging hier in mee en oordeelde het volgende:
“In het onderhavige geval is van belang dat het gebruik van het stuk grond als tuin verband houdt met de ligplaats van de woonboten: de bewoners hebben via de grond langs de ligplaats toegang tot hun woonboot. Tussen partijen is niet in geschil dat Gemeente Schiedam als eigenaar in de openbare registers is vermeld. Op grond hiervan staat enerzijds dan ook vast dat het hebben van een publiekrechtelijke vergunning voor een bepaalde woonboot het gebruik van die grond met zich brengt en met die vergunning is verbonden, terwijl het anderzijds niet goed denkbaar is dat bij beëindiging van de vergunning – en beëindiging van de ligplaats – dat gebruik van de grond zou blijven voortbestaan. Er moet vanuit worden gegaan dat het gebruik van de grond is begonnen op grond van houderschap met het doel om op de woonboot te kunnen komen. Nadien heeft dat gebruik, zonder dat Gemeente Schiedam daartegen is opgetreden, een ruimere omvang gekregen, onder meer door het plaatsen van hekjes en het inrichten van de stukjes grond als tuin. “
De rechtbank Rotterdam was van oordeel dat de gemeente niet hoefde te vrezen dat de grond in bezit genomen zou worden, zij mocht er van uitgaan dat de woonbootbewoners de grond slechts voor de gemeente hielden.
Als we beide zaken met elkaar vergelijken, dan zien we dat de rechtbank Noord- Holland de machtsuitoefeningen van de woonbootbewoners wel kwalificeert als bezit, terwijl ook in deze zaak sprake is van een verband tussen de ligplaatsvergunning en het gebruik van de grond. In de zaak die speelde bij de rechtbank Rotterdam was de gemeente echter eigenaar van zowel het water als van de aangrenzende walkant, in de onderhavige zaak is er sprake van verschillende eigenaren. De eigenaar van de Laars is niet tevens de vergunningverlener van de ligplaats. Daarnaast was in de zaak bij de Rechtbank Rotterdam mogelijk sprake van een stilzwijgende bruikleenovereenkomst voor het gebruik van de grond, als gevolg van door de gemeente Schiedam toegezonden schriftelijke voorstellen hiertoe. Tot slot betaalden de woonbootbewoners ook een vergoeding voor het gebruik van het water onder de ligplaats.
Nieuwe termijn na stuiting verjaring door erkenning?
De Hoge Raad deed op 17 december 2010 een uitspraak over de stuiting van de verjaringstermijn door erkenning van het eigendomsrecht. Volgens de Hoge Raad heeft te gelden dat na de erkenning in de zin van art. 3:318 BW, waardoor de verjaring wordt gestuit, op de voet van art. 3:319 BW een nieuwe verjaringstermijn van vijf jaren aanvangt. In zo’n geval betekent de erkenning volgens de Hoge Raad evenwel dat de gebruiker de strook grond hield voor de eigenaar van het naburige erf en dus geen bezitter, maar slechts (niet-onrechtmatig) houder was, zodat geen verjaring heeft plaatsgevonden. Met andere woorden: Door de erkenning van het eigendomsrecht wordt de verjaringstermijn gestuit. Er gaat na deze stuiting geen nieuwe termijn lopen, omdat de voor verjaring vereiste eigendomspretentie ontbreekt. De gebruiker kan zich niet langer op het standpunt stellen dat hij zichzelf als eigenaar ziet.
In de praktijk zien wij dat het toch wat genuanceerder ligt. Het feit dat de gebruiker het eigendomsrecht heeft erkend bekent niet dat de eigenaar stil kan blijven zitten. Het ligt op zijn weg om na de erkenning van zijn eigendomsrecht in gesprek te treden met de gebruiker, teneinde het gebruik te legaliseren of te eindigen. Doet de eigenaar dit niet, dan kan door de gebruiker mogelijk alsnog met succes een beroep op verjaring worden gedaan, zo blijkt ook uit de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 13 november 2019.
3.2. Schadevergoeding
De opvolgende eigenaar
De rechtbank oordeelt in lijn met het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 dat de woonbootbewoners onrechtmatig hebben gehandeld door de grond wederechtelijk in bezit te nemen. Anders dan in eerdere uitspraken, oordeelt de rechtbank in dit geval dat hetzelfde geldt voor eventuele opvolgende eigenaren, nu niet is bestreden dat ook zij van deze onrechtmatige inbezitneming op de hoogte waren.
Dit is een nieuwe ontwikkeling ten aanzien van de schadevergoeding bij verjaring. Op 18 juli 2018 oordeelde de rechtbank Oost-Brabant nog dat een opvolgende eigenaar geen persoon is die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, zoals de Hoge Raad heeft uiteengezet in zijn arrest van 24 februari 2017. De opvolgende eigenaar die de grond door verjaring verkrijgt heeft welliswaar een onrechtmatige toestand in stand gehouden door de grond in bezit te houden, maar dit levert volgens de rechtbank Oost-Brabant op zichzelf niet een onrechtmatige daad op, waardoor van eventuele schadevergoeding na verkrijging van de grond door verjaring geen sprake is.
