Goed huurderschap vs. goed verhuurderschap
Goed huurderschap is al geruime tijd een bekende term binnen het huurrecht woonruimte. We komen de term tegen in het kader van de opzeggingsgronden voor woonruimte, maar het is tevens een kernverplichting van de huurder om zich âten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragenâ (art. 7:213 BW). Het begrip goed verhuurderschap is daarentegen een minder bekende term en vinden we niet terug in de bepalingen over verplichtingen van de verhuurder. Goed verhuurderschap is echter niet vanzelfsprekend. Verhalen over huisjesmelkers zijn geregeld in het nieuws. Met een nieuw wetsvoorstel, waarin het begrip goed verhuurderschap in de wet wordt verankerd en verhuurders een aantal gedragsvoorschriften opgelegd krijgen, hoopt de wetgever een einde te kunnen maken aan dat soort praktijken. Het wetsvoorstel brengt daarnaast ook een verplichting voor gemeenten met zich mee.
Wetsvoorstel goed verhuurderschap
Met het Wetsvoorstel goed verhuurderschap wordt het voor verhuurders, verhuurbemiddelaars en beheerders van woonruimte verplicht te handelen in overeenstemming met de regels van goed verhuurderschap. Goed verhuurderschap betekent onder andere dat de verhuurder zich dient te onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid. De verhuurder is in ieder geval verplicht een heldere en transparante selectieprocedure toe te passen, objectieve selectiecriteria te hanteren en de keuze voor de gekozen huurder te motiveren aan de afgewezen kandidaat-huurders. Verder dient de verhuurder zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie, dient hij of zij de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen en dient hij of zij de huurder voldoende te informeren, ook over rechten en plichten die niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen.
Gemeente dient meldpunt in te stellen
Naast de regels voor verhuurders kent het wetsvoorstel nog een andere verplichting, namelijk de verplichting voor gemeenten om een meldpunt in te stellen waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan van ongewenst verhuurgedrag. Daarnaast biedt het wetsvoorstel gemeenten een reeks van instrumenten waarmee zij handhavend kunnen optreden.
Raad van State kritisch over wetsvoorstel
De Raad van State heeft advies uitgebracht over het wetsvoorstel.[1] Daarin heeft de Raad van State zich kritisch uitgelaten over het voorstel. Ten eerste merkt de Raad van State op dat âhet wetsvoorstel rechten en vrijheden zoals het eigendomsrecht, privacy en vrij verkeer van diensten beperken. Juist omdat het wetsvoorstel deze rechten en vrijheden raakt is een adequate probleemanalyse van belang. Deze analyse is essentieel om vervolgens de noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit van het wetsvoorstel aan te tonen en daarmee mogelijke inbreuken op voornoemde rechten en vrijheden te rechtvaardigen.â Die analyse is volgens de Raad van State onvoldoende uitgevoerd. Daarnaast adviseert de Raad van State om de mogelijkheid van gemeenten om in bepaalde gevallen het beheer van een woning over te nemen opnieuw te bekijken en te voorzien van waarborgen zoals een rechterlijke toetsing. Hierover merkt de Raad van State op dat het gaat om een instrument dat diep ingrijpt in de rechten van betrokkenen. De Raad van State stuurt de regering met dit advies voor een deel terug naar de tekentafel.
Vervolgtraject en gevolgen wetsvoorstel
Op dit moment bevindt het voorstel zich nog in de voorbereidende fase. Naar aanleiding van het advies van de Raad van State zullen er diverse aanpassingen nodig zijn. De verwachting is dat er op een later moment een aangepast wetsvoorstel in stemming worden gebracht. Wellicht leidt het advies ertoe dat het wetsvoorstel (voorlopig) wordt ingetrokken. Als het voorstel uiteindelijk als wet in werking treedt zal dit in ieder geval verstrekkende gevolgen hebben. In de eerste plaats voor verhuurders, aangezien zelfs de meest voorbeeldige verhuurder geconfronteerd wordt met nieuwe administratieve lasten. Daarnaast wordt er met dit voorstel opnieuw een aanzienlijke taak bij de gemeenten gelegd, zowel door de verplichting tot het instellen van een meldpunt als door de handhaving die het voorstel voorschrijft. Het is de vraag of de (vaak al onderbezette) gemeenten deze taak voldoende kunnen uitvoeren, gezien de alsmaar toenemende werkdruk door de diverse maatschappelijke doelstellingen en de vergaande decentralisering.
Heeft u een vraag met betrekking tot huurrecht? Neem dan contact met ons op door te bellen naar 088 – 00 66 100 of te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl. Of dien uw vraag direct in, via onze adviesdesk.
