Een overzicht van de specifieke regels die gelden bij het verhuren van woonruimte op basis van de Leegstandwet.

Tijdelijke verhuur in geval van leegstand

Als woonruimte geruime tijd leegstaat en daarmee verliesgevend is voor de vastgoedportefeuille, kan het voor de verhuurder uitkomst bieden om die woonruimte tijdelijk te verhuren. Dit kan middels een reguliere huurovereenkomst, maar dan wordt de verhuurder geconfronteerd met huurbescherming. De overeenkomst voor 2 jaar of korter kan een oplossing bieden. Voor de specifieke situatie dat leegstand wordt tegengegaan kan echter ook gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid tot verhuur op basis van de Leegstandwet. Dit biedt niet alleen een oplossing voor de verhuurder, maar deze mogelijkheid speelt ook een belangrijke rol in de volkshuisvesting. De Leegstandwet is een relatief korte wet, maar kent veel specifieke regels voor tijdelijke verhuur. In dit artikel geef ik een kort overzicht van de verschillende regels.

Verschillende leegstandssituaties

De Leegstandwet biedt de mogelijkheid om leegstaande woonruimte te verhuren zonder dat de huurder aanspraak kan maken op de huurbeschermingsregels uit Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De Leegstandwet onderscheidt vier verschillende vormen van woonruimte die onder de Leegstandwet tijdelijk verhuurd kunnen worden (art. 15 lid 1 Leegstandwet):

1. Woonruimte in een gebouw dat blijkens de constructie of de inrichting bestemd is voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie of onderwijs;
2. Woonruimte in een voor verkoop bestemde woning die nooit bewoond is geweest, ten minste 12 maanden voorafgaand aan de leegstand door de eigenaar zelf bewoond is geweest of in de 10 jaar voor het aanvragen van de vergunning niet langer dan 3 jaar als woonruimte verhuurd is geweest;
3. Woonruimte in een voor verhuur bestemde woning die bestemd is voor sloop of vernieuwbouw;
4. Woonruimte in een voor verkoop bestemde huurwoning.

In deze 4 situaties is er steeds sprake van woonruimte. Het verschil tussen deze situaties is met name van belang voor de maximale duur van de leegstandsvergunning.

De leegstandvergunning

De leegstandsvergunning is het belangrijkste aspect van verhuur op basis van de Leegstandwet. Zonder leegstandsvergunning is deze vorm van tijdelijke verhuur niet mogelijk. De eigenaar van de woning dient de vergunning aan te vragen bij de gemeente. De vergunning wordt verleend als (art. 15 lid 3 Leegstandwet):

• De woning waarvoor de vergunning wordt aangevraagd leegstaat;
• Van de eigenaar niet kan worden gevergd dat hij de woning op een andere manier dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting;
• De eigenaar aantoont dat de te verhuren woonruimte in voldoende mate zal worden bewoond;
• De eigenaar van de woning, als het gaat om een woning die bestemd is voor vernieuwbouw, aantoont dat de vernieuwbouw van ingrijpende aard is en dat dit binnen een redelijke termijn plaatsvindt;
• De eigenaar niet voor meer dan één andere woonruimte een nog geldende leegstandsvergunning heeft verkregen.

Verder wordt de vergunning niet verleend als er in de vijf jaren daarvoor al een leegstandsvergunning is verleend voor dezelfde woonruimte (art. 15 lid 5 Leegstandwet). De leegstandsvergunning wordt in beginsel verleend voor ten hoogste twee jaren. Op verzoek van de eigenaar kan de vergunning steeds met een jaar worden verlengd. Als de leegstandsvergunning wordt verlengd, wordt daarmee ook de huurovereenkomst verlengd. Afhankelijk van het type woonruimte kan de vergunning tot een bepaald maximum verlengd worden (art. 15 lid 6, 7 en 8 Leegstandwet):

