Monumenten in de portefeuille: aandachtspunten voor beheer

Monumenten in de vastgoedportefeuille: aandachtspunten voor duurzaam beheer

Metafoor beheert al jarenlang vastgoedportefeuilles voor gemeenten. Monumentale gebouwen zijn in vrijwel alle vastgoedportefeuilles terug te vinden. In een tweeluik neemt onze rentmeester Frans Krabbendam u mee in de wereld van het monumentale vastgoed en de betekenis daarvan in de vastgoedportefeuille van overheidsorganisaties. In het vorige artikel stond hij stil bij het begrip monument, relevante wetgeving en de omgevingseffecten van monumentaal vastgoed. In dit tweede deel zoomt hij in op enkele bijzondere aandachtspunten bij eigendom, beheer en exploitatie van dit type vastgoed.

Het eigendom van monumentaal vastgoed: feiten en cijfers

Het eigendom van gebouwde monumenten in Nederland is versnipperd over vele partijen. Naast gemeenten, waterschappen en de Staat (het Rijksvastgoedbedrijf) hebben ook de terreinbeherende organisaties, waaronder Staatsbosbeheer, omvangrijke grond- en vastgoedportefeuilles met daarin een fors aandeel erfgoed. Ook partijen als Vereniging Hendrick de Keyser, Stichting Monumentenbezit en vele lokale stadsherstelorganisaties hebben portefeuilles die variëren van tientallen tot honderden monumentale objecten. En daarnaast zijn er natuurlijk de private institutionele partijen, landgoedstichtingen (en -BV’s) en particulieren die zich eigenaar van één of meerdere monumenten kunnen noemen. Niet alleen in omvang variëren deze portefeuilles sterk, maar ook wat betreft type object en geografische afbakening.

Over de exacte toedeling van het eigendom van gebouwde monumenten aan de diverse partijen zijn geen betrouwbare cijfers voorhanden. In de Benchmark Gemeentelijk Vastgoed 2021 constateren TIAS School for Business & Society en Republiq dat 9% van de gebouwen in het benchmarkonderzoek een monumentenstatus heeft. [1] Uitgaande van ruim 76.000 objecten in gemeentelijk eigendom zou dat neerkomen op 6900 monumenten, oftewel gemiddeld 20 per gemeente (342 gemeenten).[2] Uiteraard zijn er grote verschillen tussen individuele gemeenten.

Kernportefeuille, afstoten en herbestemmen

Financiële druk en toenemende bewustwording leiden bij veel overheidsorganisaties tot een kritische blik op omvang en samenstelling van de vastgoedportefeuille. Steeds vaker wordt onderscheid gemaakt tussen de zogenaamde kernportefeuille (vastgoed dat nodig is voor de eigen huisvesting of om maatschappelijke functies te huisvesten) en de niet-kernportefeuille. De objecten die tot deze laatste categorie behoren komen dan in aanmerking om te worden afgestoten. Belangrijke drijfveer daarbij is, naast de overtuiging dat het bezit van vastgoed geen doel op zich is, de wens om eenmalige opbrengsten te realiseren of op z’n minst een besparing op structurele lasten, zoals onderhoud. Soms wordt ook het monumentale vastgoed tot de niet-kernportefeuille gerekend; het kan dan gaan om een voormalig gemeentehuis, een kerktoren, een museum of bijvoorbeeld een kasteel of buitenplaats. Vaak zijn deze objecten al langere tijd in eigendom.

Bij het afstoten van monumentaal vastgoed kunnen verschillende methoden gevolgd worden. Zo kan de verkopende partij zelf onderzoek doen naar wenselijke en haalbare herbestemmingen, maar ook kan dat aan de markt worden overgelaten, bijvoorbeeld door het opstellen van een biedboek met daarin uitgangspunten voor het toekomstige programma. En uiteraard kunnen in dat kader ook allerlei privaatrechtelijke afspraken worden gemaakt. Deze kunnen zien op de borging van de erfgoedwaarden (bijvoorbeeld het bijzondere interieur), op de verplichte openstelling op Open Monumentendag of een verbod op doorverkoop. Uiteraard moet bij zulke verkooptrajecten voldaan worden aan de vereisten van de Didam-jurisprudentie.

