Uitspraak Rechtbank Noord Holland, 9 juni 2021
Inleiding
In de praktijk komt het regelmatig voor dat iemand gebruik maakt van een gedeelte van andermans perceel om van en naar de openbare weg te gaan (recht van overpad). Indien men dit juridisch vast wil leggen kan dit met een erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid is namelijk een last, waarmee een onroerende zaak –het dienend of lijdend erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersend erf – is bezwaard (artikel 5:70 lid 1 BW).
Nu komt het in de praktijk ook regelmatig voor dat de eigenaar van het dienend/lijdend erf en de eigenaar van het heersende erf (vaak twee buren) van mening verschillen of überhaupt sprake is van een rechtsgeldige erfdienstbaarheid en – indien dit het geval is – wat de erfdienstbaarheid precies inhoudt. Zo ook in de onderhavige uitspraak.
Feiten
In deze uitspraak gaat het om twee buren. A is sinds januari 2017 eigenaar van zijn perceel met daarop zijn woning en garage (perceel A). B is sinds juni 2017 eigenaar van het naastgelegen perceel met daarop zijn woning (perceel B). Grenzend aan de achterzijde van de hiervoor genoemde percelen van A en B bevindt zich een perceel met daarop gelegen een garage (het garageperceel). B is sinds juni 2017 ook eigenaar van dit perceel. Perceel A, perceel B en het garageperceel zijn alle drie ontstaan uit één bouwperceel (het bouwperceel). De garage van A, die achterin de tuin van perceel A staat, grenst aan de garage van B die op het garageperceel staat. De deuren van de garage van A komen uit op het garageperceel. Ook is er aan de achterzijde van perceel A, naast de garage, een tuinpoort geplaatst die uitkomt op het garageperceel. Omdat het garageperceel van B grenst aan de openbare weg gebruikt A het garageperceel om te komen en te gaan van zijn perceel (via de tuinpoort en zijn garage) naar de openbare weg en andersom. De kadastrale kaart hiernaast illustreert de situatie ter plaatse.
Het geschil en de beoordeling daarvan
Bestaan van erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid kan op grond van artikel 5:72 BW alleen ontstaan door vestiging (bij akte van vestiging) of door verjaring. De eerste vraag die de rechtbank beantwoordt is daarom of bij akte van vestiging ten behoeve van A een erfdienstbaarheid van uitweg is gevestigd ten laste van het garageperceel van B. Dit is volgens de rechtbank het geval, namelijk bij notariële akte van 4 oktober 1932 (hierna: de akte van 1932) waarin onder andere de volgende passage staat:
“Ten behoeve van het hierbij verkochte en ten laste van een aan den verkooper verbleven Westelijk deel van gemeld kadastraal nummer, wordt ten dienste van de bij het hierbij verkochte behoorende garage gevestigd en aangenoomen de erfdienstbaarheid van uitweg naar en van het [adres 16] op de wijze als thans bestaande onder bepaling dat het onderhoud van den uitweg voor gemeenschappelijke rekening van de eigenaren van het heerschend en lijdend erf is.”
“Het verkochte” betreft perceel A, “aan den verkooper verbleven Westelijk deel” betreft het garageperceel van B en “[adres 16]” betreft de openbare weg waar het garageperceel aan grenst. Omdat uit de akte de erfdienstbaarheid blijkt en niet gesteld of gebleken is dat bedoelde erfdienstbaarheid is beëindigd door afstand, vermenging of door opheffing door de rechter, bestaat de erfdienstbaarheid volgens de rechtbank nog steeds. Ten behoeve van perceel A en ten laste van het garageperceel rust dus een rechtsgeldige erfdienstbaarheid van uitweg.
Inhoud van de erfdienstbaarheid
Nu vaststaat dat een erfdienstbaarheid gevestigd is, is de vervolgvraag wat de inhoud van die erfdienstbaarheid is. Kort weergegeven stelt A dat de erfdienstbaarheid drie rechten omvat: 1) het recht van uitweg vanaf zijn garage van en naar de openbare weg, 2) het recht van uitweg vanaf de tuinpoort van en naar de openbare weg en 3) het recht om zijn auto te parkeren voor zijn garage. Volgens B omvat de erfdienstbaarheid in het geheel niet de rechten onder 2) en 3) en moet het onder 1) genoemde recht beperkter worden uitgelegd dan A doet.
