R.o. 5.3

“Voor wat betreft het beroep op de bevrijdende verjaring word geoordeeld dat dit evenmin opgaat. Voor bevrijdende verjaring is vereist dat de gemeente Raalte het stukje grond van het vrije hoekje in bezit heeft genomen. Vanaf het moment van inbezitneming begint de verjaringstermijn van 20 jaren te lopen. Wil sprake zijn van inbezitneming dan zal de gemeente Raalte de feitelijke macht moeten zijn gaan uitoefenen over dat stukje grond. (..) De machtsoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke eigenaar teniet doet. Dat wil zeggen de bezitter, in casu de gemeente Raalte, moet zich zodanig hebben gedragen dat de eigenaar (en zijn rechtsvoorgangers) tegen wie de verjaring loopt, in casu [gedaagde] (en zijn voorgangers), daaruit niet anders hebben kunnen afleiden dan dat de gemeente Raalte pretendeerde eigenaar te zijn. Van dergelijke gedragingen is echter niet gebleken. Het stukje grond van het vrije hoekje is vanaf 1994 tot de aankoop door [eisers] in 2018 immers in gebruik geweest als openbaar groen. [gedaagde] (en zijn rechtsvoorgangers) konden het stukje grond, naar hij onbetwist heeft gesteld, gewoon betreden. Het openbaar groen werd dan wel onderhouden door de gemeente Raalte, maar dat zijn werkzaamheden die slechts incidenteel plaatsvonden. Zo heeft de gemachtigde van [eisers] op zitting medegedeeld dat er circa twee keer per jaar werd geschoffeld. Naar het oordeel van de kantonrechter betreffen de door de gemeente Raalte verrichte onderhoudswerkzaamheden aan het zich mede op het stukje grond van het vrije hoekje bevonden hebbende openbare groen dan ook geen gedragingen waaruit [gedaagde] en zijn rechtsvoorgangers hebben moeten opmaken dat de gemeente Raalte pretendeerde daarvan de eigendom te hebben. Nu ook overigens van dergelijke gedragingen van de gemeente Raalte niet gebleken is, gaat ook het beroep op de bevrijdende verjaring niet op.”

De Advocaat – Generaal schrijft een advies aan de Hoge Raad in de cassatiezaak die is ingesteld tegen de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 6 juni 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:1835. De AG uit zijn kritiek over de rechtspraak die is verschenen sinds 2015 waarin geoordeeld wordt dat er voor de inbezitneming van publieke grond een bijzondere maatstaf zou bestaan. Deze is er volgens de AG niet. Daarvoor is in de wet geen grondslag te vinden. Kortom, voor de inbezitneming van publieke grond geldt dezelfde, zoals door de Hoge Raad in zijn arrest van 24 februari 2017( ECLI:NL:HR:2017:309) samengevatte algemene maatstaf. Volgens deze maatstaf brengt de rol van de verkeersopvatting al met zich mee dat de aard en bestemming van het goed in aanmerking worden genomen bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van bezit. Met de publieke bestemming wordt dus al rekening gehouden. Dat de gronden van een overheid zijn is niet van belang voor de beoordeling.

R.o. 3.9-3.10

“De overige door [appellante] c.s. gestelde bezitsdaden kunnen niet worden aangemerkt als zodanige machtsuitoefeningen dat het bezit van de Gemeente daardoor teniet is gegaan, ook niet als deze in samenhang worden bezien. De strook grond is niet omheind of bebouwd. Het plaatsen en vervangen van een lichtreclamemast, saneren en aanbrengen van bestrating en parkeermarkering door [appellante] c.s. hebben onverlet gelaten dat de strook grond steeds toegankelijk is geweest voor de Gemeente.”

Feiten

Gedaagde heeft in 1983 percelen gekocht waarvan een strook grond behoort tot het perceel van de gemeente. Op die strook heeft gedaagde in de jaren ’80 twee parkeerstroken en ‘een voortuin’ aangelegd. In 2008 en 2010 zag de strook er als volgt uit:

In 2012/2013 heeft de gemeente een herinrichting uitgevoerd. Daarbij heeft de gemeente de aangelegde voortuin met prunussen en heideplanten, de parkeerplaatsen, en een deel van de paaltjes (spoorbielzen) met kettingen verwijderd en ter plaatse een fietspad aangelegd met daarachter een grasveld met enkele jonge bomen. In 2015 heeft gedaagde de aangelegde groenstrook verkleind, er planten en split in aangebracht en parkeerplaatsen aangelegd, overeenstemmend met de parkeersituatie van voor de herinrichting. In de periode van 2016 tot en met 2020 hebben partijen gesproken over de vraag of gedaagde door verjaring de eigendom van de strook grond had verkregen. Zij hebben gepoogd overeenstemming te bereiken over een door gedaagde te betalen bedrag voor (de koop van) de strook grond en wijziging van de kadastrale tenaamstelling. Dat is niet gelukt. De vraag rijst of gedaagde door verjaring eigenaar is geworden van een strook grond tussen de openbare weg en haar perceel.Bovenkant formulierOnderkant formulier

R.o. 3.2-3.7 (Oordeel)

Gedaagde stelt dat zij de eigendom na 20 jaar bezit heeft verkregen door bevrijdende verjaring (art. 3:105 lid 1 jo. 3:306 BW) door de strook vanaf 1983 tot de herinrichting te onderhouden en in te richten.

Gedaagde onderbouwt dit met getuigenverklaringen en luchtfoto’s uit 1986 en 1987. De inrichting met betrekking tot de voortuinen parkeerplaatsen is ook bevestigd door de gemeente in een brief van 16 januari 2020, waarin staat dat de parkeerplaatsen er al in 1986 lagen. Tijdens de zitting erkent de gemeente dat gedaagde de strook in 1983 heeft ingericht zoals op foto’s uit 2008 en 2010 te zien is en dat gedaagde altijd het onderhoud heeft uitgevoerd. Echter, de gemeente stelt dat dit gebruik niet voldoende is om van bezit te spreken. Volgens de gemeente gelden voor bezit van publieke gronden strenge eisen en kan het niet optreden van de overheid niet snel als een blijk van desinteresse worden gezien. De strook was niet volledig omheind, vrij toegankelijk, en had een straatlantaarn die door de gemeente werd onderhouden, wat volgens de gemeente betekent dat er geen sprake was van bezit door de gedaagde. De rechtbank oordeelt dat gedaagde vanaf 1983 meer dan 20 jaar openbaar en ondubbelzinnig bezit heeft uitgeoefend. Gedaagde had de strook ingericht met een voortuin, parkeerplaatsen, en afscheidingen die geen ruimte lieten voor publiek gebruik. Dit gedrag liet duidelijk zien dat gedaagde de strook als haar eigendom beschouwde. Het feit dat de strook niet volledig was afgesloten en vrij toegankelijk was, doet geen afbreuk aan het bezit van gedaagde, omdat het ging om een bedrijfsterrein dat toegankelijk moest zijn voor bezoekers. De paaltjes en kettingen die de strook afbakenden hadden wel degelijk een afbakeningsfunctie. De aanwezigheid van een straatlantaarnpaal deed geen afbreuk aan de pretentie van gedaagde eigenaar te zijn, omdat de gemeente geen maatregelen had genomen om dit gebruik te beëindigen.

R.o. 3.3- 3.4 (Oordeel)

Van verkrijgende verjaring is geen sprake. Er wordt namelijk niet voldaan aan de vereiste van te goeder trouw. Gedaagde heeft tijdens de zitting gezegd dat hij niet zeker wist van wie het stukje grond was, maar het toch is maar gaan gebruiken. Er protesteerde toen niemand volgens gedaagde, maar dit wil niet zeggen dat gedaagde zichzelf als eigenaar beschouwde en mocht beschouwen.

Ook is er geen sprake van bevrijdende verjaring. Daarvoor is nodig dat gedaagde de strook grond minimaal twintig jaar in bezit heeft gehad. Gedaagde heeft onvoldoende gesteld dat hij de grond al in 2003 in bezit had. Het leggen van materiaal op de strook en de afrastering en de schutting om de opgeslagen materialen te beschermen duiden niet op bezitsdaden. Het plaatsen van een afsluitbaar hek om de strook grond duidt wel op bezit daarvan, maar dat is pas na 21 juli 2003 gebeurd.

R.o. 2.20:

Het enkel verven van de betonnen muur is voor inbezitneming onvoldoende.

R.o. 2.21:

Wat wel een daad van inbezitneming is, is het plaatsen van de overkapping en het plaatsen van het houthok. Allebei tegen de betonnen muur aan. Dit zou ongeveer tweeëneenhalf jaar geleden, medio 2021, gebeurd zijn. Dat is niet lang genoeg geleden om aan de verjaringstermijn van verkrijgende (tien jaar) dan wel bevrijdende verjaring (twintig jaar) te voldoen. De stelling van gedaagden dat het eigendom van het stukje grond van perceel aan ‘zijn’ kant van de betonnen muur door verjaring door hem is verkregen, slaagt dus niet.

R.o. 4.7

De rechtbank concludeert dat sprake is van incidenteel gebruik en niet van permanent of structureel gebruik. Vanwege dat incidentele karakter van die handelingen – met name het plaatsen van tuinmeubelen, het stallen van fietsen en het vieren van feestjes – hoefde het voor de eigenaren van de tuin niet duidelijk te zijn dat dit gebruik geschiedde met de pretentie van de gebruikers dat zij daartoe gerechtigd waren op basis van een recht van erfdienstbaarheid. Ook de handelingen met een (meer) permanent karakter, zoals het planten van een jasmijnstruik en bamboebomen hoefden door de vorige en huidige eigenaar van het perceel waarvan de tuin deel uitmaakt niet zodanig te worden begrepen dat dat handelen zou zijn gebaseerd recht van erfdienstbaarheid. In dat verband verwijst de rechtbank naar hetgeen hierna onder 4.9. wordt overwogen.

R.o. 4.9

Van een pretentie van gerechtigdheid tot de erfdienstbaarheid is te minder sprake, nu juist blijkt dat ook de rechtsvoorgangster van eisers zich klaarblijkelijk op het standpunt heeft gesteld dat een recht van erfdienstbaarheid niet door verjaring is ontstaan, omdat zij juist – tevergeefs – aan de gemeente Eijsden die destijds eigenaar was van de tuin, heeft verzocht om een dergelijk recht te vestigen. Daaruit volgt dat de rechtsvoorgangster van eisers er kennelijk ook zelf vanuit ging dat zij geen bezit heeft gehad van de tuin.

R.o. 4.10

De aanwezigheid van oorspronkelijk twee deuren, en thans nog één deur, die toegang gaven/geeft tot de steeg is evenmin een aanwijzing van het noodzakelijk bezit. Het is niet zo dat die deuren enkel toegang gaven/geven tot de tuin. De in het arrest de Hoge Raad van 27-09-1996 (ECLI:NL:HR:1996:ZC2147) bedoelde situatie doet zich hier derhalve niet voor.

R.o. 4.12

Het feit dat een medewerkster van de vestiging van Anytime Fitness, zich tot eisers heeft gewend met de vraag of zij voor het uitvoeren van fitnessoefeningen in de buitenlucht gebruik mocht maken van de tuin, rechtvaardigt evenmin de conclusie dat eisers bezit hebben van de tuin. Het kan immers ook zijn dat die medewerkester zich tot eisers heeft gewend denkende dat zij dat perceel huurden. Het ligt immers voor de hand om, indien men gebruik wil maken van een perceel dat wordt verhuurd niet alleen de eigenaar daarvan om toestemming te verzoeken, maar (eerst) ook de huurder, omdat de eigenaar wellicht niet zonder toestemming van de huurder kan beslissen dat ook een derde het gehuurde mag gebruiken.

r.o. 3.15

“Het hof overweegt ook reeds het volgende ten aanzien van het betoog van [appellanten] dat er geen sprake was van bezit omdat er geen sprake was van exclusieve toegankelijkheid. De strook grond was volgens hen open en toegankelijk via een pad dat door de naastgelegen snippergroenstrook (perceel 1113) liep. [geïntimeerden] hebben hiertegen in gebracht dat de tuin niet toegankelijk was en dat er op de zijdelingse grens sinds 2002 een schutting stond. Vóór 2002 was er inderdaad een paadje door de snippergroenstrook, met een hekje bestaande uit betonpalen met draad ertussen, aldus [geïntimeerden].”

r.o. 3.16

“Uit de foto die door [geïntimeerden] is overgelegd is zichtbaar dat er inderdaad een paadje heeft gelopen door de strook snippergroen, afgezet met paaltjes en een draad. Of dit paadje tot 2002, of wellicht tot later heeft bestaan, doet naar het oordeel van het hof niet ter zake. Voor de beoordeling of [geïntimeerden] de strook grond in bezit hebben genomen kan weliswaar van belang zijn of zij deze strook grond ontoegankelijk hebben gemaakt voor (de rechtsvoorgangers van) [appellanten] , maar dit is niet beslissend. Er was sprake van een paadje, afgezet met een hekje, dat door een begroeide strook snippergroen (een “bosschage van ongeveer 30 centimeter hoog”, zie proces-verbaal van plaatsopneming in hoger beroep) naar de tuin van [geïntimeerden] en daarmee ook naar de strook grond leidde. Dat via dit paadje wel toegang verkregen kon worden tot het perceel van [geïntimeerden] , inclusief de strook grond, staat in deze feitelijke situatie naar het oordeel van het hof niet in de weg aan de inbezitneming door [geïntimeerden] van de strook grond. Er was geen sprake van gemakkelijke toegankelijkheid en bovendien maakte de strook grond in feitelijk en visueel opzicht onderdeel uit van de achtertuin van [geïntimeerden] Het hof is met de rechtbank van oordeel dat een buitenstaander die de strook grond zou betreden, zou menen de achtertuin van [geïntimeerden] te betreden en de grond niet zou opmerken als strook grond waarover [geïntimeerden] niet de feitelijke macht zouden uitoefenen.”

