In de gemeentelijke vastgoed en grondzaken nemen vraagstukken rondom eigendom, gebruik en verjaring al geruime tijd een belangrijke plaats in. Met name bij snippergroendossiers en andere situaties van langdurig feitelijk gebruik door derden, blijkt de juridische werkelijkheid vaak diffuus: feitelijke grenzen wijken af van juridische grenzen, historische rechten zijn onduidelijk vastgelegd en het is niet altijd duidelijk wie rechthebbende is op een bepaald perceel. Deze onzekerheid leidt niet alleen tot juridische risico’s, maar ook tot bestuurlijke en financiële vraagstukken bij gemeenten en andere publieke partijen.
Tegen deze achtergrond groeit de behoefte aan helderheid over hulpmiddelen die de bestaande eigendomssituatie kunnen verduidelijken of zelfs kunnen herstructureren. Eén van die instrumenten is de herverkaveling binnen het kader van de landinrichting. Aan de herverkavelingsakte wordt in de literatuur en rechtspraak een bijzondere rechtswerking toegeschreven: de titelzuiverende werking. In de heersende literatuur wordt aangenomen dat de titelzuiverende werking van herverkaveling meebrengt, dat lopende en nog niet voltooide verjaringstermijnen in beginsel geen voortzetting vinden, aangezien de vereiste juridische continuïteit ontbreekt. Voor al voltooide verjaring, ligt dit genuanceerder en hangt de werking mede af van de vraag of deze positie in de akte van toedeling is gerespecteerd. Dit roept met name de vraag op welke gevolgen dit heeft voor lopende of al voltooide verjaring.
Dit artikel geeft inzicht in de titelzuiverende werking van herverkaveling en de betekenis daarvan voor gemeentelijke projecten. Allereerst wordt het begrip titelzuivering uitgewerkt en afgezet tegen andere wijzen van eigendomsverkrijging. Vervolgens wordt de reikwijdte van deze rechtswerking afgebakend. Tot slot wordt geanalyseerd welke gevolgen de titelzuiverende werking heeft voor verjaring en welke betekenis dit heeft voor de omgang met complexe eigendomssituaties binnen het gemeentelijke grondbeleid.
Het onderscheid tussen originaire verkrijging en titelzuivering
Binnen het Nederlandse goederenrecht is het onderscheid tussen originaire en derivatieve wijze van eigendomsverkrijging fundamenteel. Dit onderscheid volgt uit artikel 3:80 BW. Bij derivatieve verkrijging gaat het recht over van een rechtsvoorganger op een rechtsopvolger, waarbij de verkrijger het recht verkrijgt met alle daarop rustende lasten en beperkte rechten.[1] Daartegenover staat de originaire verkrijging, waarbij het recht zelfstandig ontstaat bij de verkrijger en niet wordt ontleend aan een rechtsvoorganger.[2] Voorbeelden hiervan zijn onder meer verjaring, natrekking en onteigening.
Onder titelzuivering wordt verstaan: een rechtsfiguur waarbij de verkrijging van een goed niet alleen leidt tot het ontstaan van een nieuw recht, maar ook het vervallen van bestaande rechten en lasten, voor zover deze niet opnieuw worden vastgesteld. Titelzuivering gaat daarmee verder dan originaire verkrijging. Waar originaire verkrijging draait om het ontstaan van eigendom, betreft titelzuivering op het gelijktijdig verdwijnen van bestaande goederenrechtelijke beperkingen.
Binnen het Nederlandse recht vormt titelzuivering een uitzondering. Zij doet zich met name voor in het kader van de herverkaveling binnen de landinrichting. De wettelijke regeling van herverkaveling (opgenomen in de Omgevingswet) kent een systematiek waarbij eigendom en beperkte rechten niet worden overgedragen, maar door middel van een plan en een daarop gebaseerde akte opnieuw worden vastgesteld. Door de inschrijving van deze akte in de openbare registers ontstaat een nieuwe goederenrechtelijke situatie. Alleen de in die akte opgenomen rechten blijven bestaan; overige rechten vervallen in beginsel.
