Dit artikel is gepubliceerd in Praktijkblad GRONDZAKEN EN GEBIEDSONTWIKKELING APRIL 2018

Verjaring van eigendom is regelmatig onderwerp van geschil tussen de gemeente als grondeigenaar en een particulier als gebruiker en/of bezitter van deze grond. In dit artikel gaat de auteur in op recente jurisprudentie en de gevolgen hiervan voor de praktijk.

Inleiding

Het leerstuk van verjaring van eigendom is regelmatig onderwerp van geschil tussen de gemeente als grondeigenaar en een  particulier als gebruiker en/of bezitter van deze grond. Een dergelijk geschil leidt regelmatig tot gerechtelijke procedures. In de jurisprudentie die daaruit voortkomt wordt aan het vraagstuk telkens weer een nieuwe dimensie toegevoegd. Zo introduceerde de Hoge Raad in zijn arrest van 4 september 2015 ‘de onrechtmatige toestand’2 en deed het Hof Den Bosch in oktober 2016 een serie uitspraken waaruit blijkt dat verjaring van gemeentegrond aan strenge eisen onderhevig is.3 De Hoge Raad deed er nog een schepje bovenop door in zijn arrest van 24 februari 2017, geheel op eigen initiatief, de mogelijkheid tot het vorderen van schadevergoeding bij verjaring in het leven te roepen.4 In dit artikel zal worden stilgestaan bij deze uitspraak en de gevolgen hiervan voor de praktijk, waarin gemeenten zich niet zelden geconfronteerd zien met een beroep op verjaring van gemeentegrond. Tevens zal de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 19 juli 2017 worden besproken, waarin de vordering tot schadevergoeding door de rechter wordt toegepast.5

Schadevergoeding

In het arrest van 24 februari 2017 oordeelde ons hoogste rechtscollege dat er sprake was van verjaring, waardoor het eigendom van de grond na verloop van twintig jaren naar de bezitter is overgegaan. Hiermee is de kous echter niet af. De Hoge Raad overweegt ten overvloede dat inbezitneming van grond, wetende dat deze grond van een ander is, onrechtmatig is jegens de oorspronkelijke eigenaar. Dit onrechtmatig handelen levert volgens de Hoge Raad voldoende grond op voor een vordering tot schadevergoeding. De Hoge Raad vult de eisen voor de vordering tot schadevergoeding, op basis van de onrechtmatige daad, grotendeels zelf in. Zo overweegt hij dat het in bezit nemen van andermans grond onrechtmatig is, tot schade leidt bij de oorspronkelijke eigenaar en dat deze schade in verband staat met het verlies van eigendom als gevolg van verjaring. Deze schadevergoeding hoeft niet altijd te bestaan uit een financiële vergoeding (ter hoogte van de grondwaarde), maar kan ook bestaan uit een vergoeding in natura bij wijze van teruggave van de grond. Tot slot overweegt de Hoge Raad dat een beroep op ‘eigen schuld’ door de bezitter die door verjaring het eigendom heeft verkregen omdat de oorspronkelijke eigenaar heeft nagelaten zijn grond te beschermen geen doel treft. Van een grondeigenaar kan immers niet verwacht worden dat hij zijn percelen periodiek op bezitsdaden controleert als daarvoor geen concrete aanleiding is. Dit mag in elk geval niet als gevolg hebben dat hij geen aanspraak meer zou kunnen maken op  schadevergoeding jegens degene die zijn eigendom wederrechtelijk in bezit heeft genomen, aldus de Hoge Raad.6

De vordering tot schadevergoeding is zelf ook onderhevig aan verjaring. Dit betekent dat de oorspronkelijke eigenaar de vordering moet indienen uiterlijk vijf jaar na het bekend worden met (i) de schade en (ii) de daarvoor aansprakelijke persoon, of maximaal twintig jaar na de gebeurtenis waardoor de schade is ontstaan. De Hoge Raad overweegt dat de schade niet ontstaat zodra de grond in bezit is genomen, maar zodra het eigendom verloren gaat door de bevrijdende verjaring na twintig jaar bezit.

Kanttekeningen

Betekent deze uitspraak nu dat de gemeente als oorspronkelijke eigenaar alle grond die zij door verjaring is kwijtgeraakt kan terugvorderen, zolang de vordering tot schadevergoeding zelf nog niet is verjaard? Het arrest lijkt dit inderdaad te bevestigen. Deze uitspraak geeft echter geen handvatten voor de toepassing in de praktijk. Hoe het arrest in de praktijk moet worden toegepast, zal dus moeten blijken uit toekomstige jurisprudentie. Bij het arrest is wel een aantal kanttekeningen te plaatsen, waarmee in de praktijk rekening gehouden moet worden. Hierna bespreek ik er twee.

