Een beeldkwaliteitsplan kan de gemeente gebruiken bij nieuwbouwprojecten om duidelijke kaders te bepalen voor de gewenste uitstraling van de wijk. Het beeldkwaliteitsplan geeft lijnen in tekst en beeld aan de inrichting van de openbare ruimte, aan de kwaliteit van de bebouwing en aan de aansluiting tussen openbaar- en privé-domein. Zo zorg je voor een uniforme ruimtelijke kwaliteit in een woonwijk. Een voorbeeld waar het in een beeldkwaliteitsplan over kan gaan is dat een bewoner een erfafscheiding moet plaatsen die voldoet aan bepaalde eisen. Toch houden bewoners zich niet altijd aan deze verplichte erfafscheidingen. Bewoners zetten bijvoorbeeld een eigen schutting achter de verplichte erfafscheidingen. Als gemeente is het van belang om de verplichte erfafscheiding contractueel juist vast te leggen en bewoners tijdig te wijzen op het niet naleven van de verplichte erfafscheiding.
Een beeldkwaliteitsplan is nog geen verplichting
Een beeldkwaliteitsplan is op zichzelf nog geen juridisch bindend stuk. Toch kun je de onderdelen uit een beeldkwaliteitsplan op twee manieren bindend maken. De eerste manier is via het publiekrecht. Dit kan door in het omgevingsplan of in de welstandsnota te verwijzen naar het beeldkwaliteitsplan.[1] Op die manier kan de gemeente hier publiekrechtelijk op handhaven. De tweede manier is via het privaatrecht door een onderdeel van een beeldkwaliteitsplan als een verplichting op te nemen in de overeenkomst waarin de gemeente de bouwgrond uitgeeft. Soms is een onderdeel uit een beeldkwaliteitsplan dus zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk bindend. In dat geval heeft de gemeente een keuze: je kunt publiekrechtelijk handhaven of privaatrechtelijk optreden. Dat laatste levert geen onaanvaardbare doorkruising van het publiekrecht op.[2]
Privaatrechtelijke weg
De privaatrechtelijke weg heeft als voordeel dat je als gemeente flexibeler kunt optreden als een bewoner zich niet aan de verplichte erfafscheiding houdt. Zoals eerder al besproken kan de gemeente in de overeenkomst waarin grond wordt uitgegeven verplichtingen opnemen die voortkomen uit het beeldkwaliteitsplan. Belangrijk hierbij is dat je niet alleen verwijst naar het beeldkwaliteitsplan, maar dat je de verplichting in zijn geheel opneemt in de overeenkomst. Het is verstandig om de verplichting erfafscheiding vast te leggen als een kwalitatieve verplichting of als een kettingbeding. Hierdoor gaat de afspraak van de verplichte erfafscheiding ook over op toekomstige eigenaren.
Het regelen van een verplichte erfafscheiding in een kwalitatieve verplichting
De kwalitatieve verplichting is wettelijk geregeld in artikel 6:252 BW. Een kwalitatieve verplichting is een afspraak tussen partijen met betrekking tot een registergoed, waarbij één van de partijen zich verplicht iets te dulden of niet te doen (passieve verplichting). De kwalitatieve verplichting wordt vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven in de openbare registers. Hierdoor geldt de kwalitatieve verplichting ook voor toekomstige rechthebbenden van het registergoed.
Verplichte erfafscheiding in een kwalitatieve verplichting
Je kunt als gemeente verplichte erfafscheiding regelen door middel van een kwalitatieve verplichting in de leveringsakte van de grond. Je wordt wel beperkt in de invulling van de verplichte erfafscheiding. De verplichting van de erfafscheiding moet namelijk in de vorm worden gegoten zodat de eigenaar van het perceel iets moet dulden of niet doen. Een voorbeeld van een afspraak met betrekking tot een verplichte erfafscheiding kan zijn: De erfafscheiding mag uit niet iets anders bestaan dan groene beplanting.[3] Een afspraak met meer actieve voorwaarden met betrekking tot de erfafscheiding kan tot gevolg hebben dat dit geen passieve verplichting meer is. Bij de kwalitatieve verplichting geldt dan de afspraak van de verplichte erfafscheiding automatisch overgaat naar toekomstige eigenaren en gebruikers van de grond.