r.o. 4.9

“De rechtbank beslist dat het plaatsen, ophogen en zelfstandig onderhouden van een bloembak onvoldoende is om inbezitneming van de voorste strook aan te nemen en dat [gedaagde] dus de voorste strook niet in bezit heeft genomen.”

r.o. 4.10

“De rechtbank betracht terughoudendheid omdat de voorste strook publieke grond is/was zoals beschreven door het hof (4.8 hiervoor), zodat – om “een intentie tot het houden voor zichzelf” door [gedaagde] aan te nemen – nog duidelijkere handelingen nodig zijn dan de handelingen die toch al vereist zijn voor een ondubbelzinnige tegenspraak van het recht van de ander. De rechtbank merkt verder op dat een bloembak naar aard en bestemming en naar objectieve maatstaven niet de functie heeft om een terrein af te bakenen, maar wel als versiering van private of publieke ruimte dient. De bloembak staat ook tegen de straatkant aan dan tegen de woning, anders dan in het door [gedaagde] aangehaalde arrest (ECLI:NL:GHARL:2021:7147). Daarnaast is in voornoemd arrest de zandbak in lengte evenredig aan de lengte van de strook. In onderhavig geval is de bloembak in verhouding een stuk kleiner dan de lengte van de strook. Dat de bloembak door [gedaagde] zelfstandig wordt onderhouden maakt het oordeel van de rechtbank niet anders, nu dat op zichzelf staand geen grond voor inbezitneming is; daaruit blijkt niet zonder meer en ook niet in samenhang met de overige feiten in dit geval een intentie om voor zichzelf te houden. (..)”

r.o. 4.12

“De rechtbank neemt op basis van de onweersproken standpunten in het dossier aan dat er sinds 1994 door toedoen van [gedaagde] een hekwerk staat met daarin een deur/poort met slot, waardoor de achterste strook feitelijk aan het perceel van de gemeente werd onttrokken en bij de tuin van [gedaagde] werd gevoegd. Er is op basis daarvan volgens de rechtbank voldaan aan de eis van inbezitneming, met inachtneming van de nodige terughoudendheid zoals beschreven door het hof (4.8 hiervoor). Een hekwerk met een afgesloten poort (namelijk poort met slot, ook al is dit maar een haakje) maakt naar aard en bestemming en naar objectieve maatstaven duidelijk dat de huiseigenaar ( [gedaagde] ) deze ruimte voor zichzelf wil houden en zelf wil gebruiken met uitsluiting van ieder ander, en dus in bezit neemt. [gedaagde] heeft in 1994 het recht van de gemeente, naar het oordeel van de rechtbank, naar objectieve maatstaven ondubbelzinnig tegengesproken. Een ieder die de poort vanaf de “buitenkant” ziet, begrijpt dat de ruimte achter de poort – in elk geval volgens de huiseigenaar – privéterrein is waarbij “verboden toegang” geldt voor anderen, zonder toestemming van de huiseigenaar. De rechtbank heeft een en ander waargenomen tijdens de descente.”

De rechtsvordering tot schadevergoeding na eigendomsverlies is niet verjaard

r.o. 4.16

“De rechtbank heeft hiervoor al beslist dat de verjaring van de rechtsvordering tot revindicatie van de achterste strook is voltooid in 2014 (20 jaar na de inbezitneming in 1994). Het moment van eigendomsverlies is dus in 2014. Dit moment kwalificeert als (het einde van) de schadeveroorzakende gebeurtenis (die is aangevangen met de inbezitneming in 1994) (Hoge Raad, 4.15 (j) hiervoor). De verjaringstermijn voor de rechtsvordering van de gemeente tot schadevergoeding loopt vijf jaar vanaf het moment waarop de gemeente daadwerkelijk bekend is met haar schade (dus het eigendomsverlies) en de aansprakelijke persoon.”

r.o. 4.17

Wanneer is deze daadwerkelijke bekendheid ontstaan? De rechtbank is van oordeel dat deze bekendheid er in elk geval niet eerder was dan op 17 maart 2021 bij het beroep van [gedaagde] op verjaring. De rechtbank merkt hierover op dat de eerdere correspondentie uit 2012 wel duidelijk maakt dat de gemeente toen wetenschap had van het gebruik van de grond. En de gemeente wordt op grond van haar dossiers geacht die wetenschap nog steeds te hebben gehad in 2014 op het tijdstip van eigendomsverlies (de gemeente heeft onweersproken toegelicht dat de behandelend ambtenaar was vertrokken waardoor de kwestie lang bleef liggen, maar dat laat onverlet dat de dossiers er steeds waren). Echter, deze correspondentie uit 2012 maakt niet duidelijk dat de gemeente toen of later, tot in elk geval 17 maart 2021, wetenschap had van de inbezitneming door [gedaagde] in 1994, een beroep op verjaring en het (dreigende) verlies van eigendom. De brief meldt bijvoorbeeld niets over “gebruik vanaf 1994” of iets dergelijks. De rechtbank houdt het er dus – bij gebreke van andere aanknopingspunten – voor dat de verjaringstermijn pas op of na 17 maart 2021 is aangevangen. Aangezien de verjaringstermijn vijf jaar bedraagt en nog niet is voltooid, verwerpt de rechtbank het beroep van [gedaagde] op verjaring van de rechtsvordering tot schadevergoeding.

r.o. 4.20

De rechtbank is van oordeel dat de vordering van de gemeente tot schadevergoeding gegrond is. De rechtbank wijst op de overweging van de Hoge Raad: Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig (4.15 onder (j), ro. 3.7.3). De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] behoorde te weten dat de gemeente eigenaar was van de grond die zij in bezit nam en hield, omdat [gedaagde] bij de aankoop en overdracht van haar huis met tuin kon beschikken over de documentatie waar dat uit bleek (zo nodig in samenhang met eenvoudig kadastraal onderzoek). In deze context kan van [gedaagde] als huiseigenaar een eenvoudig onderzoek worden verlangd naar de papieren en kadastrale gegevens die haar huis en perceel betreffen. De rechtbank neemt, bij gebreke van informatie die in een andere richting wijst, aan dat deze papieren en kadastrale gegevens duidelijk waren voor iedere lezer. Dat blijkt ook uit de duidelijke luchtfoto’s die de gemeente heeft overgelegd (die zijn gebaseerd op kadastrale gegevens). De maatstaf voor deze onrechtmatige daad is (ook, naast “weten”): “behoren te weten”: conclusie van 1 juli 2022, ECLI:NL:PHR:2022:655, 3.14-3.18 – het gaat om de gewone regels van onrechtmatige daad (in de context van het arrest van het hof, 18 mei 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:1469, ro. 8.4.2 (wetenschap “activeren”), bevestigd, Hoge Raad 20 januari 2023, ECLI:NL:HR:2023:62, ro. 3.2.2).

r.o 4.21.

[gedaagde] beroept zich op mededelingen van een makelaar, tijdens een bezichtiging, over paaltjes in de tuin (ver naar achteren, bij de gracht), maar dergelijke mededelingen, indien zij zouden komen vast te staan, ontheffen [gedaagde] niet van haar plicht tot onderzoek en doen dus niet ter zake.

r.o. 6.6

“Uit overgelegde foto’s leidt het hof af dat de strook grond tot de kadastrale erfgrens, toen de sloot nog bestond, was beperkt tot een talud met een rand van ongeveer één, maximaal twee meter.(…) De enkele aanwezigheid van deze, ogenschijnlijk bij perceel 938 horende, strook grond kan niet worden aangemerkt als een daad van bezit omdat die enkele aanwezigheid niet aantoont dat [appellanten] (of hun rechtsvoorgangers) de strook grond voor zichzelf wilden houden. Dat gold ook voor de hemelwaterafvoeren van de kantoorunit, die in de sloot uitkwamen. Dat enkele feit toont slechts aan dat [appellanten] (of hun rechtsvoorgangers) een deel van de strook grond en de sloot voor dat doel gebruikt hebben, maar niet dat daaraan de pretentie van eigendom ten grondslag lag. (…) Voor zover er al sprake is geweest van enig onderhoud van de strook geldt dat niet als een daad van inbezitneming. Voor eventueel gebruik van de strook ten behoeve van onderhoud aan loods en/of kantoorunit geldt dat ook omdat dergelijk gebruik op grond van artikel 5:56 BW is toegestaan. De plaatsing van een walbeschoeiing door [naam1] en het plaatsen van trekstangen is zo beperkt van omvang en hangt ook zo nauw samen met het tegengaan van verzakking van de kantoorunit dat die evenmin als bezitsdaden kunnen worden beschouwd. Ook niet in onderlinge samenhang.”

r.o. 6.8

“Vaststaat dat de kantoorunit sinds 1996 deels op perceel 1717 staat. Dat het hier om twee gemakkelijk te verwijderen containers zou gaan ziet het hof niet. Er mogen dan hijsogen aan de containers zitten, voor verplaatsing is een grote kraan nodig en de containers zijn met nutsvoorzieningen, waterafvoeren en een grote trap met de grond verbonden. Het plaatsen van deze kantoorunit kan dan ook worden gezien als een daad van inbezitneming met pretentie van eigendom.(…)”

Eigendom strook A

r.o. 3.8

“(…) Beslissend is hier de verkeersopvatting. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat strook A zich sinds de plaatsing van het hek en de paaltjes nog immer aan de kijker presenteert als een onderdeel van de openbare ruimte, tezamen met de stoep en de straat. Het hek dient immers niet als afscheiding ten opzichte van de openbare weg, maar is een valbescherming in verband met het niveauverschil, zoals ook aan de overkant van de straat aanwezig is. De rood-witte paaltjes hebben uitsluitend tot doel te voorkomen dat op de strook door derden wordt geparkeerd met (kort gezegd) auto’s. De strook is nog steeds toegankelijk voor fietsers en voetgangers. Het is een feit dat fietsers en voetgangers op strook A niet veel te zoeken hebben, maar dat is het gevolg van het feit dat die strook door het niveauverschil in wezen een doodlopend stukje straat is. Dat ambtenaren van de Gemeente kennelijk in de aanwezigheid van de paaltjes aanleiding hebben gezien de strook aanvankelijk buiten het nieuwe ontwerp voor de herinrichting van de [straatnaam] te laten, weegt tegen het voorgaande onvoldoende op, al was het maar omdat deze terughoudendheid niet per se hoeft te zijn ingegeven door een bepaald idee over de privaatrechtelijke situatie.”

r.o. 3.9

“[appellante] heeft gelijk waar zij stelt dat het plaatsen van het hekwerk en de paaltjes en het vernieuwen van de bestrating en de riolering ongebruikelijke en (en in ieder geval: in beginsel) niet toegelaten handelingen zijn voor een burger op publiek terrein. De Gemeente heeft bestreden dat deze handelingen door de rechtsvoorgangers van [appellante] zijn verricht, maar ook als dat verweer niet (geheel) juist zou zijn, is het hof van oordeel dat de Gemeente onder de onder 3.8 geschetste omstandigheden uit die handelingen niet heeft hoeven begrijpen dat zij haar eigendom dreigde kwijt te raken. Zij hoefde slechts te begrijpen dat de rechtsvoorgangers van [appellante] eigenmachtig ervoor wilden zorgen dat zij op de straat voor de deur de beschikking hadden over geschikte en gereserveerde laad- en los- en parkeerplaatsen. In dit verband is van belang dat, zoals de rechtbank ook heeft overwogen, enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende zijn. Dit betekent dat een eventuele vernieuwing van de bestrating en de riolering tientallen jaren geleden op zichzelf niet als bewijs van bezit kan worden aangemerkt. Wat het groot en klein onderhoud sinds die tijd feitelijk nog heeft ingehouden blijkt uit de stellingen van [appellante] onvoldoende, terwijl het schoonhouden van het stuk straat voor de eigen panden hoe dan ook niet als bezitshandeling kan worden aangemerkt.”

r.o. 3.10

“De gemeente heeft betwist dat zij, zoals [appellante] stelt, in een overleg met [appellante] heeft verklaard dat zij “tachtig jaar heeft liggen slapen”. Als wat [appellante] heeft gesteld over het hek, de paaltjes en het onderhoud waar is, hééft de Gemeente inderdaad liggen slapen, omdat zij op die ongebruikelijk acties niet heeft gereageerd met een duidelijk beroep op haar eigendomsrecht om te voorkomen dat bij (de rechtsvoorgangers van) [appellante] het onjuiste idee zou postvatten dat de Gemeente geen eigenaar meer was van strook A en dat had geaccepteerd. Maar hoe dan ook is een dergelijke opmerking niet te beschouwen als een erkenning van het verlies van bezit door de Gemeente.”

r.o. 3.11

“Dat verlies van bezit is ook niet af te leiden uit het feit dat strook A tussen 2005 en 2018 in het bestemmingsplan de bestemming ‘tuin en erf’ had. Terecht heeft de Gemeente aangevoerd dat een dergelijk bestuursrechtelijk etiket niets zegt over de vraag wie het privaatrechtelijke bezit heeft en zelfs niets zegt over het gebruik dat op dat moment feitelijk van een bepaald gebied wordt gemaakt, maar alleen over de publiekrechtelijke bestemming daarvan.”

r.o. 3.12

“Ten slotte is nog het volgende van belang. Vast staat (..) dat paaltje 4 rond 1977 door de Gemeente is geplaatst om te voorkomen dat voor strook B wordt geparkeerd. Uit die handelwijze blijkt dat de Gemeente ermee instemde dat de rechtsvoorgangers van [appellante] strook A hadden bestemd als gereserveerde laad- en losplaats en parkeerplaats voor de panden [straatnaam] 30 tot en met 34. Anders dan [appellante] tijdens de zitting in hoger beroep heeft betoogd bestaat het door de Gemeente gestelde gedogen dus niet alleen erin dat de Gemeente niet is opgetreden tegen het exclusieve gebruik; de Gemeente heeft dat gebruik actief en al in een tamelijk vroeg stadium gefaciliteerd. Dit betekent dat ook om deze reden de handelingen van [appellante] en haar rechtsvoorganger niet als bezitshandelingen kunnen worden aangemerkt. Veeleer duidt dit faciliteren op een verstrekt gebruiksrecht.”

