Introductie

De rechtbank Den Haag heeft op 28 november 2022 geoordeeld dat de eiser in 2005 door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van een perceel grond. Dat perceel zou in 2021 door de gemeente zijn verkocht aan gedaagden. [1] Welke goederenrechtelijke gevolgen heeft het geslaagde beroep op verjaring voor gedaagden? Immers, zijn zij in 2021 een koop aangegaan met de gemeente voor de betreffende grond, niet wetende dat de eigendom van deze grond in 2005 van rechtswege is verjaard. Met deze vraag in mijn achterhoofd ben ik in de materie van het goederenrecht gedoken.

Geldige overdracht

Ik begin bij de basis: de eisen voor een geldige overdracht. Volgens artikel 3:84 BW is een overdracht pas geldig wanneer (1) de titel geldig is, (2) de levering geldig is en (3) de verkoper beschikkingsbevoegd is ten tijde van de overdracht. Laten we ervanuit gaan dat een notariële akte netjes door de notaris is opgesteld en die vervolgens in de openbare registers is ingeschreven. In dat geval is er zowel een geldige titel als levering. Het strandt uiteindelijk bij de beschikkingsbevoegdheid van de gemeente als verkoper. Verkrijging op grond van verjaring vindt van rechtswege plaats. Dat wil zeggen dat de gemeente automatisch de grond in 2005 heeft verloren aan eiser met als gevolg dat de gemeente ten tijde van de overdracht geen eigenaar bleek te zijn van het perceel grond. Op grond hiervan moet worden geconcludeerd dat in 2021 geen rechtsgeldige overdracht heeft kunnen plaatsvinden vanwege de beschikkingsonbevoegdheid van de gemeente, waardoor het eigendom van de grond niet heeft kunnen overgaan naar gedaagden.

Derdenbescherming

De wet kan in sommige gevallen bescherming bieden aan derden tegen de onbevoegdheid van de verkoper, maar dat biedt in deze situatie geen soelaas voor gedaagden. Ondanks de goede trouw van gedaagden, vallen zij niet binnen de strekking van de derdenbescherming neergelegd in artikel 3:88 BW. Aangezien de beschikkingsonbevoegdheid niet voortvloeit uit een ongeldige titel of levering uit een eerdere overdracht, maakt het niet uit dat gedaagden in dit geval niet wisten of behoorden te weten dat de gemeente beschikkingsonbevoegd was. Ten opzichte van de derdenbescherming van roerende zaken geregeld in artikel 3:86 BW bevat artikel 3:88 BW een beperktere bescherming. De gedachte hierachter is dat van de verkrijger van een registergoed wordt verwacht dat hij een onderzoek instelt naar de beschikkingsbevoegdheid van de vervreemder.[2] Deze redenering gaat echter niet altijd op wanneer de beschikkingsonbevoegdheid het gevolg is van verjaring van grond. Denk bijvoorbeeld aan situaties wanneer de verjaring nog niet is vastgesteld en dus nog niet in de openbare registers is geregistreerd. De wet biedt geen oplossing voor dergelijke situaties. Geredeneerd vanuit het algemeen belang van de rechtszekerheid en de bescherming van het rechtsverkeer zie ik dit ook niet veranderen.[3] De conclusie blijft hetzelfde: de overdracht was niet geldig waardoor het eigendom van de grond niet heeft kunnen overgaan naar gedaagden.

Conclusie

Gezien bovenstaande is het des te meer belangrijk voor gemeenten om met regelmaat mogelijke ingebruikname van stukken grond te onderzoeken en er afspraken over te maken. Niet alleen om verlies van eigendom te voorkomen, maar ook om teleurstelling van derden te voorkomen die te goeder trouw een achteraf ongeldige overdracht zijn aangegaan van een strook grond, zoals gedaagden in de zaak van 28 november 2022 bij de rechtbank Den Haag. Daarbij verdient opmerking dat gemeenten in dergelijke situaties tevens schadeplichtig kunnen zijn ten opzichte van de gedupeerde derden.

Wilt u onderzoek doen naar mogelijke ingebruikname van stukken grond en hier afspraken over maken binnen uw gemeente? En wilt u voorkomen dat bovenstaande zaak uw gemeente overkomt? Maar heeft u hier geen tijd voor of niet de juiste kennis in huis? Dan kunt u deze taak goed uitbesteden. Onze Adviesdesk Vastgoed en Grondzaken biedt dan een goede oplossing voor u. Hier kunt u een adviesvraag of dossier indienen, onze specialisten gaan graag voor u aan de slag.