• Voor de vergunning voor woonruimte bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie of onderwijs geldt een maximum van tien jaar. Als er voor het gebruik een omgevingsvergunning is verleend, dan is de duur van de leegstandsvergunning gelijk aan de duur van de omgevingsvergunning, met een maximum van tien jaar;
• De vergunning voor de te verkopen woonruimte die nooit bewoond is geweest, ten minste 12 maanden voorafgaand aan de leegstand door de eigenaar zelf bewoond is geweest of in de 10 jaar voor het aanvragen van de vergunning niet langer dan 3 jaar als woonruimte verhuurd is geweest, wordt meteen voor vijf jaar verleend. Deze vergunning kan niet worden verlengd.
• Voor de vergunning voor woonruimte in een voor verhuur bestemde woning die gesloopt of verbouwd wordt geldt een maximum van zeven jaar;
• Voor de vergunning voor een huurwoning die bestemd is voor verkoop geldt een maximum van vijf jaar.

Geen reguliere huurbescherming

Heeft de eigenaar van de woonruimte een leegstandsvergunning verkregen, dan mag hij de woonruimte verhuren zonder dat er huurbescherming van toepassing is. In de Leegstandwet worden de bepalingen uit Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek opgesomd die niet van toepassing zijn bij tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet. Het betreft bepalingen waar normaal gesproken niet ten nadele van de huurder van afgeweken mag worden, zoals de regels over opzegging en de opzeggingsgronden. Vanwege het buiten toepassing laten van de huurbescherming is verhuur op basis van de Leegstandwet slechts in bepaalde gevallen mogelijk en steeds tijdelijk van aard.

Huurregels in de Leegstandwet

Dat de reguliere huurbeschermingsregels niet van toepassing zijn op huurovereenkomsten onder de Leegstandwet, heeft niet tot gevolg dat deze huurovereenkomsten vrij van regels zijn. De Leegstandwet stelt een aantal eisen aan de huurovereenkomst. Ten eerste moet deze op schrift worden gesteld, waarbij melding moet worden gemaakt van de leegstandsvergunning, de looptijd van de vergunning en de huurprijs (art. 16 lid 12 Leegstandwet). Voldoet de verhuurder hier niet aan, dan ontstaat er van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met reguliere huurbescherming (art. 16 lid 13 Leegstandwet). Daarnaast mogen huurder en verhuurder zelf de huurprijs bepalen, mits deze niet hoger is dat de maximale huurprijs die in de leegstandsvergunning wordt genoemd (art. 16 lid 10 Leegstandwet).

Verder geldt er nog een aantal specifieke regels voor de duur en de opzegging van de huurovereenkomst. Zo bepaalt artikel 16 lid 4 van de Leegstandwet dat de huurovereenkomst wordt aangegaan voor ten minste zes maanden (bij woonruimte in een voor verkoop bestemde huurwoning geldt een minimumduur van drie maanden). Daarnaast mag de opzeggingstermijn voor de huurder niet langer zijn dan één maand (art. 16 lid 5 Leegstandwet). De opzeggingstermijn voor de verhuurder mag niet korter zijn dan drie maanden (bij de woonruimte in een voor verkoop bestemde huurwoning geldt een minimale opzegtermijn van twee maanden (art. 16 lid 6 Leegstandwet)). De huurovereenkomst eindigt in ieder geval op het moment waarop de vergunning haar geldigheid verliest (art. 16 lid 8 Leegstandwet). In dat geval is geen opzegging vereist. Als de huurder na het moment waarop de vergunning eindigt het gehuurde met goedvinden van de verhuurder blijft gebruiken, dan ontstaat er van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met reguliere huurbescherming.

Oplossing voor leegstand

Verhuur op basis van de Leegstandwet kan een oplossing bieden om tijdelijke leegstand tegen te gaan. De Leegstandwet is in het leven geroepen om (tijdelijke) leegstand terug te dringen, maar is hiervoor niet de enige oplossing. Zo kunt u ook gebruik maken van de mogelijkheid tot het sluiten van een huurovereenkomst voor 2 jaar of korter (art. 7:271 lid 1 BW). De verschillende vormen van tijdelijke verhuur kennen elk hun eigen regels en daarmee ook hun eigen risico’s. 

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of over huurrecht in het algemeen? Neem dan contact met ons op door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100. Of dien uw vraag in via onze adviesdesk. Wij bieden u graag juridisch advies.