Renovatie Tweebosbuurt Rotterdam

De renovatie van de Tweebosbuurt in Rotterdam kent inmiddels een lange looptijd. Woningcorporatie Vestia wil in de Tweebosbuurt 535 sociale huurwoningen slopen en de wijk renoveren. Vestia en de gemeente Rotterdam hebben hiervoor in 2018 een samenwerkingsovereenkomst gesloten. In 2020 en 2021 hebben wij al eens een artikel gepubliceerd over eerdere gerechtelijke procedures die in dit kader hebben plaatsgevonden. Inmiddels is een groot aantal van de woningen in de wijk gesloopt. De discussies tussen Vestia en haar huurders zijn echter nog niet allemaal beslecht. Op 16 juni 2023 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een zaak tussen Vestia en één van haar huurders, waarbij de Hoge Raad de vraag heeft beantwoord of Vestia de huurovereenkomst mocht opzeggen op grond van dringend eigen gebruik (art. 7:271 jo. 7:274 lid 1 sub c BW).[1]

Dringend eigen gebruik

Vestia heeft in deze zaak de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Uit art. 7:274 lid 3 BW volgt dat renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, eigen gebruik in de zin van art. 7:274 lid 1 BW is. Sloop (met vervangende nieuwbouw) valt hierbij onder renovatie (art. 7:220 lid 2 BW). Hieruit volgt dat sloop met vervangende nieuwbouw een grond kan vormen voor opzegging wegens dringend eigen gebruik.

Het Herenhuis-arrest

In 2010 heeft de Hoge Raad het bekende Herenhuis-arrest gewezen.[2] Hierin heeft de Hoge Raad bepaald dat het enkele feit dat een verhuurder wil overgaan tot het slopen van de woning, niet voldoende is voor een opzegging op grond van dringend eigen gebruik. Als echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, dan kan het zijn dat de verhuurder het gehuurde in verband met renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Sinds het Herenhuis-arrest wordt bij de opzegging van de huurovereenkomst voor woonruimte wegens dringend eigen gebruik, aangenomen dat er pas op die grond opgezegd kan worden als sprake is van de structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. In zijn arrest van 16 juni 2023 heeft de Hoge Raad dit criterium echter genuanceerd.

Nuancering door de Hoge Raad

In het arrest herhaalt de Hoge Raad de rechtsregel uit het Herenhuis-arrest, maar voegt daaraan toe “dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten slechts een vereiste is indien het bouw- en renovatieplan van de verhuurder in overwegende mate is gebaseerd op financiële motieven. Indien, zoals in het onderhavige geval, de beoogde renovatie of sloop in overwegende mate berust op een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel, kan de verhuurder het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik ook als geen structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten”.

Daarnaast oordeelt de Hoge Raad over de bewijslast als volgt: “Voor de vaststelling dat sprake is van dringend eigen gebruik volstaat in een geval als onderhavige dat de verhuurder aannemelijk maakt dat sloop en nieuwbouw kan bijdragen aan de stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen die de verhuurder nastreeft”.

Gevolgen voor opzegging wegens dringend eigen gebruik

Uit bovenstaand oordeel van de Hoge Raad volgt dat het criterium van de structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten bij een opzegging wegens dringen eigen gebruik niet wordt losgelaten, maar wel wordt uitgebreid. Ook zonder dat sprake is van die structurele wanverhouding kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van dringend eigen gebruik, als hij kan aantonen dat renovatie zorgt voor een stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke verbetering. Hierdoor biedt deze uitspraak meer ruimte voor het renoveren van woonwijken met stedenbouwkundige of sociaaleconomische gebreken. Deze ruimte is in de huidige woningmarkt hard nodig.

Heeft u vragen over het beëindigen van huurovereenkomsten? Neem dan contact met ons op of dien uw vraag in bij onze Adviesdesk.