Verjaring aanspraak verplichte erfafscheiding in een kwalitatieve verplichting
Als je de erfafscheiding vastlegt via een kwalitatieve verplichting, is het belangrijk dat je tijdig optreedt tegen erfafscheidingen die niet aan de afspraak voldoen. Het recht om tegen bewoners met afwijkende erfafscheidingen op te treden, kun je namelijk verliezen door verjaring. Volgens de parlementaire geschiedenis[4] dient voor de regels van de kwalitatieve verplichtingen zoveel mogelijk aansluiting te worden gezocht bij de regels voor erfdienstbaarheden. Dit geldt ook voor verjaring.[5] Het recht van erfdienstbaarheid verjaart[6] op het moment dat er twintig jar sprake is van een strijdige toestand die het gebruik van de erfdienstbaarheid niet meer mogelijk maakt op grond van artikel 3:306 BW. Als je deze regel toepast op een kwalitatieve verplichting dan betekent dat deze na twintig jaar verjaart indien de afspraak niet wordt nageleefd.[7] Dit houdt in dat je niet meer privaatrechtelijk kunt handhaven indien een bewoner twintig jaar of langer een afwijkende erfafscheiding heeft.
Het regelen van een verplichte erfafscheiding in een kettingbeding
Een kettingbeding is een overeenkomst met een afspraak waarbij deze ook wordt opgelegd door de koper aan toekomstige kopers. Een kettingbeding bestaat uit vier schakels. De eerste schakel betreft de contractuele afspraak die de gemeente als verkoper en koper met elkaar overeenkomen. Deze afspraak kan zowel een actieve verplichting als een passieve verplichting zijn. De tweede schakel is de doorgeefplicht. De koper wordt verplicht om de afspraak in een toekomstige koopovereenkomst op te nemen. De derde schakel betreft een soortgelijke doorgeefplicht. Deze verplicht alle toekomstige kopers om de verplichting op te nemen in koopovereenkomsten. De laatste schakel is de boeteclausule. Degene die de verplichting als verkoper niet opneemt in de koopovereenkomst, is een boete verschuldigd aan de gemeente op die bij het kettingbeding staat vermeld.
Verplichte erfafscheiding in een kettingbeding
Je kunt als gemeente de verplichte erfafscheiding ook regelen in een kettingbeding. Een afspraak in een kettingbeding kan zowel een actieve als een passieve verplichting bevatten. Een actieve verplichting houdt in dat de koper iets moet doen. Hierdoor kan de gemeente zeer specifieke eisen stellen aan de erfafscheiding. Een passieve verplichting betekent daarentegen dat de koper iets moet dulden of nalaten. Het gebruik van een kettingbeding kent wel een groot risico. Wanneer een toekomstige koper de bepaling over de verplichte erfafscheiding niet opnieuw opneemt bij de overdracht van het perceel, vervalt het beding. Je kunt dan enkel nog aanspraak maken op de contractuele boete tegenover de koper die de verplichting heeft geschonden. De gemeente kan de verplichte erfafscheiding vanaf dan niet meer privaatrechtelijk handhaven.
Verjaring aanspraak verplichte erfafscheiding in een kettingbeding
Als gemeente moet je tijdig optreden als de verplichte erfafscheiding uit een kettingbeding niet wordt nageleefd. Voor de vraag welk termijn een gemeente heeft om privaatrechtelijk te kunnen handhaven moet aansluiting worden gezocht bij de hiervoor geldende bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek. De invulling van de contractuele afspraak is van belang voor deze termijn.
Is de contractuele afspraak van de erfafscheiding een actieve verplichting dan is de verjaringstermijn vijf jaar. Dit is bepaald in artikel 3:307 BW. Dat betekent dat je niet meer kunt handhaven als de verplichting langer dan vijf jaar niet wordt nageleefd.[8] In een uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland wordt deze termijn bevestigd.[9] In deze uitspraak gaat het over kettingbeding ten behoeve van VVE die een eigenaar verplicht om voor verhuur van zijn recreatiewoning gebruik te maken van de door de VVE aangewezen verhuurorganisaties. In dit geval verhuurt de eigenaar de recreatiewoning al meer dan vijf jaar zelfstandig. De eigenaar hoeft daarom geen gebruik te maken van de verhuurorganisaties die de VVE heeft aangewezen.
