Fedde Steenstra is vierdejaars HBO-Rechtenstudent aan de NHL Stenden Hogeschool. Begin mei 2023 is hij zijn afstudeeronderzoek begonnen bij Metafoor Vastgoed. Het onderwerp van dit onderzoek was de terugwerkende kracht van het Didam-arrest op reeds gesloten koop- of huurovereenkomsten. Aan de hand van theorie- en praktijkonderzoek heeft hij in de periode van mei tot en met oktober 2023 onderzocht hoe Metafoor Vastgoed overheidsinstanties van advies kan voorzien, zodat de juridische gevolgen van de terugwerkende kracht van het Didam-arrest zoveel mogelijk beperkt blijven.
Aanleiding voor het onderzoek
Op 22 maart 2023 deed de Rechtbank Midden-Nederland uitspraak in een kort geding met betrekking tot een koopovereenkomst die dateerde van voor het verschijnen van het Didam-arrest en niet volgens de regels uit het arrest tot stand was gekomen.[1] De voorzieningenrechter oordeelde dat de reeds gesloten overeenkomst nietig was. Hoewel de gemeente in haar verweer stelde niet bekend te kunnen zijn geweest met de regels afkomstig uit het Didam-arrest, stelde de voorzieningenrechter dat deze regels altijd in acht moesten worden genomen. Begin april van dat jaar verscheen ook de ‘Didam-bodemprocedure’, waarin het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de reeds gesloten koopovereenkomst tussen de gemeente Montferland en Bruil Groenstaete vernietigde.[2] Deze ontwikkelingen leidden tot de vraag of koop- of huurovereenkomst die zijn gesloten voordat het Didam-arrest werd gewezen en waarbij men geen openbare selectieprocedure heeft georganiseerd, nog wel rechtsgeldig zijn.
Oordeel terugwerkende kracht Didam-arrest afhankelijk van diverse factoren
In de eerste plaats kan worden gesteld dat de kwestie omtrent de terugwerkende kracht van het Didam-arrest nog steeds in ontwikkeling is. In de periode van april 2023 tot op heden zijn er diverse rechterlijke uitspraken gepubliceerd, waarbij de terugwerkende kracht van het Didam-arrest een prominente rol speelde. Hieruit kwam naar voren dat de juridische gevolgen van de terugwerkende kracht van het Didam-arrest wel degelijk verstrekkend kunnen zijn. Deze gevolgen kunnen leiden tot nietigheid of vernietiging van de overeenkomst. Daarnaast is de mogelijke verplichting tot schadevergoeding nog aan de orde. Uit het afstudeeronderzoek blijkt dat het oordeel van de rechter bij iedere beoordeling afhankelijk is van een aantal factoren:
- De mate waarin de derde (gepasseerde geïnteresseerde) partij kan aantonen dat hij ten tijde van uitgifte een serieuze gegadigde was;
- De mate waarin het overheidslichaam kan motiveren waarom de gecontracteerde partij de enige serieuze gegadigde was;
- De mate waarin de vordering van de derde partij is verjaard;
- De mate waarin het overheidslichaam andere potentiële partijen daadwerkelijk heeft benadeeld doordat zij geen openbare selectieprocedure heeft georganiseerd (beredenering van formele en materiële schending van het gelijkheidsbeginsel).
Prejudiciële vragen
De diverse uitkomsten van de juridische gevolgen van de terugwerkende kracht van het Didam-arrest hebben ook tot vragen geleid in de rechtspraak zelf. Op 24 mei 2023 besloot de Rechtbank Midden-Nederland prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen met betrekking tot de juridische gevolgen voor overeenkomsten die voorafgaand aan het Didam-arrest zijn gesloten. Naar verwachting zullen de antwoorden op deze prejudiciële vragen aan de Hoge Raad met betrekking tot deze kwestie meer duidelijkheid bieden over de juridische gevolgen voor de reeds gesloten overeenkomsten.[3] Daarom is het van belang dat Metafoor Vastgoed de jurisprudentie goed bijhoudt.
Interviews met deskundigen op het gebied van Didam
Uit de interne interviews is gebleken dat Metafoor Vastgoed overheidsinstanties op de volgende manieren van advies kan voorzien inzake deze kwestie:
- Overheidsinstanties informeren en bewustzijn creëren over de juridische gevolgen van de terugwerkende kracht van het Didam-arrest;
- De uitvoering en voortzetting van reeds gesloten overeenkomsten beoordelen aan de hand van de bepalingen uit relevante jurisprudentie;
- Het schrijven van beleidsstukken waarbij de juridische valkuilen en recente ontwikkelingen omtrent het Didam-arrest worden toegelicht.
