De toepasbaarheid van de verschillende regimes en het gebruik van ROZ-modellen in het huurrecht.

1. Huurrechtregimes en ROZ-modellen

Op het snijvlak van vastgoed en privaatrecht bevinden zich de regels van het huurrecht. Waar gemeenten zich voornamelijk bezighouden met het publieke recht, is huurrecht een specifiek privaatrechtelijk vakgebied. Hierdoor kan het huurrecht tot lastige vraagstukken leiden voor overheden.

Eén van de voornaamste vragen in het huurrecht is de vraag welk huurrechtregime van toepassing is op de betreffende huurovereenkomst. Er zijn drie regimes te onderscheiden als het gaat om verhuur van gebouwde onroerende zaken: Woonruimte, 290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte) en 230a-bedrijfsruimte (overige (bedrijfs)ruimte). Elk regime kent zijn eigen bijzonderheden en zijn eigen mate van huurdersbescherming. Het is daarom voorafgaand aan het sluiten van een overeenkomst van belang vast te stellen welk regime van toepassing is. In veel situaties gaat men er vanuit dat dit een keuze van de betrokken partijen is. De toepasbaarheid van de verschillende regimes is echter iets dat wettelijk bepaald wordt. Welke naam aan de overeenkomst wordt gegeven is niet van belang: het gaat om de inhoud en de uitvoering van de huurovereenkomst.

In dit artikel worden de verschillende huurrechtregimes behandeld. Daarnaast wordt behandeld op welke wijze overheden gebruik kunnen maken van ROZ-modellen. Deze modellen zijn opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken, met als doel juridisch juiste en in de praktijk goed toepasbare modelcontracten voor woonruimte, winkelruimte, kantoorruimte en de autobox/ parkeerplaats beschikbaar te stellen. Deze modellen worden als ‘dé standaard’ gezien in de verhuurpraktijk.

2. De verschillende huurrechtregimes

Op alle vormen van huur en verhuur is het algemene deel van de huurrechtregelingen van toepassing (art. 7:201-231 BW). Waar het gaat om gebouwde onroerende zaken onderscheidt het huurrecht daarnaast drie toepasbare regimes met specifieke regels, namelijk de regels inzake de verhuur van 1) woonruimte, 2) 290-bedrijfsruimte, en 3) 230a-(bedrijfs)ruimte.

2.1. Huurrechtregime woonruimte

De regels inzake de verhuur van woonruimte zijn te vinden in art. 7:232-282 BW. In art. 7:233 BW staat omschreven wanneer er sprake is van woonruimte. Daarbij moet het gaan om een ‘gebouwde onroerende zaak, verhuurd als zelfstandige of niet zelfstandige woning’. Als het gaat om de verhuur van woonruimte geniet de huurder een vergaande bescherming. Veel wettelijke bepalingen zijn van semi-dwingend recht. Dit houdt in dat niet ten nadele van de huurder van deze bepalingen kan worden afgeweken. Daarnaast kan een overeenkomst voor verhuur van woonruimte voor onbepaalde tijd alleen worden opgezegd als een bepaalde opzeggingsgrond van toepassing is (art. 7:271 en 274 BW). Als de toepasselijke opzeggingsgrond niet wordt vermeld, is de opzegging nietig. Een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst blijft bovendien van kracht als de huurder niet binnen 6 weken schriftelijk heeft ingestemd met het eindigen van de overeenkomst. Als de huurder niet binnen deze termijn instemt, zal het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt door de rechter vastgesteld moeten worden.

In een aantal bijzondere gevallen zijn de regels inzake de verhuur van woonruimte niet van toepassing, terwijl er wel woonruimte wordt verhuurd. Als het gebruik van het gehuurde naar zijn aard van korte duur is, zijn de meeste regels inzake verhuur van woonruimte niet van toepassing. De strenge regels zijn daarmee niet van toepassing op vakantiewoningen of hotelkamers. De wet verbindt geen termijn aan het begrip ‘korte duur’. Of hiervan sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval.[1]

Een tweede situatie waarin de woonruimte-regels niet van toepassing zijn, is bij de tijdelijke verhuur op grond van art. 7:271 lid 1 BW. Dit artikel is tot stand gekomen met de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015. Op basis van dit artikel kan de verhuurder zelfstandige woonruimte voor maximaal 2 jaar, en onzelfstandige woonruimte voor maximaal 5 jaar verhuren, zonder dat de woonruimte-regels van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Aan het einde van de termijn is geen opzegging nodig, maar de verhuurder dient de huurder wel tijdig te informeren over het eindigen van de overeenkomst. Gebeurt dit niet en vertrekt de huurder niet, dan gaat de overeenkomst automatisch over in een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De regels inzake de verhuur van woonruimte zijn dan wel van toepassing.

