Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Deze wet brengt vergaande gevolgen met zich mee en heeft met name als doel om het middenhuursegment te reguleren.[1] Een onderdeel van deze regulering ziet op het doortrekken van het woningwaarderingsstelsel (WWS) naar de middenhuursector. Het WWS is een puntensysteem op basis waarvan de maximale (toegestane) huurprijs van een woning wordt vastgesteld. Waar het WWS voorheen alleen gold voor woningen in de sociale sector[2], is deze nu ook (grotendeels) van toepassing op het middenhuursegment. Nog ingrijpender is dat het WWS met de invoering van de Wet betaalbare huur een dwingend karakter heeft gekregen. Dit heeft onder andere tot gevolg dat verhuurders gebonden zijn aan het WWS, en dat gemeenten per 1 januari 2025 verantwoordelijk zijn voor het handhaven op de maximale huurprijzen. In dit artikel gaan we verder in op het dwingende karakter van het WWS en de gemeentelijke handhavingsplicht.
Dwingend karakter woningwaarderingsstelsel (WWS)
Voor de invoering van de wet, was de maximale huurprijs voor woningen in het sociale- en middenhuursegment voor huurders afdwingbaar. Bij een te hoge huurprijs, konden huurders – binnen 6 maanden na ingangsdatum van de huurovereenkomst – naar de Huurcommissie of de rechter stappen om te vragen om een huurverlaging. Voor de verhuurder waren er geen sancties verbonden aan het vragen van een te hoge huurprijs. Het enige risico dat een verhuurder liep, is dat het huurbedrag als gevolg van een toetsing door de Huurcommissie werd gecorrigeerd naar het juiste bedrag. Bij het vragen van te veel huur liep de verhuurder dus weinig risico’s, terwijl er wel veel viel te verdienen.
Na inwerkingtreding van de wet kunnen huurders de huurprijs op elk moment laten toetsen door de Huurcommissie. Daarnaast is het WWS na invoering van de wet niet slechts afdwingbaar, maar heeft het een dwingend karakter. Dit houdt in dat verhuurders van woningen in het sociale- en middenhuursegment per 1 januari 2025 verplicht zijn om zich te houden aan het puntenstelsel en de bijbehorende maximale huurprijzen. Doen verhuurders dit niet, zijn zij in overtreding van deze dwingende norm.
Naast de reguliere route voor het laten toetsen van de huurprijs bij de Huurcommissie, hebben huurders vanaf 1 januari 2025 een tweede mogelijkheid voor het laten toetsen van de huurprijs, namelijk via de gemeente. Gemeenten krijgen de bevoegdheid om toezicht te houden en over te gaan tot handhaving indien dat nodig is. In tegenstelling tot de Huurcommissie, kunnen gemeenten verhuurders straks ook sancties opleggen wanneer bij een toetsing van de huurprijs blijkt dat de huurprijs te hoog is.
Uitbreiding van de toezichthoudende rol van gemeenten
In het kader van de Wet goed verhuurderschap kregen gemeenten al enkele taken als toezichthouder en moesten zij handhaven op de algemene regels van goed verhuurderschap. Hiervoor hebben gemeenten een meldpunt Goed verhuurderschap moeten inrichten, waar huurders terecht kunnen met vragen en klachten over verhuurders. Met de invoering van de Wet betaalbare huur wordt dit takenpakket van de gemeente verder uitgebreid, en krijgt zij een nog grotere rol in het bevorderen van goed verhuurderschap en het voorkomen van ongewenste verhuurpraktijken. Gemeenten krijgen namelijk de bevoegdheid om te handhaven wanneer verhuurders van woningen in het sociale- en middenhuursegment zich niet houden aan de volgende regels over huurprijsbescherming:
- Verhuurders moeten zich houden aan het WWS;
- Verhuurders mogen geen huurverhoging voorstellen die hoger is dan wettelijk toegestaan;
- Elke huurder moet bij aanvang van de huurovereenkomst geïnformeerd worden over het aantal WWS-punten dat bij de betreffende woning hoort.
Huurprijstoetsing
Wanneer een verhuurder de regels over goed verhuurderschap en de huurprijsbescherming niet in acht neemt, kan de gemeente een verhuurder door middel van de handhavingsinstrumenten dwingen om zich aan de regels te houden. Zo kan de gemeente een verhuurder straffen door een bestuurlijke boete op te leggen en kan zij een last onder dwangsom opleggen om overtredingen in de toekomst te voorkomen. In enkele gevallen kan de gemeente ook beslissen om een verhuurvergunning in te trekken.
