Kostprijsdekkende huur

Met de invoering van de Wet Markt en Overheid is het voor gemeenten verplicht geworden om, behoudens uitzonderingen, de integrale kosten voor verhuur door te berekenen in de huurprijs.[1] Dit heeft in veel gevallen geleid tot een hogere huurprijs. Verhuur tegen symbolische bedragen is in beginsel niet meer mogelijk. Maatschappelijke huurders beschikken echter niet altijd over voldoende middelen om deze hogere huurprijs structureel te kunnen voldoen. Daarom kiezen veel gemeenten ervoor om in deze situaties verlichting te bieden door het verstrekken van een bepaalde compensatie. Bij verhuur van sportcomplexen, waarbij de huurder tevens zorgt voor beheer en exploitatie van de accommodatie, wordt doorgaans een exploitatiebijdrage verstrekt. In een recente uitspraak heeft het College van Beroep voor het Bedrijfsleven (hierna: CBB) aangegeven hoe moet worden omgegaan met zo’n exploitatiebijdrage.[2]

Gemeente verstrekt exploitatiebijdrage voor multifunctioneel sportcentrum

Het CBB heeft op 9 augustus 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen een gemeente en de Autoriteit Consument & Markt (hierna: ACM). De ACM is de toezichthouder waar het gaat om naleving van de Mededingingswet. Het geschil ging om de volgende situatie. De gemeente heeft een huur-, beheer- en exploitatieovereenkomst gesloten met de exploitant voor het huren, beheren en exploiteren van een multifunctioneel sportcentrum. De exploitant ontvangt hiervoor een exploitatiebijdrage. Een ander multifunctioneel sportcentrum is in bruikleen gegeven aan de exploitant. Ook hiervoor ontvangt de exploitant een exploitatiebijdrage. De ACM heeft onderzoek gedaan naar deze situatie en concludeert dat de gemeente in strijd handelt met art. 25i Mededingingswet omdat de gemeente niet de integrale kosten heeft doorberekend bij de bruikleen en huur aan de exploitant, onder andere omdat hierin naar het oordeel van de ACM ook de exploitatiebijdrage meegenomen had moeten worden. Deze exploitatiebijdrage had meegerekend moeten worden omdat er een directe koppeling was tussen de exploitatiebijdrage en de verhuur van het sportcentrum.

Oordeel CCB inzake exploitatiebijdrage

Het CBB oordeelt ten eerste dat het in bruikleen dan wel huur verstrekken van een sportcentrum aangemerkt wordt als economische activiteit in de zin van art. 25i Mededingingswet. Verhuur van vastgoed met het oog op sportbeoefening  vindt in de regel plaats tegen een vergoeding en met deze verhuur concurreert de gemeente met andere vastgoedverhuurders. Daarbij is het niet relevant dat de verhuuractiviteit niet door andere verhuurders wordt uitgevoerd of dat de verhuuractiviteit niet rendabel is. Dat er geen feitelijke concurrenten zijn zegt niets over het eventuele bestaan van potentiële concurrentie.[3]

Nu verhuur van vastgoed met het oog op sportbeoefening een economische activiteit in de zin van art. 25i Mededingingswet is, betekent dit dat de gemeente verplicht is de integrale kosten in rekening te brengen. Het CBB oordeelt vervolgens dat de ACM in dit geval, voor zover nodig, de exploitatiebijdrage die door de gemeente wordt verstrekt als kostenpost mocht betrekken bij de beoordeling van de vaststelling van de integrale kosten. Daarbij weegt het CBB mee dat de exploitatiebijdrage direct gekoppeld is aan de verhuur van het sportcentrum en dat in de huur-, beheer- en exploitatieovereenkomst niet expliciet is opgenomen dat de exploitatiebijdrage enkel bestemd is voor maatschappelijke activiteiten in het sportcentrum.[4]

Exploitatiebijdrage meerekenen bij vaststelling kostprijsdekkende huur

Uit de uitspraak van het CBB volgt dat het verstrekken van een algemene exploitatiebijdrage voor het beheren en exploiteren van een sportcomplex een overtreding van art. 25i Mededingingswet kan opleveren als de exploitatiebijdrage niet wordt meegerekend in de vaststelling van de integrale kosten. Dit risico bestaat met name als in de overeenkomst op basis waarvan de exploitatiebijdrage wordt verstrekt niet expliciet is opgenomen dat de exploitatiebijdrage bestemd is voor de maatschappelijke activiteiten in het sportcomplex en daarmee niet bestemd is voor het voldoen van de huurprijs. Wij adviseren gemeenten daarom om overeenkomsten waarin een exploitatiebijdrage wordt verstrekt aan te scherpen, door een uitgebreide motivering op te nemen waarin staat omschreven welk maatschappelijk belang wordt gediend met de exploitatiebijdrage en hoe deze exploitatiebijdrage bijdraagt aan het beoogde maatschappelijk belang.