Beginselen van behoorlijk bestuur

Gemeenten zijn ook bij de privaatrechtelijke handelingen gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De vraag is of het in het licht van deze beginselen tegenover burgers redelijk is om na afronding van een verjaringsdossier nog een vordering tot schadevergoeding in te dienen, waarmee de discussie weer oplaait. Indien de gemeente daadwerkelijk veel schade lijdt door het verlies van een bepaald stuk grond, bijvoorbeeld omdat hierdoor een toekomstige ontwikkeling niet gerealiseerd kan worden, of omdat het gaat om een groot stuk grond, kan het naar mijn mening te rechtvaardigen zijn de grond bij wijze van schadevergoeding alsnog terug te vorderen. Het is de vraag welke schade de gemeente daadwerkelijk lijdt als zij een strookje snippergroen door inbezitneming verliest. Deze gronden zijn vaak van geringe omvang en hebben meestal geen belangrijke functie. Daarnaast worden deze gronden vaak al jarenlang door de bezitter onderhouden, waardoor de gemeente onderhoudskosten heeft bespaard. De vraag is of er in deze situatie sprake is van aanmerkelijke schade. Ik denk dat het terugvorderen van deze gronden tot veel ophef zal leiden. De mogelijkheid om schadevergoeding te vorderen bestond immers nog niet op het moment dat de verjaring van het eigendom in deze zaken door de gemeente werd erkend.

Toch sprake van goede trouw?

De term ‘Kwade Trouw’ is sinds de invoering van het nieuw Burgerlijk Wetboek uit de wet gehaald. Door het arrest van de Hoge Raad wordt deze term weer actueel. De Hoge Raad oordeelt immers dat het te kwader trouw in bezit nemen van een goed onrechtmatig is. De verwachting is dat door de komst van dit arrest vaker een beroep zal worden gedaan op goede trouw. Tot voor kort waren rechters erg terughoudend bij het aannemen van goede trouw. Van goede trouw was eigenlijk alleen sprake als hier een duidelijke grondslag voor is, bijvoorbeeld doordat bij een overdracht van de grond in het verleden een fout is gemaakt, waardoor de gegevens in de openbare registers niet kloppen. Op een eigenaar/bezitter van grond rust een vergaande onderzoeksplicht (zie artikel 3:11 jo. 3:23 Burgerlijk Wetboek). Aangenomen wordt, indien de feitelijke oppervlakte van het perceel afwijkt van de oppervlakte die het perceel volgens de openbare registers heeft, dat de bezitter had behoren te weten dat de feitelijke grenzen niet kloppen. Van goede trouw is dan geen sprake. In de praktijk blijkt echter vaak dat het zeer aannemelijk is dat de bezitter zich ten tijde van de inbezitneming niet bewust was van de foutieve grens en dat de feitelijke omstandigheden rondom het perceel ook geen aanleiding gaven om aan te nemen dat de grens onjuist was. In dergelijke gevallen wordt in de praktijk vaak toch geen goede trouw aangenomen door de terughoudendheid die in de jurisprudentie wordt toegepast. Als de bezitter kan aantonen dat het bezit twintig jaar of meer heeft geduurd, waardoor hij alsnog door verjaring het eigendom van de grond verkrijgt, is het aanvoeren van goede trouw voor de bezitter minder relevant. Als het ontbreken van goede trouw echter kan leiden tot een vordering tot schadevergoeding, wordt dit voor de bezitter meer dan relevant en zal de discussie hieromtrent vaker worden gevoerd. Onlangs heeft het Gerechtshof Amsterdam een uitspraak gedaan waarin de eisen aan goede trouw lijken te zijn versoepeld. Goede trouw wordt door het hof aangenomen in een situatie waarbij koper veronderstelde de betwiste strook grond ook te hebben gekocht. Dat de stelling van de koper aannemelijk is en dat er geen contra-indicaties zijn waaruit blijkt dat de koper anders had moeten weten, is voldoende.7 Het is aan de koper om aan te tonen dat zijn stelling aannemelijk is en dat sprake is van goede trouw.

Mogelijkheden

Hoewel er kanttekeningen bij het arrest van de Hoge Raad te plaatsen zijn en niet eenduidig te voorspellen is hoe de rechtspraak met deze uitspraak zal omgaan, biedt het arrest ook mogelijkheden, zeker voor lopende verjaringsdossiers. In dossiers waarin de discussie omtrent de vraag of sprake is van verjaring blijft voortduren, is een gerechtelijke procedure noodzakelijk om de zaak af te ronden. Om een gerechtelijke procedure te voorkomen, kan de gemeente de bezitter erop wijzen dat de gemeente in een eventuele gerechtelijke procedure een vordering tot schadevergoeding zal indienen, waardoor de kans bestaat dat de grond alsnog teruggeleverd moet worden of schadevergoeding moet worden betaald. Veel bezitters zullen dan eieren voor hun geld kiezen en de grond alsnog ontruimen of instemmen met het aanbod van de gemeente om het gebruik van de grond te formaliseren. Bij reeds afgeronde verjaringsdossiers, waarbij het eigendom door verjaring is overgegaan, kan de gemeente van het arrest gebruikmaken indien het gaat om een groot stuk grond dat voor de gemeente van grote waarde is, door alsnog een vordering tot schadevergoeding in te dienen en teruggave van de grond te vorderen. Beseft moet worden dat ook de vordering tot schadevergoeding aan verjaring onderhevig is. Bij reeds afgeronde dossiers zal de vordering tot schadevergoeding verjaren na verloop van vijf jaren na het bekend worden met de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon.

