Multifunctioneel ruimtegebruik
Gemeenten zijn belast met het huisvesten van scholen en hebben een zorgplicht ten aanzien van onderwijshuisvesting. Gemeenten dragen schoolgebouwen daarom over aan het schoolbestuur, of geven deze in gebruik. Een schoolbestuur zal het gehele schoolgebouw niet altijd volledig nodig hebben. Zo kunnen afnemende leerlingaantallen ertoe leiden dat de school niet langer alle lokalen nodig heeft. Daarnaast worden de leslokalen buiten lestijden doorgaans niet gebruikt. Vanwege de wens voor multifunctioneel ruimtegebruik is er een toenemende vraag naar gebruik van dit soort ruimtes buiten lestijden. Onderwijshuisvesting is echter een specifiek vakgebied met eigen wet- en regelgeving, waarmee bij de verhuur van ruimte in schoolgebouwen rekening moet worden gehouden. In dit artikel worden de mogelijkheden met betrekking tot het in gebruik geven van deze ruimtes nader toegelicht.
Toepasselijke wetgeving
Onderwijshuisvesting wordt beheerst door eigen wet- en regelgeving. Op huisvesting voor basisonderwijs is de Wet op het Primair Onderwijs (WPO) van toepassing. Voor het voortgezet onderwijs geldt de Wet Voortgezet Onderwijs 2020 (WVO). Tot slot geldt voor speciaal onderwijs de Wet op de Expertisecentra (WE). Ten aanzien van het onderdeel huisvesting kennen deze wetten een soortgelijke regeling. In dit artikel wordt daarom enkel verwezen naar de WPO.
Eigendom schoolgebouw
Voordat beoordeeld kan worden of een gebouwdeel in aanmerking komt voor verhuur of ingebruikgeving, is het van belang om vast te stellen wie eigenaar is van het schoolgebouw. Als een nieuwe school gebouwd wordt, geldt het uitgangspunt dat het schoolbestuur hiervan de bouwheer is. Dit betekent dat het schoolbestuur opdracht geeft voor de bouw van de school en vervolgens eigenaar wordt van het schoolgebouw. De gemeente zorgt dan enkel voor de bekostiging (art. 103 lid 1 WPO). De verdeling van deze middelen wordt vastgelegd in het Integraal Huisvestingsplan.
Als de gemeente de school zelf laat bouwen (of als een bestaand gebouw als school in gebruik wordt genomen), dan dient de gemeente het gebouw en het terrein in eigendom over te dragen aan het schoolbestuur (art. 103 lid 2 WPO). Als het schoolgebouw onderdeel uitmaakt van een multifunctionele accommodatie kan het gebouw eventueel eerst gesplitst worden in appartementsrechten, waarna het appartementsrecht voor het schoolgebouw wordt overgedragen aan het schoolbestuur.
Als eigendomsoverdracht niet mogelijk is, geeft de gemeente het gebouw in gebruik aan het schoolbestuur (art. 103 lid 3 WPO). Het gebouw wordt dus niet verhuurd aan het schoolbestuur.
De gemeente behoudt bij eigendomsoverdracht het zogenaamde economisch claimrecht (art. 110 WPO). Als het gebouw niet meer voor onderwijs wordt gebruikt en partijen dit in een gezamenlijke akte verklaren, wordt de gemeente om niet eigenaar van het gebouw. De gezamenlijke akte wordt ook wel de verklaring buitengebruikstelling genoemd. De reden voor dit economisch claimrecht is dat de gemeente het gebouw met publieke middelen heeft bekostigd.
Verhuur en medegebruik schoolgebouw
Als hoofdregel geldt dat het schoolbestuur het gebouw dient te gebruiken voor onderwijsactiviteiten. Het kan echter zo zijn dat het gebouw hier niet volledig voor nodig is, bijvoorbeeld omdat het leerlingaantal is afgenomen of omdat er buiten lestijden sprake is van leegstand. In dat geval zijn er drie mogelijkheden.
1. Vorderingsrecht gemeente
De gemeente kan delen van het schoolgebouw die niet gebruikt worden voor onderwijs, terugvorderen om een andere school te huisvesten of om te gebruiken voor andere culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden (art. 107 WPO). De gemeente kan dit vorderingsrecht niet inroepen om de ruimte zelf commercieel te verhuren. Verder geldt dat het voorgenomen gebruik in verhouding dient te staan met het onderwijs dat door de school wordt gegeven.
2. Medegebruik
Als de gemeente geen gebruik maakt van haar vorderingsrecht, kan de school het gebouwdeel zelf in medegebruik geven aan een andere school of aan een gebruiker ten behoeve van culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden (art. 108 WPO). Hiervoor wordt geen huurprijs in rekening gebracht, omdat er geen sprake is van huur. Wel wordt er een vergoeding in de exploitatiekosten in rekening gebracht. Deze dient kostendekkend te zijn.
3. Verhuur
Als het gebouwdeel niet nodig is voor onderwijs en er geen sprake is van medegebruik, kan het schoolbestuur ervoor kiezen om het gebouwdeel te verhuren (art. 108 WPO). Hiervoor is toestemming van het College van Burgemeester en Wethouders nodig. Deze toestemming geldt voor een periode van drie jaar en kan met nog eens drie jaar worden verlengd. Voor deze toestemming is een collegebesluit nodig, omdat deze bevoegdheid doorgaans niet is gemandateerd. Het gebouwdeel mag niet als woonruimte of als 290-bedrijfsruimte worden verhuurd. Daarnaast is artikel 7:230a BW niet van toepassing op de huurovereenkomst. Dit betekent dat slechts de algemene bepalingen van het huurrecht (art. 7:201-7:231 BW) van toepassing zijn. Als de huurovereenkomst zonder toestemming van het College wordt gesloten of als de huurovereenkomst afwijkt van art. 108 WPO, is de huurovereenkomst nietig.
Verhuur van (delen van) schoolgebouwen
Bij het verhuren van (een deel van) een schoolgebouw is het van belang de juiste stappen te doorlopen. Vanwege de specifieke wetgeving en de bijzondere regels, is de juiste expertise essentieel. Een fout in een (huur)overeenkomst is snel gemaakt, waardoor het risico ontstaat dat de huurovereenkomst nietig is. Wij adviseren gemeenten daarom om eerst de situatie goed in kaart te brengen. Daarbij is in de eerste plaats de eigendomssituatie van het schoolgebouw van belang. Vervolgens kan worden beoordeeld of er sprake is van medegebruik of verhuur. Als het schoolbestuur een ruimte wil verhuren, is tot slot de besluitvorming door het College van belang.
