Als de Hoge Raad zijn overweging begint met de zinsnede: “Ten overvloede wordt nog het volgende overwogen”, gaat het hart van een jurist sneller kloppen. Dit betekent immers dat de Hoge Raad met zijn arrest een belangrijk juridisch punt wenst te maken. In het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 maakt de Hoge Raad van de gelegenheid gebruik om het vraagstuk omtrent de verjaring van eigendom een extra dimensie te geven, door te overwegen dat ‘landjepik’ onrechtmatig is en een vordering tot schadevergoeding als gevolg kan hebben. In dit artikel zal ik het arrest van de Hoge Raad bespreken en uiteenzetten welke kanttekeningen bij het arrest geplaatst kunnen worden en welke mogelijkheden het arrest biedt in lopende verjaringsdossiers.

Bevrijdende verjaring

Als iemand grond van de gemeente in bezit heeft genomen, door deze grond bij zijn tuin te betrekken, wordt deze bezitter na twintig jaar eigenaar van de grond door bevrijdende verjaring. De verjaringstermijn kan binnen deze twintig jaar worden gestuit. Als dit niet (tijdig) gebeurt, gaat het eigendom van de grond na verloop van twintig jaar van rechtswege over op de bezitter. Dit fenomeen wordt in de wandelgangen ook wel ‘landjepik’ genoemd.

Het systeem van de verjaring is door de wetgever in de wet opgenomen om de rechtszekerheid te dienen. Als de feitelijke perceelgrenzen niet overeenstemmen met de kadastrale grenzen, leidt dit tot onduidelijkheid over het eigendom van de grond. Door het systeem van de verjaring wordt de juridische eigendomssituatie na verloop van twintig jaren gelijk getrokken met de feitelijke situatie. Tot voor kort was hiermee de zaak af. Het arrest van de Hoge Raad brengt hier nu verandering in.

Schadevergoeding

In het arrest van 24 februari 2017 oordeelde de Hoge Raad ook dat er sprake was van verjaring, waardoor het eigendom van de grond na verloop van twintig jaren naar de bezitter is gegaan.  Hiermee is de kous volgens de Hoge Raad echter niet af. De Hoge Raad overweegt ten overvloede dat inbezitneming van andermans grond, met eigendomsverlies door verjaring als gevolg, onrechtmatig is jegens de oorspronkelijk eigenaar. Dit onrechtmatig handelen levert volgens de Hoge Raad voldoende grond op voor een vordering tot schadevergoeding door deze oorspronkelijke eigenaar. De Hoge Raad vult de eisen voor de schadevergoeding grotendeels zelf in door aan te geven dat landjepik onrechtmatig is, tot schade leidt bij de oorspronkelijke eigenaar en dat deze schade in verband staat met het verlies van eigendom als gevolg van verjaring.

De Hoge Raad overweegt dat deze schadevergoeding niet altijd hoeft te bestaan uit een financiële vergoeding (ter hoogte van de grondwaarde), maar ook kan bestaan uit een vergoeding in natura bij wijze van het (terug)leveren van de grond.

Tot slot overweegt de Hoge Raad dat een beroep op ‘eigen schuld’ door de bezitter die door verjaring het eigendom heeft verkregen, omdat de oorspronkelijke eigenaar heeft nagelaten zijn grond te beschermen, geen doel treft.  Van een grondeigenaar kan immers niet verwacht worden dat hij zijn percelen periodiek op bezitsdaden controleert als daar geen concrete aanleiding voor is, met als gevolg dat hij geen aanspraak meer zou kunnen maken op schadevergoeding jegens degene die zijn eigendom wederrechtelijk in bezit heeft genomen, aldus de Hoge Raad.