Deze titelzuiverende werking moet worden onderscheiden van andere op het oog vergelijkbare rechtsfiguren. Zo leidt verjaring weliswaar tot originaire eigendomsverkrijging, maar blijven bestaande beperkte rechten in beginsel bestaan. Denk hierbij aan een recht van overpad dat rust op het verjaarde perceel. Ook bij natrekking en zaakvorming is geen sprake van een systematische opschoning van rechten. Onteigening leidt wel tot beëindiging van bestaande rechten, maar dit geschiedt in een geheel ander kader, namelijk dat van vervanging door een aanspraak op schadeloosstelling, en niet als onderdeel van een integrale herstructurering van het goederenrechtelijke regime.[3]
Reikwijdte van de titelzuivering
De titelzuiverende werking van de herverkavelingsakte heeft ingrijpende gevolgen voor de bestaande goederenrechtelijke situatie, maar de reikwijdte daarvan is in de rechtspraak en literatuur duidelijk afgebakend. Zoals hierboven al is benoemd, is de kern van deze werking dat door inschrijving van de herverkavelingsakte, een nieuw eigendomsrecht ontstaat, waarbij bestaande rechten in beginsel komen te vervallen voor zover zij niet opnieuw in de akte zijn opgenomen. Dit betekent allereerst dat de titelzuivering zich richt op de goederenrechtelijke posities die rusten op de in de herverkaveling betrokken percelen. Uit de systematiek van de wet volgt, dat uitsluitend rechten die in de akte van toedeling zijn opgenomen blijven bestaan, terwijl andere rechten hun grondslag verliezen. In het bijzonder geldt dat niet in de akte opgenomen beperkte (zakelijke) rechten, zoals erfdienstbaarheden vervallen, en indien gewenst opnieuw moeten worden gevestigd.[4]
De reikwijdte van deze werking is wel beperkt. In de literatuur wordt benadrukt dat de titelzuivering weliswaar leidt tot algehele rechtsvernieuwing op het niveau van het goederenrecht, maar niet “allesvernietigend” is. Alleen de goederenrechtelijke rechten die niet in de akte zijn opgenomen, worden geraakt; rechten die opnieuw in de akte worden vastgesteld blijven bestaan, zij het in een gewijzigde vorm en met betrekking tot de nieuwgevormde kavels.[5] Van belang is het onderscheid tussen zakelijke en obligatoire rechten. De vraag of titelzuivering ook doorwerkt ten aanzien van obligatoire rechten, zoals kettingbedingen of andere verbintenisrechtelijke lasten, is in de praktijk van belang gebleken. De Rechtbank Gelderland heeft geoordeeld dat de titelzuiverende werking zich beperkt tot zakelijke rechten en geen betrekking heeft op obligatoire rechten, zoals kettingbedingen. In de literatuur bestaat er discussie over de precieze reikwijdte daarvan, met name waar obligatoire rechten in hun werking een goederenrechtelijk karakter benaderen.[6] Doorslaggevend was dat dergelijke rechten niet in het systeem van de herverkaveling worden opgenomen en daarom niet kunnen worden toegedeeld.
Daarnaast kan titelzuivering ook gevolgen hebben voor andere in de herverkaveling betrokken rechtsposities, zoals hypotheken, beslagen en, afhankelijk van de wettelijke regeling en de wijze waarop zij in de herverkaveling zijn betrokken, huur- en gebruiksverhoudingen. Voor goederenrechtelijke rechten geldt dat zij, voor zover zij niet in de akte zijn opgenomen, in beginsel vervallen. Voor obligatoire rechten ligt dit genuanceerder: deze worden niet zonder meer door titelzuivering geraakt, maar hun praktische werking kan wel worden beïnvloed door de nieuwe goederenrechtelijke situatie. Dit onderstreept het belang van zorgvuldige vastlegging van rechten in de herverkavelingsakte.[7]
Tot slot heeft de beperkte reikwijdte van de titelzuivering directe gevolgen voor verjaringsposities, omdat er sprake is van een nieuw ontstane eigendom, verliezen afspraken die vóór de herverkaveling bestonden hun grondslag, voor zover zij niet zijn vertaald in de akte van toedeling. Deze beperkte, maar ingrijpende reikwijdte van de titelzuivering werkt direct door in de beoordeling van verjaringsposities.
Doorwerking naar verjaring: beëindiging of voortzetting?
