Op 4 mei 2023 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag uitspraak gedaan in het kader van een geschil tussen verhuurder en huurder over de prijsindexatie op basis van de indexering volgens de consumentenprijsindex (hierna: “CPI”). Het betreft de eerste keer dat een uitspraak over de hoogte van het indexcijfer van de huurprijs wordt gepubliceerd, naar aanleiding van de inflatie en de forse stijging van de prijzen.[1]

Huurprijsverhoging conform CPI

In deze zaak gaat het om een geschil tussen verhuurder en huurder over een door de verhuurder verhuurde bedrijfsruimte, die door huurder gebruikt wordt als tandartspraktijk. Hierbij gaat het om een bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW. In de huurovereenkomst hebben partijen afgesproken dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd conform de artikelen 17.1 tot en met 17.3 van de algemene bepalingen behorende bij de ROZ-modelhuurovereenkomst voor de huur van bedrijfsruimte conform art. 7:230a BW. Deze clausule zou tot gevolg hebben dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2023 zou worden verhoogd met 14,5%. Dit percentage volgt uit de CPI van september 2022. Het is namelijk gebruikelijk, volgens de indexeringssystematiek om de CPI te hanteren van vier maanden voor de datum van indexatie van 1 januari.

Redelijkheid en billijkheid

Huurder was het niet eens met de door verhuurder voorgestelde verhoging en stelde dat het percentage van 14,5% onredelijk is in verband met de inflatie. Huurder beroept zich op de redelijkheid en billijkheid. De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid leidt er volgens huurder toe dat dat verhuurder het voorgenomen indexeringspercentage niet mag hanteren (art. 6:248 BW). Volgens huurder is daarnaast sprake van een onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW), bestaande uit een explosieve stijging van de energiekosten door de oorlog in Oekraïne.

CPI-indexeringsmethodiek aangepast

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (hierna: het “CBS”) heeft in 2022 aangegeven dat de door haar gehanteerde berekening voor de vaststelling van de CPI geen rekening houdt met gestegen energieprijzen en dat zij om deze reden inmiddels een nieuwe berekeningsmethodiek heeft vastgesteld.[2] Bij een juiste berekening van de CPI zou het percentage voor september 2022 tussen de 7,6% en 8,1% liggen. Huurder stelt dat partijen volgens het bepaalde in art. 17.4 van de algemene bepalingen het bij de huurovereenkomst overeengekomen indexcijfer aan te passen is naar de herziene berekeningsmethode van het CBS. Verhuurder werkt hier volgens huurder ten onrechte niet aan mee.

Oordeel voorzieningenrechter

De voorzieningenrechter oordeelt dat de oorlog in Oekraïne geen onvoorziene omstandigheid is die moet leiden tot een wijziging in de indexeringsclausule. Dat de ontstane inflatie aanmerkelijk hoger is dan tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst maakt dit niet anders. Partijen hebben bovendien een clausule in de huurovereenkomst opgenomen waarin rekening wordt gehouden met prijsstijgingen. Van bijzondere omstandigheden is dan ook geen sprake.

De voorzieningenrechter overweegt echter dat het voorgaande niet uitsluit dat “er een situatie kan bestaan waarin verhuurder huurder in redelijkheid desondanks niet aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kan houden.” De voorzieningenrechter oordeelt dat partijen – in verband met de aangepaste indexeringsmethodiek van het CBS – overleg moeten voeren. Art. 17.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst  is hiervoor de grondslag. Dat de nieuwe methode van het CBS voor de berekening van de CPI pas per juni 2023 ingaat, brengt niet met zich mee dat de huurprijs aan de hand van de oude berekening is vast te stellen. Dit betreft namelijk een niet reëel prijsindexcijfer.

Gevolgen van de uitspraak

Voor de gevolgen van deze uitspraak moet worden benoemd dat het hier gaat om een kortgeding en geen bodemzaak, het betreft aldus een voorlopig oordeel van de rechter. Hiermee staat niet vast dat hogere rechters tot eenzelfde oordeel zullen komen. Daarbij is er tot nu toe geen lijn te herkennen in de jurisprudentie, omdat er tot op heden geen andere uitspraken zijn gedaan over de (on)redelijkheid van de toepassing van een fors indexcijfer voor de verhoging van de huurprijs. Deze uitspraak is met name interessant voor de gevolgen van de in een huurovereenkomst opgenomen indexering van de huurprijs. Dit biedt voor huurders de gelegenheid om met verhuurders het gesprek aan te gaan over de toepassing van de indexering en de gewijzigde berekeningsmethodiek van het CBS, waarbij verhuurders gehouden zijn om dit gesprek ook aan te gaan. Deze uitspraak is vooral van toepassing indien partijen gebruik hebben gemaakt van het ROZ-model “Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” uit 2015, met de daarbij behorende algemene bepalingen. Het geschil in deze uitspraak ging namelijk over bepalingen uit dit model.

[1] Rb. Den Haag 4 mei 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:8786.

[2] R. Engelaar, ‘CBS introduceert nieuwe meetmethode energieprijzen’ CBS.nl, 2 maart 2023.