Erfdienstbaarheid?

r.o. 3.18

“De Gemeente heeft niet erop bedacht hoeven zijn dat [appellante] en haar rechtsvoorgangers met de aanwezigheid van de drie rood-witte paaltjes pretendeerden bezitters van een erfdienstbaarheid ten aanzien van strook B te zijn. Het is duidelijk dat de plaatsing van de paaltjes een eigenmachtige actie was waarvoor geen rechtsgrond bestond, maar niet evident is dat daarmee meer werd beoogd dan het reguleren van de verkeerssituatie op de stroken A en B en wel in die zin dat de gebruikers van de panden [straatnaam] 30 tot en met 34 de beschikking kregen over gereserveerde laad- en los- en parkeerplaatsen. Daarbij komt dat ook niet van bezit van een erfdienstbaarheid kan worden gesproken omdat, zoals gezegd, de Gemeente al in 1977 de in het leven geroepen situatie heeft gefaciliteerd door de plaatsing van paaltje 4. Dat faciliteren blijkt overigens eveneens uit de aanleg door de Gemeente van een inritband op strook B naar strook A.”

Rechtbank Zeeland-West Brabant 28 juni 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:4564 [plaatsen pilaster is bezitsdaad]

R.o. 4.10

“De pilaster is een stenen bouwwerk. De pilaster vormt samen met het hekwerk en de tweede pilaster de toegang tot de oprijlaan van gedaagden. Nadat de pilaster omver was gereden, is deze door gedaagden op dezelfde plaats opnieuw opgebouwd. Visueel lijkt het voor iedereen die langsloopt alsof de pilaster onderdeel uitmaakt van het perceel van gedaagden. De grond onder de pilaster was niet langer toegankelijk en bruikbaar voor eisers. Op de zitting hebben eiseres aangegeven niet te betwisten dat de bouw van de pilaster op haar grond als daad van bezit van gedaagden moet worden beschouwd. De rechtbank is van oordeel dat de grond onder de pilaster in bezit is genomen door gedaagden.”

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 6 juni 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:1835 [specifiek geval, ondanks afwezigheid omheining toch bezit]

Ro. 3.10.2 – 3.10.4

“In de feiten en omstandigheden van dit specifieke geval ziet het hof aanleiding om aan te nemen dat met het plaatsen van de bielzen—later vervangen door de buxushagen—ter afbakening van de voortuin in 1990 bezitsdaden zijn verricht. Op het perceel voor de woning stonden op dat moment al gedurende vele jaren vier leilinden. Weliswaar kan niet worden vastgesteld door wie en op welk moment ze daar zijn geplant, maar uit het feit dat en de wijze waarop ze zijn gesitueerd voor de woning blijkt dat ze niet zozeer ter inrichting van het openbaar gebied langs de weg zijn geplant, maar specifiek voor en behorende bij de gevel. Het gaat niet om een bomenrij in het openbaar gebied die voorbij de woning doorloopt. De gemeente heeft ook niet gesteld dat zij de bomen heeft geplant en/of heeft onderhouden. In ieder geval bij de herinrichting van de tuin in 1990 is de strook grond met daarop de leilinden afgebakend als ware het een onderdeel van de bij de woning behorende voortuin. De voortuin, inclusief de strook grond met de leilinden, is verder voortdurend als één geheel onderhouden en op enig moment ook opnieuw aangelegd en ingericht. Naar het oordeel van het hof gaat dit beduidend verder dan enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen en is er om die reden sprake van inbezitneming door een rechtsvoorganger van appellant. Het feit dat de toegang tot de onderhavige strook niet met een hek of op een andere wijze is beperkt, maakt het oordeel van het hof in dit specifieke geval niet anders.

…..dat ook de gemeente ervan uitging dat in ieder geval de leilinden op het perceel van (de rechtsvoorganger van) appellant stonden. Dat draagt bij aan het oordeel dat sprake is van openbaar en ondubbelzinnig bezit. De pretentie van eigendom aan de voorzijde van de woning, grenzend aan het openbaar gebied, was kenbaar en zo duidelijk dat de gemeente de tijd had om het gebruik van haar grond te regelen. De gemeente moest er op grond van de geconstateerde uiterlijke feiten op bedacht zijn dat zij haar eigendom zou gaan verliezen. Ook al is een gemeente eigenaar van veel grond, dan nog ontslaat dat de gemeente niet van haar zorgplichten ten opzichte van haar eigendommen. Niet alleen heeft de gemeente dat niet gedaan, zij heeft de rechtsvoorganger van appellant juist nog eens gewezen op zijn eigenaarsverantwoordelijkheid ten aanzien van het onderhoud van de leilinden.

Als uitgangspunt geldt dat, waar in het algemeen bij onroerende zaken al niet snel een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet-rechthebbende pleegt te worden aangenomen, dit des te meer geldt bij stroken publieke grond als de onderhavige. (…)Gelet op het voorgaande zijn er naar het oordeel van het hof echter redenen om in dit geval op grond van de uiterlijke feiten tot het oordeel te komen dat wèl sprake is geweest van inbezitneming van de strook grond. De ratio van deze jurisprudentie is om ‘landjepik’ te voorkomen en daar is in het onderhavige geval naar het oordeel van het hof geen sprake van.”

Nb: het plaatsen van leilinden werd al eerder als bezitsdaad aangemerkt in de jurisprudentie. Zie hof ’s-Hertogenbosch 17 juli 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3122, R.o. 3.4.7.

R.o. 2.17-2.20

“Als die strook toegankelijk was, dan ligt het niet voor de hand de eigenaar van het buurperceel als bezitter aan te merken. Omgekeerd is het echter geen doorslaggevend argument om die conclusie wel te trekken als de strook vanaf a-straat niet toegankelijk is geweest. Het was immers de eigenaar van dat perceel die ervoor heeft gekozen een strook eigen grond vrij te laten bij de bouw van de fietsenstalling. Daardoor is weliswaar een feitelijke, bebouwde begrenzing ontstaan die niet overeenkwam met de kadastrale erfgrens, maar dat leidt nog niet tot bezit van de eigenaar van het aangrenzende erf. Dat is ook niet het geval als deze tuin overeenkomstig die begrenzing, onbelemmerd door zijn buren, heeft ingericht, gebruikt en onderhouden. Dat is zelfs niet het geval als hij daarbij te goeder trouw heeft gehandeld. Concluderend: dat de strook grond niet toegankelijk was, betekent niet dat de rechtsvoorgangers van eisers alleen al om die reden als bezitter van de strook kunnen worden aangemerkt. Het hof heeft onderkend dat dergelijke toegankelijkheid of het gebrek daaraan van belang kan zijn voor het vaststellen van bezit of inbezitneming, maar vervolgens geoordeeld dat de ontoegankelijkheid vanaf het perceel van de eigenaar in dit geval niet zonder meer meebrengt dat een van de rechtsvoorgangers van eisers de strook grond in bezit heeft genomen.

Het is wel degelijk relevant of een afscheiding is geplaatst door de eigenaar of door de beweerde bezitter, omdat het plaatsen van de afscheiding slechts in het tweede geval als gedraging van de beweerde bezitter kan worden aangemerkt, waaruit in bepaalde omstandigheden ondubbelzinnig bezit kan blijken. Hiermee is niet gezegd dat de aanwezigheid van een door de eigenaar aangebrachte afscheiding nooit kan bijdragen aan het oordeel dat er sprake is van inbezitneming door een ander.

Het is niet onbegrijpelijk dat het hof in de genoemde omstandigheden geen bezitsdaden met betrekking tot de strook grond heeft gezien. Het bezoeken, bewonen en met een slot afsluiten van het huis zijn evident niet aan te merken als bezitsdaden met betrekking tot de strook grond.”

Gerechtshof Amsterdam 28 februari 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:513 [Houtwal geen bezitsdaad]

R.o. 3.13-3.15

“Dat appellant op de houtwal een naar zijn zeggen eenvoudige beregeningsinstallatie heeft aangelegd, bestaande uit plastic buizen en houten palen waarop sproeiers waren aangebracht, is evenmin aan te merken als een voldoende duidelijke bezitshandeling. De beregeningsinstallatie was vanaf de zijde van geïntimeerde – die zegt dat hij niet wist van het bestaan van de installatie – in het geheel niet zichtbaar, en overigens ook van de zijde van appellant bepaald onopvallend. Niet is aangevoerd dat appellant de installatie daadwerkelijk en voor geïntimeerde merkbaar gebruikte.

De kinderen van appellant maakten daarmee weliswaar gebruik van de houtwal, maar het enkel spelen van die kinderen op de houtwal, al dan niet met toestemming van en/of gedoogd door geïntimeerde, kan nog niet worden gezien als een bezitsdaad van appellant.

Uit al het voorgaande, ook in samenhang beschouwd, kan niet worden geconcludeerd dat appellant zich zodanig heeft gedragen dat geïntimeerde daaruit niet anders heeft kunnen afleiden dan dat appellant pretendeerde eigenaar te zijn van de gehele houtwal. De begroeiing van de houtwal aan de zijde van geïntimeerde kan naar zijn uiterlijke kenmerken niet worden aangemerkt als een erfafscheiding en er is evenmin gebleken van voldoende duidelijke bezitsdaden van appellant betreffende de gehele houtwal die het bezit van die houtwal door geïntimeerde uitsloten.”

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 31 januari 2023. ECLI:NL:GHARL:2023:879 [gebruik landbouwgrond, eigen schuld gemeente]

De ondernemer onderbouwt zijn beroep op verjaring met de volgende feiten en omstandigheden:

• De rechtsvoorganger(s) van de ondernemer (hebben) heeft altijd schapen laten grazen op het perceel;
• Perceel B vormt visueel samen met het perceel van de ondernemer één geheel en Perceel B is onbereikbaar omdat het is omgeven door sloten en alleen bereikbaar is vanaf het perceel van de ondernemer dat is afgesloten door een hek;
• Perceel B is tezamen met het perceel van de ondernemer stelselmatig door loonwerkers van de rechtsvoorganger(s) van de ondernemer onderhouden waaronder gemaaid.

R.o. 3.15

Is er sprake van bevrijdende verjaring ten aanzien van perceel B?

“Uit de voorgaande gedragingen en omstandigheden kan noch afzonderlijk, noch in onderling verband en samenhang met elkaar bezien, naar verkeersopvattingen een kenbare wilsuiting van de ondernemer dan wel zijn rechtsvoorganger(s) worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. De ondernemer en zijn rechtsvoorganger(s) hebben Perceel B niet omheind. De aanwezigheid van een hek op het aansluitende perceel van de ondernemer levert geen machtsuitoefening ten aanzien van Perceel B op. Ook het onderhouden van het perceel is, zowel op zichzelf beschouwd als in combinatie met de andere twee genoemde omstandigheden, onvoldoende om ondubbelzinnig bezit aan te nemen. De handelingen zoals die hier aan de orde zijn hebben bij de Gemeente niet de indruk hoeven wekken dat haar eigendomsrecht werd bedreigd. De wijze van gebruik van de grond maakte geen dusdanige inbreuk op het eigendomsrecht van de Gemeente, dat zij dit minimale gebruik door de ondernemer dan wel zijn rechtsvoorganger(s) niet kon gedogen. Er is daarom sprake van gebruik dat hooguit kwalificeert als het houden van de onroerende zaak voor een ander en dus niet van bezit.”

R.o. 3.25

Is er sprake van eigen schuld?

“De ondernemer heeft een maaikaart uit 2013 van de Gemeente in het geding gebracht waaruit volgens hem blijkt dat Perceel A niet is gemarkeerd als te maaien percelen. Zij betwist dat de maaikaart van haar afkomstig is en zij heeft in dit verband aangevoerd dat het onderhoud werd gedaan door een aannemer van de gemeente. Dat de gemeente daadwerkelijk op de hoogte was van de inbezitname van Perceel A door de ondernemer is naar het oordeel van het hof niet komen vast te staan. Uit de maaikaart volgt, anders dan de ondernemer stelt, niet dat deze van de gemeente afkomstig is en al zou dit wel zo zijn, dan volgt daar nog niet uit dat de gemeente op de hoogte was van een inbezitname door de ondernemer.”