Toewijzing schadevergoeding door rechtbank Rotterdam

De gemeente Capelle aan den IJssel heeft onlangs het voorbeeld van de Hoge Raad gevolgd door de schadevergoedingsvordering in te stellen in een rechtszaak die reeds aanhangig was bij de rechtbank Rotterdam. Op 19 juli 2017 heeft de rechter een uitspraak gedaan in deze zaak.8 Het ging om een strook grond van 15 m2, door de bewoner in 1984 in bezit genomen door het plaatsen van een omheining. De rechter oordeelt dat de inbezitnemer door verjaring het eigendom heeft verkregen van de strook gemeentegrond. Het feit dat de inbezitnemer wist dat de gemeente eigenaar is van de strook grond, leidt er echter toe dat de inbezitnemer inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de gemeente. Dit levert volgens de rechter een onrechtmatige daad op, waarvoor de inbezitnemer schadeplichtig is jegens de gemeente.

Over de vorm van de schadevergoeding overweegt de rechter dat schadevergoeding in geld de hoofdregel is, waarvan slechts om bijzondere redenen afgeweken kan worden. Omdat de gemeente niet voldoende heeft onderbouwd waarom teruggave van de grond de voorkeur geniet boven een vergoeding in geld, bepaalt de rechter dat de grond niet teruggegeven hoeft te worden. De schade wordt door de rechtbank vastgesteld op de geldende verkoopprijs per m2. De inbezitnemer heeft immers de redelijkheid van deze grondprijs niet betwist.

De uitspraak van de rechtbank Rotterdam is niet gepubliceerd. De beslissing om de uitspraak niet te publiceren is mogelijk ingegeven door het feit dat de uitspraak met het oog op de rechtsontwikkeling van beperkte betekenis is. Doordat de uitspraak een inhoudelijke discussie omtrent het bestaan en de hoogte van de schade ontbeert, geeft het oordeel van de rechter weinig duidelijkheid over de wijze waarop de vordering tot schadevergoeding in de praktijk moet worden toegepast. Daarnaast blijkt uit de uitspraak dat de gemeente uiteindelijk wordt veroordeeld in de proceskosten én de nakosten, vermoedelijk omdat zij voor het grootste gedeelte van haar vorderingen in het ongelijk is gesteld. Van de toegewezen schadevergoeding blijft dan in feite weinig over.

Conclusie

Hoewel de uitspraak van de rechtbank Rotterdam geen antwoord geeft op de verschillende vragen die spelen rondom het toepassen van de mogelijkheid tot het vorderen van schadevergoeding, mede gelet op de bijzondere positie van de gemeente in het rechtsverkeer en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, laat de uitspraak wel zien dat de lagere rechter de schadevergoedingsvordering daadwerkelijk toepast en toewijst. Hoe de gemeente met de mogelijkheid tot het vorderen van schadevergoeding bij verjaring omgaat, zal iedere gemeente voor zich moeten bepalen. Het verdient daarbij de voorkeur om, bijvoorbeeld in de nota grondbeleid, op te nemen hoe de gemeente het arrest van de Hoge Raad toepast, zodat dit voor burgers duidelijk is. De antwoorden waar wij met zijn allen naar op zoek zijn, zullen mogelijk dit jaar worden gegeven door de verschillende gedingen die nog bij de rechtbanken, de gerechtshoven en mogelijk zelfs bij de Hoge Raad op de plank liggen.

Noten

1 Mw. mr. D. Swiers is als jurist privaatrecht werkzaam bij Metafoor Vastgoed en Software en heeft zich gespecialiseerd in het leerstuk van verjaring van eigendom. Zij heeft tal van gemeenten geadviseerd in verschillende verjaringsdossiers.

2 HR 4 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2463.

3 Hof ’s-Hertogenbosch 11 oktober 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:4556, r.o. 3.8.1; Hof ’s-Hertogenbosch 18 oktober 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:4676, r.o. 3.8.1 (herhaald o.a. in r.o. 3.6.2 van Hof ’s-Hertogenbosch 11 oktober 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:4677, ECLI:NL:GHSHE:2016:4678, ECLI:NL:GHSHE:2016:4679 en ECLI:NL:GHSHE:2016:4680.

4 HR 24 februari 2017, ECLI:HR:2017:309.

5 Rb. Rotterdam 19 juli 2017, niet gepubliceerd, te raadplegen via:  www.www.metafoorvastgoed.nl/wpcontent/uploads/2017/11/Geanonimiseerd-vonnisuitspraak-verjaring-en-schadevergoeding.pdf.

6 HR 24 februari 2017, ECLI:HR:2017:309, r.o. 3.7.4 onder a.

7 Hof Amsterdam 31 januari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:264.

8 Rb. Rotterdam 19 juli 2017, niet gepubliceerd, te raadplegen via: www.www.metafoorvastgoed.nl/wpcontent/uploads/2017/11/Geanonimiseerd-vonnisuitspraak-verjaring-en-schadevergoeding.pdf.