Op grond van artikel 5:73 lid 1 BW worden de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening bepaald door de akte van vestiging. Bij de uitleg van de akte van vestiging komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in die akte gebruikte bewoordingen, die naar objectieve maatstaven uitgelegd moet worden in het licht van de gehele inhoud van de akte. Indien in de akte van vestiging regels daaromtrent ontbreken worden de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening bepaald door de plaatselijke gewoonte. Indien een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze is uitgeoefend, dan is in geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend.
Omdat de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening dus in eerste instantie worden bepaald door de akte van vestiging staat de hiervoor genoemde passage uit de akte van 1932 centraal bij het bepalen van de inhoud van de erfdienstbaarheid.
Recht 1: Het recht van uitweg vanaf de garage van A van en naar de openbare weg
De rechtbank gaat allereerst na of uit de akte van vestiging het recht van uitweg vanaf de garage van A over het garageperceel van en naar de openbare weg volgt. Dit is naar het oordeel van de rechtbank het geval:
“5.11.
In de akte van 1932 staat duidelijk beschreven dat ten dienste van de garage een erfdienstbaarheid van uitweg wordt gevestigd van en naar het [adres 16]. De enige mogelijkheid om vanuit de garage van A naar het [adres 16] te komen (en weer terug te komen), is over het garageperceel. Uit de gebruikte bewoordingen volgt dus dat partijen de bedoeling hadden om een uitweg te creëren ten behoeve van de garage van en naar het [adres 16] ten laste van het garageperceel.”
Omdat de akte stamt uit 1932 heeft de rechtbank eveneens het oude recht erbij gepakt. Omdat het oude toepasselijke artikel 733 BW (oud) een erfdienstbaarheid van weg omschreef als ‘het regt om met een wagen, een rijtuig, een (motor)fiets en met welk (passend) vervoermiddel over [eens anders land] te rijden’ valt onder de erfdienstbaarheid naar het oordeel van de rechtbank eveneens het recht om per auto over het garageperceel te gaan. Hierdoor heeft A het recht om een auto in hun garage te parkeren (r.o. 5.11.).
Recht 2: Het recht van uitweg vanaf de tuinpoort van en naar de openbare weg
Dan komt de rechtbank bij de beoordeling of de erfdienstbaarheid ook het recht van A inhoudt om vanaf de tuinpoort over het garageperceel van en naar de openbare weg te gaan. B stelt zich op dat standpunt dat dit niet het geval is, omdat de erfdienstbaarheid op grond van artikel 5:74 BW op de voor hem minst bezwarende wijze moet geschieden. Dit brengt volgens B mee dat gedragingen die verder gaan dan de uitdrukkelijke beschrijving van het recht van uitweg niet zijn toegestaan. Dit betoog gaat niet op:
“5.13.
Anders dan B (kennelijk) meent, valt – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet in te zien dat het gebruik van de tuinpoort als uitweg van het perceel van A naar het [adres 16] (en andersom) in strijd is met de in 1932 gevestigde erfdienstbaarheid. In de akte is immers niet opgenomen dat het recht van uitweg enkel kan worden uitgeoefend via gebruik van de garagedeuren van A. Hoewel op zichzelf (ook onder oud recht) juist is dat een erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze moet worden uitgeoefend, zegt deze wettelijke bepaling (thans: artikel 5:74 BW) in zijn algemeenheid niets over de inhoud van de erfdienstbaarheid in dit specifieke geval. Overigens heeft B de stelling van A dat het gebruik van de tuinpoort (in plaats van de garagedeur) niet leidt tot een verzwaring van de erfdienstbaarheid, niet weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank omvat de gevestigde erfdienstbaarheid mede het onder 2) genoemde recht van uitweg vanaf de tuinpoort.”