De vordering uit hoofde van schadevergoeding is eveneens onderhevig aan verjaring. Dit betekent dat de oorspronkelijke eigenaar de vordering moet indienen uiterlijk vijf jaar na het bekend worden met de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon, en maximaal twintig jaar na de gebeurtenis waardoor de schade is ontstaan. De Hoge Raad overweegt dat de schade niet ontstaat zodra de grond in bezit is genomen, maar zodra het eigendom verloren gaat door de bevrijdende verjaring na twintig jaar bezit.

Kanttekeningen

Betekent deze uitspraak nu dat de oorspronkelijke eigenaar alle grond die hij door verjaring is kwijtgeraakt kan terugvorderen, zolang de vordering tot schadevergoeding zelf nog niet verjaard is?  Als ik overwegingen van de Hoge Raad lees, lijkt deze mogelijkheid inderdaad te bestaan. Hoe deze mogelijkheid in de praktijk moet worden toegepast, zal nog moeten blijken. Het is immers nog niet duidelijk hoe de lagere rechtspraak met de uitspraak van de Hoge Raad om zal gaan. Bij het arrest zijn naar mijn mening ook enkele kanttekeningen te plaatsen, waarmee in de praktijk rekening gehouden moet worden. Hieronder bepreek ik er twee.

Beginselen van behoorlijk bestuur

Gemeenten zijn ook bij de privaatrechtelijke handelingen die zij verrichten gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De vraag is of het in het licht van deze beginselen tegenover de burgers redelijk is om na afronding van een verjaringsdossier nog een vordering tot schadevergoeding in te dienen, waarmee de discussie weer wordt opgelaaid. Ik ben van mening dat deze vraag ontkennend beantwoord dient te worden. Enkel indien de gemeente daadwerkelijk veel schade lijdt aan het verlies van een bepaald stuk grond, bijvoorbeeld omdat hierdoor een toekomstige ontwikkeling niet gerealiseerd kan worden, of indien het gaat om een groot stuk grond met hoge waarde, kan het naar mijn mening rechtvaardig zijn de grond bij wijze van schadevergoeding alsnog terug te vorderen. Kortom, de schade die de gemeente lijdt dient aanmerkelijk te zijn. Het is de vraag welke schade de gemeente daadwerkelijk lijdt als zij een strookje snippergroen door inbezitneming verliest. Deze stukken grond zijn vaak van geringe omvang en hebben meestal geen functie voor de gemeente. Daarnaast worden deze stukjes grond vaak al jarenlang door de bezitter onderhouden, waardoor de gemeente onderhoudskosten heeft bespaard.  Van aanmerkelijke schade is in deze gevallen naar mijn mening dan ook geen sprake.

Toch sprake van goeder trouw?

Uit de uitspraak van de Hoge Raad blijkt dat het verlies van de grond alleen onrechtmatig is als er geen sprake is van goeder trouw. In het oude Burgerlijk Wetboek is de term ‘Kwade Trouw’ bewust uit de wet gehaald, vanwege het beschuldigende karakter. Door het arrest van de Hoge Raad wordt deze term weer actueel. De Hoge Raad oordeelt immers dat het ter kwader trouw in bezit nemen van een goed onrechtmatig is. Ik verwacht dat de jurisprudentie omtrent de goeder trouw door dit arrest van de Hoge Raad zal veranderen. Tot op heden zijn rechters erg terughoudend bij het aannemen van goeder trouw. Van goeder trouw is eigenlijk alleen sprake als hier een duidelijke grondslag voor is, bijvoorbeeld doordat bij een overdracht van de grond in het verleden een fout is gemaakt, waardoor de gegevens in de openbare registers niet kloppen. Op een eigenaar/bezitter van grond rust immers een onderzoeksplicht. Indien uit de openbare registers blijkt wat de oppervlakte van een bepaald perceel is, maar het perceel is in de werkelijkheid groter, dan had de bezitter behoren te weten dat de feitelijke grenzen niet kloppen en is hij niet te goeder trouw. In de praktijk blijkt echter dat het zeer aannemelijk is dat de bezitter zich ten tijde van de inbezitneming niet bewust was van de foutieve grens en dat de feitelijke omstandigheden rondom het perceel ook geen aanleiding gaven om aan te nemen dat de grens onjuist was. In dergelijke gevallen wordt vaak toch geen goeder trouw aangenomen door de terughoudendheid die in de jurisprudentie wordt toegepast. Als de bezitter de verjaringstermijn van twintig jaar kan aantonen, waardoor hij alsnog door verjaring het eigendom van de grond verkrijgt, is het feit dat goeder trouw niet van toepassing is voor de bezitter niet relevant. Waar het de bezitter om gaat is immers het resultaat. Als het ontbreken van goeder trouw echter kan leiden tot een vordering tot schadevergoeding, wordt dit voor de bezitter meer dan relevant en zal de discussie hieromtrent vaker worden gevoerd. Ik ben benieuwd hoe de rechtspraak hiermee om gaat, de tijd zal het leren.

