Opstalrecht steiger: verjaring en verlies door schadevergoeding

Opstalrecht steiger: verkregen door verjaring, verloren door schadevergoeding in natura

Verjaring van zakelijke rechten op publiek eigendom

De vraag of zakelijke rechten kunnen worden verkregen door verjaring is al jaren een casuïstische uitdaging. Des te meer als het gaat om publiek eigendom. Ondanks dat er vele gezichtspunten zijn gegeven in de rechtspraak, hangt de vraag of het beroep op verjaring kan slagen bijna altijd af van de omstandigheden van het geval. Het recente arrest van het Gerechtshof Amsterdam werpt nieuw licht op deze kwestie[1], specifiek in het kader van een steiger die aanvankelijk tot de publieke ruimte behoorde. In dit artikel bespreken we de belangrijkste overwegingen uit het arrest en de gevolgen daarvan voor de rechtspraktijk.

Geschil over bezit steiger bij Centraal Station Amsterdam

Dit geschil tussen een rederij en de gemeente Amsterdam ziet op een steiger in de buurt van het Centraal Station van Amsterdam. De steiger is in de jaren ’60 zonder toestemming van de gemeente aangelegd door een derde partij. Eiser stelt dat zij deze steiger in de jaren ’80 heeft overgenomen en beroept zich op bevrijdende verjaring. De rechtbank wees de vordering in eerste aanleg echter af door te oordelen dat de rederij nooit ‘bezitter’ is geweest van de steiger. In hoger beroep verzoekt eiser om vernietiging van het vonnis en alsnog toewijzing van haar vordering.

Hof oordeelt over bevrijdende verjaring, stilzwijgende bruikleenovereenkomst en schadevergoeding in natura

Bevrijdende verjaring

Het hof boog zich over de vraag of de rederij door verjaring een recht van opstal had verkregen. Doordat eiser geen eigendom claimt van het water of de grond onder de steiger, ziet het beroep op verjaring enkel op de steiger en dus gaat het om verkrijging door verjaring van een opstalrecht (art. 5:101 BW jo. 3:105 BW). Hiervoor is vereist dat de rederij de steiger minimaal twintig jaar in bezit heeft gehad. Het hof stelt vast dat vóór 1992 geen sprake was van ondubbelzinnig bezit, doordat het gebruik vergelijkbaar was met dat van andere rederijen en daarmee onvoldoende om bezit aan te nemen. Bovendien was de steiger voor iedereen vrij toegankelijk.

De situatie veranderde echter in 1992 door de plaatsing van een hek, waardoor eiser de steiger volledig had afgesloten. Het hof beschouwde dit als een daad van bezit volgens verkeersopvattingen, waardoor de verjaringstermijn begon te lopen. Het feit dat de steiger via het water toegankelijk bleef, deed hier niet aan af. Het hof komt hiermee tot het oordeel dat de rederij twintig jaar later (in 2012) eigenaar is geworden van de steiger.

Stilzwijgende bruikleenovereenkomst?

De gemeente stelde dat er sprake was van een stilzwijgende bruikleenovereenkomst, in de hoop de verkrijging van het opstalrecht te kunnen doorbreken. Het hof ging hier echter niet in mee. Ondanks het feit dat een bruikleenovereenkomst vormvrij kan geschieden, vereist dit wederzijds vertrouwen dat partijen een dergelijke overeenkomst daadwerkelijk hebben willen sluiten. Het enkel niet optreden tegen de inbezitneming was volgens het hof onvoldoende om een bruikleenovereenkomst aan te nemen. Het kon vanuit de gemeente als niet meer dan een passieve houding worden gezien en zoals men zegt: ’wie zwijgt, stemt niet altijd toe’. De gemeente had weliswaar de inbezitneming laten voortduren, maar dit zwijgen betekende niet dat zij actief akkoord ging met een bruikleenovereenkomst. Het was eerder een kwestie van de kat uit de boom kijken dan het expliciet maken van een afspraak. Hierdoor bleef de verjaringstermijn onverminderd doorlopen, met alle gevolgen van dien.

Schadevergoeding in natura

Op het moment dat het beroep op verjaring slaagt en eiser eigenaar wordt van, in dit geval, een opstalrecht, lijkt daarmee de kous afgedaan. Een dergelijke zaak kan echter toch een andere wending krijgen wanneer de gemeente een tegenvordering tot schadevergoeding instelt. De gemeente kan hiermee het verloren onbelaste eigendom terugeisen, waardoor eiser toch met lege handen komt te staan.[2] Deze vorm van schadevergoeding is in het leven geroepen om de gemeente in staat te stellen haar publiek- en privaatrechtelijke bevoegdheden uit te blijven oefenen. Ook in de onderhavige zaak is de tegenvordering van de gemeente tot schadevergoeding in natura geslaagd, aangezien de inbezitneming onrechtmatig was.

Verjaring leidt niet altijd tot definitief recht op eigendom

Het hof heeft in deze zaak het vonnis van de rechtbank vernietigd en geoordeeld dat eiser door bevrijdende verjaring een opstalrecht op de steiger heeft verkregen. Tegelijkertijd wees het hof de tegenvordering van de gemeente toe, waardoor eiser het opstalrecht weer moest terugleveren.

Deze zaak onderstreept een belangrijk juridisch principe: verjaring leidt niet automatisch tot een onaantastbaar (eigendoms)recht. Zelfs wanneer het beroep op verjaring slaagt, betekent dit niet dat het eerdere gebruik rechtmatig wordt of dat de gemeente haar onbelaste eigendom voorgoed heeft verloren. Daarnaast maakt het hof duidelijk dat gedogen niet hetzelfde is als toestaan, derhalve kon een stilzwijgende bruikleenovereenkomst niet worden aangenomen.

Gemeenten kunnen onder bepaalde omstandigheden dus alsnog herstel van de oorspronkelijke situatie afdwingen. Dit neemt echter niet weg dat zij waakzaam moeten blijven en tijdig moeten optreden om hun eigendommen te beschermen. Passiviteit kan leiden tot bezit dat onbedoeld in eigendom overgaat en voorkomen is nog altijd beter dan genezen.