Vanuit de praktijk valt op dat gemeenten worstelen met het bepalen van verantwoordelijkheden ten aanzien van herstellingen van het gehuurde. Voor de verhuur van woningen heeft de wetgever geprobeerd duidelijkheid te scheppen, door gebruik te maken van dwingend recht, wie waarvoor verantwoordelijk is. Dit heeft zich vertaald in het Besluit Kleine Herstellingen. Bij bedrijfsruimte is dit geregeld door regelend recht, oftewel, vrij en ter onderhandeling bij de contractvorming. We zullen in dit artikel ingaan op de verhuur van woningen, bedrijfsmatig verhuren laten we buiten beschouwing.

Wie is verantwoordelijk?

Gemeenten hebben vanuit het verleden nog vaak woningen in het bezit die zij verhuren[1]. Dit zijn voornamelijk langdurige huurovereenkomsten, waarbij onduidelijkheid bij de huurder heerst wie nu waarvoor verantwoordelijk is. Er doen zich dan situaties voor waarbij de huurder de verwachting heeft dat hij/zij de onderhoudsklachten doorgeeft en de verhuurder de problemen oplost. Een gedachte die zeker legitiem is en in grote lijnen gelijk is aan het Nederlands huurrecht.

Huurder verantwoordelijk voor herstellingen

Het huurrecht schrijft echter voor dat bepaalde herstellingen aan/in de woning voor rekening zijn van de huurder. Welke dat exact zijn, is terug te vinden in de lijst Besluit Kleine Herstellingen. De reden dat deze lijst bestaat is omdat de wetgever vindt dat de herstellingen die op deze lijst staan voor de huurder relatief gemakkelijk zijn uit te voeren en betaalbaar zijn.

Het Besluit Kleine Herstellingen is een uitwerking van artikel 217 Boek 7 BW wat de huurder verplicht om kleine herstellingen te verrichten. Afwijken hiervan mag conform artikel 240 Boek 7 BW alleen ten voordele van de huurder. Artikel 217 Boek 7 BW vervangt artikel 1619 Boek 7A BW waardoor er geen sprake is van overgangsrecht.

Volgens het Besluit gaat het bijvoorbeeld om het garnituur voor de wc, zoals de vlotter in het reservoir. Als een huurder dit niet opgelost krijgt en voelt dat het probleem niet serieus wordt genomen door de verhuurder, zit de huurder lange tijd met een niet werkend toilet en zal de huurder ontevreden zijn met alle negatieve gevolgen van dien. Een mogelijkheid is dat de huurder een zaak start via de huurcommissie die dan kan besluiten tot een huurverlaging in verband met een aantasting van het woongenot.

De opsomming in het Besluit Kleine Herstellingen is niet limitatief en volgt zoveel mogelijk de rechtspraak, die zich sinds de jaren 1980 heeft ontwikkeld mede op het terrein van het doorberekenen van kosten. Belangrijkste maatstaven voor de opsomming zijn de bereikbaarheid en dat het geen noemenswaardige kosten mag opleveren voor de huurder. Het besluit heeft geen betrekking op door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen. De huurder is verantwoordelijk voor de door hem aangebrachte voorzieningen.

Grenzen trekken door de verhuurder

De gemeente als verhuurder vindt het vaak lastig om deze duidelijke grens aan te geven. Meestal wordt door de verhuurder op goed vertrouwen een onderhoudspartner naar de woning gestuurd om het probleem voor de huurder op te lossen. De verhuurder gaat er dan vanuit dat zij de rekening voor het herstel één-op-één kan doorsturen of neemt de moeite niet om deze kosten te verhalen op de huurder. De verhuurder loopt dan bij het verhalen tegen de ongemakkelijke situatie aan dat zij moet verklaren waarom de huurder de rekening dient te betalen en niet de verhuurder. Het is toch immer een reparatie van/aan de huurwoning?

Advies voor verhuurders

Als Metafoor willen wij de verhuurder adviseren om op voorhand, bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst, duidelijk te communiceren waarvoor de huurder zelf verantwoordelijk is. Ook is het ons advies om bestaande overeenkomsten goed tegen het licht te houden. Het meesturen van de demarcatielijst bij de huurovereenkomst geeft de huurder een duidelijk overzicht met verantwoordelijkheden.

Ook dient, door het dwingende karakter bij woningverhuur, het Besluit Kleine Herstellingen in de demarcatielijst verwerkt te worden. Door de demarcatielijst kenbaar te maken aan een nieuwe huurder kan een boel onduidelijkheid en verwarring voorkomen worden en bijdragen aan een duidelijke communicatie tussen de huurder en verhuurder. De huurder weet immers waar wel of niet voor gebeld kan worden. Daarnaast is ons advies om direct aan de huurder mede te delen dat de kosten voor dergelijk onderhoud, naar aanleiding van onderhoudsklachten, voor rekening van de huurder zullen komen. Onze ervaring leert dat hierdoor de discussie achteraf wordt voorkomen tijdens het verhalen van de kosten.

Een mogelijkheid, om de verwarring en onduidelijkheden te voorkomen, is om huurders de optie te bieden hiervoor een afspraak te maken. De verhuurder behandelt deze klacht en via een zogeheten servicekostenafrekening worden de kosten met de huurder verrekend. Het servicecontract dat hierin voorziet zal dan naast de huurovereenkomst lopen. Een, tussen de huurder en verhuurder, afgesloten servicecontract zorgt er dan voor dat de huurder voor alle onderhoudsklachten bij de verhuurder terecht kan. Het afsluiten van zo’n servicecontract is ook een mogelijkheid als de huurder niet in staat is om klein onderhoud zelf uit te voeren.  De verhuurder heeft vaak onderhoudscontracten lopen bij verschillende contractspartners en kan deze sneller op een onderhoudsklacht af sturen. Het onderhoud kan hier dan volgens de standaard van de verhuurder én sneller uitgevoerd worden. Hierbij wordt de huurder ontzorgt.

Om ad-hoc keuzes te voorkomen is het verstandig om voor al het woningbezit een uniforme gedragslijn te bepalen. Door deze keuze voor de gehele portefeuille te maken en dit te verankeren in een procesbeschrijving, wordt voor elke nieuw af te sluiten huurovereenkomst voor een woning een standaard opgelegd.  Ook kan de mogelijkheid actief tussentijds worden voorgelegd aan de zittende huurders met een mogelijke aanpassing van de huurovereenkomst en -prijs tot gevolg. Hier kan dan een servicecontract of abonnement voor worden afgesloten.

Beide mogelijkheden besparen gemeenten tijd om dit achteraf op te lossen en zal de huurderstevredenheid ten goede komen. De adviseurs van Metafoor kunnen u voorzien van een demarcatielijst en helpen bij de implementatie van de demarcatielijsten ten behoeve van een huurovereenkomst voor woningen.