Warmtepompen en airco’s zijn steeds meer in trek. Door de energietransitie, strengere energie-eisen en de behoefte aan comfort neemt het aantal installaties aan woningen en gebouwen toe. De buitenunits van deze installaties moeten echter ergens worden geplaatst. In veel gevallen kan de eigenaar deze kwijt op eigen grond, bijvoorbeeld in de tuin, op een plat dak of aan de eigen gevel.
Maar wat als een eigenaar geen geschikte ruimte heeft op het eigen perceel? Bijvoorbeeld bij woningen aan smalle straten, appartementen of panden waarbij de achterzijde niet toegankelijk is. Dan kan de wens ontstaan om een buitenunit aan de gevel te plaatsen waarbij deze (gedeeltelijk) boven gemeentegrond of andere publieke grond uitsteekt.
Dit roept verschillende vragen op. Mag een gemeente dit toestaan? Welke regels gelden voor plaatsing boven openbare ruimte? En hoe kunnen gemeenten juridisch omgaan met deze situaties?
Plaatsing aan de gevel
Een buitenunit mag in veel gevallen aan een eigen gevel worden bevestigd zonder vergunning, maar dat is niet altijd het geval. Dit hangt onder andere af van:
- of het gebouw een monument is;
- of het gebouw ligt binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht;
- de regels uit het omgevingsplan van de gemeente;
- de technische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl);
- eventuele regels van een Vereniging van Eigenaars (VvE) of verhuurder.
Daarnaast kunnen gemeenten vanuit ruimtelijke kwaliteit eisen stellen aan de plaats, het uiterlijk en de zichtbaarheid van installaties. Een gemeente kan bijvoorbeeld eisen dat een buitenunit niet aan een naar de openbare weg gekeerde gevel wordt geplaatst, dat deze uit het zicht wordt geplaatst of dat een omkasting wordt toegepast die aansluit bij de gevel.
Uitsteken boven openbare gemeentegrond
Wanneer een buitenunit, muurbeugel, leidingwerk of omkasting boven een stoep, straat of andere openbare ruimte uitsteekt, ontstaat een andere situatie. De installatie bevindt zich dan niet alleen op of aan het privégebouw, maar maakt ook gebruik van ruimte waarvan de gemeente eigenaar of beheerder is.
Een gemeente kan in zo’n geval aanvullende eisen stellen. Deze eisen kunnen betrekking hebben op:
- veiligheid: de installatie mag geen gevaar opleveren voor voetgangers, fietsers of hulpdiensten;
- toegankelijkheid: voldoende vrije doorgang op het trottoir moet behouden blijven;
- onderhoud en aansprakelijkheid: duidelijk moet zijn wie verantwoordelijk is voor schade, onderhoud en verwijdering;
- beeldkwaliteit: de gemeente kan eisen stellen aan de uitstraling van de installatie;
- tijdelijkheid of beëindiging: de gemeente kan voorwaarden stellen waaronder de installatie moet worden verwijderd.
Naast publiekrechtelijke regels kan de gemeente ook privaatrechtelijke afspraken maken met de eigenaar van het pand.
Mogelijke overeenkomsten tussen gemeente en eigenaar
Eén van de mogelijkheden is het sluiten van een overeenkomst tussen de gemeente en de gebruiker van de openbare ruimte. Hier kunnen verschillende soorten overeenkomsten voor worden gebruikt.
Gebruiksovereenkomst
De meest eenvoudige vorm is een gebruiksovereenkomst. Hierbij geeft de gemeente toestemming om een bepaald deel van de openbare ruimte te gebruiken voor de installatie.
In een dergelijke overeenkomst kunnen afspraken worden opgenomen over:
- de exacte locatie en de afmetingen van de buitenunit;
- de maximale uitsteek boven gemeentegrond;
- onderhoud en reparatie;
- afvoer condenswater;
- aansprakelijkheid bij schade;
- verwijdering wanneer de gemeente de ruimte nodig heeft.