Wanneer huurders van mening zijn dat er een te hoge huurprijs wordt gehanteerd, kunnen zij op elk moment gedurende het huurcontract naar de Huurcommissie stappen en verzoeken om een toetsing van de huurprijs. De Huurcommissie kan (indien de huurprijs inderdaad te hoog is) met haar uitspraak de huurprijs meteen verlagen. Doen huurders dit verzoek binnen zes maanden na inwerkingtreding van de huurovereenkomst, dan heeft deze beslissing terugwerkende kracht, waardoor de nieuwe huurprijs gaat gelden vanaf de start van de huurovereenkomst en huurders het te veel betaalde aan huur terug kunnen krijgen.
Gemeenten krijgen deze bevoegdheid niet. Zij kunnen niet in een privaatrechtelijke overeenkomst tussen huurder en verhuurder treden om de huurovereenkomst aan te passen. De gemeente kan de verhuurder wel met bestuursrechtelijke handhaving bewegen om de huurprijs aan te passen. De huurverlaging geldt dan echter alleen vanaf het moment dat de toetsing heeft plaatsvonden. Daarmee heeft gemeentelijke handhaving dus geen terugwerkende kracht.
Gemeenten kunnen er ook voor kiezen om een huurder te verwijzen naar de Huurcommissie, met name wanneer dit voor de huurder resulteert in een gunstiger resultaat. Wanneer een huurder bijvoorbeeld een melding maakt bij de gemeente over de toetsing van de huurprijs, binnen zes maanden na inwerkingtreding van de huurovereenkomst, is het voor de huurder voordeliger wanneer de gemeente niet zelf de toets uitvoert maar de huurder doorverwijst naar de Huurcommissie. Als vastgesteld wordt dat er inderdaad sprake is van een te hoge huurprijs, dan kan de Huurcommissie de huurprijs – in tegenstelling tot de gemeente – meteen verlagen vanaf het moment dat de huurovereenkomst is aangevangen. Wordt de gemeente na die periode van zes maanden verzocht om een toetsing van de huurprijs, dan kan zij de toets zelf uitvoeren zonder dat de huurder hierdoor voordelen misloopt. Als de verhuurder de huurprijs niet aanpast naar aanleiding van de bestuurlijke handhaving door de gemeente, dan kan de huurder alsnog de Huurcommissie vragen om de huurprijs te toetsen en zo nodig te verlagen.
Grondslagen voor gemeentelijke handhaving huurprijzen
Gemeenten kunnen optreden op basis van verschillende signalen. Het meldpunt, dat in het kader van de Wet goed verhuurderschap verplicht is gesteld voor iedere gemeente, kan waardevolle informatie opleveren op basis waarvan de gemeente kan handhaven. Huurders kunnen bij het meldpunt terecht met klachten en signalen over ongewenst gedrag van verhuurders, waaronder het overschrijden van de maximale huurprijzen volgens het WWS.
Gemeenten kunnen daarnaast ook proactief handhaven, door eigen onderzoek te doen en vervolgens ambtshalve op te treden tegen verhuurders. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het aanschrijven van huurders met algemene informatie over het WWS. Dit verschilt van de procedure bij de Huurcommissie, omdat de Huurcommissie enkel uitspraak doet op verzoek van een huurder. Uitspraken van de Huurcommissie die terug te vinden zijn in de openbare registers, kunnen wel door gemeenten gebruikt worden als basis voor een onderzoek of het uitschrijven van een waarschuwing.[3]
Bij publiekrechtelijke handhaving is het gebruikelijk dat de gemeente een bestuursrechtelijke escalatieladder doorloopt. Hieruit volgt dat de gemeente bij een overtreding proportioneel moet handhaven, en hierbij onder andere rekening moet houden met de ernst van de overtreding. Bij een eerste overtreding krijgt de verhuurder een waarschuwing om te bewerkstelligen dat de overtreding ongedaan wordt gemaakt. In de waarschuwing wordt dan bijvoorbeeld ook vermeld dat er bij een volgende overtreding een bestuurlijke boete opgelegd kan worden. Wanneer een overtreding ernstig is kan de gemeente er ook voor kiezen om een last onder dwangsom op te leggen ter beëindiging daarvan. Volgt er daarna nog een overtreding, dan kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen, eventueel in combinatie met een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang wanneer de kans bestaat op herhaling van de overtreding.
Om vast te stellen dat er sprake is van een overtreding, moet er een puntentelling van de woning uitgevoerd worden. De gemeente kan dit zelf doen conform het Besluit huurprijzen woonruimte.[4] Als de gemeente echter de kennis en vaardigheden niet in huis heeft, kan zij ook de Huurcommissie vragen om middels een verklaring een puntentelling uit te voeren. Deze verklaring kost € 500,-. Het is aan de gemeente om de afweging te maken of zij de kennis om de puntentelling uit te voeren binnen haar eigen organisatie verzamelt, of dat zij per keer een vergoeding afdraagt aan de Huurcommissie.
