Er is veel onrust in de vastgoedmarkt als gevolg van de verandering van het erfpachtstelsel in Amsterdam met betrekking tot de overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Afgelopen vrijdag organiseerde Vastgoedjournaal een business meeting waarbij verschillende partijen die met de problematiek van erfpacht te maken hebben, uitlegden waar de markt op kan rekenen. Renate Kool, juridisch adviseur bij Metafoor Vastgoed en Software, was aanwezig op deze zeer interessante bijeenkomst.

Hoe kijkt brancheorganisatie Vastgoed Belang tegen de nieuwe ontwikkelingen aan?

Co Koning, directeur van Vastgoed Belang, nam het woord over van John Kerkhoven die het welkomstwoord gaf namens Vastgoedjournaal. Hij besprak hoe de brancheorganisatie tegen de ontwikkelingen in Amsterdam aan kijkt als het gaat om de eeuwigdurende erfpacht omzetting. De brancheorganisatie van particuliere verhuurders van vastgoed vertegenwoordigt 1.800 leden met ongeveer 100.000 huurwoningen in Amsterdam. Vastgoed Belang kan zich niet vinden in de manier waarop het college van de gemeente Amsterdam invulling geeft aan de belofte om het erfpachtstelsel eerlijker te maken. De brancheorganisatie geeft aan dat uit de berekeningsmethode, welke de gemeente Amsterdam gebruikt, de volledige waardeontwikkeling van opstal en grond aan de gemeente wordt toegerekend in plaats van aan de erfpachter. Voor private eigenaren van huurwoningen geldt dezelfde berekeningsmethode als voor eigenaren van koopwoningen. De branche stelt dat de WOZ-waarde niet de juiste grondslag is voor verhuurde woningen. De gemeente houdt geen rekening met de waardedrukkende omstandigheden die bij verhuurde woningen wel aan de orde zijn.

Conversie, tegen welke prijs?

Maarten Boef, consultant bij Troostwijk vertelde over zijn masterscriptie die hij aan de ASRE geschreven heeft. De titel van zijn masterscriptie was “Conversie, tegen welke prijs?”. Maarten wilde daarnaast twee onderwerpen bespreken. 1: Wat is de omvang van commercieel vastgoed binnen de overstapregeling? 2: Op welke wijze kunnen erfpachters een conversiemogelijkheid beoordelen? De overstapregeling van de gemeente Amsterdam is aangepast en enkel van toepassing op woningen van erfpachters. In tegenstelling tot het verleden van de regeling is deze dan ook niet meer van toepassing op het commercieel vastgoed. Maarten zijn presentatie werd hierdoor met de helft ingekort.

De weg van de eeuwigdurende erfpacht

Koen de Lange van het Nederlands instituut voor Erfpacht is sinds 2007 betrokken bij erfpacht en is daarnaast voorzitter van de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA). Koen is ook mede opsteller van de Criteria voor Financiering van particuliere erfpachtrechten (NVB 5 okt. 2011) en voorzitter van de NVB werkgroep standaard erfpachtvoorwaarden voor nieuw uit te geven erfpachtrechten vanaf 1 april 2012. Koen richt zich mede op het taxeren van aan erfpacht gerelateerde zaken. Hij behandelde de weg van de eeuwigdurende erfpacht. Is dit het eindstation of tussenstation? Wat wijzigt er economisch en wat betekent dat voor de erfpachter?

De verschillen tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht

Na de pauze werd het woord gegeven aan Jeroen Corten van Corten en De Geer Advocaten. Jeroen is gespecialiseerd in het onroerend goed en één van de speerpunten van zijn praktijk is erfpacht. Hij besprak de soorten erfpacht en de verschillen tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht van de gemeente Amsterdam. Bij voortdurende erfpacht wordt de erfpacht voor een onbepaalde tijd uitgegeven, maar is wel verbonden aan een tijdvak. Na afloop van het tijdvak wordt het erfpachtrecht verlengd met een nieuw tijdvak. Bij eeuwigdurende erfpacht worden de erfpachtkosten nog maar één keer betaald. Aldus, de canon wordt afgekocht en de erfpachter hoeft geen toekomstige canonbetalingen meer te voldoen. Jeroen vertelde meer over de juridische kant van de overstapregeling vanuit de erfpachter. Hij gaf aan dat veel erfpachtvoorwaarden erg ondoorzichtig zijn voor de erfpachter.

Afsluiting van de business meeting

Koen de Lange en Jeroen Corten sloten de dag af door enkele cases uit de praktijk te presenteren. Hierbij werden voorbeelden gegeven van de impact van het nieuwe erfpachtsysteem. Hierna was er voor alle genodigden de mogelijkheid om te netwerken onder het genot van een borrel.