Rb. Amsterdam 25 januari 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:345  [Bezitsdaden en bezitsverlies]

R.o. 4.6

“Het argument van de gemeente dat het perceel in kwestie een publieke functie had is onvoldoende om te kunnen concluderen dat de rechtsvoorganger geen bezitter was geworden van het perceel. De gemeente heeft verder aangevoerd dat het plaatsen van het hek geen kwestie was van eigendomspretentie, maar slechts een voorwaarde van de verzekeraar van de rechtsvoorganger. De verzekeraar heeft in 2001 de eis gesteld dat de het perceel dat als beeldentuin door rechtsvoorganger werd gebruikt, beter werd omheind. De rechtbank oordeelt: het feit dat de verzekering een betere omheining eist, betekent niet dat het hekwerk niet ook de functie van bezitsafbakening kan hebben.”

R.o. 4.7 en 4.10

“Dat de rechtsvoorganger heeft aangeboden om het perceel in kwestie te kopen van de gemeente impliceert niet dat hij zich niet langer als bezitter beschouwde. Hooguit kan daaruit worden afgeleid dat hij hiermee slechts een sterker recht wilde verkrijgen. Dit heeft dus geen invloed op de verjaring en heeft ook niet tot gevolg dat de rechtsvoorganger geen bezitter meer was. Bovendien, dat de rechtsvoorganger zich ervan bewust was dat de grond eigendom was van de gemeente betekent niet dat hij zich niet als bezitter heeft gedragen, hoogstens dat hij mogelijk bezitter te kwader trouw was.”

“De gemeente heeft in de periode 2002 tot en met 2006 intensief gebruik gemaakt van het perceel voor bodemonderzoek. Volgens de rechtbank blijkt hieruit niet dat dit een bezitsdaad van de gemeente was, mede omdat die handelingen van de gemeente ook op andere privépercelen werden uitgevoerd. De rechtbank is van oordeel: het uitvoeren van bodemonderzoek leidt bovendien niet tot bezitsverlies”.

Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24 augustus 2021

ECLI:NL:GHARL:2021:8121

r.o. 2.13

“Het plaatsen van een afrastering om dieren binnen te houden is geen bezitsdaad.”

r.o. 2.15

“[geïntimeerden] c.s. stelt tot slot dat zijn bezit blijkt uit het onderhoud dat hij heeft gepleegd aan de sloot. Dat onderhoud was volgens hem noodzakelijk omdat de stichting geen enkel onderhoud pleegde. Het onderhouden van een sloot is geen bezitsdaad.”

Uitspraak Rechtbank Noord-Holland, 11 augustus 2021

ECLI:NL:RBNHO:2021:6311

r.o. 4.13
“Daar komt bij dat enkel de parkeermarkering in combinatie met de lantaarnpalen, vlaggenmast(en) en reclamezuil geen blijk geven van een zodanige machtsuitoefening ten aanzien van de strook grond dat naar verkeersopvatting de Gemeente als oorspronkelijk bezitter daarvan niet meer als zodanig kan gelden. Voorop wordt gesteld dat de strook grond (oorspronkelijk) publiek eigendom is en in dergelijke gevallen niet snel sprake is van een intentie van eigenaren van aangrenzende percelen tot houden voor zichzelf. Hierbij is in aanmerking genomen dat de strook grond in het geheel niet is omheind (laat staan op een ondoordringbare wijze), zodat de strook grond publiekelijk toegankelijk is vanaf de openbare weg. Van een ondubbelzinnige pretentie de strook grond voor zichzelf te houden en het bezit daarvan aan de Gemeente als rechthebbende ervan te ontnemen, is dan ook geen sprake.”

Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27 juli 2021

ECLI:NL:GHARL:2021:7230

r.o. 5.8

“Op de door B overgelegde foto uit 1993 is niet te zien dat de strook grond in gebruik is bij B; er is geen erfafscheiding waar te nemen, geen beplanting en geen haag. Enkel is langs de rand van de weg een brievenbus zichtbaar. Van inbezitneming kan op basis van deze feitelijke omstandigheden niet worden gesproken. Maar ook de foto’s uit 1996 die door B ter onderbouwing zijn overgelegd, rechtvaardigen niet de conclusie dat sprake is van inbezitneming. Deze foto’s tonen lage, losse beplantingen ter afpaling van de tuin met een stenen rand. Een roosterhek is niet zichtbaar. Dat de beplanting in de loop der tijd zal zijn gegroeid, maakt het oordeel niet anders. Houderschap gaat niet door enkel tijdsverloop vanwege een natuurlijk groeiproces van planten over in bezit. Wat hier ook verder van zij, uit de foto’s uit 1996 blijkt niet dat de strook grond door de aanpassingen van B ontoegankelijk is geworden voor de provincie. Van afsluiting is geen sprake. Via de oprit is de strook in ieder geval vrij toegankelijk gebleven. Dat B de oprit die ten dele over de strook grond loopt gebruikt en naar zijn inzichten aanvankelijk met grind heeft ingericht en daarna eenvormig heeft bestraat, is op zichzelf en in samenhang met de overige handelingen beschouwd ook onvoldoende als inbezitneming van de strook grond. Op basis van artikel 14 Wegenwet moeten uitwegen over publieke wegbermen ook geduld worden; een verharding ten behoeve van de uitweg is in beginsel een vorm van wettelijk toegestaan en dus rechtmatig gebruik van publieke grond.”

“De plaatsing van een eigen put dan wel kolk door B op de strook grond is niet een zodanige machtsuitoefening dat dit, gelet op de overige omstandigheden, een ander oordeel rechtvaardigt.”

Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27 juli 2021

ECLI:NL:GHARL:2021:7215

“ Van afsluiting is geen sprake geweest en daarmee niet van exclusief gebruik door A, dat de beplanting in de loop der tijd vervolgens is veranderd – thans met losse taxusbomen, klimop en buxus – en/of ten dele is uitgegroeid tot een manshoge, ondoordringbare haag, maakt het oordeel niet anders. Houderschap gaat niet door enkel tijdsverloop vanwege een natuurlijk groeiproces van planten over in bezit. Dat de provincie niet schriftelijk kenbaar heeft gemaakt aan A het gebruik van de grond te gedogen, maakt verder niet dat de provincie in deze procedure geen aanspraak meer op haar eigendom kan maken. Zij is niet gehouden een eventueel gedogen van gebruik van haar grond, schriftelijk te bevestigen laat staan dat zij bij het nalaten ervan enkel om die reden haar aanspraak op die grond zou verliezen.”

Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27 juli 2021

ECLI:NL:GHARL:2021:7147

r.o. 3.5
“Het hof is van oordeel dat [appellante], door het plaatsen van een zandbak op de stook grond in 1973, het gedeelte van de strook grond met de lengte van de zandbak in bezit heeft genomen. Doordat de zandbak achter in de tuin van [appellante] tegen de schuur van [naam1] aan stond, maakte hij optisch deel uit van de tuin van [appellante]. De wand van de schuur leek de grens te markeren. [appellante] is daar ook vanuit gegaan en heeft daarom zonder overleg met [naam1] de zandbak op die grond gemaakt. Zij heeft zich gedragen als eigenaar van de grond onder de zandbak. Zij werd daardoor de bezitter van die grond. Hier is namelijk méér gebeurd dan alleen het inrichten van andermans tuin, doordat de zandbak precies aansloot bij de ogenschijnlijke erfgrens.”

Uitspraak Rechtbank Gelderland, 23 juni 2021

ECLI:NL:RBGEL:2021:4122

r.o. 4.6
“De rechtbank oordeelt als volgt. Gemeente Lingewaard heeft onvoldoende weersproken dat de beukenhaag een hoge, ondoordringbare en dichte haag is, waardoor de strook grond visueel één geheel vormt met de tuin van [eis.conv./verw.reconv.]. De strook grond is voor derden – en dus ook voor Gemeente Lingewaard – zonder toestemming van [eis.conv./verw.reconv.] niet te betreden. Gemeente Lingewaard heeft geen vrije toegang tot de strook grond en in zoverre is haar macht daarover geëindigd. Het planten van de beukenhaag als afscheiding tussen de tuin en het trottoir van de [straat/straten] is naar het oordeel van de rechtbank dan ook een daad van inbezitneming. Hieraan doet niet af dat Gemeente Lingewaard de duikers en rioolbuis onder de strook grond nog onderhoudt, omdat niet gesteld of gebleken is dat zij voor het uitvoeren van dat onderhoud de strook grond betreedt.”

De rechtbank den Haag deed op 31 maart 2021 een interessante uitspraak in een verjaringszaak tussen een particulier en de gemeente Noordwijk. In de zaak speelt de vraag of de economische eigenaar van het aangrenzende perceel de strook grond in bezit kan nemen. Daarnaast doet de rechtbank een interessante uitspraak over de lage erfafscheiding.

In deze uitspraak van de rechtbank den Haag worden een aantal interessante oordelen gegeven. Zo kunnen we hier uit afleiden dat een economisch eigenaar geen bezitter is, tenzij er sprake is van een uitzonderingssituatie. Ook kunnen we concluderen dat een lage erfafscheiding niet altijd als een bezitsdaad, maar ook als tuinversiering wordt aangemerkt én kunnen we stellen dat voor het aannemen van middelijk bezit een actieve rol van de middelijk bezitter nodig is.

Uitspraak Hof Den Bosch, 30 maart 2021

ECLI:NL:GHSHE:2021:952

Een nieuwe uitspraak van Hof Den Bosch over de toepassing van het begrip ‘ontoegankelijkheid’ en foutief oordeel schadevergoeding.

ECLI:NL:RBDHA:2020:10551

In deze zaak gaat het om een strook gemeentegrond achter een woning. Bij de uitvoering van een snippergroenproject wordt de bewoner aangeschreven over het gebruik. De rechtsvoorgangers van de bewoners hebben met de gemeente afspraken gemaakt over het gebruik van de strook. De rechtsvoorgangers hebben de strook grond omheind met een laag hek. Er was ook sprake van een hoogteverschil tussen de strook grond en de achtergelegen groenstrook en sloot. De huidige bewoners hebben de inrichting van de strook grond na de aankoop van de woning gewijzigd, de grond opgehoogd en damwanden geplaatst. In 2012 is de grond voor het laatst opgehoogd en is er een veranda geplaatst. De huidige bewoners stellen dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden van de strook. Zij wisten niet van het bestaan van de bruikleenovereenkomst en hebben de grond te goeder trouw in bezit genomen bij de aankoop van woning. De gemeente wijst het beroep op verjaring af omdat de bewoners, net als de rechtsvoorgangers, slechts houder van de grond zouden zijn.

Oordeel Rechtbank

“4.6. Aan het gebruik van de strook grond door de rechtsvoorgangers van [gedaagde c.s.] lag een gebruiksovereenkomst met [eiser] ten grondslag. De rechtsvoorgangers van [gedaagde c.s.] waren daarom bij de eigendomsoverdracht van perceel [perceel] 105 aan [gedaagde c.s.] geen bezitter van de strook grond, maar houder. Het gaat er vervolgens om of [gedaagde c.s.] zich tegenover [eiser] dusdanig anders is gaan gedragen dan hun rechtsvoorgangers dat aangenomen moet worden dat [eiser] haar bezit heeft verloren.

4.7. [gedaagde c.s.] heeft in dat verband aangevoerd dat het perceel [perceel] 105 en de strook grond meerdere keren zijn opgehoogd en dat de erfafscheiding en de inrichting van de tuin zijn gewijzigd. De kantonrechter acht deze wijzigingen in de gegeven context niet doorslaggevend, omdat het onderhoud van de tuin door [gedaagde c.s.] past in de situatie waarin [eiser] het gebruik om niet aan de rechtsvoorgangers van [gedaagde c.s.] heeft toegestaan en, gelet op het hoogteverschil, ook door de andere bewoners aan de [percelen] is toegepast en door [eiser] is gedoogd. Uit de ophoging van het perceel en de strook grond, het aanleggen van een damwand en het omheinen van de tuin volgt in de gegeven omstandigheden niet dat [eiser] er rekening mee moest houden dat [gedaagde c.s.] op enig moment de strook grond voor zichzelf is gaan houden, omdat dit wijzigingen zijn die ook door een bruiklener aangebracht zouden kunnen worden. Dit kan anders liggen ten aanzien van de door [gedaagde c.s.] op de strook grond gebouwde opstal (veranda), omdat het aanbrengen van opstallen bij de ingebruikgeving door [eiser] niet was toegestaan. Vast staat echter dat de opstal pas in 2012 is geplaatst, zodat de verjaringstermijn, voor zover sprake is van inbezitneming te goeder trouw, nog niet is verstreken. Concrete andere relevante gedragingen zijn door [gedaagde c.s.] niet aangevoerd of onderbouwd.

4.8. Het voorgaande betekent dat van inbezitneming van de strook grond vóór 2012 geen sprake is. Voor zover [gedaagde c.s.] in 2012 de strook grond wel in bezit heeft genomen, is die verjaringstermijn nog niet verlopen en is [gedaagde c.s.] evenmin door verjaring eigenaar van de strook grond geworden.