Wanneer treedt de gemeente op bij te hoge huurprijzen?
Melding
Gemeenten hebben een bepaalde mate van keuzevrijheid wanneer het aankomt op het overgaan tot handhaving. Dit hangt onder andere af van de wijze waarop de gemeente op de hoogte wordt gesteld van een mogelijke overtreding. Wanneer de gemeente een melding ontvangt van een huurder via het gemeentelijke meldpunt, kan zij zelf de keuze maken om tegen de verhuurder op te treden of niet. De gemeente is dus niet verplicht om handhavend op te treden wanneer er een melding wordt gemaakt.
Bij de inrichting van het gemeentelijke meldpunt, is het van belang dat melders op een laagdrempelige wijze meldingen kunnen maken over ongewenst verhuurdersgedrag. Binnengekomen meldingen kunnen ter beoordeling doorverwezen worden naar het gemeentelijke handhavingsteam, of wanneer de gemeente een huurteam heeft, naar het huurteam. Huurteams bestaan vaak uit organisaties die samenwerken met de gemeente om huurders actief te helpen met onderwerpen die zijn gerelateerd aan goed verhuurderschap.
Handhavingsverzoek
Wanneer een huurder een handhavingsverzoek indient, is de gemeente wel verplicht om op te treden. Een handhavingsverzoek wordt namelijk aangemerkt als een aanvraag in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht: een verzoek van een belanghebbende om een besluit te nemen. De gemeente neemt een besluit over het verzoek in de vorm van een beschikking. Dit brengt met zich mee dat de gemeente binnen een redelijke termijn moet beslissen.[5] Ook volgt hieruit dat een handhavingsverzoek alleen kan worden gedaan door een belanghebbende. In principe is dit dus enkel de huurder van de woning waar het handhavingsverzoek betrekking op heeft. Van belang is hierbij dat de huurder voldoende concrete informatie aanlevert op basis waarvan de gemeente kan beoordelen of er sprake is van een overtreding.
Een belangrijk aandachtspunt is dat meldingen juridisch gezien snel aangemerkt kunnen worden als een handhavingsverzoek. Daarom is het van belang om het meldpunt goed in de richten. De gemeente kan er bijvoorbeeld voor kiezen om het meldpunt zodanig in te richten, dat een melder kan aangeven of hij met de melding ook meteen een verzoek tot handhaving indient. Op die wijze wordt gegarandeerd dat de gemeente actie onderneemt.
De gemeente kan er ook voor kiezen om huurders rechtstreeks door te verwijzen naar de Huurcommissie. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een geschil tussen huurder en verhuurder. De huurder kan de Huurcommissie dan verzoeken om een uitspraak, de gemeente heeft deze bevoegdheid niet.
Gemeentelijke handhaving en sancties in de praktijk
Met de invoering van de Wet betaalbare huur wordt de toezichthoudende rol van gemeenten flink uitgebreid. Per 1 januari 2025 hebben gemeenten de belangrijke taak om toezicht te houden en over te gaan tot handhaving wanneer verhuurders zich niet houden aan de regels over goed verhuurderschap en huurprijsbescherming. Hierbij is het van belang dat gemeenten de handhaving zorgvuldig inrichten. Denk aan het toegankelijk maken van het gemeentelijke meldpunt voor huurders. Daarnaast is het van belang dat de gemeente aan de hand van de gemeentelijke escalatieladder een proportionele sanctie oplegt aan verhuurders die een te hoge huurprijs hanteren en zich dus niet houden aan de regels van goed verhuurderschap.
Wilt u meer weten over de gemeentelijke handhavingsplicht en de sancties die opgelegd kunnen worden of heeft u hulp nodig bij het inrichten van een meldpunt voor huurders? Neem dan contact op met onze Adviesdesk, wij denken graag met u mee.
[1] Een woning valt in het middenhuursegment als de kale huurprijs ligt tussen de € 879,66 per maand en € 1.157,96 per maand, of als de kale huurprijs hoger is dan € 1.157,96 per maand maar de woning volgens het WWS 143 tot en met 186 punten heeft.
[2] Een woning valt in de sociale sector als de huurprijs onder de liberalisatiegrens ligt. Voor 2024 is deze door de overheid vastgesteld op € 879,66.
[3] Uitspraken van de Huurcommissie kunnen geraadpleegd worden via deze link.
[4] Besluit huurprijzen woonruimte.
[5] Artikel 4:13 Algemene wet bestuursrecht.
