De gevolgen van klimaatverandering

Momenteel kampt de samenleving met diverse problemen als gevolg van de veranderingen in het klimaat. Harde regenbuien zorgen voor overstromingen, hittegolven drogen de natuur uit en bebouwde omgevingen houden veel warmte vast. Door verharde oppervlakten kan het in stedelijke gebieden tot wel zes graden Celsius warmer zijn dan in onbebouwde gebieden. Om te voorkomen dat dit in de toekomst erger wordt, moeten er maatregelen getroffen worden. In steden is niet veel ruimte voor omvangrijke maatregelen, maar ook kleine initiatieven kunnen al meehelpen. Beplanting in de tuin in plaats van bestrating is hier een van. Beplanting zorgt namelijk voor het tegengaan van hittestress en droogte en voor een toename in de biodiversiteit. Ook neemt groen beter water op dan stenen, waardoor er minder snel wateroverlast ontstaat.

Hoe kan de gemeente een steentje bijdragen aan klimaatadaptatie?

De gemeente heeft als orgaan van de overheid een voorbeeldfunctie. Dus ook in deze kwestie is het belangrijk dat de gemeente toonaangevend is in het aanpassen van de omgeving aan het veranderende klimaat (ook wel klimaatadaptatie), zodat de schadelijke gevolgen hiervan beperkt kunnen worden en wellicht zelfs geprofiteerd kan worden van de kansen die een veranderend klimaat biedt. De gemeente kan een belangrijke rol spelen in de bevordering van klimaatadaptatie. Vanuit ons werk bij Metafoor zien wij dat veel gemeenten hier momenteel al druk mee bezig zijn, bijvoorbeeld door de stukken snippergroen niet (meer) te verkopen. Bij dit voorbeeld blijft de verantwoordelijkheid echter bij de gemeente liggen en wordt er geen bewustwording geschept of actie gestimuleerd rondom klimaatadaptatie bij de bewoners. Daarnaast ben je als gemeente geld kwijt aan het onderhoud van het stukje grond, terwijl het verder niet veel voordelen met zich meebrengt.

In sommige gevallen zal de gemeente beslissen om het stuk snippergroen te verhuren in plaats van te verkopen, omdat de voorwaarden in een verhuurovereenkomst makkelijker te realiseren en te handhaven zijn dan in een verkoopovereenkomst. De administratie die voortvloeit uit lopende huurovereenkomsten neemt daarentegen wel meer tijd in beslag en kost daarmee uiteindelijk ook geld, in sommige gevallen misschien zelfs wel meer dan het zal opleveren. 

Verplichtingen in een koopovereenkomst van gemeentelijk snippergroen

Tóch kun je als gemeente je snippergroen verkopen zonder dat dit ten koste gaat van de mogelijkheden tot klimaatadaptatie. Als gemeente kun je namelijk voorwaarden opnemen in de koopovereenkomst over het gebruik van de grond, ook indien deze voorwaarden afwijken van het geldende bestemmingsplan door een bepaald gebruik te beperken of te verbieden.[1] Er kunnen bijvoorbeeld voorwaarden opgenomen worden over het ophogen van de grond, het percentage grond dat bestraat of verhard mag worden en het handhaven en onderhouden van de op de grond aanwezige bomen en ander groen. Dit kan gerealiseerd worden middels een kwalitatieve verplichting of een kettingbeding. De klimaatadaptieve verplichtingen worden dan tevens opgenomen in de notariële akte en ingeschreven in het Kadaster, zodat ook eventuele rechtsopvolgers van de grond zijn gebonden aan de verplichtingen. Naast het opnemen van dergelijke klimaatadaptieve verplichtingen, is het aan te raden om een (lucht)foto aan de koopovereenkomst te hechten waarop de inrichting van de grond staat vastgelegd zoals deze op het moment van de verkoop was.

Boete bij niet-nakoming van de verplichtingen

Om de nakoming van de verplichtingen te bevorderen en te verwezenlijken, kan er ook een boetebeding worden opgenomen in de koopovereenkomst. Een boetebeding kan namelijk een prikkel tot nakoming van de verplichtingen scheppen. Daarnaast biedt het opnemen van een boetebeding ook de gelegenheid om bij voorbaat het bedrag van de schadevergoeding vast te leggen. Door deze vaststelling vooraf al te doen, wordt elk onderzoek naar het bestaan en de omvang van de schade uitgesloten. Hiermee is de gemeente als schuldeiser ontheven van het bewijzen van het bestaan en de grootte van de door haar geleden schade.

Bij het vaststellen van de hoogte van de boete moet een middenweg gevonden worden tussen enerzijds het afschrikwekkende effect dat de boete moet hebben en anderzijds moet de niet-nakoming van de verplichtingen de hoogte van de boete wel rechtvaardigen. Met andere woorden: de boete moet proportioneel zijn en tegelijkertijd een afschrikwekkende werking hebben. Het boetebeding kan net als de verplichtingen zelf, als kwalitatieve verplichting worden opgenomen in de overeenkomst, zodat ook deze weer geldt voor eventuele rechtsopvolgers. Daarbij is het raadzaam om tevens te vermelden dat de boete de gemeente onverlet laat om alsnog nakoming van de verplichtingen te vorderen. Dit voorkomt dat de koper de verplichtingen als het ware ‘afkoopt’, om op die manier van de verplichtingen af te komen en een stuk grond zonder verplichtingen te creëren. Dit is uiteraard niet de strekking van de verplichtingen en het boetebeding. In het kader van een goede verstandhouding tussen gemeente en burger, zal ik adviseren om bij niet-nakoming eerst de mogelijkheid te bieden om binnen een bepaalde termijn alsnog na te komen of de niet-nakoming ongedaan te maken, alvorens het boetebeding wordt ingezet. Dit is vergelijkbaar aan de begunstigingstermijn bij de bestuursrechtelijke herstelsanctie ‘last onder dwangsom’.

Het waarborgen van nakoming van de verplichting/voorwaarde

Naast het opnemen van een boetebeding in de overeenkomst, wordt het afschrikwekkende effect eveneens bepaald door de pakkans om de niet-nakoming te doen resulteren in een boete. Om de pakkans te vergoten, zal enige vorm van toezicht op nakoming van de verplichtingen nodig zijn. Dit kan bijvoorbeeld worden vergemakkelijkt door de koopovereenkomsten met klimaatadaptieve verplichtingen op te nemen in een vastgoedbeheersysteem of een contract management systeem en dan eens in de zoveel tijd middels luchtfoto’s en Streetview-beelden te controleren of de kopers zich nog steeds aan de verplichting houden. De taak tot het houden van toezicht kan zowel bij de afdeling die ook de koopovereenkomsten heeft opgesteld worden neergelegd, als een andere afdeling (zoals de afdeling handhaving). Het belangrijkste is dat alle concrete afspraken en de werkwijze worden opgenomen in een duidelijk en passend beleid. Dit zorgt voor meer openheid, transparantie en uiteindelijk voor meer vertrouwen.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of heeft het artikel uw interesse gewekt in hulp bij het opstellen van een koopovereenkomst met klimaatadaptieve verplichtingen? Neem dan contact op met ons door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100. Of dien uw vraag in via de adviesdesk en wij helpen u graag.

[1] HR 8 juli 1991, NJ 1991, 691 (arrest Kunst- en Antiekstudio Lelystad).