Mogelijkheden

Hoewel er meerdere kanttekeningen bij het arrest van de Hoge Raad te plaatsen zijn en niet eenduidig te voorspellen is hoe de lagere rechters met deze uitspraak zullen omgaan, biedt het arrest ook mogelijkheden, zeker in lopende verjaringsdossiers.

In sommige dossiers maakt de bezitter er een principekwestie van en blijft hij bij zijn standpunt dat van verjaring sprake is, ondanks dat uit de juridische beoordeling van de aanwezige bewijsstukken het tegendeel blijkt. Om deze dossiers zonder tussenkomst van een rechter af te ronden,  kan de gemeente de bezitter er op wijzen dat de gemeente in een eventuele gerechtelijke procedure een vordering tot schadevergoeding zal indienen, waardoor de kans bestaat dat de grond alsnog terug geleverd moet worden. Een procedure bij de rechtbank brengt voor de gemeente kosten met zich mee, hierdoor bestaat de schade die ontstaat in dit dossier niet alleen uit het mogelijke verlies van het eigendom, maar ook uit de proceskosten. In dergelijke gevallen is het naar mijn mening voor de gemeente geoorloofd om de mogelijkheid die het arrest van de Hoge Raad biedt, in te zetten ter voorkoming van een procedure bij de rechtbank.

Als uit de beoordeling van de stukken echter afdoende blijkt dat er wel sprake is van verjaring en het gaat om slechts een klein stukje ‘snippergrond‘ van weinig functionele waarde voor de gemeente, ligt het in de rede om de verjaring toe te wijzen en de zaak in der minne op te lossen, zonder schadevergoeding te vorderen.

Conclusie

Door het arrest van de Hoge Raad heeft het toch al ingewikkelde fenomeen van verjaring een extra dimensie gekregen. De vraag is welke gevolgen deze uitspraak heeft voor de praktijk. De tijd zal leren hoe de lagere rechters met het arrest van de Hoge Raad om gaan.

Mijn advies is om alleen bij verjaringsdossiers die onder de rechter belanden – omdat de gemeente en de bezitter er in der minne niet uitkomen –  tijdens de procedure een vordering uit schadevergoeding in te dienen. De gemeente lijdt dan immers niet alleen schade door het verlies van het eigendom, maar moet ook proceskosten maken.

Als de betwiste dossiers nog niet tot een gerechtelijke procedure hebben geleid, kan de gemeente het arrest gebruiken om een gang naar de rechter te voorkomen.

Bij reeds afgeronde verjaringsdossiers, waarbij het eigendom door verjaring is overgegaan en waarvan dit bij het kadaster inmiddels is geregistreerd, kan de gemeente van het arrest gebruik maken indien het gaat om een groot stuk grond dat voor de gemeente van grote waarde is, door alsnog een vordering tot schadevergoeding in te dienen en teruglevering van de grond te vorderen. De gemeente dient er wel rekening mee te houden dat een vordering tot schadevergoeding ook aan verjaring onderhevig is.