Conclusie

Dat bij de overdracht van een onroerende zaak niet meer geleverd kan worden dan wat de verkoper daadwerkelijk in bezit heeft, is alom bekend. Dit betekent ook dat als de verkoper houder is van een stuk grond, hij niet meer kan overdragen dan dit houderschap. De rechtsopvolgers worden, enkel door het ontbreken van afspraken tussen hen en de eigenaar, niet vanzelf bezitter van hetgeen de verkopers hielden. Daarvoor is nodig dat de rechtsopvolgers zich daadwerkelijk als bezitters gaan gedragen, op een manier waaruit de gemeente niets anders kan afleiden dan dat de grond, anders dan onder de bruikleenovereenkomst, door de rechtsopvolgers voor zich zelf als bezitter wordt gehouden. Dat de rechtsopvolgers niet op de hoogte waren van de bruikleenovereenkomst tussen de gemeente en de verkopers, doet hier niets aan af. Uit de uitspraak blijkt dat van belang is dat het feitelijke gebruik past binnen de voorwaarden van de bruikleen. Als in strijd met de bruikleenovereenkomst wordt gehandeld, bijvoorbeeld door het plaatsen van een opstal, kan dit volgens de rechter wel worden aangemerkt als een bezitsdaad.  

ECLI:NL:RBMNE:2020:2230

In deze zaak gaat het om een geschil over een stuk grond dat voorheen eigendom was van NS. Toen de grond van de NS was, gebruikte één van de partijen bij het geschil de grond al vanaf 1987, vlak nadat NS de spoorlijn ophief en de grond braak kwam te liggen. NS heeft nooit iets gedaan tegen dit gebruik en heeft de grond in 2014, samen met meer gronden, verkocht aan een vastgoedhandelaar. Later is deze verkocht aan de buren van de gebruiker. De gebruiker stelt in 2007 door verjaring het eigendom van de grond te hebben verkregen. De buurman die nu eigenaar is, verweert zich hiertegen en eist schadevergoeding in het geval er wel sprake is van verjaring.

De rechtbank neemt bij zijn oordeel of sprake is van bezit mee dat het voor de NS duidelijk kenbaar was dat de grond in bezit was genomen. De feitelijke ligging van de grond blijkt daarbij van groot belang te zijn:

“……De Grond ligt aan een openbare weg en is grotendeels zichtbaar voor voorbijgangers, zo blijkt uit de plattegrond en de foto’s. Door de afbakening van de Grond en het gebruik als oprit, tuin, houtopslag en grasland voor o.a. schapen, heeft [eiser] de NS voldoende belet om haar eigen recht van bezit uit te oefenen. De NS had tegen de handelingen van [eiser] op kunnen komen. Niet is gesteld of gebleken dat de NS dat heeft gedaan. De kantonrechter stelt daarom vast dat de daden van [eiser] ook voldoende openbaar en niet-dubbelzinnig waren om te kunnen gelden als bezitsdaden.”

De rechtbank wijst verjaring toe en merkt nog op dat gedragingen van eiser richting de huidige eigenaar na het verlopen van de verjaringstermijn niet relevant zijn, omdat het gaat om de verhouding tussen de NS en de eiser tussen 1987 en 2007. Dat eiser in 2016 toestemming zou hebben gevraagd aan de huidige eigenaar voor het verdere gebruik van de grond doet volgens de rechter aldus niet ter zake.

Over de vordering tot schadevergoeding overweegt de rechter het volgende:

“In deze zaak gaat de uitspraak van de Hoge Raad naar het oordeel van de kantonrechter niet op. [gedaagde] was immers geen eigenaar van de Grond, het was de NS die haar eigendom aan [eiser] is verloren. [gedaagde] is nooit eigenaar geworden van de Grond. Hoewel [gedaagde] pleit voor een ruimere lezing van de uitspraak van de Hoge Raad, ziet de kantonrechter niet in op welke wijze op grond van deze uitspraak een vorderingsrecht aan [gedaagde] kan toekomen; [eiser] heeft geen onrechtmatige daad jegens [gedaagde] gepleegd. Juridisch is daarmee de kous af tussen partijen. Dat [eiser] nog geprobeerd heeft een oplossing in der minne te bereiken door aan te bieden de door [gedaagde] aan [bedrijfsnaam] B.V. voor de Grond betaalde vierkante meterprijs te vergoeden (welk aanbod is afgewezen en inmiddels komen te vervallen), was dus onverplicht.”

Kortom, alleen de NS, die in 2007 door verjaring haar grond verloren heeft aan eiser, had mogelijk een vordering tot schadevergoeding jegens eiser. De huidige eigenaar niet, want dit heeft de grond nooit van NS geleverd gekregen, NS was immers niet langer bevoegd om de grond te verkopen.

Dat alleen degene die haar eigendom voor verjaring verliest schade lijdt en schadevergoeding kan vorderen werd al aangenomen door de Rechtbank Noord-Holland in de uitspraak van 29 augustus 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:7555.

ECLI:NL:RBZWB:2020:2644

In deze zaak gaat het om een stuk grond dat voor een deel eigendom is van de gemeente. Bij de beoordeling van de rechter wordt het feit dat het om gemeentegrond gaat, waardoor van inbezitneming niet snel sprake is, meegenomen:

“Het gaat dus om het bij zijn perceel trekken van het stukje grond door [x] ten tijde van of kort na de nieuwbouw in 1993. Dit tot zich nemen en gebruiken is niet te kwalificeren als een daad van ondubbelzinnig bezit, aangezien hieruit niet blijkt van gedragingen waaruit voor de gemeente duidelijk was dat hij, [x] , de pretentie had daadwerkelijk eigenaar te zijn van het stukje grond. Dit geldt eens te meer, nu het stukje grond eigendom was van de gemeente en deel uitmaakte van een perceel dat braak lag. Uit het beplanten van een klein deel van een aan de gemeente toebehorend perceel, dat op dat moment geen bijzonder doel diende en waarvan de gemeente gedoogde dat het door allerlei omwonenden werd gebruikt voor allerlei activiteiten, kan niet snel een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet-rechthebbende worden afgeleid. Dat het stukje grond aan twee zijden van het perceel van (thans) [eiser] was afgescheiden door een heg en/of schutting maakt dit niet anders.”

Daarnaast is wat de rechter in deze uitspraak overweegt over de totstandkomingsvoorwaarden van een vaststellingsovereenkomst, waarbij de gemeente tevens partij is, interessant om te lezen.

ECLI:NL:GHSHE:2020:1059

Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch deed in 2015 en 2016 al een aantal uitspraken waarin werd geoordeeld dat er strikte eisen gelden als het gaat om het in bezit nemen van publieke grond. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch lijkt er in het arrest van 24 maart 2020 nog een schep bovenop te doen.

Het oordeel van het hof is klip en klaar. Het hof stelt het plaatsen van laurierstruiken – die uitgroeien tot een manshoge en ondoordringbare haag – op één lijn met het aanbrengen en onderhouden van losse beplanting. Dit komt in de praktijk veel voor en wordt vaak door de gemeente gedoogd, zeker als de inrichting van de grond past bij de door de gemeente aan de grond gegeven bestemming. Dat deze losse beplanting uitgroeit tot een manshoge en ondoordringbare erfafscheiding die bij de tuin lijkt te horen maakt het oordeel niet anders. Dit zou immers ook zo zijn geweest als de gemeente zelf de laurierhaag zou hebben geplant.

Het hof is van oordeel dat in deze situatie sprake is van een ‘dubbelzinnige’ situatie. De dubbelzinnigheid zal er dan in gelegen zijn dat feitelijke situatie er hetzelfde zou hebben uitgezien als de gemeente de laurierstuiken jaren geleden zou hebben geplant. Volgens het hof was er gelet op de feitelijke situatie voor de gemeente geen reden om in te grijpen. Dat de gemeente met beide buren in 2000 al een gebruiksovereenkomst heeft gesloten en de situatie bij deze betreffende bewoners heeft laten voortduren maakt dit volgens het hof niet anders.

Hoewel het hof in dit arrest de criteria voor het ‘in bezit nemen van gemeentegrond’ verder lijkt aan te scherpen, lijkt het in deze situatie te gaan om een smalle strook grond die over de volle breedte is beplant met een laurierhaag en dus niet om een groter stuk grond dat door de bewoners in zijn geheel bij de tuin is getrokken en vervolgens is omheind met een ondoordringbare erfafscheiding. Ik vermoed dat het oordeel in dat geval wellicht anders zou zijn geweest. Van een ‘dubbelzinnige situatie’, zoals het hof in dit arrest bedoelt, is dan naar mijn mening geen sprake.

ECLI:NL:RBMNE:2020:966
ECLI:NL:RBMNE:2020:965

Op 12 maart 2020 deed de rechtbank Midden-Nederland uitspraak in een tweetal verjaringszaken. De zaken spelen zich af in dezelfde straat waarin twee buren een strook grond van de provincie Flevoland in gebruik hebben. De rechtbank houdt in zijn vonnis rekening met de strenge eisen die in de jurisprudentie gesteld worden aan het in bezitnemen van grond met een publieke bestemming, maar oordeelt toch dat aan deze eisen is voldaan. Daarnaast geeft de rechtbank antwoord op de vraag of de bewoners een onrechtmatige daad jegens de provincie hebben gepleegd door de grond in bezit te houden.

De uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland is een heldere weergave van de wijze waarop in de lagere rechtspraak geoordeeld wordt als het gaat om inbezitneming en verjaring van grond met een publieke bestemming en de toepassing van de vordering tot schadevergoeding. De vraag is natuurlijk of het gerechtshof een ander oordeel zou hebben gegeven in deze beide zaken. De rechtbank lijkt aan het feit dat de bezitsdaden in het zicht van de provincie zijn gepleegd, veel gewicht toe te kennen.

ECLI:NL:GHAMS:2020:27

In 2016 verschenen er al een aantal arresten van het gerechtshof Den Bosch waarin werd aangenomen dat van verjaring van het eigendom van gemeentegrond niet snel sprake is. Deze lijn is sindsdien ook door de andere gerechtshoven en door de Hoge Raad doorgezet in de jurisprudentie. Het gerechtshof Amsterdam deed op 7 januari 2020 een uitspraak waarin nogmaals werd bevestigd dat van in bezitneming van gemeentegrond niet snel sprake is en dat deze situatie niet zonder meer op één lijn kan worden gesteld met de situatie waarin het gaat om twee aan elkaar grenzende particuliere percelen. In het slot van rechtsoverweging 3.8 oordeelt het hof:

“Daar komt nog bij dat het in het onderhavige geval om een perceel grond gaat van een particuliere eigenaar dat grenst aan grond van de Gemeente. Die situatie kan niet zonder meer op één lijn worden gesteld met het geval dat twee percelen van particulieren aan elkaar grenzen, onder meer niet omdat, naar feit van algemene bekendheid is, publieke grond – al dan niet oogluikend toegestaan – door particulieren niet zelden (mede) wordt benut voor publieke doeleinden, zoals in het onderhavige geval in het kader van het mogelijk maken van parkeergelegenheid. Dergelijke gedragingen zullen daarom niet snel de conclusie (kunnen) wettigen dat de Gemeente daaruit niet anders kan afleiden dan dat de gebruiker eigenaar van de betreffende strook grond pretendeert te zijn.”

In deze zaak werden de door de bewoners verschillende machtsuitoefeningen verricht: sinds 1979 het bestraten en gebruiken van de strook grond als inrit en parkeerplaats en in 1994 het plaatsen van een muur aan beide zijden van de strook grond. In 2001/2005 is tot slot aan de voorzijde een poort geplaatst. Volgens het hof is de grond met het plaatsen van de poort pas in bezit genomen, omdat de grond vanaf dat moment daadwerkelijk ontoegankelijk was gemaakt. Sinds het plaatsen van de poort zijn er echter nog geen 20 jaren verstreken, waardoor van verjaring volgens het hof geen sprake is.

De vraag is hoe deze uitspraak zich verhoudt tot het arrest van de Hoge Raad van 4 september 2015 (ECLI:NL:HR:2015:2463), waarin werd aangenomen dat er ook sprake kan zijn van extinctieve verjaring wanneer er al vóórdat de bewoners bezitter van de strook werden, sprake was van een onrechtmatige toestand waarvan de onmiddellijke opheffing door de Gemeente kon worden gevorderd, waarvan het bezit de voortzetting is en er sinds het ontstaan van een dergelijke toestand al twintig jaren zijn verstreken. Beargumenteerd zou kunnen worden dat er geen sprake is geweest van een onrechtmatige toestand, omdat de gemeente het gebruik van de grond voor publieke doeleinden (parkeerplaats) oogluikend heeft toegestaan.

Uitspraak Rechtbank Oost-Brabant, 19 mei 2021

ECLI:NL:RBOBR:2021:3379

Partijen: Gemeente Deurne t. particuliere eigenaren

Feiten en omstandigheden:

Het gaat hier om een strook grond, gelegen aan de openbare weg. Gedaagden hebben de strook grond in gebruik genomen. De gemeente doet een beroep op revindicatie (art. 5:2 BW) en vordert ontruiming. Verder beroept de gemeente op schadevergoeding (art. 6:162 BW) als geoordeeld zou worden dat gedaagden door verjaring eigenaren zijn geworden van de strook grond. De schade bestaat uit de waarde van de strook (370 m2 x 35,40 = 13.098,00). Gedaagden doen een beroep op bevrijdende verjaring. Zij stellen dat inmiddels 45 jaar sprake is van onafgebroken bezit. Er is reeds 45 jaar lang een hekwerk aanwezig dat hun tuin samen met de litigieuze strook geheel omheint en afsluit van de buitenwereld. In het hekwerk zitten twee poorten die op slot kunnen. Op hun tuin en de litigieuze strook staan vooral planten met een hoge levensduur.

