Inleiding
In deze wederom goed leesbare uitspraak, staat de vraag centraal of het eigendom van een strook grond en water verjaard is. In de uitspraak zijn foto’s opgenomen, die de werkelijke situatie weergeven. Tussen beide percelen ligt een vaart. De strook grond ligt tussen de openbare weg en de vaart. Aan de ene kant staat een wit hek dat de scheiding vormt tussen het buurperceel en het trottoir en de openbare weg. Dit witte hek stopt bij het begin van de grond. Vanaf de punt van het witte hek tot aan de vaart staan haaks twee bomen en struiken. Op de grond stond een laadpaal en ligt grind. Op het erf van de gebruiker ligt ook grind en dat vormt visueel één geheel.
Toen de gebruiker zijn perceel in 2001 kocht, zag de inrichting van de strook er heel anders uit. Er stond een schuur naast de vaart op het perceel van de gebruiker. Voor die schuur en voor de grond stond een bruin houten hek. Dit hek sloot aan op het witte hek van de buren dat er nog steeds staat. Achter het witte hek was de grond toen ook onbebouwd.
Beoordeling gerechtshof
In rechtsoverweging 2.5 zet het hof uiteen dat er in de rechtspraak enkele vuistregels zijn bepaald waarmee kan worden uitgemaakt of eigendom door verjaring is overgegaan van de een naar de ander.
“In elk geval moet er sprake van zijn dat een ander dan de eigenaar de zaak in bezit heeft genomen. Verkrijgende verjaring van een onroerende zaak betekent dat die ander de eigendom verkrijgt door dat bezit gedurende tien jaar voort te zetten. Daarbij moet die ander goede redenen hebben om te denken dat hij daartoe het recht heeft (hij moet bezitter te goeder trouw zijn). Bevrijdende verjaring betekent dat die ander, die de zaak in bezit heeft genomen (of hij nu te goeder trouw is of niet), de eigendom krijgt omdat de oorspronkelijke eigenaar na verloop van 20 jaar zijn eigendom niet meer kan terugvorderen. In beide gevallen moet die ander, die de zaak in bezit heeft genomen, zich zodanig gedragen dat anderen daaruit moeten afleiden dat die ander vindt dat hij eigenaar is. Met andere woorden: er moet sprake zijn van bezitsdaden. Of er op die manier bezit is uitgeoefend moet per geval worden bekeken. In elk geval is het aanleggen en onderhouden van een tuintje niet genoeg, er komt meer bij kijken. Het gaat er verder niet om wat zich enkel in het hoofd van de betrokkenen heeft afgespeeld (dat is subjectief) maar om de feitelijke situatie en om wat er allemaal is gedaan en gebeurd. Dat wordt dan met de blik van buiten (dus objectief) uitgelegd: voor een buitenstaander moet uit het gedrag van de ander duidelijk zijn dat hij denkt de eigenaar te zijn.”
De gebruiker stelt dat hij heeft aangenomen dat zijn rechtsvoorganger het bruine hek heeft geplaatst, volgens hem rond het jaar 1991. De buurman betwist dit en stelt dat zijn rechtsvoorganger het hek heeft geplaatst en bij de verkoop heeft geadviseerd om het hek te laten staan, om te voorkomen dat derden de grond als boothelling zouden gebruiken. Het bruine hek was volgens hem eenvoudig weg te halen, omdat de planken los zaten. Volgens het hof kan het plaatsen van het bruine hek, niet als bezitsdaad van de gebruiker of zijn rechtsvoorganger gezien worden. Het hof voegt daar nog aan toe:
“In het midden kan nu blijven of de plaatsing van het hek wel een bezitsdaad is, omdat het bruine hek de grond immers maar alleen aan de straatzijde afsloot.”
Ten aanzien van de grond
De gebruiker heeft na de aankoop van het perceel in 2001 puinverharding en grind op de strook aangelegd, auto’s op de strook geparkeerd en de gemeente heeft op verzoek van gebruiker een lantaarnpaal verplaatst. Volgens het hof zijn de gestelde bezitsdaden afzonderlijk en samen onvoldoende. In 2013 is nog een laadpaal op de grond geplaatst. Of dit als een bezitsdaad kan worden aangemerkt is door het hof niet beoordeeld, omdat er sinds 2013 nog geen verjaringstermijn verstreken is.
Ten aanzien van de vaart
De buurman is eigenaar van een groot deel van de vaart, met uitzondering van de beschoeiing aan de kan van de gebruiker. De buurman stelt dat hij door verjaring eigenaar is geworden van de gehele vaart, omdat de gebruiker toestemming zou hebben gevraagd voor het aanmeren van een sloepje in de zomer. Het hof oordeelt dat dit niet genoeg is om aan te nemen dat de volledige vaart in bezit is van de buurman en wijst erop dat het gebruik van de vaart in artikel 5:59 BW wettelijk geregeld is. Beide partijen mogen het water gebruiken, zolang het te verenigen is met het gebruik van de ander.
Artikel 5:59 BW
“1. Wanneer de grens van twee erven in de lengterichting onder een niet bevaarbaar stromend water, een sloot, gracht of dergelijke watergang doorloopt, heeft de eigenaar van elk dier erven met betrekking tot die watergang in zijn gehele breedte dezelfde bevoegdheden en verplichtingen als een mede-eigenaar. Iedere eigenaar is verplicht de op zijn erf gelegen kant van het water, de sloot, de gracht of de watergang te onderhouden.
2.Iedere eigenaar is gerechtigd en verplicht hetgeen tot onderhoud daaruit wordt verwijderd, voor zijn deel op zijn erf te ontvangen.
3.Een door de eigenaars overeengekomen afwijkende regeling is ook bindend voor hun rechtverkrijgenden.”
Conclusie
Deze uitspraak biedt geen nieuwe inzichten, maar is in lijn met de ‘strenge’ jurisprudentie op het gebied van verjaring. Het is goed om te zien dat er steeds meer voor leken goed leesbare uitspraken gepubliceerd worden. Dit kan helpen bij de uitleg van deze lastige materie aan personen zonder juridische kennis.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact met ons op door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100.