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden denkt na over de omvang en samenstelling van haar vastgoedportefeuille en onderzoekt de wenselijkheid en haalbaarheid van het afstoten van het rijksmonumentale dijkhuis in Jaarsveld. (foto: auteur)

Restauratie en verduurzaming

Herbestemming kan vaak niet zonder restauratie en verduurzaming. Als monumentaal vastgoed wordt afgestoten is er de keuze om deze investeringen als eigenaar zelf te doen (en deze te vertalen in een hogere koopsom) dan wel deze mee te nemen als randvoorwaarden bij de marktaanbieding.

Verduurzaming is ook bij monumentaal vastgoed een uitdaging met vele praktische en financiële hobbels. Voor dit type vastgoed hebben overheden, erfgoedorganisaties en commerciële sector een routekaart ontwikkeld, de Routekaart Verduurzaming Monumenten. Inzet daarbij is een CO2-reductie van 40% in 2030 en 60% in 2040, als gemiddelde voor de gehele sector en waarbij gezocht moet worden naar een balans tussen energie-efficiëntie, kosten-efficiëntie en het behoud van monumentale waarden. Inmiddels zijn vele handleidingen en ‘toolkits’ beschikbaar en kan geput worden uit pilots en ervaringsverhalen.[3]

Stichting Monumentenbezit is eigenaar van de Oostkerk in Middelburg en koos voor de verduurzaming van dit kerkgebouw voor een combinatie van maatregelen: (1) laagtemperatuur vloer- en wandverwarming, gevoed door een (externe) warmtepomp, (2) verwarmde achterzetbeglazing en (3) verkleinen van het volume door het creëren van een horizontaal luchtgordijn.

Via de Subsidieregeling herbestemming monumenten – uitgevoerd door de RCE – is subsidie mogelijk voor haalbaarheidsonderzoek, verduurzamingsonderzoek en voor wind- en waterdichtmaatregelen. Deze subsidie kan elk jaar tussen 1 oktober en 30 november worden aangevraagd en bedraagt maximaal € 20.300,- per aanvraag.[4] Interessant is de website van het Restauratiefonds waarop tips en aandachtspunten bij herbestemming zijn te vinden, bijvoorbeeld op het gebied van tijdelijke invulling.[5]

Rijksmonumenten (niet-woningen) vallen bovendien onder de werking van de Subsidieregeling duurzaam maatschappelijk vastgoed (DUMAVA). Via deze regeling kan subsidie worden verkregen voor de feitelijke verduurzamingsmaatregelen.[6]

Onderhoud en exploitatie

In financieel opzicht verschilt de exploitatie van monumentaal vastgoed niet wezenlijk van ‘gewoon’ gemeentelijk vastgoed. Tegenover de opbrengsten vanwege het gebruik staan de gebruikelijke kostensoorten. Toch zijn er wel enkele aandachtspunten waarvan het de moeite waard is om bij stil te staan.

Aan de batenkant gaat het natuurlijk om de inkomsten uit verhuur of bijvoorbeeld erfpacht. Voor zover het gaat om woonruimte in het gereguleerde segment geldt er bij de puntentelling een monumententoeslag voor zowel rijksmonumenten als voor woningen die geen rijksmonument zijn maar wel gelegen zijn in een beschermd stads- en dorpsgezicht. Voor woningen in de vrije sector en voor niet-woningen is in beginsel sprake van vrije prijsvorming, waarbij de monumentale status en uitstraling kan doorwerken in de prijs die huurders c.a. bereid zijn te betalen.

