Op 20 november was er weer een nieuwe editie van ons Legal Connect Event. Deze editie stond in het teken van Netcongestie: sparren over uitdagingen in contractvorming. In dit artikel lees je meer over de ervaringen van onze deelnemers tijdens het event. Tijdens het event gingen we samen met de deelnemers in gesprek over contracteren met netbeheerders en met de kopers van bouwkavels. Tegen welke problemen lopen de verschillende deelnemers aan en hoe kun je daar mee omgaan? Ik heb als marketeer het evenement bijgewoond en in onderstaand artikel kun je mijn ervaring van het evenement lezen.

Opbouw programma

Tijdens het event werd er eerst een casus gepresenteerd, waarna de groep in tweeën werd gesplitst om bij de twee deelonderwerpen langs te gaan. Bij de ene groep ging het over afspraken die met netbeheerders gemaakt moeten worden en bij de andere groep ging het over contracten met de kopers van bouwkavels.

In de casus werd geschetst dat de gemeente een bestaande woonwijk wil uitbreiden met zowel woningen als bedrijfspanden, maar waar ze tegenaan lopen is dat er geen ruimte meer is op het elektriciteitsnet voor de uitbreiding. Welke afspraken kunnen ze maken met de netbeheerder en welke met de kopers om hier tot een oplossing te komen? Herken je deze situatie ook binnen je eigen werkveld en hoe ga je daar mee om?

Afspraken met netbeheerders

We gingen tijdens het Legal Connect Event dieper in op de casus vanuit het perspectief van de gemeente en welke afspraken en contracten met netbeheerders gemaakt worden en waar dan goed opgelet moet worden. Er werd gekeken naar ervaringen van de deelnemers met eventuele afspraken en contracten en er werden een aantal vragen gesteld om dieper op het onderwerp in te gaan.

Als eerste is het goed om samen met de netbeheerder om tafel te gaan en te kijken, welke mogelijkheden er nog zijn op het stroomnet en wat is nodig om de uitbreiding van het stroomnet mogelijk te maken. Want, op grond van de Elektriciteitswet 1998 zijn netbeheerders verplicht om iedereen die daarom verzoekt aan te sluiten op het net en het transport van de elektriciteit uit te voeren. Vaak is het huidige net al helemaal vol of overbelast en moet er dus voor een uitbreiding een nieuw transformatorstation of algemeen voedingspunt (hierna: ‘AVP’) geplaatst worden. Dit wordt meestal aangelegd in en op de grond van de gemeente.

Tijdens het Legal Connect Event vertelden deelnemers dat ze verschillende instrumenten hiervoor gebruiken. De één koos voor het opstalrecht en wilde de grond behouden, voor nog een stukje inkomsten van de grond. De ander geeft de voorkeur aan verkoop, zodat ook qua onderhoud en schade zij niet meer verantwoordelijk gesteld kunnen worden. Dit gaat dan naar de eigenaar van de grond, in dit geval de netbeheerder zelf. Beide opties zijn mogelijk en er is geen goed of fout, de gemeente kan zelf kiezen wat haar voorkeur heeft. Duidelijk is wel dat de meeste deelnemers er in de praktijk tegen aan lopen dat de netbeheerders in de onderhandelingen met de gemeente een sterke positie hebben, omdat zij kunnen kiezen voor een gedoogplicht onder de Omgevingswet, als de gemeente niet wil instemmen met de door de netbeheerder gewenste voorwaarden.

Afspraken met particulieren

Bij de andere groep, werd er gesproken over de afspraken die met de particulieren of bedrijven gemaakt moeten worden bij de verkoop van de bouwkavels. Met de huidige netcongestie, is er veel onzekerheid voor de kopers van de percelen, dus wat kan er al afgesproken worden?

Wanneer de grond geleverd wordt aan de particulier of het bedrijf, moet de grond doorgaans bouwrijp geleverd worden. Dit is vaak een vaste definitie waarin staat dat de aanwezigheid van een hoofdstelsel voor nuts- en communicatievoorziening moet liggen. De huisaansluitingen regelt de koper doorgaans zelf. Maar vanwege de netcongestie gelden er momenteel lange wachttijden voor nieuwe aansluitingen en transformatorstations. Het kan hierdoor wel één tot twee jaar duren voordat de kabels en leidingen worden aangelegd voor de stroom. Ondertussen worden al wel afspraken gemaakt met de kopers of eindgebruikers over het perceel. Er wordt misschien al wel een hypotheekofferte opgesteld met een rente die maar beperkt geldig is. Wat spreek je af, als het perceel nog niet bouwrijp opgeleverd kan worden wanneer de hypotheek al verstreken is? De koper wil natuurlijk dat de leveringsdatum nagekomen kan worden, omdat er anders nog hogere kosten bijkomen voor de koper.

Het is dus lastig voor de gemeente om kavels bouwrijp op te leveren met de huidige netcongestie. Tijdens het Legal Connect Event is besproken dat het van belang is om andere verwachtingen te scheppen aan de voorkant. “In plaats van te voldoen aan de bouwrijpe staat, zeg als gemeente dat je een inspannigsverplichting hebt en er alles aan doet om de kavel voor een bepaalde datum bouwrijp aan te leveren, maar dat je afhankelijk bent van een derde partij en je dus geen resultaatsverplichting kan overeenkomen. Op deze wijze ben je eerlijk naar je koper toe en heb je geen vaste afspraken of aansprakelijkheid als de netbeheerder de stroom niet op tijd kan leveren.”

Nieuwe projecten

“Voor nieuwe projecten hebben we ook geleerd om al op het moment dat er een concept plan klaarligt naar de netbeheerder te gaan. We weten nu dat het meerdere jaren kan duren voordat er stroom geleverd kan worden dus zorgen we ervoor dat we op tijd stroom aanvragen zodat we tegen de tijd dat we in de verkoop gaan, zeker zijn van de stroom.” Aldus één van de deelnemers.

Het Legal Connect Event

Deelnemers aan het Legal Connect Event vinden het waardevol dat dit thema behandeld en besproken wordt. Er heerst bij gemeenten ook onduidelijkheid over de netcongestie en wat voor overeenkomsten er gesloten kunnen worden met de netbeheerder. In de discussies tijdens het event, blijkt dat het erg lastig is om deze afspraken te maken en keiharde deadlines te stellen aan netbeheerders.

“Ik had gehoopt hier weg te gaan en te hebben gehoord hoe er harde afspraken gemaakt kan worden met netbeheerders, maar doordat ze een monopoliepositie hebben kan dit niet en kom je gewoon onder op de stapel te liggen met je nieuwe aanvraag. Het is wel goed om te horen dat meerdere gemeentes en instanties hier tegenaan lopen en dat wij hierin niet alleen zijn. Wat ik heb geleerd vandaag is om gewoon transparant te zijn naar de kopers toe en eerlijk te zijn waar wij als gemeente ook tegenaan lopen.”

Andere deelnemers zeiden dat net als bij eerdere edities het vooral ook fijn is om met andere mensen te sparren en te kijken hoe andere gemeentes of instanties problemen aanpakken om daar inspiratie uit op te doen. Agnus Overweg & Matthijs Siertsema van de Gemeente Midden-Drenthe zeggen: “Het Legal Connect Event is een prettig event, waar je met andere collega’s ervaringen kan uitwisselen en waar je ook altijd weer iets van leert. Dit keer hebben wij geleerd om goed verwachtingen vast te leggen en open en duidelijk te communiceren aan de voorkant naar alle partijen.”