Gemeenten beheren een breed scala aan vastgoed, van buurthuizen tot sportaccommodaties. Wanneer deze objecten worden verhuurd aan maatschappelijke organisaties, komt de vraag op: tegen welke prijs? Hier komt het principe van kostprijsdekkende huur (KPDH) in beeld. Maar KPDH is meer dan een rekensom, het is een juridisch en bestuurlijk instrument dat vraagt om zorgvuldige afstemming tussen vastgoed, financiën en het sociaal domein.

Wat is kostprijsdekkende huur?

KPDH is de huurprijs die alle integrale (eigenaars) kosten van een object dekt, zonder winst of verlies. Deze kosten omvatten onder meer:

• Afschrijving en rente (kapitaallasten)
• Onderhoud en beheer
• Belastingen, verzekeringen en leegstandsrisico

Volgens de Wet Markt en Overheid (WM&O), onderdeel van de Mededingingswet, zijn gemeenten verplicht om bij economische activiteiten, zoals verhuur, ten minste deze integrale kosten door te berekenen (artikel 25i Mededingingswet en artikel 3 tot en met 9 Besluit Markt en Overheid).

Kostenscheiding: transparantie in geldstromen

Een belangrijk uitgangspunt binnen KPDH is kostenscheiding. Dit betekent dat de huurprijs losstaat van eventuele subsidies. De huur is gekoppeld aan het vastgoedobject; de subsidie is een beleidsmatige keuze op basis van maatschappelijke waarde. Deze scheiding voorkomt dat kosten onzichtbaar worden doorgeschoven tussen afdelingen of dat er sprake is van “verkapte subsidie”. Daarnaast zorgt deze kostenscheiding ervoor dat het geld op de juiste plek beland. Deze verschuiving in de geldstromen zorgt ervoor dat vastgoed genoeg budget heeft om haar objecten goed te onderhouden volgens het MJOP. Ook geeft de KPDH een goed inzicht in hoe duur het vastgoed daadwerkelijk is, deze kennis kan prioriteit geven aan beleidsafwegingen.

Mag het sociaal domein bijpassen?

Het sociaal domein kan niet zomaar het verschil tussen de kostprijs en de betaalcapaciteit van een huurder subsidiëren. De subsidie voor de huisvestingslasten moet meegenomen worden in de berekening van de KPDH (deze staat los van de subsidie op de exploitatie). Dit is om te voorkomen dat de subsidie gebruikt wordt om indirect de huurprijs te verlagen. Het verlagen van de huurprijs mag namelijk alleen als er een Algemeen Belang Besluit (ABB) is genomen, een verdere subsidie is dan niet meer nodig. Het ABB is formeel volgens artikel 25h lid 6 van de mededingingswet een raadsbesluit, waarin wordt vastgesteld dat het maatschappelijk belang zwaarder weegt dan het marktprincipe.

Zonder ABB is het subsidiëren van huisvesting juridisch kwetsbaar. Het kan leiden tot oneerlijke concurrentie met commerciële aanbieders. Het ABB stelt de gemeente in staat om een lagere huur in rekening te brengen, hier bovenop kan los een subsidie op de exploitatie nog gegeven worden.

Samenwerking tussen afdelingen

De implementatie van KPDH vereist nauwe samenwerking:

• Vastgoed berekent de kostprijs en initieert het ABB
• Financiën bewaakt de rechtmatigheid en verzorgt de interne verrekening
• Sociaal domein motiveert het maatschappelijk belang en verstrekt de subsidie.

Deze samenwerking is essentieel om tot een juridisch houdbare én bestuurlijk gedragen oplossing te komen. Het is in principe een budgettair neutrale operatie voor de gemeentelijke organisatie als geheel. Daarbij stelt het college van B&W de methodiek voor het berekenen van kostprijsdekkende huur vast. Naar verwachting moet het ABB vanaf 2027 elke 5 jaar geavaleerd worden. Dit komt doordat het tijdelijke karakter van de WMO vervalt en zo ook de eisen aan het ABB strenger worden. De rekenmethodiek van de KPDH valt buiten de evaluatie.