Legal Connect Event over opstalrechten
Op 27 maart en 5 juni 2025 organiseerden wij het Legal Connect Event over opstalrechten voor sportaccommodaties. Tijdens dit event hebben we meerdere interessante vraagstukken behandeld. Eén van de vragen die aan bod kwam, betreft het verschil tussen een zelfstandig opstalrecht en een (huur)afhankelijk opstalrecht. In dit overzichtsartikel gaan we dieper in op dit onderwerp en zetten wij de belangrijkste punten op een rij.
Een opstalrecht vestigen om natrekking te voorkomen
Gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, worden onderdeel van het eigendom van de grond. De eigenaar van de grond wordt daarmee ook eigenaar van de opstallen. Dit wordt natrekking genoemd (art. 5:20 BW). Het is echter niet altijd wenselijk dat de grondeigenaar ook eigenaar van de opstallen wordt, bijvoorbeeld als een andere partij de opstal heeft gerealiseerd. Om natrekking te voorkomen kan een opstalrecht worden gevestigd. Het opstalrecht is terug te vinden in artikel 5:101 BW. Hiermee wordt aan de opstaller het recht verleend om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.
Het opstalrecht wordt in de gemeentelijke praktijk veel toegepast, zoals bij het plaatsen van zonnepanelen en windmolens, bij infrastructuur (denk aan kabels, leidingen of nutsvoorzieningen op of in particuliere of publieke grond[1]), projectontwikkeling, sportaccommodaties of bij erfpachtconstructies waarbij het gebouw en de grond in verschillende handen zijn. Door een opstalrecht te vestigen ontstaat duidelijkheid over het eigendom en de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid. De aansprakelijkheid voor schade door een gebrek aan de opstal wordt door vestiging van een opstalrecht namelijk verlegd van de eigenaar van de grond naar de bezitter van de opstal (art. 6:174 BW).
Een recht van opstal wordt gevestigd via een notariële akte. Deze akte wordt vervolgens ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. In de akte kunnen tevens afspraken worden opgenomen over een eventuele vergoeding die de opstaller aan de grondeigenaar verschuldigd is (artikel 5:101 lid 3 BW). Deze vergoeding wordt de retributie genoemd.
Zelfstandig opstalrecht en afhankelijk opstalrecht
Een opstalrecht kan op twee manieren worden gevestigd: als zelfstandig opstalrecht of afhankelijk van een ander zakelijk recht of van een recht van huur op de onroerende zaak (art. 5:101 lid 2 BW). Een zelfstandig opstalrecht is een op zichzelf staand zakelijk recht dat los van andere rechten kan bestaan en zelfstandig overdraagbaar is. Dit type opstalrecht wordt bijvoorbeeld gebruikt wanneer een partij een gebouw of installatie wil realiseren op grond van een ander, en daarbij het eigendom en gebruik duurzaam wil scheiden van het eigendom van de grond.
Daarentegen is een afhankelijk opstalrecht verbonden aan een ander recht, zoals een recht van erfpacht of een ander zakelijk gebruiksrecht. Het bekendste voorbeeld hiervan is het huurafhankelijk recht van opstal, waarbij de ondergrond wordt verhuurd en een opstalrecht wordt gevestigd voor de opstallen. Deze constructie wordt veel toegepast bij sportverenigingen, waarbij de velden worden verhuurd en een opstalrecht wordt gevestigd voor het clubgebouw, de tribune of de kleedkamers.
Een afhankelijk opstalrecht kan niet zelfstandig bestaan en eindigt automatisch wanneer het hoofdrecht waaraan het is verbonden, wordt beëindigd. Op dat moment verdwijnt het opstalrecht echter niet automatisch uit de openbare registers. Het opstalrecht moet dan nog worden doorgehaald. Het onderscheid tussen een zelfstandig opstalrecht en een afhankelijk opstalrecht is belangrijk omdat het gevolgen heeft voor de overdraagbaarheid, verhandelbaarheid en de duur van het opstalrecht.
Voor- en nadelen van beide vormen
Het zelfstandig opstalrecht heeft in de praktijk duidelijke voordelen voor de opstalhouder ten opzichte van het afhankelijk opstalrecht. Een zelfstandig opstalrecht is overdraagbaar, verhandelbaar en geschikt voor het vestigen van beperkte rechten zoals een recht van hypotheek (art. 3:81 BW). Deze eigenschappen maken het zelfstandig opstalrecht aantrekkelijk in situaties waar financiering nodig is, zoals bij projectontwikkeling of het exploiteren van gebouwen op andermans grond. Ook maatschappelijke partijen die zelf een gebouw realiseren, zoals een clubgebouw voor sport, hebben vaak externe financiering nodig voor de realisatie van het gebouw omdat ze zelf niet over voldoende middelen beschikken. De financier wil dan doorgaans een vorm van zekerheid, bijvoorbeeld door het vestigen van een recht van hypotheek. Dit is alleen mogelijk als een zelfstandig opstalrecht wordt gevestigd. Daarnaast biedt een zelfstandig opstalrecht rechtszekerheid: het recht blijft bestaan, zelfs als een onderliggend gebruiksrecht (zoals huur) eindigt. Een belangrijk voordeel voor gemeenten hierbij is dat het zelfstandige opstalrecht het langetermijnbeleid ondersteunt, bijvoorbeeld op het gebied van verduurzaming, gebiedsontwikkeling en erfpachtconstructies. Vanwege de mogelijkheid tot financiering en de rechtszekerheid die het zelfstandig opstalrecht biedt, kunnen er grotere investeringen gedaan worden waardoor langdurige exploitatie mogelijk is.