Verder wordt de jurisprudentie met betrekking tot het Didam-arrest bijgehouden in een intern document. Dit jurisprudentiedocument is beschikbaar voor zowel de juristen als de vastgoedadviseurs van Metafoor, zodat deze op de hoogte zijn van de actualiteiten rondom het Didam-arrest.
Interviews met deskundigen op het gebied van Didam
Tot slot heeft Fedde tien deskundigen benaderd en geïnterviewd met de vraag welke stappen het overheidslichaam kan ondernemen om de juridische gevolgen van de terugwerkende kracht van het Didam-arrest te beperken. Uit deze interviews is het volgende gebleken:
- Indien er nog geen definitieve overeenkomst is gesloten, kan het overheidslichaam ervoor kiezen om een Didam-clausule in de overeenkomst op te nemen, waarbij partijen elkaar vrijwaren voor schadeaansprakelijkheid;
- Het overheidslichaam kan ervoor kiezen om de uitvoering van de reeds gesloten overeenkomst te pauzeren totdat er meer duidelijkheid is over de juridische gevolgen. Dit wordt een standstill-periode genoemd. Dit is alleen mogelijk als de transactie nog niet voltooid is.
- Indien de transacties volledig zijn afgerond kan het overheidslichaam alsnog het voornemen tot levering van de onroerende zaak publiceren, om de juridische gevolgen van de terugwerkende kracht van het Didam-arrest te In deze publicatie dient het overheidslichaam op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria te motiveren waarom de gecontracteerde partij de enige serieuze gegadigde was. Door alsnog te publiceren handelt het overheidslichaam zoveel mogelijk volgens de Didam-regels en worden eventuele hobbels bij de notariële afwikkeling voorkomen.
Verder hebben de deskundigen Fedde voorzien van enkele verweerpunten die het overheidslichaam in een eventuele gerechtelijke procedure zou kunnen gebruiken:
- Het overheidslichaam kan motiveren waarom de gepasseerde geïnteresseerde partij onvoldoende belang heeft en dus niet als serieuze gegadigde kan worden aangemerkt;
- Het overheidslichaam kan op basis van haar publicatiebericht motiveren waarom de kopende partij de enige serieuze gegadigde is, om op die manier gebruik te maken van de uitzondering van de Didam-regels;
- Het overheidslichaam kan zich beroepen op het vertrouwensbeginsel/rechtszekerheidsbeginsel en motiveren waarom dit beginsel in deze casus zwaarder weegt ten opzichte van het gelijkheidsbeginsel;
- Indien een derde partij stelt dat het overheidslichaam het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden omdat er geen openbare selectieprocedure is georganiseerd, kan het overheidslichaam de beredenering van het schenden van het formele en materiële gelijkheidsbeginsel toepassen.[4] Hierbij beargumenteert het overheidslichaam dat er wellicht geen openbare selectieprocedure is georganiseerd (formele schending), maar dat daarmee niet het belang van de derde partij geschonden is. Daarmee ontbreekt de materiële schending van het gelijkheidsbeginsel.
Conclusie
Al met al kan worden geconcludeerd dat de terugwerkende kracht van het Didam-arrest wel degelijk verstrekkende juridische gevolgen kan hebben. Echter, de verschillende uitkomsten uit de jurisprudentie laten zien dat de rechterlijke beoordeling afhangt van de omstandigheden die zich per geval voordoen. Totdat er meer duidelijkheid is over wat de juridische gevolgen voor reeds gesloten overeenkomsten zijn, zullen deze reeds gesloten overeenkomsten als op zichzelf staande gevallen moeten worden beschouwd en behandeld. Doordat de juristen binnen Metafoor Vastgoed goed op de hoogte zijn van de ontwikkelingen rondom het Didam-arrest, worden de Didam-dossiers naar de laatste inzichten uit de jurisprudentie behandeld. Daarnaast zijn er wel degelijk stappen die het overheidslichaam kan ondernemen om de juridische gevolgen te beperken. Tot slot is het van belang om te blijven anticiperen op nieuwe jurisprudentie. Dit is dan ook belegd bij een jurist van Team Legal binnen Metafoor Vastgoed.
[1] Rb. Midden-Nederland 22 maart 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:1244.
[2] Hof Arnhem-Leeuwarden 4 april 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:2796.
[3] Rb. Midden-Nederland 24 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2418.
[4] Rb. Limburg 17 mei 2023, ECLI:NL:RBLIM:2023:3086, r.o. 4.20.