Rechtsvraag: is er sprake van bevrijdende verjaring en heeft de gemeente recht op schadevergoeding bij verlies door verjaring?

Oordeel van de rechter:

Bevrijdende verjaring?
Gelet op de overgelegde verklaringen en foto’s is voldoende aangetoond dat een hekwerk sinds circa 1975 deel heeft uitgemaakt om de omheining van de tuin en altijd sprake is geweest van onafgebroken omheining. Met het plaatsen van het hekwerk is voor derden tot uitdrukking gebracht dat zij pretendeerden rechthebbende te zijn van het omheinde terrein. Hiermee is sprake van ondubbelzinnig bezit. Dat er eventueel over het hekwerk geklommen kon worden of daaronder door gegaan kon worden, maakt het niet anders. Dit geldt eveneens voor het feit dat de mogelijkheid bestaat dat een derde via de poorten, waarvan gedaagden heeft betoogd dat deze op slot kunnen, de tuin kan betreden. Een (al dan niet laag) afgescheiden hekwerk met poorten is immers in beginsel aan te merken als een eigendomspretentie naar de buitenwereld toe. De verwijzing van de gemeente naar HR 27 februari 2009 (ECLI:NL:PHR:2009:BH1634), waarin volgens haar wordt geoordeeld dat er geen sprake is van bezit omdat er een deur in een muur zit, treft geen doel. Het ging die zaak om een nooddeur waar anderen gebruik van konden maken. Een vergelijkbare situatie doet zich hier niet voor.[1] De rechtbank is van oordeel dat de verjaringstermijn van twintig jaar inmiddels is verstreken.

Conclusie: vanaf circa 1995 is een van de rechtsvoorgangers eigenaar geworden door bevrijdende verjaring.[2]

ECLI:NL:GHAMS:2019:1202

Op 7 juli 2020 werd een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 april 2019 gepubliceerd. De uitspraak is interessant omdat de casus veel weg heeft van een ‘standaard’ dossier oneigenlijk grondgebruik. De overwegingen van het gerechtshof zijn daarnaast volledig in lijn met de huidige jurisprudentie op het gebied van verjaring van gemeentegrond.

Het gaat in deze zaak om een geschil tussen de gemeente Heerhugowaard en een bewoner. De gemeente heeft in 1984 aan bewoners een vergunning verleend voor de bouw van een garage naast de woning. Om de bouw van de garage mogelijk te maken, heeft de gemeente grond aan de bewoner verkocht. Na de bouw van de garage heeft de bewoner een strook grond aan de voorzijde van de garage betegeld om te gebruiken als inrit. Daarnaast heeft hij de struiken die op deze grond stonden weggehaald. De bewoner stelt, in reactie op de aanschrijving van de gemeente in 2015 over het gebruik van de grond, dat hij toestemming van de gemeente heeft gekregen voor dit gebruik bij het verlenen van de vergunning.

Het hof oordeelt in de eerste plaats dat de bewoner houder van de grond is, nu hij zelf heeft aangegeven dat hij toestemming van de gemeente heeft gekregen om de grond als inrit te gebruiken. Over de door de bewoner gepleegde ‘bezitsdaden’ overweegt het hof het volgende:

Daar komt nog bij dat de voorstrook geen afgesloten strook grond vormt (uit de overgelegde foto’s lijkt, integendeel, te volgen dat ook de door [appellant sub 1] vanaf zijn woning kennelijk opgetrokken zijmuur enkel over zijn eigen kadastrale perceel loopt) en aan de voorzijde voor iedereen zonder enige belemmering voluit toegankelijk is. Voorts gaat het in het onderhavige geval om een perceel grond van een particuliere eigenaar dat grenst aan grond van de gemeente. Die situatie kan – mede gelet op de aard en de ligging van de percelen – niet zonder meer op één lijn worden gesteld met het geval dat twee percelen van particulieren aan elkaar grenzen, onder meer niet omdat, naar feit van algemene bekendheid is, publieke grond – al dan niet oogluikend toegestaan – door particulieren niet zelden (mede) wordt benut voor publieke doeleinden, zoals in het onderhavige geval als parkeergelegenheid. Dergelijke gedragingen zullen daarom niet snel de conclusie (kunnen) wettigen dat de gemeente daaruit niet anders kan afleiden dan dat de gebruiker eigenaar van de betreffende strook grond pretendeert te zijn. Uit de omstandigheid dat [appellant sub 1] de voorstrook van eigen tegels heeft voorzien en deze heeft onderhouden, kan geen andere conclusie worden getrokken.

Het feit dat dergelijke stroken grond vaak worden aangewend voor publieke doeleinden, hetgeen al dan niet oogluikend wordt toegestaan door gemeenten, is door het gerechtshof Amsterdam in de uitspraak van 7 januari 2020 (link naar uitspraak op website Metafoor) herhaald. Met de publicatie van het arrest van 9 april 2019 is dus duidelijk geworden dat dit gerechtshof deze maatstaf al veel eerder toepaste.

ECLI:NL:GHARL:2018:9846

Deze uitspraak is interessant voor casussen waarbij grond wordt gebruikt voor landbouw. Uit de uitspraak van het hof blijkt namelijk dat:

Het enkele feit dat de eiser gedurende lange tijd de grond heeft bewerkt en gebruikt onvoldoende is om (ondubbelzinnige) bezit aan te nemen. Deze handelingen als zodanig hoeven niet te duiden op een bezitspretentie als eigenaar. Het bewerken van de grond betreft handelingen die net zo goed door een pachter, bruiklener, enz. kunnen worden verricht en hoeven dan ook niet te duiden op het gebruik van de grond in de hoedanigheid van eigenaar. Uit het enkel bewerken door van de grond hoefde het Waterschap naar het oordeel van het hof dan ook niet op te maken dat de eiser pretendeerde eigenaar te zijn. Dat hij meende eigenaar te zijn en dat hij de interne wil had om als eigenaar op te treden, is niet van belang. Het gaat om de uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvatting de wil kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Het gebruik van de strook grond als landbouwgrond is naar het oordeel van het hof slechts een op zichzelf staande machtsuitoefening, die onvoldoende is om aan te nemen dat het bezit van het Waterschap teniet is gegaan. Dat de eiser het riet en de muskusratten op de strook grond bestreed, dat een jachtopziener meende dat het jachtgebied van eiser doorliep tot de insteek en dat het Waterschap de strook grond pas na overleg met eiser gebruikte voor onderhoud, maakt het vorenstaande niet anders. Ook uit deze feiten met betrekking tot de strook grond kan – noch op zichzelf beschouwd, noch in combinatie met het gebruik als landbouwgrond – naar verkeersopvatting niet worden afgeleid dat eiser pretendeerde rechthebbende te zijn, nu ook dit handelingen zijn die door een pachter, bruiklener, enz. uitgevoerd kunnen worden.

Daarnaast oordeelt het hof, net als de kantonrechter, dat het ploegen, eggen, zaaien en oogsten van de strook grond niet als een voortdurende onrechtmatige toestand kan worden aangemerkt in de zin van artikel 3:314 lid 1 BW

Een onrechtmatige toestand in de zin van artikel 3:314 lid 1 BW houdt in dat er sprake moet zijn van een voortdurende inbreuk. Incidentele inbreuken vallen er niet onder, ook niet als ze in serie plaatsvinden. Bij terugkerende verschijnselen is artikel 3:314 lid 1 BW niet van toepassing. Vast staat dat eiser de strook grond niet continue heeft bewerkt, maar ook periodes braak heeft laten liggen. In het onderhavige geval is derhalve geen sprake van een continue onrechtmatige toestand maar veeleer van een situatie waarbij de inbreuk met tussenpozen plaatsvindt.

ECLI:NL:RBNHO:2018:7555

In deze zaak komen de volgende aspecten aan bod: Economisch eigenaar kan bezitter zijn. Vordering tot teruglevering strook grond wegens onrechtmatig handelen (gebaseerd op het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309)) slaagt niet omdat eiseres niet degene is die schade heeft geleden en bovendien is vordering tot vergoeding schade verjaard.

Bezitsdaden door economisch eigenaar

” Bino betwist dat [gedaagde] bezitter van de strook is geweest en verwijst ter onderbouwing van die stelling naar het arrest van 21 juni 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA6254) waarin de Hoge Raad heeft overwogen dat bij een overdracht van de eigendom van een goed in economische zin, maar niet in juridische zin, een rechtsverhouding ontstaat krachtens welke de verkrijger dat goed houdt voor de juridische eigenaar, maar niet voor zichzelf, zodat hij niet kan worden aangemerkt als bezitter in de zin van artikel 3:107, lid 1 BW. Aangezien [gedaagde] tot 2013 economisch eigenaar was, was hij tot dat moment geen bezitter van het perceel en kan hij ook niet bezitter van de strook zijn geweest, aldus Bino. Dit verweer faalt. In het arrest van 9 september 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ5989) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een dergelijke opvatting in haar algemeenheid niet kan worden aanvaard, omdat zich gevallen kunnen voordoen dat een koper krachtens de rechtsverhouding met een verkoper jegens deze gemachtigd is zich, vooruitlopend op de levering van het verkochte, de feitelijke macht over het verkochte te verschaffen en deze macht op een zodanige wijze uit te oefenen dat naar de in het verkeer geldende opvattingen de koper moet worden beschouwd als bezitter van het verkochte. Een dergelijk geval doet zich naar het oordeel van de rechtbank ook in deze zaak voor.”

Schadevergoeding na verjaring, wie heeft de schade geleden?

“Bino baseert die vordering op het arrest van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309) waarin de Hoge Raad heeft overwogen dat degene die zijn eigendom door de werking van art. 3:105 BW heeft verloren een vordering uit onrechtmatige daad kan instellen tegen degene die het eigendom heeft verkregen en bij wijze van schadevergoeding kan vorderen de wederrechtelijk in bezit genomen zaak weer aan hem in eigendom over te dragen. Deze vordering tot teruglevering zal worden afgewezen. Voor zover [gedaagde] door inbezitneming van de strook al onrechtmatig heeft gehandeld, is Bino niet degene die door die onrechtmatige daad schade heeft geleden, maar de Rabobank. Op het moment van verstrijken van de verjaringstermijn was de Rabobank immers nog eigenaar van de strook en niet Bino. Daar komt bij dat [gedaagde] terecht betoogt dat de vordering tot schadevergoeding in natura is verjaard. Artikel 3:310 lid 1 BW bepaalt immers dat een vordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van vijf jaar vanaf het moment dat de benadeelde bekend is met zijn eigendomsverlies en dat de verjaring in elk geval is voltooid twintig jaar na de voltooiing van de verjaring van art. 3:314 lid 2 BW, zijnde de gebeurtenis waardoor de schade – het verlies van de eigendom – is veroorzaakt. Die termijn van 20 jaar is in 2015 al verstreken.”

Erfdienstbaarheid vs. Eigendomsrecht

“De rechtbank stelt voorop dat een erfdienstbaarheid naar haar aard inbreuk maakt op het eigendomsrecht een ander. Voor bevel tot het meewerken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid moet dan ook een gegronde reden bestaan en die ontbreekt hier. Bino legt aan haar vordering niet meer ten grondslag dat het onevenredig belastend voor haar is om de bestaande praktijk te wijzigen en een nieuwe nooddeur op een nieuwe locatie aan te brengen. Dat belang weegt niet op tegen het recht van [gedaagde] om ongestoord gebruik te kunnen maken van zijn eigendomsrecht. Uit de stelling van Bino blijkt dat zij alternatieve locaties heeft voor een nooddeur. Het enkele feit dat verplaatsing van de deur aanzienlijke kosten met zich meebrengt is onvoldoende om een inbreuk op het eigendomsrecht van [gedaagde] te rechtvaardigen, te meer nu Bino er zelf voor heeft gekozen deze deur op deze locatie zonder overleg met [gedaagde] in zijn vakantie te plaatsen. De vordering van Bino zal dan ook bij gebrek aan een deugdelijke grondslag worden afgewezen.”

ECLI:NL:RBROT:2018:7672

In deze zaak laat de rechter zien dat er strenge eisen worden gesteld aan de machtsuitoefeningen die nodig zijn om van inbezitneming te kunnen spreken. Geen sprake van een machtsuitoefening van de één die zodanig is dat de machtsuitoefening van de ander teniet wordt gedaan.

“4.8.
Nu derhalve niet vaststaat dat de in punt 4.4. hierboven genoemde onderdelen van de erfafscheiding zijn geplaatst door [eisers] of haar rechtsvoorgangers, kunnen deze niet gelden als een machtsuitoefening van de rechtsvoorgangers van [eisers] als bedoeld in art. 3:113 lid 1 BW. De aanwezigheid van de fysieke erfafscheidingen rechtvaardigen derhalve niet het oordeel dat de rechtsvoorgangers van [eisers] de strook grond of onderdelen daarvan in bezit hebben genomen.

