Huurprijsvermindering in coronatijd

Het is één van de meest besproken onderwerpen in de jurisprudentie van de afgelopen periode: huurkorting. Vanaf het begin van de coronapandemie hebben verscheidene huurders die hun bedrijfsruimte van overheidswege verplicht moesten sluiten (met name in de horeca), hun verhuurder verzocht de huurprijs tijdelijk te verminderen. Daarna volgden de eerste kort gedingen en inmiddels zijn er verschillende bodemprocedures gevoerd over de vraag of de verhuurder verplicht is tijdelijke huurkorting te bieden als de huurder zijn zaak verplicht moet sluiten. Doorgaans is de uitkomst dat huurder en verhuurder de pijn moeten delen en huurvermindering wordt toegewezen. De coronapandemie en de daarmee samenhangende verplichte sluiting van winkels en horeca worden daarbij aangemerkt als gebrek en/of als een onvoorziene omstandigheid. Ook nu is de vraag over de verplichtingen van huurder en verhuurder in dit verband nog zeer actueel. Zo oordeelde het Gerechtshof Amsterdam dat bij toepassing van de zogenaamde 50/50-formule de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) niet meetelt met de omzet, maar dat dit bedrag moet worden afgetrokken van de vaste lasten.[1] Dat vragen over huurprijsvermindering nog actueel zijn blijkt tevens uit de prejudiciële vragen die door de rechtbank Limburg zijn gesteld en die recent door de Hoge Raad zijn beantwoord.

Om verzoeken tot huurprijsvermindering te kunnen behandelen heeft een aantal gemeenten, mede gelet op de gelijke behandeling, een algemene regeling opgezet. In dit artikel zal een aantal van onze adviseurs de regeling voor huurkorting zoals deze is opgezet bij de betreffende gemeente toelichten. Vervolgens wordt ingegaan op de prejudiciële vragen en de beantwoording daarvan, en op de invloed van de coronapandemie op nieuwe huurovereenkomsten.

Onze ervaringen met huurkortingsregelingen in 2020 en 2021

Gemeente Alphen aan de Rijn – Frans Krabbendam

Alle maatschappelijke organisaties (in het sociaal, cultureel of welzijnsdomein), ook als zij geen  gemeentelijk vastgoed gebruiken, kunnen beroep doen op het gemeentelijk steunfonds voor non-profitorganisaties. De voorwaarden van deze regeling zijn vastgelegd in een specifieke, publiekrechtelijke, subsidieverordening. Organisaties die subsidie aanvragen op grond van deze regeling dienen inzicht te bieden in hun cijfers (rekeningresultaten, begroting voor en na corona) en achteraf de besteding van de subsidie te verantwoorden. Bedoeling van de regeling is om deze organisaties te helpen de periode van corona door te komen. Ten behoeve van de amateursportorganisaties die grond of een accommodatie van de gemeente huren wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de landelijke TVS-regeling (Tegemoetkoming Verhuurders Sportaccommodaties). Huurverplichtingen worden kwijtgescholden voor zover de gemeente via deze regeling van het ministerie compensatie verkrijgt. Voor dan eventueel nog resterende exploitatietekorten wordt via het gemeentelijk steunfonds voor non-profitorganisaties een oplossing gezocht.

Voor huurders/erfpachters in de commerciële deelportefeuille, waaronder horecabedrijven op erfpachtgrond en detailhandel- en ambachtsbedrijven in herontwikkelingsvastgoed, is een methode voor privaatrechtelijke “huurkorting” vastgesteld. Uitgangspunt voor deze regeling is dat de gemeente niet zelf de cijfers van deze ondernemingen beoordeelt maar zich baseert op de beschikkingen in het kader van de TVL-regeling (Tegemoetkoming Vaste Lasten). Dit om de last voor aanvragers waar mogelijk te beperken. In de TVL-regeling zit immers besloten de toetsing of er sprake is van een commerciële activiteit en of er sprake is van een bepaalde minimale omzetdaling. Indien de aanvrager deze beschikkingen kan overleggen wordt een generieke korting verleend. Pas als een aanvrager geen TVL-beschikking kan overleggen wordt inzage gevraagd in de jaarcijfers en moet de omzetdaling worden aangetoond. De huurkorting wordt vervolgens vastgelegd in een door partijen te ondertekenen allonge op de geldende (huur)overeenkomst en daarna administratief verwerkt.

Naast deze vormen van huurprijsvermindering geldt dat de gemeente bereid is om met huurders c.a. afspraken te maken over uitstel of gefaseerde betaling zodat kan worden aangesloten bij de cash flow ontwikkeling van de desbetreffende partij.  