De verplichting in een kettingbeding kan ook bestaan uit een passieve verplichting. In dit geval kan de verjaringstermijn niet worden gehaald uit artikel 3:307 lid 1 BW, omdat het bij deze bepaling alleen gaat over het doen van iets. Ook bestaat er geen specifiek wetsartikel dat de verjaring regelt voor een verbintenis om iets te dulden of niet te doen. Daarom geldt in dit geval de algemene verjaringstermijn van twintig jaar op grond van artikel 3:306 BW. Dit houdt in dat de gemeente niet meer privaatrechtelijk kan handhaven als een erfafscheiding meer dan twintig jaar niet voldoet aan de afspraak.
Kom in actie
Een beeldkwaliteitsplan is voor een gemeente een handig instrument om kaders te stellen voor een uniforme inrichting van een woonwijk. Dit komt de ruimtelijke kwaliteit ten goede. Het privaatrecht biedt uitkomst om onderdelen uit het beeldkwaliteitsplan te handhaven. Zo kan een verplichte erfafscheiding via het privaatrecht aan (toekomstige) eigenaren worden opgelegd door deze op te nemen in de overeenkomst waarin de grond wordt uitgegeven. Je kunt de verplichte erfafscheiding regelen in een kwalitatieve verplichting of een kettingbeding. Daarbij is het van belang om de afspraak juist te formuleren zodat wordt voldaan aan de voorwaarden van een kwalitatieve verplichting of een kettingbeding.
Het heeft voorkeur om een afspraak met een passieve verplichting als kwalitatieve verplichting te regelen. De verplichting gaat dan automatisch over naar opvolgende eigenaren en gebruikers van de grond en de vordering tot opheffing van een strijdige toestand verjaard pas na twintig jaar. Een afspraak met een actieve verplichting kan alleen met een kettingbeding geregeld worden. Hierbij kan de gemeente gedetailleerde voorwaarden stellen waar de erfafscheiding aan moet voldoen. Het risico bestaat wel dat de verplichting niet goed wordt doorgelegd en de gemeente hierdoor niet meer op de erfafscheiding kan handhaven. Daarmee ben je er nog niet. Als een eigenaar de afspraak voor een verplichte erfafscheiding niet nakomt gedurende een periode kan de gemeente het recht verliezen om te handhaven door verjaring.
Als gemeente is het daarom noodzakelijk om:
- Bij de overeenkomst die de gronduitgifte regelt een geldige kwalitatieve verplichting of kettingbeding op te nemen over de verplichte erfafscheiding
- Bij de eigenaren periodiek te controleren of de verplichte erfafscheiding wordt nageleefd.
- Bij erfafscheidingen die niet voldoen aan de verplichting tijdig privaatrechtelijk op te treden.
Hieruit blijkt dat de gemeente alleen met een proactieve en consistente aanpak privaatrechtelijk kan handhaven tegen verplichtingen die zijn opgelegd naar aanleiding van het beeldkwaliteitsplan in de vorm van een kwalitatieve verplichting of kettingbeding.
In dit artikel is ingegaan op het onderdeel van het beeldkwaliteitsplan over verplichte erfafscheidingen. Ook voor andere onderdelen uit het beeldkwaliteitsplan kan de privaatrechtelijke weg op dezelfde manier uitkomst bieden. Hierbij kan worden gedacht aan het instant houden van een parkeerplaats op eigen terrein of de maximale toegestane hoogte van beplanting.
[1] Raad van State 15 januari 2025, ECLI:NL:RVS:2025:102 r.o. 4.2
[2] Hoge Raad 24 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR3642 r.o. 3.4.
[3] Rb. Gelderland 27 maart 2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:1829 r.o. 2.2
[4] C.J. van Zeben, J.W. du Pon & M.M. Olthof (red.), Parlementaire Geschiedenis van het nieuwe Burgerlijk Wetboek. Boek 6, Algemeen gedeelte van het verbintenissenrecht, Deventer: Kluwer 1981 p.942
[5] C.J. van Zeben, J.W. du Pon & M.M. Olthof (red.), Parlementaire Geschiedenis van het nieuwe Burgerlijk Wetboek. Boek 6, Algemeen gedeelte van het verbintenissenrecht, Deventer: Kluwer 1981 p.942
[6] J.G. Gräler, Mandeligheid en erfdienstbaarheden (Monografieën BW nr. B27), Deventer: Wolters Kluwer 2021 paragraaf 3.44.2.
[7] Rb. Noord-Nederland 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:4141 r.o. 4.2 en 4.6.
[8] C.J.J.M. Stolker, in: Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek, commentaar op artikel 3:307 BW.
[9] Rb. Noord-Nederland 25 oktober 2017, ECLI:NL:2017:4141 r.o. 4.7.