Helemaal nieuw is het huidige oordeel van de Rechtbank Noord-Holland ten aanzien van de opvolgende eigenaar niet. De Rechtbank Limburg oordeelde op 14 november 2018 al over het antwoord op de vraag waar de onrechtmatige gedraging precies uit dient te bestaan:
“Dit moet volgens de rechtbank gezocht worden in ‘het in bezit nemen van het goed én ook houden (het voortduren van dat bezit)’ waarbij het moment van verkrijgende verjaring als schadeveroorzakende gebeurtenis moet worden gezien.”
Met het oordeel van de Rechtbank Noord-Holland van 13 november 2019 lijkt de deur naar het vorderen van schadevergoeding van een opvolgend eigenaar die door verjaring het eigendom van de aangrenzende grond verkrijgt, open te staan. Naar mijn mening doet deze uitspraak recht aan de overwegingen van de Hoge Raad, waarin is opgenomen dat degene die grond in bezit neem én houdt, wetende dat de grond van een ander is, onrechtmatig handelt en in beginsel schadeplichtig is.
Eigen schuld?
De rechtbank Noord-Holland oordeelde op 24 januari 2018 nog dat eigen schuld aan de zijde van de voormalige eigenaar in de weg kan staan aan het toewijzen van een vordering tot schadevergoeding , indien blijkt dat hij van de in bezit name van de grond op de hoogte was en heeft verzuimd hiertegen op te treden. De uitspraak van de rechtbank werd door het Hof Amsterdam op 30 juli 2019 ten aanzien van dit oordeel vernietigd. In de uitspraak van de rechtbank Noord- Holland van 13 november 2019 wordt de ‘eigen schuld’ in zijn geheel niet in het oordeel betrokken, terwijl overduidelijk is dat de voormalige eigenaar op de hoogte was van de bezitsdaden die door de woonbootbewoners gepleegd waren, maar heeft verzuimd hiertegen op te treden. Wellicht dat dit nog een rol zal spelen in de schadestaat procedure.
De omvang van de schade
De voormalige eigenaar die zijn grond door verjaring verliest vordert vaak een schadevergoeding ter hoogte van de waarde van de grond op het moment dat de grond door verjaring is kwijtgeraakt. Bij de waardebepaling wordt dan uitgegaan van de in het beleid van de gemeente vastgestelde verkoopprijs per m2, of een door een taxateur opgemaakt taxatierapport waarbij de huidige staat en bestemming van de grond vaak wordt meegenomen. Uit het oordeel van de rechtbank Noord-Holland kan worden afgeleid dat bij het bepalen van de omvang van de schade gekeken moet worden naar hetgeen de voormalige eigenaar feitelijke verloren heeft. Vaak zal dit grond zijn met de bestemming ‘groen’, ‘verkeer’, of ‘tuin’. De door de verkrijger uitgevoerde verbeteringen aan de grond dienen volgens de rechtbank buiten beschouwing te blijven.
4. Conclusie
De rechtbank Noord-Holland heeft inmiddels meerdere uitspraken gedaan over de vordering tot schadevergoeding bij verjaring. Ook in deze uitspraak zien wij weer nieuwe ontwikkelingen op dit gebied. Zo oordeelt de rechtbank dat ook opvolgende eigenaren onrechtmatig handelen indien zij de door de rechtsvoorganger in bezit genomen grond in bezit te houden, met verjaring tot gevolg. Daarnaast komt de in eerdere uitspraken genoemde ‘eigen schuld’ aan de zijde van de voormalige eigenaar niet meer in het oordeel voor en doet de rechtbank een uitspraak over de wijze waarop de omvang van de schade dient te worden vastgesteld.
Ook wordt nog opgemerkt dat de beoordeling van de verjaring in deze uitspraak afwijkt van de beoordeling in een eerdere zaak waarin woonbootbewoners een beroep op verjaring deden. Tot slot maakt de rechtbank nog eens duidelijk dat een erkenning van het eigendomsrecht niet met zich mee hoeft te brengen dat een beroep op verjaring niet langer kan slagen.
Ondersteuning nodig bij verjaring?
Metafoor heeft veel ervaring op het gebied van verjaring en we zijn op de hoogte van de huidige jurisprudentie. Onze experts kunnen uw vragen beantwoorden en advies geven bij lastige verjaringsdossiers. Indien u juridische ondersteuning nodig heeft of wilt weten wat Metafoor Vastgoed en Software voor u kan betekenen, neem dan contact met ons op.
