Uitspraak Rechtbank Den Haag, 31 maart 2021
Voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring moet sprake zijn van bezit, en moet de verjaringstermijn van twintig jaar zijn voltooid. Aan de inbezitneming van onroerend goed worden in de jurisprudentie hoge eisen gesteld. Kan een economisch eigenaar van een perceel, aangemerkt worden als bezitter in de zin van 3:107 BW? In een uitspraak van 31 maart 2021 geeft de Rechtbank Den Haag antwoord op deze vraag.
Constructie van economisch eigendom
De casus was als volgt. De eiser (hierna A) heeft in 1992 een woning gekocht van de vorige eigenaar (hierna X) waarbij ze bij verkoop hebben gekozen voor de constructie van economisch eigendom. Dit hield in dat het juridisch eigendom aanvankelijk bij X bleef, en dat A slechts economisch eigenaar werd. In de tussentijd kon hij de woning wel betrekken en gebruiken. In de akte van economisch eigendom was een terugkooprecht voor X openomen, alsmede een onherroepelijke volmacht, waarmee A het juridische eigendom van de woning alsnog aan zichzelf kon overdragen. In 2006 heeft A de volmacht gebruikt om de woning aan zichzelf over te dragen, waardoor hij juridisch eigenaar is geworden van de woning.
Gemeentegrond in gebruik genomen als tuin
In 2018 heeft de gemeente in het kader van het project Snippergroen geconstateerd dat A een strook gemeentegrond in gebruik heeft genomen als tuin. De gemeente heeft A hierop gewezen in 2019. A claimt echter dat hij op grond van artikel 3:105 BW eigenaar is geworden van de strook grond, en dat hij de strook al meer dan 20 jaar geleden in bezit heeft genomen.
De vraag die hier speelt is of de wettelijke verjaringstermijn van 20 jaar is voltooid. Om deze vraag te beantwoorden, moet beoordeeld worden of A als economisch eigenaar de strook grond in bezit kon nemen, en zo ja, wanneer hij dat heeft gedaan. Hierover oordeelde de rechtbank als volgt.
Feitelijke macht over de grond
Voor bezit is vereist dat de bezitter het goed voor zichzelf houdt (artikel 3:107 BW). De verjaringsverkrijger moet de feitelijke macht uitoefenen over de grond, en deze macht moet zodanig uitgeoefend worden dat zijn intentie om de onroerende zaak als eigenaar te houden, naar buiten toe blijkt. Tevens moet dit bezit ondubbelzinnig en openbaar zijn. In 2006 werd A juridisch eigenaar van de woning, daarvoor was hij slechts economisch eigenaar. De gemeente stelt dat hierdoor de verjaringstermijn van 20 jaar niet is voltooid.
De rechtbank komt tot het oordeel dat A als economisch eigenaar de strook grond voor 2006 niet in bezit heeft genomen. De rechtbank verwijst naar een arrest van de Hoge Raad van 21 juni 2000 (r.o. 3.5) (ECLI:NL:HR:2000:AA6254), waarin de Hoge Raad overweegt: “Bij een overdracht van de eigendom in economische zin, maar niet in juridische zin, van een goed ontstaat een rechtsverhouding krachtens welke de verkrijger dat goed houdt voor de juridische eigenaar, maar niet voor zichzelf, zodat hij niet kan worden aangemerkt als bezitter in de zin van artikel 3:107, lid 1, BW.” Economisch houderschap is niet altijd kenbaar voor derden. In dit geval was de akte van economisch eigendom niet ingeschreven in de openbare registers, en was het economisch eigendom voor de gemeente niet eerder kenbaar dat het moment waarop de leveringsakte van 2006 werd ingeschreven in het kadaster. Dit speelt een grote rol, omdat daardoor de gemeente niet alert hoefde te zijn op handelingen van A die wijzen op eigendomspretentie.
Mogelijke uitzondering
Toch is het mogelijk dat een economisch eigenaar als bezitter kan worden aangemerkt, dat oordeelde de Hoge Raad in zijn arrest van 9 september 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ5989, r.o. 3.4.2). Het gaat dan om gevallen waarin “de koper krachtens de rechtsverhouding met de verkoper jegens deze gerechtigd is, vooruitlopend op de levering van het verkochte, zich over het verkochte daarover de feitelijke macht te verschaffen en deze op een zodanige wijze uit te oefenen dat naar de in het verkeer geldende opvattingen de koper moet worden beschouwd als bezitter van het verkochte”. Die uitzondering ging hier echter niet op, omdat het initiatief van de constructie van het economisch eigendom de keuze was van X (verkoper), en dat was overeengekomen dat X de woning zou kunnen terugkopen. Doorslaggevend is in deze situatie dat X als verkoper het juridisch eigendom behield en niet uitgesloten was dat hij deze juridische eigendom nooit aan A zou overdragen.
Grond niet in bezit genomen
Gelet op het bovenstaande kan dus geconcludeerd worden dat A als economisch eigenaar van de woning voor 2006 de grond niet in bezit heeft genomen, waardoor de wettelijke termijn voor bevrijdende verjaring van 20 jaar niet is voltooid. A is de strook grond pas voor zichzelf gaat houden vanaf het moment dat hij juridisch eigenaar werd van de woning in 2006. De gemeente heeft als eigenaar van de strook in 2019 haar eigendom opgeëist, en op dat moment was de verjaring niet voltooid.
Dit had anders kunnen zijn, wanneer partijen de akte van economisch eigendom hadden ingeschreven in de openbare registers.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact met ons op door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100. Of dien uw vraag in via onze adviesdesk.