De titelzuiverende werking van de herverkavelingsakte heeft direct een verstrekkende gevolgen voor verjaringsposities, maar deze gevolgen laten zich niet vangen in een eenduidig of absoluut uitgangspunt. De kern daarvan ligt in het feit dat de herverkaveling leidt tot een nieuwe, originaire eigendomssituatie, waardoor eerdere rechtsverhoudingen hun grondslag verliezen. Deze rechtsvernieuwing brengt in beginsel mee dat een vóór de herverkaveling aangevangen verjaringstermijn niet zonder meer kan worden voortgezet ten aanzien van het nieuw ontstane recht.[8] Dit geldt voor zowel voor verkrijgende, als voor bevrijdende verjaring, voor zover deze is gebaseerd op de vóór de herverkaveling bestaande eigendomssituatie. De ratio hiervan is gelegen in de systematiek van de titelzuivering zelf. Doordat de eigendom na herverkaveling niet wordt overgedragen, maar opnieuw ontstaat op basis van de akte van toedeling, ontbreekt de juridische continuïteit die vereist is voor het voortzetten of voltooien van een eerder aangevangen verjaringstermijn. Hierbij is dus geen sprake van onafgebroken termijn, wat noodzakelijk is voor verjaring. De feitelijke machtspositie van een bezitter vóór herverkaveling kan daardoor niet zonder meer worden “meegenomen” naar de nieuwe eigendomssituatie. Daarmee is nog niet gezegd dat iedere verjaringspositie zonder meer wordt “gereset”. Een dergelijke benadering, miskent dat titelzuivering primair ingrijpt in de goederenrechtelijke titel en niet in de feitelijke machtsuitoefening die voor verjaring bepalend is.
Juist dit onderscheid is van belang in situaties waarin een derde reeds vóór de herverkaveling, een perceel feitelijk in bezit heeft genomen en dit bezit na de herverkaveling ongewijzigd voortzet. Recente rechtspraak laat zien dat ook bij verjaring in samenhang met landinrichting de beoordeling van bezit een zelfstandige rol kan blijven spelen.[9]
Deze benadering ondersteunt de gedachte dat titelzuivering weliswaar de eigendomstitel kan doorbreken, maar niet zonder meer het feitelijke bezit beëindigt. Indien dat bezit ondubbelzinnig, onafgebroken en naar verkeersopvatting als eigen machtsoefening moet worden aangemerkt, kan het relevant blijven voor de beoordeling van verjaring na herverkaveling. In die zin kan worden gezegd, dat de titelzuivering de juridische grondslag van een verjaringspositie aantast, maar de feitelijke basis daarvan niet noodzakelijkerwijs wegneemt. Of en in hoeverre een verjaring na herverkaveling kan worden voortgezet, hangt dan af van de concrete omstandigheden van het geval, waaronder de aard en continuïteit van het bezit en de wijze waarop de bestaande situatie in de akte van toedeling is verwerkt.
Dit betekent concreet dat situaties waarin situaties waarin vóór de herverkaveling mogelijk sprake was van (beginnende of zelfs voltooide) verjaring, na inschrijving van de akte van toedeling opnieuw moet worden beoordeeld.
In het bijzonder rijst de vraag: hoe moet worden omgegaan met situaties waarin de verjaring reeds vóór de inschrijving van de herverkavelingsakte was voltooid. In dat geval kan worden betoogd dat het eigendomsrecht al vóór de herverkaveling door verjaring is verkregen, zodat er sprake is van een bestaand subjectief recht dat in beginsel bescherming verdient. Tegelijkertijd volgt uit de systematiek van de titelzuiverende werking dat de akte van toedeling beslissend is voor de vaststelling van de nieuwe goederenrechtelijke situatie, waarbij niet opgenomen rechten in beginsel hun grondslag verliezen.
Dit leidt tot een spanningsveld tussen enerzijds de rechtszekerheid die voortvloeit uit een voltooide verjaring en anderzijds de systematische herinrichting van de goederenrechtelijke verhoudingen binnen de landinrichting. In de huidige stand van het recht kan niet in algemene zin worden vastgesteld welke van deze benaderingen prevaleert. Beslissend is met name of en op welke wijze het door verjaring verkregen eigendomsrecht binnen de herverkaveling is onderkend en in de akte van toedeling is verwerkt.