Gemeente Amsterdam – Robin Oldebeerlink

De gemeente Amsterdam heeft vanuit haar directie Gemeentelijk Vastgoed tevens een maatwerkregeling ten aanzien van huurders die getroffen zijn door de diverse corona-maatregelen. Hierbij wordt gewerkt via een webformulier waar de huurder meerdere aanvraagopties heeft:

Uitstel van betaling

Een huurder kan uitstel van betaling aanvragen voor de periode vanaf april 2020. De ingangsdatum van terugbetalen is 3 maanden nadat de regeling voor uitstel van betaling is afgelopen. Voor dit uitstel kan daarnaast nog een betalingsregeling worden aangevraagd die uitgaat van een terugbetalingsperiode van 6 jaar, rentevrij.

Kwijtschelding huur

Indien een huurder op rand van faillissement staat, kan huurder een aanvraag voor kwijtschelding indienen. De maximale huurschuld is de openstaande huurschuld vanaf 1 april 2020 en wordt toegekend als huurder aan bepaalden voorwaarden voldoet en dit ook kan aantonen middels bewijsstukken.

Huurkorting

Huurders kunnen verder een aanvraag van huurkorting indienen voor de periode van 15 maart 2020 tot 30 juni 2021. De uiteindelijke huurkorting hangt onder meer af van de type huurder en wordt verrekend met de eenmalige huurcompensatie huurindexatie van 2020.

In elk geval worden twee verschillende kortingspercentages gehanteerd over het netto huurbedrag:

• 50% huurkorting voor de periode dat het gehuurde verplicht moest sluiten;
• 20% huurkorting voor de periode dat het gehuurde open was met beperkte maatregelen;

De periodes zijn gebaseerd op de landelijke richtlijnen van het RIVM.

Voor alle sport gerelateerde huurders van de gemeente Amsterdam wordt in eerste instantie uitgegaan van een TVS-regeling vanuit de Rijksoverheid via haar directie Sport en Bos (die het beheer, onderhoud en verhuur verzorgt van alle gemeentelijke sportaccommodaties). Het college heeft besloten om de maatwerkregeling te verlengen.

Gemeente Utrecht – Peter de Haan

De gemeente Utrecht heeft een algemene huurkortingsmaatregel opgezet die aansluit op de actuele jurisprudentie. Daarbij wordt eerst gekeken of de betreffende huurder een subsidierelatie met de gemeente heeft. Als dat het geval is, wordt de huurkorting niet privaatrechtelijk toegekend maar wordt eerst beoordeeld of het aanpassen van het subsidiebedrag oplossing kan bieden. Heeft de huurder geen subsidierelatie, dan kan hij of zij een aanvraag indienen via een webformulier. Daarbij worden algemene voorwaarden van toepassing verklaard. De huurder levert vervolgens zijn omzetgegevens aan, alsmede een vergelijking met de omzetgegevens van voorgaande jaren. Ook moet de huurder aantonen dat het omzetverlies is ontstaan door de coronasituatie. Uitgestelde opbrengsten worden meegenomen in de berekening. Als alle gegevens juist zijn ingediend wordt de tijdelijke huurkorting voorlopig toegekend. De hoogte is afhankelijk van het procentuele omzetverlies. Daarna wordt aan de hand van de definitieve jaarrekeningen en de ingediende gegevens gecontroleerd of huurder daadwerkelijk recht heeft op de voorlopig toegekende huurkorting. Na positieve uitkomst wordt de tijdelijke huurkorting als definitief aangemerkt.

Rechtbank Limburg stelt prejudiciële vragen

In de kort gedingen en bodemprocedures over huuropschorting en/of huurprijsvermindering wordt de huurprijsvermindering doorgaans toegekend op grond van onvoorziene omstandigheden. In een aantal gevallen oordeelt de rechter dat er sprake is van een gebrek, maar vanwege de exoneratieclausule in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst wordt de huurprijsvermindering vaak als nog toegekend op grond van onvoorziene omstandigheden. Daarnaast wordt in sommige gevallen een beroep de redelijkheid en billijkheid gedaan. Vanwege deze verschillen in de grondslag heeft de Kantonrechter Roermond hierover prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.[2]

De procedure

In deze zaak ging het om een geschil tussen onderverhuurder Heineken en de hoofdverhuurder. Heineken had aan haar huurder een huurprijsvermindering toegekend en vordert deze nu van de hoofdverhuurder. De kantonrechter erkent dat er een maatschappelijke behoefte bestaat aan verdeling van de schade, maar dat het op basis van voorgaande uitspraken niet duidelijk is hoe die verdeling juridisch vormgegeven kan worden.