Recht 3: Het recht om hun auto te parkeren voor hun garage
Tot slot velt de rechtbank een oordeel over de vraag of de erfdienstbaarheid het recht van A inhoudt om zijn auto voor zijn garage te parkeren. In de akte van 1932 is opgenomen dat de erfdienstbaarheid van uitweg zal worden uitgeoefend ‘op de wijze als thans bestaande’. Omdat A niets kan zeggen over de wijze waarop de erfdienstbaarheid in 1932 werd uitgeoefend, heeft hij diverse getuigenverklaringen van de rechtsvoorgangers van B en omwonenden aangeleverd over de wijze waarop de erfdienstbaarheid de laatste jaren is uitgeoefend. Uit deze verklaringen blijkt dat sinds in ieder geval 1963 voor de garage werd geparkeerd door de rechtsvoorgangers van A. B heeft ook hiertegen aangevoerd dat een erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze moet worden uitgeoefend en dat het parkeren van de auto voor het garageperceel verder gaat dan de uitdrukkelijke beschrijving van het recht van uitweg. Uit de overgelegde getuigenverklaringen kan volgens B geen recht van parkeren worden afgeleid.
De rechtbank overweegt het volgende:
“5.15.
De rechtbank is met B van oordeel dat een recht van uitweg niet aanstonds duidt op (ook) een recht van parkeren. De omstandigheid dat een erfdienstbaarheid op zichzelf op de minst bezwarende wijze moet worden uitgeoefend, betekent (zonder nadere toelichting, die ontbreekt) niet dat het onderhavige recht van uitweg ‘dus’ geen recht van parkeren omvat. Met A is de rechtbank van oordeel dat tevens relevant is dat in de akte van 1932 is opgenomen dat de erfdienstbaarheid van uitweg zal worden uitgeoefend ‘op de wijze als thans bestaande’. Niet is (meer) vast te stellen hetgeen hiermee in de akte van 1932 is bedoeld. Nu partijen zich niet hebben uitgelaten over het bestaan van ‘een plaatselijke gewoonte’ is, bij twijfel over de wijze van uitoefening van een erfdienstbaarheid, de wijze waarop een erfdienstbaarheid te goede trouw geruime tijd op een bepaalde wijze is uitgevoerd, beslissend. A heeft ter onderbouwing van hun standpunt dat het in ieder geval vanaf 1963 de gewoonte was dat de bewoners van de [adres 18] hun auto voor hun garage parkeerden een vijftal verklaringen overgelegd afkomstig van (de zoon van een) oud bewoner(s) van de [adres 2] en [adres 18] en van omwonenden. Uit de verklaringen volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de bewoners van de [adres 18] gedurende geruime tijd én te goeder trouw hun auto op het garageperceel vóór hun garage hebben geparkeerd. Zelfs indien geen waarde toegekend zou worden aan de verklaring van [betrokkene 2], omdat hij niet uit eigen waarneming zou kunnen verklaren, dan volgt ook uit de verklaring van de [betrokkene 3] dat zowel hijzelf vanaf 2013 tot 2017, als de voormalige bewoner van de [adres 18] sinds 1972 ongehinderd gebruik heeft gemaakt van de parkeerplaats voor de garage. Ook uit de verklaring van [betrokkene 4], (mede) eigenaar van de [adres 2] van 1998 tot juni 2017, leidt de rechtbank af dat de bewoners van de [adres 18] in die tijd hun auto(‘s) parkeerden op de oprit voor hun garage. Daarmee staat vast dat de erfdienstbaarheid te goeder trouw gedurende een geruime tijd op een bepaalde wijze is uitgeoefend, namelijk door het parkeren van een auto voor de garage.”
Slot
Artikel 5:73 lid 1 BW bepaalt dat de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening bepaald door de akte van vestiging en dat – indien in die akte regels daaromtrent ontbreken – bij twijfel de uitoefening van een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak beslissend is. In de onderhavige uitspraak komt goed tot uitdrukking hoe de rechtbank dit artikel toepast. Uit de akte van 1932 blijkt naar het oordeel van de rechtbank zowel het recht van uitweg vanaf de tuinpoort als de garage naar de openbare weg en terug. Dit geldt niet voor het recht om de auto voor de garage te parkeren; dit neemt de rechtbank aan op basis van de langdurige uitoefening te goeder trouw zonder tegenspraak van (de rechtsvoorgangers van) B.
Dit laatste recht heeft B overigens zelf niet. De rechtbank wijst partijen in r.o. 5.11. erop dat het recht van uitweg een onbelemmerd recht is, hetgeen betekent dat de uitrit voor de garage van A te allen tijde door B vrij moet worden gelaten. Indien B de auto voor zijn garage parkeert wordt de erfdienstbaarheid van A belemmerd. Dat is dus niet toegestaan.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact met ons op door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100. Of dien uw vraag in via onze adviesdesk.