Een gebruiksovereenkomst is vooral geschikt wanneer het gebruik beperkt blijft en de gemeente geen zelfstandig zakelijk recht wil vestigen.
Huurovereenkomst
Een gemeente kan er ook voor kiezen om de gebruikte ruimte te verhuren. De eigenaar betaalt dan bijvoorbeeld een jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van een gedeelte van de openbare ruimte.
Een huurovereenkomst wordt vaker gebruikt bij grotere of langdurige ingebruiknames van gemeentegrond, zoals terrassen, kiosken of commerciële voorzieningen. Voor een kleine buitenunit aan een gevel ligt dit minder voor de hand, maar het behoort juridisch wel tot de mogelijkheden.
Recht van opstal
Bij meer permanente situaties kan een gemeente kiezen voor een recht van opstal. Dit is een zakelijk recht waarmee iemand eigenaar kan zijn van een bouwwerk of installatie die zich bevindt op, boven of in de grond van een ander.
Een recht van opstal kan relevant zijn wanneer een installatie langdurig boven gemeentegrond aanwezig blijft en de gemeente de juridische scheiding tussen grond en de installatie wil vastleggen.
De gemeente Eindhoven heeft bijvoorbeeld in haar grondprijzenbeleid 2026 opgenomen dat bij overbouwingen zonder gebruiksfunctie boven gemeentegrond doorgaans een recht van opstal of een erfdienstbaarheid wordt gevestigd. Hiermee wordt vastgelegd dat een constructie boven gemeentegrond mag blijven bestaan, terwijl de gemeente eigenaar blijft van de grond.
Erfdienstbaarheid
Een andere mogelijkheid is een erfdienstbaarheid. Hierbij wordt een last gevestigd op een perceel ten behoeve van een ander perceel. Bijvoorbeeld dat een eigenaar moet dulden dat een bepaalde constructie boven zijn grond aanwezig is.
Voor situaties met een airco- of warmtepompunit is een erfdienstbaarheid juridisch minder voor de hand liggend dan een recht van opstal, omdat het meestal niet gaat om een voordeel voor een ander perceel, maar om het toestaan van een installatie boven openbare grond. Toch kan een gemeente in bepaalde situaties hiervoor kiezen.
Beleidskeuzes voor gemeenten
Gemeenten staan voor een afweging tussen verschillende belangen. Enerzijds dragen warmtepompen en airco’s bij aan verduurzaming en klimaatadaptatie. Anderzijds willen gemeenten de openbare ruimte veilig, toegankelijk en aantrekkelijk houden. Gemeenten kunnen daarom verschillende beleidslijnen hanteren:
1. Verbieden van plaatsing boven openbare grond
Een gemeente kan ervoor kiezen om installaties boven openbare ruimte niet toe te staan vanwege veiligheid, onderhoud of ruimtelijke kwaliteit.
2. Toestaan onder voorwaarden
Een gemeente kan plaatsing toestaan wanneer wordt voldaan aan voorwaarden over bijvoorbeeld afmetingen, hoogte boven het trottoir, geluid, uiterlijk en onderhoud. Een gemeente kan bijvoorbeeld een bepaling in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) opnemen waarin wordt uitgewerkt dat technische installaties, zoals airco’s en warmtepompen, geen geluidshinder mogen veroorzaken en aan bepaalde grenswaarden dienen te voldoen. Denk bijvoorbeeld aan een geluidsniveau van ten hoogste 40 decibel.
3. Toestaan met privaatrechtelijke afspraken
Een gemeente kan toestemming koppelen aan een overeenkomst waarin verantwoordelijkheden en risico’s worden vastgelegd.
Een uniforme landelijke aanpak bestaat momenteel niet. Gemeenten bepalen grotendeels zelf hoe zij hiermee omgaan via het omgevingsplan, beleidsregels en privaatrechtelijke afspraken.
Conclusie
Een standaard aanpak is er dus niet. Door vooraf het juiste instrument te kiezen, kunnen gemeenten de belangen van zowel verduurzaming als beheer van de openbare ruimte goed waarborgen.