Het nadeel van een zelfstandig opstalrecht is dat de mogelijkheden tot opzegging beperkt zijn. Bij opzegging van het opstalrecht zijn de wettelijke opzeggingsgronden van toepassing. Het is mogelijk om in de akte van vestiging aanvullende opzeggingsgronden op te nemen, maar slechts voor zover deze niet strijdig zijn met de wettelijke opzeggingsgronden. Daarnaast kent het zelfstandig opstalrecht een lange opzegtermijn, namelijk één jaar.
Het afhankelijk opstalrecht daarentegen, is verbonden aan een ander recht zoals huur of erfpacht, en gaat teniet wanneer dat hoofdrecht eindigt (art. 5:104 BW). Dit beperkt de zelfstandige waarde en overdraagbaarheid van het opstalrecht aanzienlijk. Het afhankelijk opstalrecht kan voordelen bieden in specifieke situaties, zoals bij recreatieparken waar bij contractoverneming telkens hetzelfde opstalrecht overgaat op opvolgende huurders. Ook kan het voor de gemeente, vanwege de grote omvang van haar contractbeheer, voordelig zijn om het opstalrecht te koppelen aan een huurovereenkomst of een recht van erfpacht, zodat het opstalrecht gelijktijdig met het hoofdrecht eindigt en er maar één soort vergoeding wordt gefactureerd (als er een huurprijs in rekening wordt gebracht, hoeft er niet ook een retributie te worden gerekend). Daarnaast kan een huurafhankelijk opstalrecht handig zijn in situaties waar financiering niet aan de orde is, bijvoorbeeld bij kleine opstallen zoals vlonders en steigers, lichtmasten of schuurtjes. Verder zijn de wettelijke opzeggingsgronden niet van toepassing op een afhankelijk opstalrecht, omdat het afhankelijk opstalrecht automatisch eindigt als het hoofdrecht eindigt. Toch zijn de voordelen beperkt. Het is alsnog nodig het recht van opstal bij het einde ervan door te halen in de openbare registers, waardoor notariële kosten onvermijdelijk zijn. Daarnaast zijn de rechten en (financierings)mogelijkheden van de opstalhouder bij een afhankelijk opstalrecht beperkt.[2]
Een zelfstandig opstalrecht verbinden aan een ander recht
Wij zien in de praktijk dat het (huur)afhankelijk opstalrecht vaak wordt toegepast, terwijl dit niet altijd de meest gunstige constructie is voor gemeente en opstalhouder. In bepaalde gevallen kan het afhankelijk opstalrecht zeker uitkomst bieden, maar de praktijk wijst uit dat een zelfstandig opstalrecht in veel gevallen de betere optie is voor beide partijen. Zelfs in gevallen waarin het de bedoeling is om een opstalrecht te koppelen aan de looptijd van een huur- of erfpachtovereenkomst kan worden gekozen voor een zelfstandig recht, door duidelijke voorwaarden op te nemen in de vestigingsakte. Zo kan in de akte worden opgenomen dat het opstalrecht door de eigenaar kan worden opgezegd wanneer de bijbehorende huur- of erfpachtovereenkomst eindigt. Door deze opzeggingsmogelijkheid en -grond op te nemen in de akte van vestiging, wordt een zelfstandig opstalrecht gevestigd dat alsnog gekoppeld is aan het bijbehorende gebruiksrecht. Op deze manier wordt geen afhankelijk opstalrecht gevestigd, omdat het opstalrecht moet worden opgezegd en niet automatisch eindigt wanneer het hoofdrecht eindigt. Het opstalrecht kan daardoor ook voortbestaan nadat de huur- of erfpachtovereenkomst is geëindigd. Daarmee creëer je wél de functionele koppeling, zonder dat je vastloopt in de beperkingen van een afhankelijk opstalrecht. Dit biedt flexibiliteit, rechtszekerheid én financieringsmogelijkheden.
Zelfstandig opstalrecht met opzeggingsgrond
In specifieke situaties kan het wenselijk zijn om een afhankelijk opstalrecht te vestigen, maar over het algemeen adviseren wij om te kiezen voor een zelfstandig opstalrecht. Een zelfstandig opstalrecht biedt meer mogelijkheden, handelingsvrijheid en meer rechtszekerheid voor de opstalhouder en ondersteunt gemeenten bij het langetermijnbeleid. Is het wenselijk om het opstalrecht te koppelen aan een recht van erfpacht of een huurovereenkomst, dan kan dit ook zonder een afhankelijk opstalrecht te vestigen. In dat geval kan in de akte van vestiging van het opstalrecht een opzeggingsgrond worden opgenomen die inhoudt dat het opstalrecht opgezegd kan worden wanneer het bijbehorende erfpachtrecht of de bijbehorende huurovereenkomst eindigt.
[1] Voor kabels en leidingen is het niet altijd nodig een opstalrecht te vestigen. Op grond van artikel 5:20 lid 2 BW blijft de bevoegde aanlegger van de kabel of leiding namelijk eigenaar van de kabel of leiding, ook als deze zich in de grond van een ander bevindt.
[2] T.E. Booms, De oorsprong der soorten en het afhankelijke opstalrecht, WPNR 7075, 2015, p. 757–764.