4.9.
De overige machtsuitoefeningen die [eisers] heeft gesteld zijn:

(i) de aanleg en het onderhoud van de moestuin aan de zijde van perceel A langs het muurtje van basalt blokken en het bakstenen randje;

(ii) de strook grond tussen de stenen schuur op perceel B en de voormalige houten schuur op perceel A is door de rechtsvoorgangers van [eisers] afgetimmerd; en

(iii) de aanleg en het onderhoud van de druivenplanten die waren geplaatst langs de achtermuur van de voormalige schuren die tot 2006 op perceel B hebben gestaan (waar nu (5) de houten schutting en (6) het rasterhek staan).

4.10.
Ten aanzien van de aanleg en het onderhoud van (i) de moestuin en (iii) de druivenplanten geldt dat het enkele aanbrengen van beplanting en het onderhouden van de strook grond evenmin het oordeel rechtvaardigt dat sprake is van bezit met eigendomspretentie. Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen van de één zijn immers niet voldoende om een einde te maken aan het bezit van de ander (art. 3:113 lid 2 BW).

4.11.
Met betrekking tot (ii) heeft [eisers] toegelicht dat er ter hoogte van (4) de achterwand van de stenen schuur op perceel B ten tijde van de eigendomsoverdracht van perceel A aan [eisers] een houten schuur stond. De strook grond tussen de stenen schuur op perceel B en de houten schuur op perceel A was geheel door houten betimmering afgesloten en derhalve bij geen van beide partijen of hun rechtsvoorgangers in gebruik geweest. Ook hieruit kan derhalve niet worden afgeleid dat [eisers] of haar rechtsvoorgangers zich over deze strook de feitelijke macht hebben verschaft.”

ECLI:NL:RBLIM:2018:7060

In deze zaak speelt een geschil tussen verschillende familieleden en erfgenamen over het bezit van een weiland. In rechtsoverweging 4.2 zet de rechtbank het juridisch kader dat speelt bij verjaring duidelijk uiteen, waarbij ook het oude recht deels speelt.  Daarnaast blijkt uit deze uitspraak dat het bestaan van familieverhoudingen tussen partijen met zich mee kan brengen dat het gebruik van de grond door een bepaald familielid enkel wordt gezien als een persoonlijk gebruikrecht, waardoor van in bezitneming geen sprake is:

“Daar komt nog bij dat [eiser] dient te stellen en zonodig te bewijzen dat zijn gebruik van deze percelen zodanig was dat de eigenaarspretenties die hij stelt te hebben voor iedereen kenbaar waren en dat dit gebruik het bezit van de (stief)ouders van partijen beëindigde. Het besluit van [eiser] tot gebruik bij uitsluiting van ieder ander creëert immers geen bezit. Daarvoor is vereist dat voor de (stief)ouders duidelijk moet zijn geweest dat [eiser] de intentie had de grond als bezitter (te kwader trouw) te gebruiken en daarvan op termijn door bevrijdende verjaring eigenaar te worden. Gelet op de familieverhoudingen (stief)ouder(s) en (stief)kind, in een gezin waarin de verhoudingen toen nog hartelijk waren (zie rov 4.4.) en men gewoon was samen te werken, heeft [eiser] op dit punt te weinig gesteld om tot zodanig bezit te kunnen concluderen. De stelling van gedaagden dat [eiser] de grond slechts in gebruik had op basis van een persoonlijk gebruiksrecht is in deze familieverhoudingen immers voor de hand liggend.”

ECLI:NL:GHSHE:2018:3122

In deze uitspraak heeft de eigenaar van een stuk grond een hekwerk geplaatst op zijn eigen perceel, waardoor er tussen zijn perceel en de daadwerkelijke kadastrale grens een strook grond achter bleef, welke strook jaren later door de buurman in bezit is genomen. De vraag die speelt is of de eigenaar door het plaatsen van het hekwerk afstand heeft gedaan van zijn bezit van de strook grond. Het gerechtshof oordeelt als volgt:

Afstand bezit ex. Art. 3:117 BW

“Eén van de wettelijke bepalingen inzake het bezit is artikel 3:117 BW, waaruit volgt dat een bezitter zijn bezit uitsluitend verliest wanneer hij het goed kennelijk prijsgeeft of wanneer een ander het bezit ervan verkrijgt (lid 1) en dat, zo lang niet een van deze twee gronden zich heeft voortgedaan, een aangevangen bezit voortduurt (lid 2). Bij dit laatste speelt de verkeersopvatting geen rol, wat betekent dat het bezit voortduurt ook al wordt niet langer enige feitelijke macht uitgeoefend over de zaak (zie Parl. Gesch. Boek 3, p. 442). In verband met het bepaalde in artikel 3:117 lid 1 BW is verder van belang dat het kennelijk prijsgeven van het bezit van een onroerende zaak niet mogelijk wordt geacht (in elk geval niet in de situatie dat de bezitter tevens eigenaar is).”

“Uit het bepaalde in artikel 3:117 lid 1 BW volgt immers (zie r.o. 3.4.2.) dat het plaatsen van het hek niet kan worden gezien als het kennelijk prijsgeven van het bezit van de daarachter gelegen strook grond, terwijl uit lid 2 van dezelfde bepaling volgt dat het bezit van die strook niet verloren kan zijn gegaan enkel door het niet langer uitoefenen van de feitelijke macht erover.”

Bezitsdaad planten leilinden

Het Hof oordeelt vervolgens dat het bezit enkel verloren kan gaan als de buurman de betreffende strook grond op enig moment in bezit heeft genomen, door bezitsdaden te verrichten. Het Hof is van mening dat het planten van leilinden gezien moet worden als een bezitsdaad:

“Het planten van de leilindes is daarentegen wél een gedraging waaruit een inbezitneming. kan worden afgeleid. Dat is het geval omdat, zoals ook als een feit van algemene bekendheid heeft te gelden, zulke leibomen plegen te worden geplant met de (kennelijke) bedoeling om ze langdurig te houden en te leiden naar hun beoogde specifieke en karakteristieke vorm en omdat aan het planten en leiden van deze bomen aanzienlijke kosten zijn verbonden, die in de regel alleen zullen worden gemaakt door de eigenaar van de ondergrond van de leibomen. Daar komt bij dat de leilindes, eenmaal geplant, goed zichtbaar (zullen) zijn geweest voor derden. Zij konden uit dat planten opmaken dat de buren pretendeerden rechthebbenden te zijn met betrekking tot de strook, althans een deel daarvan, en zij konden dan ook beseffen dat zij tijdig maatregelen moesten nemen om deze inbreuk op hun eigendomsrecht te beëindigen. Dit laatste gold des te meer nu de buren, op zichtbare wijze de bestaande verharding op hun perceel hebben verbreed tot verder op de strook grond en deze verharding ook hebben verlengd tot achterin hun tuin.

Het hof is van oordeel dat uit de hier genoemde gedragingen, bezien in onderling verband, volgt dat zij de strook grond tot aan de haag in bezit hebben genomen.
Dat de buren de inbezitneming niet hebben doen blijken uit het aanbrengen van een ondoordringbare erfafscheiding, zoals daarvoor veelal pleegt te worden geëist, acht het hof in dit geval irrelevant, omdat een dergelijke afscheiding reeds aanwezig was, onder meer in de vorm van de door de wederpartij geplante haag en het door haar aangebrachte hekwerk. Gegeven het bestaan van deze afscheiding en de door de rechtsvoorgangers aangebrachte afscheidingen vormden het planten van de leilindes en de uitbreiding van de verharding voldoende aanwijzing voor derden dat de buren de strook grond tot aan de haag voor zichzelf hielden.”

Goede Trouw

Tot slot geeft het hof in deze zaak een oordeel over goede trouw. Gelet op de feitelijke situatie ter plaatse, de omvang van de strook in relatie tot de omvang van het aangekochte perceel en het ontbreken van relevante informatie van rechtsvoorgangers en derden, bestond er voor de in bezit nemers geen aanleiding of verplichting om uit eigen beweging het kadaster (en de kadastrale kaart en de door het kadaster vervaardigde en bewaarde veldwerktekeningen) te raadplegen en dit te controleren. Niet van belang is of de in bezit nemers naar aanleiding van kadastrale grensreconstructies die na de in bezitneming hebben plaatsgevonden en naar aanleiding van dienaangaande opgemaakte veldwerktekeningen hebben beseft (of konden beseffen) dat de strook grond geen deel uitmaakte van het aan hen verkochte en geleverde perceel. Het hof herhaalt dat in dit geval beslissend is of de goede trouw – al dan niet – heeft bestaan op het moment van de bezitsverkrijging. Feiten en omstandigheden van latere datum kunnen geen afbreuk doen aan een eenmaal bestaande goede trouw.

ECLI:NL:GHSHE:2018:347

Het hof den Bosch borduurt in deze uitspraak voort op de lijn die het in haar uitspraken van oktober 2016 heeft ingezet over verjaring van gemeentegrond. In deze uitspraak wordt hier door het hof nog het volgende aan toegevoegd: “Ook als zou worden aangenomen dat [appellanten c.s.] (en zijn rechtsvoorgangers) het perceeldeel vóór 1999 feitelijk hebben gebruikt, door het toe te voegen tot hun tuin, door daarop andere beplanting aan te brengen dan op het overige deel van het gemeenteperceel, door het perceeldeel te onderhouden en door daarop een hek te plaatsen voor zover het perceeldeel zichtbaar is vanaf de openbare weg, is dat onvoldoende om tot het oordeel te komen dat toen sprake is geweest van het bezit van het perceeldeel. Uit deze feitelijke situatie hoefde de gemeente naar verkeersopvatting niet af te leiden dat [appellanten c.s.] en/of zijn rechtsvoorgangers het perceeldeel ondubbelzinnig en uitsluitend voor zichzelf hielden en dat stilzitten door de gemeente kon meebrengen dat de eigendom van de strook grond op den duur gevaar liep. Datzelfde is het geval geweest vanaf het moment dat het hekwerk op het perceeldeel dat zichtbaar is vanaf de openbare weg is geplaatst. Dit is een zodanig beperkt gebruik van de strook, dat uit het plaatsen en houden van het hekwerk niet kan worden afgeleid dat [appellanten c.s.] en zijn rechtsvoorgangers het perceeldeel als geheel voor zichzelf zijn gaan houden. Het perceeldeel was en is nog steeds voor eenieder, in het bijzonder de gemeente, toegankelijk doordat het niet is omheind.”

ECLI:NL:GHAMS:2018:34

De eigenaar van een eetcafé doet tegenover de  gemeente  een beroep op zowel bevrijdende als verkrijgende verjaring m.b.t. strook grond, dienend als deel van het terras. Het hof zet de criteria voor inbezitneming duidelijk uiteen en geeft daarnaast een oordeel over de stelplicht en bewijslast. Het Hof oordeelt dat er sprake is van een zwaardere toets indien particuliere grond grenst aan grond van de gemeente.

ECLI:NL:GHSHE:2016:4559

Deze uitspraak vormt het startschot van een reeks uitspraken waarin het hof Den Bosch oordeelt dat er strenge eisen gelden als het gaat om verjaring van gemeentegrond. Het hof overweegt dat een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet rechthebbende niet snel mag worden aangenomen. “Dat is des te meer het geval als het gaat om de veelvuldig voorkomende situatie waarin een strook grond die eigendom is van een gemeente en grenst aan een particulier perceel, in gebruik wordt genomen door de particulier. In veel gevallen zal dat gebruik plaatsvinden zonder een aanwijsbare juridische basis daarvoor, waarna de desbetreffende gemeente dat gebruik vervolgens gedoogt. In dit verband zal een rol spelen dat de bevoegdheid van de eigenaar tot het exclusieve gebruik van zijn eigendom ten aanzien van de hier bedoelde stroken publieke grond minder sterk op de voorgrond treedt dan de exclusieve gebruiksbevoegdheid van een particulier ten aanzien van zijn perceel. Het particuliere gebruik van de stroken publieke grond zal in de regel dan ook niet op bezwaren van de eigenaar (de gemeente) stuiten, zo lang dat gebruik (bijvoorbeeld) niet afdoet aan de verkeersveiligheid en het ook niet verhindert dat de gemeente toegang heeft tot de strook grond als dat vanuit haar overheidstaak nodig is (zoals in de situatie dat dieper in de grond leidingen van nutsvoorzieningen en dergelijk lopen). Het particulier gebruik van de hier bedoelde stroken grond kan zelfs leiden tot een situatie die voordelig is, voor zowel de eigenaar van het belendende perceel als voor de gemeente. Dat – bijvoorbeeld – een particulier niet alleen zijn tuin, maar ook de aangrenzende strook van de gemeente onderhoudt en eventueel zelfs met planten verfraait, zal bijdragen aan het genot van de eigen woning met tuin. De gemeente kan het onderhoud en de verfraaiing van de strook positief opvatten, als een particuliere bijdrage aan het openbaar groen in de gemeente, en zal het waarschijnlijk ook op prijs stellen dat zij de strook niet behoeft te onderhouden.” Dat de gemeente niet optreedt tegen particulier gebruik van stroken als hier bedoeld mag daarom niet snel worden uitgelegd als een blijk van desinteresse van de gemeente voor haar eigendommen, ook niet als de gemeente gebruik gedoogt dat een particuliere eigenaar niet van zijn buurman zou dulden. Als in situaties als deze het gedogen té snel het risico in zich bergt dat het leidt tot verlies van eigendom aan de zijde van de gemeente, kan dat de uitoefening van overheidstaken waarvoor de toegang tot de strook en/of het gebruik ervan noodzakelijk is, bemoeilijken of zelfs onmogelijk maken. Deze consequentie zou voor de gemeente ook aanleiding kunnen zijn om dat gebruik – en vergelijkbaar gebruik in alle andere gevallen – voortaan niet meer te gedogen. Particulier én gemeente missen dan de beperkte, maar niet te verwaarlozen voordelen van het tot dan toe gedoogde gebruik van de strook publieke grond.” Zie in dit kader ook de uitspraken van het hof Den Bosch van 18 oktober 2016, waaronder ECLI:NL:GHSHE:2016:4676.