Aan de lastenkant wordt onderscheid gemaakt tussen kapitaallasten en exploitatielasten. Bij monumentaal vastgoed is over het algemeen sprake van vastgoed dat al geruime tijd in eigendom is. Het is vaak historisch bezit waar geen boekwaarde van een verwerving op rust. Wel kunnen verduurzamingsinvesteringen zijn gedaan die geactiveerd zijn en dus leiden tot kapitaallasten (rente en afschrijving).

De exploitatielasten voor de eigenaar bestaan uit vele posten waarvan (planmatig) onderhoud de grootste is. Bij monumentaal vastgoed kan sprake zijn van de wens of noodzaak om duurdere materialen te gebruiken, die recht doen aan het cultuurhistorisch karakter of die voortvloeien uit afspraken of voorwaarden rondom de omgevingsvergunning. Ook arbeidskosten kunnen hoger zijn dan bij onderhoud van ‘gewoon’ vastgoed. Niet alleen omdat soms gebruik moet worden gemaakt van gespecialiseerde onderhoudsaannemers maar ook omdat veelal sprake is van arbeidsintensieve werkzaamheden, zoals bij het inboeten van metselwerk. Hoewel het onderhoud van monumentaal vastgoed dus relatief duur is, staan daar wel subsidiemogelijkheden tegenover.

De belangrijkste regeling in dit verband is de Subsidieregeling Instandhouding Monumenten (SIM) waarvoor in 2023 ongeveer 94 miljoen euro beschikbaar was. Op deze regeling kunnen eigenaren en zakelijk gerechtigden van een rijksmonument (zowel natuurlijke personen als rechtspersonen) een beroep doen. Grondslag voor de SIM-regeling is de herbouwwaarde; de maximale subsidiabele kosten bedragen over een periode van 6 jaar maximaal 3% van de herbouwwaarde. De jaarlijkse aanvraagperiode voor de SIM loopt van 1 februari tot en met 31 maart; aanvragen moeten worden ingediend bij de RCE en voorzien zijn van onder andere een inspectierapport en een instandhoudingsplan met begroting.[7] Daarnaast kan soms een beroep worden gedaan op provinciale regelingen. Een voorbeeld hiervan is de subsidieregeling voor ‘Erfgoedparels’ van de provincie Utrecht.[8]

Privaatrechtelijke rechtspersonen die meer dan twintig rijksmonumenten in eigendom hebben kunnen onder voorwaarden worden aangewezen als Professionele Organisatie voor Monumentenbehoud (POM). Deze status houdt niet alleen een kwaliteitskeurmerk in voor deskundigheid en interne werkprocessen, maar biedt vooral het voordeel van prioriteit bij de verdeling van de SIM-subsidies.[9] Partijen als Natuurmonumenten en de Provinciale Landschappen beschikken over dit keurmerk.

Het stelsel van subsidies van rijksmonumenten staat onder druk en wordt de komende jaren herijkt. Daarbij zal niet alleen worden gekeken naar het totale beschikbare budget maar ook naar de verdeelcriteria en de subsidiepercentages. Daarom is het voor een eigenaar (overheid en niet- overheid) risicovol om in de exploitatie van monumentaal vastgoed structureel rekening te houden met SIM-subsidies.

Verder lezen of advies?

Naast gemeenten, provincies en waterschappen ondersteunt Metafoor Vastgoed ook erfgoedorganisaties en terreinbeherende organisaties met het beheer van hun (monumentale) vastgoedportefeuille. Daarbij kunt u denken aan het begeleiden van verwervingen en herbestemmingen, het analyseren en optimaliseren van portefeuilles, het opstellen van businesscases en het adviseren over pacht, erfpacht en huurrecht. Wilt u meer weten over wat wij kunnen betekenen, ook voor uw monumentale vastgoed? Neem dan contact op met Metafoor Vastgoed of met rentmeester Frans Krabbendam.