Prejudiciële vragen

De Kantonrechter Roermond stelt naar aanleiding hiervan de volgende prejudiciële vragen:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?;
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?;
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?;
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Hoge Raad biedt kaders voor huurprijsvermindering

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad de prejudiciële vragen beantwoord.[3] De Hoge Raad beantwoordt eerst de derde en vierde prejudiciële vraag, waarbij de beantwoording ook betrekking heeft op andere 290-bedrijfsruimte dan horeca en niet alleen betrekking heeft op sluiting, maar ook op andere overheidsmaatregelen (zoals adviezen) in verband met de coronapandemie als gevolg waarvan het gehuurde niet of nauwelijks kan worden geëxploiteerd.

De Hoge Raad oordeelt dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, door de coronapandemie de bedrijfsruimte niet of nauwelijks kan exploiteren, een uitzonderlijke omstandigheid van algemene aard is. Aangenomen moet worden dat met deze omstandigheid geen rekening is gehouden in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten, ook niet als bijvoorbeeld het recht op huurprijsvermindering bij gebreken is uitgesloten. Is de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 gesloten en kan de huurder de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte door de coronapandemie niet meer (volledig) exploiteren, dan is er volgens de Hoge Raad sprake van een onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW) en kan de verhuurder geen aanspraak maken op volledige betaling van de huurprijs. De rechter kan dan de huurprijs verminderen. De Hoge Raad merkt daarbij op dat voor overeenkomsten gesloten na 15 maart 2020 per geval moet worden beoordeeld of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Vervolgens gaat de Hoge Raad in op de vraag op welke wijze de huurprijsvermindering moet worden berekend. Het uitgangspunt is daarbij een gelijke verdeling  van het nadeel tussen verhuurder en huurder, maar op grond van bijzondere omstandigheden kan hiervan worden afgeweken. Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd, is kan de huurprijsvermindering worden berekend aan de hand van de vastelastenmethode.[4] Dit leidt tot de volgende berekening:

“De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

    

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.”

Tot slot beantwoordt de Hoge Raad de eerste en tweede prejudiciële vragen. De Hoge Raad oordeelt, anders dan veel rechtbanken, dat de verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie niet is aan te merken als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.

Blijvende invloed op nieuwe huurovereenkomsten

De beantwoording van de Hoge Raad biedt kaders voor het al dan niet toewijzen van een verzoek tot huurprijsvermindering, zowel in de duiding als in de berekening van de huurprijsvermindering. Hoewel het grootste gedeelte van de coronapandemie achter de rug lijkt, zal deze beantwoording een grote rol spelen in de lopende verzoeken tot huurprijsvermindering. Daarnaast heeft een aantal partijen gewacht op duidelijke kaders vanuit de rechtspraak alvorens over te gaan tot het behandelen van verzoeken. Zij zullen nu, veelal met terugwerkende kracht, deze verzoeken nog moeten behandelen met de kaders van de Hoge Raad als uitgangspunt.

Kan de huurder de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte door de coronapandemie niet meer (volledig) exploiteren, dan is er volgens de Hoge Raad sprake van een onvoorziene omstandigheid. Inmiddels duurt de coronapandemie echter al lange tijd, waardoor dit voor nieuwe huurovereenkomsten niet meer als ‘onvoorzien’ kan worden bestempeld. Ook toekomstige situaties die vergelijkbaar zijn zullen naar verwachting minder snel als onvoorziene omstandigheden worden aangemerkt. Dit stelt verhuurders en huurders voor de uitdaging om afspraken te maken over deze situaties. Dit kan bijvoorbeeld door het opnemen van een bepaling waarin een pandemie en de gevolgen daarvan als voorziene omstandigheid worden aangemerkt. Dit legt het risico van een toekomstige pandemie echter volledig bij de huurder, dus is het de vraag of dit een redelijke bepaling is. Wellicht wordt het antwoord op die vraag pas duidelijk als we opnieuw met een soortgelijke situatie te maken krijgen.

Heeft u vragen over het toekennen van huurprijsvermindering, of heeft u ondersteuning nodig bij het opzetten van een algemene regeling voor huurprijsvermindering? Neem dan contact met ons op door te bellen naar 088 – 00 66 100 of te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl. Of dien uw vraag in via de adviesdesk.

[1] Gerechtshof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728. In voorgaande uitspraken werd de TVL tot de omzet gerekend (zie bijvoorbeeld Rb. Amsterdam 9 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937) of werd de TVL van de huurprijs afgetrokken en werd vervolgens de 50/50-formule toegepast (zie bijvoorbeeld Rb. Gelderland 2 februari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:479).

[2] Rechtbank Limburg 31 maart 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:2982.

[3] HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.

[4] De Hoge Raad neemt hiermee de methode van het Hof Amsterdam over, zie Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728.