In ieder geval vormt de inschrijving van de herverkavelingsakte een juridisch breukmoment. Een beroep op verjaring dat mede steunt op vóór de herverkaveling aangevangen bezit, zal daarom opnieuw moeten worden beoordeeld tegen de achtergrond van de nieuw ontstane goederenrechtelijke situatie. Daarbij kunnen met name de aard en continuïteit van het bezit, de feitelijke situatie na inschrijving en de inhoud van de akte van toedeling van belang zijn. Hoewel de literatuur de gevolgen van titelzuivering voor verjaring in beginsel als helder beschouwt, moet er voorzichtig omgegaan worden met een absolute formulering. De exacte betekenis van de titelzuivering en de doorwerking daarvan naar verjaringsposities kan in concrete gevallen afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval, waaronder de inhoud van de akte van toedeling en de aard van de betrokken rechten, zoals de vraag of sprake is van goederenrechtelijke of obligatoire rechten en of deze tot een zelfstandig recht zijn uitgegroeid.
Conclusie
Samenvattend geldt dat de titelzuiverende werking van de herverkavelingsakte leidt tot een doorbreking van bestaande verjaringsposities voor zover deze niet zijn vertaald in de akte van toedeling. De inschrijving van de akte vormt daarbij het beslissende moment voor de vaststelling van de nieuwe goederenrechtelijke situatie. Dit betekent dat vóór de herverkaveling aangevangen verjaring, in beginsel opnieuw moet worden beoordeeld tegen de achtergrond van de nieuw ontstane eigendomssituatie.
Dat betekent niet dat verjaring zonder meer haar betekenis verliest. De titelzuivering raakt primair de goederenrechtelijke titel, maar niet noodzakelijkerwijs de feitelijke machtsuitoefening die voor verjaring bepalend is. Indien het bezit na herverkaveling ondubbelzinnig en onafgebroken wordt voortgezet, kan dit van betekenis blijven voor de verdere ontwikkeling van een verjaringspositie.
Voor al voltooide verjaring geldt dat de rechtspositie minder eenduidig is. Enerzijds kan worden betoogd dat het eigendomsrecht al vóór de herverkaveling is verkregen en daarmee als bestaand recht bescherming verdient, anderzijds volgt uit de systematiek van de titelzuivering dat de akte van toedeling bepalend is voor de nieuwe rechtstoestand, waarbij niet opgenomen rechten in beginsel hun grondslag verliezen. Of een door verjaring verkregen recht na herverkaveling blijft voortbestaan, is daarom afhankelijk van de mate waarin deze positie binnen de herverkaveling is onderkend en in de akte van toedeling is verwerkt.
Voor de praktijk betekent dit dat bij de beoordeling van eigendom en verjaring na herverkaveling steeds een combinatie van factoren moet worden bekeken, in het bijzonder de inhoud van de akte van toedeling en de feitelijke gebruikssituatie. Hoewel in de literatuur en rechtspraak vaak wordt aangenomen dat verjaring na herverkaveling opnieuw start, is dit uitgangspunt niet expliciet wettelijk verankerd en ontbreekt vooralsnog een duidelijke uitspraak van de Hoge Raad.
[1] Art. 3:80 lid 1 jo art. 3:84 BW.
[2] Art. 3:80 lid 3 BW.
[3] Art 15.18 OW.
[4] J.A.M.A. Sluysmans e.a., De gereedschapskist van het grondbeleid. Onteigening, landinrichting, voorkeursrechten en gedoogplichten in de Omgevingswet (Staats- en bestuursrecht Praktijk), Deventer: Wolters Kluwer 2024. Par. 3.3.4.
[5] J.W.A. Rheinfeld, ‘De Omgevingswet; landinrichting: eenvoudig beter voor de notariële praktijk? Van Wilg naar knotwilg of van vreemde eend naar mooie zwaan?!’, WPNR 2023/7404, p. 196.
[6] Rb 6 april 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:2775.
[7] J.A.M.A. Sluysmans e.a., De gereedschapskist van het grondbeleid. Onteigening, landinrichting, voorkeursrechten en gedoogplichten in de Omgevingswet (Staats- en bestuursrecht Praktijk), Deventer: Wolters Kluwer 2024. Par. 3.3.4.
[8] Rb Midden-Nederland 18 juli 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:3319 r.o. 2.9.
[9] Rb Rotterdam 25 februari 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:1985.