Naast de traditionele woonruimte zijn de regels betreffende de verhuur van woonruimte ook van toepassing op verhuur van woonwagens en standplaatsen. Is er sprake van een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van nutsbedrijven of gemeenten kunnen worden aangesloten, dan is er sprake van een standplaats (art. 7:236 BW). Vaak sluiten gemeenten voor de verhuur van standplaatsen een huurovereenkomst voor onbebouwde grond, terwijl in werkelijkheid de beschermingsbepalingen van het woonruimteregime van toepassing zijn. Ondanks dat dit niet is vastgelegd in de huurovereenkomst, kan de huurder dan wel een beroep doen op de huurdersbescherming.

2.2. Huurrechtregime 290-bedrijfsruimte

De regels inzake de verhuur van 290-bedrijfsruimte zijn neergelegd in art. 7:290-310 BW. Deze regels zijn van toepassing op de verhuur van middenstandsbedrijfsruimte. Het is belangrijk deze vorm van bedrijfsruimte te onderscheiden van  de 230a-bedrijfsruimte. Bij art. 7:290 BW gaat het bijvoorbeeld om winkels, restaurants, cafés, afhaal- of besteldiensten of ambachtsbedrijven. De uitoefening van deze bedrijven dient plaats te vinden in een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Doorslaggevend is daarbij of er een verkooppunt voor het publiek is.[2] Ook hotels en kampeerbedrijven vallen onder de regeling van art. 7:290 BW.

Een belangrijk aspect van de regeling van art. 7:290 BW is dat ook de bij de bedrijfsruimte horende grond en de afhankelijke woning onder de werkingssfeer van de regeling vallen. Voor deze onderdelen kan geen huurovereenkomst met een mindere mate van huurdersbescherming dan het 290-bedrijfsruimteregime voorschrijft worden gesloten.

De belangrijkste regeling die van toepassing is op 290-bedrijfsruimte, is de regeling over de huurtermijn (art. 7:292 BW). Zo geldt de huurovereenkomst van rechtswege voor vijf jaar, tenzij een langere duur is overeengekomen. Na deze vijf jaar wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd met vijf jaar. De opzegging is wederom gebonden aan wettelijke opzeggingsgronden. Bovendien bedraagt de opzegtermijn één jaar (art. 7:293 BW). Van deze bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

De verhuurder heeft, net als bij de verhuur van woonruimte, de mogelijkheid om het object voor twee jaar of korter te verhuren (art. 7:301 BW). De dwingendrechtelijke bepalingen zijn dan niet van toepassing. Dit betekent dat partijen vrij zijn om zelf afspraken te maken over het eindigen van de overeenkomst voor twee jaar of korter. Als het gebruik van het gehuurde echter feitelijk langer dan twee jaar heeft geduurd, geldt in beginsel van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar, waarop de reeds verstreken twee jaar in mindering komen. Op die overeenkomst zijn de dwingendrechtelijke bepalingen wel van toepassing.

Ook hier geldt dat een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht als de huurder niet binnen 6 weken schriftelijk heeft ingestemd met het eindigen van de overeenkomst.

Een bijzonderheid die zich alleen voordoet bij de verhuur van 290-bedrijfsruimte, is de indeplaatsstelling (art. 7:307 BW). Als de huurder zijn onderneming overdraagt aan een derde, kan de huurder vorderen dat  hij gemachtigd wordt de derde partij als huurder in zijn plaats te stellen. De verhuurder heeft weinig middelen om te voorkomen dat hij met een nieuwe huurder geconfronteerd wordt. Met een duidelijke omschrijving van het gebruik van het gehuurde in de huurovereenkomst kan echter wel worden voorkomen dat de nieuwe huurder een totaal andere onderneming gaat voeren. De huurder mag immers het gehuurde niet in strijd met de beschrijving in de overeenkomst gebruiken. Zo kan worden voorkomen dat een nieuwe huurder het gehuurde gebruikt voor illegale praktijken. Het is daarom sterk aan te raden een duidelijke en gedetailleerde omschrijving van het gehuurde op te nemen in de huurovereenkomst.

2.3. Huurrechtregime 230a-(bedrijfs)ruimte

De regeling voor 230a-bedrijfsruimte is de minst uitgebreide regeling van de drie regimes. Art. 7:230a BW is het enige artikel dat in aanvulling op de algemene bepalingen van toepassing is op deze vorm van bedrijfsruimte. Bij 230a-bedrijfsruimte gaat het om een ruimte die niet publiekelijk en openbaar toegankelijk is. Kantoren, bioscopen, musea, fabrieken, opslagloodsen en sportvelden met opstallen vallen onder andere onder de werking van dit artikel. Bioscopen en musea lijken onder de werking van art. 7:290 BW te vallen: het zijn immers voor het publiek toegankelijke gebouwen. Deze gebouwen zijn echter niet openbaar. Voor toegang tot het museum of de film dien je een toegangskaartje te kopen. Daardoor vallen deze gebouwen onder de werking van art. 7:230a BW.

De huurder geniet bij toepassing van art. 7:230a BW alleen ontruimingsbescherming. De huurder kan na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de ontruimingstermijn met maximaal een jaar te verlengen. In die tijd mag de verhuurder niet overgaan tot ontruiming. De huurder kan dit verzoek niet indienen als hij de huur zelf heeft opgezegd.

3. Welk huurrechtregime is van toepassing?

Nu vaststaat welke regimes er gelden bij de verhuur van gebouwde onroerende zaken, resteert de vraag welk regime van toepassing is op een specifieke situatie. Men gaat er vaak vanuit dat partijen de keuze hebben tussen de verschillende regels. De verhuurder kan op die manier eenvoudig voor de minst strenge regeling kiezen om vergaande huurdersbescherming te voorkomen. Bij bedrijfsruimte wordt daarom vaak gekozen voor toepassing van de regels inzake de verhuur van 230a-bedrijfsruimte.

Het is echter niet aan huurder en verhuurder om te bepalen welke regels op de huurovereenkomst van toepassing zijn. De inhoud en de wijze waarop de overeenkomst door partijen wordt uitgevoerd zijn bepalend. Voldoet een overeenkomst aan de wettelijke vereisten van een bepaald regime, dan is dit regime van toepassing op die overeenkomst. Partijen kunnen de specifieke regels van woonruimte bijvoorbeeld niet uitsluiten door de overeenkomst te bestempelen als ‘bruikleenovereenkomst tegen betaling van een maandelijkse som’. Bovendien kan de verhuurder niet ten nadele van de huurder afwijken van de dwingendrechtelijke bepalingen.

Bovenstaande leidt ertoe dat partijen niet kunnen kiezen tussen de regels voor 290- of 230a-bedrijfsruimte. Als voldaan is aan de vereisten uit art. 7:290 BW, dan zijn de regels van die afdeling van toepassing. De verhuurder is in dat geval ook gebonden aan de wettelijke huurtermijn. Wordt voor een 290-bedrijfsruimte bijvoorbeeld een 230a-overeenkomst gesloten voor drie jaar, dan heeft de huurder bij het einde van die overeenkomst nog recht op twee jaar huurgenot, omdat in werkelijkheid de regels inzake 290-bedrijfsruimte van toepassing zijn. Het is daarom belangrijk vooraf vast te stellen welk regime van toepassing is op de huurovereenkomst. Zo worden latere verrassingen voorkomen.

4. Het gebruik van ROZ-Modellen

Verhuurders maken doorgaans gebruik van ROZ-modellen. De Raad voor Onroerende zaken verstrekt handige modelovereenkomsten voor verschillende typen huur. Met het gebruik van deze modellen kan uiteraard veel tijd bespaard worden.

Hoewel partijen kunnen vertrouwen op de deskundigheid van de Raad, is het raadzaam om goed te controleren of het ROZ-model volledig aansluit op de specifieke situatie. Overbodige bepalingen kunnen worden doorgehaald, maar het is ook belangrijk om te controleren of er specifieke bepalingen ontbreken. Modellen bieden nuttige handvaten, maar waar maatwerk nodig is mag dit zeker niet worden vergeten.

Verhuurders vullen hun modelovereenkomst doorgaans aan met algemene bepalingen (ook door middel van het ROZ-model), demarcatielijsten, huurtekeningen en andere bijlagen. Het is daarom verstandig om voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst vast te stellen en op te nemen in de overeenkomst welke bepaling voorrang heeft, als de overeenkomst of de bijlagen een tegenstrijdigheid bevatten.

Algemene bepalingen zijn algemene voorwaarden in de zin van art. 6:231 BW. Algemene bepalingen mogen daarom niet onredelijk bezwarend zijn, en dienen altijd ter hand gesteld te worden aan de huurder.[3]

5. Conclusie

Waar het gaat om gebouwde onroerende zaken onderscheidt het huurrecht drie toepasbare regimes met specifieke regels, namelijk de regels inzake de verhuur van 1) woonruimte, 2) 290-bedrijfsruimte, en 3) 230a-(bedrijfs)ruimte. Elk regime kent zijn eigen bijzonderheden en een andere mate van huurdersbescherming. Welk regime van toepassing is hangt niet af van de keuze van partijen, maar van de inhoud en de uitvoering van de overeenkomst. Het is daarom belangrijk om voor het sluiten van de huurovereenkomst goed te kijken welk regime van toepassing is. Als een bepaald regime van toepassing is, zijn partijen gebonden aan de dwingendrechtelijke bepalingen die hieruit voortvloeien.

Daarnaast is het raadzaam om voorzichtig om te gaan met modelovereenkomsten. Kijk altijd goed of het juiste model wordt gebruikt (afhankelijk van het toepasselijke regime), of alle bepalingen van toepassing zijn op de specifieke situatie, en of de overeenkomst en bijbehorende bijlagen geen tegenstrijdigheden bevatten.

Heeft u vragen over de toepasbare huurrechtregimes of het gebruik van modelovereenkomsten? Neem dan contact met ons op.

[1] J. Sengers & P. van der Sanden, Huurrecht Woonruimte, Den Haag: Sdu 2018, p. 68.

[2] HR 23 september 1983, NJ 1984, 309.

[3] Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18 juni 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5060.