ECLI:NL:HR:2015:2743

In deze uitspraak geeft de Hoge Raad nadere invulling aan het begrip ‘ondubbelzinnig bezit’. De theoretische mogelijkheid dat ook een huurder op een bepaalde wijze de feitelijke macht over de bewuste strook grond kan uitoefenen, leidt nog niet tot ontkennende beantwoording van de vraag of de bewoner deze strook grond in bezit heeft genomen. Die mogelijkheid is pas van belang indien er – in het bijzonder voor de Gemeente als rechthebbende – objectieve aanwijzingen waren om de machtsuitoefening door de bewoner ook daadwerkelijk als die van een huurder aan te merken. Bovendien moet de Gemeente zich daarop hebben beroepen. De Procureur-Generaal over de kwestie: Verkrijgende verjaring moet alleen uitgesloten worden geacht indien de eigenaar in de verdedigbare veronderstelling verkeert dat de persoon die zijn onroerende zaak gebruikt dit doet als zakelijk of persoonlijk gerechtigde. Dat is niet het geval indien de eigenaar geen enkele reden heeft om te denken dat de bewoner als huurder, erfpachter etc. gebruik maakt van zijn grond. Hij concludeert dat het bezit alleen dubbelzinnig kan zijn indien naar verkeersopvatting enige aanleiding bestaat voor de aanname dat bij het uitoefenen van de feitelijke machtsuitoefening over het goed ook kan worden gehandeld krachtens een al dan niet vermeend beperkt of persoonlijk recht.

ECLI:NL:GHSHE:2015:1487

In deze uitspraak oordeelt het hof dat in een situatie, waar de groenstrook van het perceel van de gemeente voor de woningen een natuurlijke omzoming van de achtertuinen vormde, het in die groenstrook aanbrengen van een afscheiding van paaltjes met gaas of draad om de bewegingsvrijheid van honden en/of kinderen te beperken, niet valt te scharen onder uiterlijk waarneembare gedragingen waaruit naar verkeersopvatting ondubbelzinnig een gaan houden voor zichzelf met onttrekking van bezit aan de gemeente kan worden afgeleid. Voor het plaatsen van een kippenhok, speelhuis voor kinderen en/of een houtopslag, het in privé aanbrengen van beplantingen en het onderhouden daarvan en van de door de gemeente aangebrachte beplanting en het aanbrengen van doorgangen in de afscheiding, geldt naar het oordeel van het hof eveneens dat daaruit nog niet ondubbelzinnig blijkt van een pretentie om de strook grond aan het eigendomsrecht van de gemeente te onttrekken en voor zichzelf te gaan houden. In cassatie gaat de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad mee in het oordeel van het hof (zie ECLI:NL:GHSHE:2015:1487)

ECLI:NL:PHR:2013:BY6754  (conclusie PG)

In deze uitspraak staat de vraag centraal of een huurder van een woning een strook gemeentegrond direct grenzend aan de gehuurde tuin in bezit kan nemen. De Procureur-Generaal zegt hierover in zijn conclusie bij het arrest dat het hof heeft kennelijk en niet onbegrijpelijk geoordeeld heeft dat volgens de verkeersopvatting het bestaan van de huurovereenkomst (met betrekking tot de woning) aan het aannemen van een eigendomspretentie bij de bewoners (met betrekking tot een naastgelegen, niet verhuurde strook) in de weg staat. De bewoner stelt zich op het standpunt dat de woningbouwstichting door verjaring het eigendom van de grond heeft verkregen op grond van ‘middellijk bezit’, doordat de bewoner daarover voor haar de feitelijke macht uitoefende. De vraag of sprake is van middellijk bezit dient te worden beantwoord aan de hand van verkeersopvatting. De enkele omstandigheid dat sprake is van een verhuurrelatie brengt niet met zich dat door de huurder gepleegde machtsuitoefeningen ten aanzien van een aanpalend perceel naar verkeersopvatting aan de verhuurder dienen te worden toegerekend (lees: dat hem het bezit moet worden opgedrongen). Voor middellijke bezitsverkrijging is vereist dat sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat de feitelijke ingebruikneming door de huurder op grond van vertegenwoordiging of een rechtsverhouding als bedoeld in art. 3:110 BW aan de verhuurder kan worden toegerekend.

Uitspraak Hof ‘s-Hertogenbosch, 15 maart 2022

ECLI:NL:GHSE:2022:851

Partijen: Gemeente Oirschot (geïntimeerde) t. Maatschap (boerenbedrijf) en haar maten (appellanten)

Feiten en omstandigheden:

Het gaat hier om een perceel van de gemeente dat voorheen onderdeel was van een groter perceel en eigendom is geweest van de grootvader van appellant. In de jaren 50 is het perceel door onteigening eigendom geworden van de Rijkswaterstaat t.b.v. de aanleg van de A58. Na aanleg van de A58 is het perceel in gebruik gebleven bij het boerenbedrijf van de grootvader voor de teelt van mais en gras. Het perceel heeft een landbouwbestemming. In 2014 is het perceel geleverd aan de gemeente. In 2018 heeft appellant per brief laten weten dat hij een beroep doet op bevrijdende verjaring t.a.v. het perceel. De gemeente heeft dit standpunt betwist en heeft vervolgens per brief verzocht een pachtovereenkomst voor het perceel te ondertekenen dan wel te ontruimen. Appellant heeft daar geen gevolg aan gegeven. In de procedure in eerste aanleg is de vordering van de gemeente tot ontruiming van het perceel afgewezen.

Rechtsvraag: is hier sprake van inbezitneming?

Oordeel van de rechter: hoger beroep wordt verworpen.

Het hof toetst aan de hand van de verkeersopvattingen of sprake is van inbezitneming. Daarvoor gebruikt hij de maatstaf van HR 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0826, NJ 1993/178 (r.o. 3.2). Toepassing van deze maatstaf brengt mee dat niet gesproken kan worden van bezit van perceel door appellant en zijn rechtsvoorgangers. De argumenten van het hof zijn:[1]

• Of Rijkswaterstaat en de gemeente al dan niet iets met het perceel hebben gedaan is niet relevant. Het staat de eigenaar van een perceel vrij dit aan te wenden op de wijze die hem goeddunkt, met inbegrip van het niet gebruiken ervan.
• De feitelijke handelingen van appellant (onderhouden en verbouwen van producten) rechtvaardigen niet de conclusie dat sprake is van inbezitneming. Voor de opgave aan de RVO geldt mutatis mutandis
• Het gebruik van een perceel door een derde overeenkomstig zijn aard en bestemming behoeft niet noodzakelijk voort te komen uit een eigendomspretentie. Daar is meer voor nodig.
• Appellant en zijn rechtsvoorgangers zijn het perceel na de onteigening blijven gebruiken zoals dat daarvoor ook al het geval was (telen van mais en gras). Een neutrale buitenstaander zou daaruit niet, naar objectieve maatstaven op basis van uiterlijke feiten, afleiden dat appellant het perceel in bezit had genomen.

[1] R.o. 3.10.

ECLI:NL:GHDHA:2019:1303

Op 22 juli is een uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 28 mei gepubliceerd. Het betreft een hoger beroep zaak tegen een vonnis in kort geding. Het kort geding ging over het eigendom van een strookje grond op een landtong. Omdat de kantonrechter niet met voldoende zekerheid kon vaststellen dat de eiser eigenaar is van de strook grond, is zijn vordering om het door de buren in 2017 geplaatste hekwerk te verwijderen, afgewezen. In Hoger beroep wordt pas stil gestaan bij de vraag wie nu eigenaar is van de strook grond op de landtong.

De appellant stelt primair de grond bij de aankoop te hebben verkregen en subsidiair dat hij door verkrijgende, dan wel bevrijdende verjaring eigenaar geworden is.

Het hof oordeelt als volgt:

Ten aanzien van de levering van de strook grond stelt het hof vast dat aan de hand van de leveringsakte en de kadastrale kaart voldoende aannemelijk is dat aan appellant niet geleverd is een stuk water of grond recht achter de woning van de buren.

Daarnaast overweegt het hof dat het beroep van appellant op artikel 3:29 BW niet slaagt. Artikel 3:29 BW bepaalt dat bij natuurlijke aanwas of afkalving de grens van een langs een water liggend erf zich verplaatst met de oeverlijn. Dit is in deze zaak niet relevant, omdat een grens die over land is getrokken, niet verplaatst als een nabij gelegen oeverlijn aanwast of afkalft. Voorshands moet het hof oordelen dat volgens de kadastrale kaart van 1992 en de situatieschets de perceelgrens niet om de landtong heen loopt, maar over land. De getekende kadastrale perceelgrens is immers recht waar de oeverlijn van de landtong hoeken en afrondingen heeft.

Ten aanzien van de verjaring te goeder trouw neemt het hof in aanmerking dat de tennisbaan, die wel aan de eigenaar van perceel 1376 ( appellant) toebehoort, binnen de kadastrale perceelgrens is aangelegd, dat het gebied bekend staat om haar eilandjes en bijzondere kadastrale grenzen, dat het woonhuis van de buren met mogelijke uitzicht- en eigendomsrechten in 1992 al gebouwd was en dat wanneer [appellanten] het kadaster zou hebben geraadpleegd, hij had kunnen zien dat de Strook niet van hem werd. Hij had er in elk geval niet op mogen rekenen dat hij op eigen terrein recht achter woning van de buren zou kunnen komen (anders dan achter woningen 248 – 254).

Ten aanzien van de bevrijdende verjaring oordeelt het hof ten slotte dat van ‘langdurig ondubbelzinnig en onafgebroken bezit’ geen sprake is.

Van toe-eigening door bebouwing is geen sprake. De tennisbaan ligt niet op de Strook. Het eerder door [appellanten] op de landtong geplaatste groene ‘hekje’ is niet op de Strook geplaatst; men moest (en kon) daar overheen stappen om op de Strook te komen. Over de beschoeiing en golfbrekers van vóór 1992 is in dit kort geding niet vast te stellen dat die zijn geplaatst door de voormalige eigenaren van perceel 1376 als waren zij zelf de eigenaar van de Strook. De buurman heeft aangevoerd dat vóór 1992 juist door de vorige eigenaren van zijn perceel is meebetaald. Dit heeft [appellanten] niet (voldoende gemotiveerd) betwist.

Sinds 31 januari 1992 heeft voor het eerst in 1997 beschoeiing en grondophoging plaatsgevonden). “Daargelaten of dit een bezitsdaad is, kwalificeert dit naar het voorlopig oordeel van het hof niet als daad die langdurig ondubbelzinnig en ononderbroken bezit heeft geconstitueerd, zelfs als er veronderstellenderwijs vanuit zou worden gegaan dat deze werkzaamheden zonder overleg met de toenmalige eigenaren van perceel 79 hebben plaatsgevonden en [appellanten] nadien nog op de Strook heeft gewandeld en daar onderhoud heeft doen plegen. Daarbij komt dat [geïntimeerden] stelt dat de eigenaren van perceel 79 toen aan die beschoeiing hebben meebetaald; zodat dat (volgens die stelling) dus in overleg met hen is gedaan. Ook dit heeft [appellanten] in het kader van dit kort geding niet voldoende gemotiveerd betwist.”

Hoewel deze uitspraak geen nieuwe inzichten behelst ten aanzien van verjaring, is het toch interessant om te zien hoe het hof omgaat met de strenge eisen aan bezit als het gaat om grond dat grenst aan het water. Het plaatsen van een beschoeiing, het ophogen van de grond, het plaatsen van golfbrekers en het onderhouden van de grond is volgens het hof niet voldoende voor het aannemen van langdurig ondubbelzinnig en ononderbroken bezit.

ECLI:NL:PHR:2020:617

Conclusie AG over bezitsverlies van gronden die grenzen aan het water.

R.O. 2.61

“Een eigenaar verliest zijn recht op zijn grond niet zomaar. Dat verlies wordt in ieder geval niet bewerkstelligd door het enkele feit dat hijzelf niet voortdurend, of zelfs in het geheel niet, feitelijke macht uitoefent over zijn grond (bijvoorbeeld door zich daar zelf op te begeven) – door het middel ook wel aangeduid als ‘inbezitneming’ door [verweerders] – of geen (actieve) aanspraak maakt op zijn grond tegenover zijn buren (door bijvoorbeeld opeising daarvan). Als hij dat laatste overigens wel zou doen, zou van het (voortdurende) bezit van een ander überhaupt geen sprake meer (kunnen) zijn. Een eigenaar hoeft zelf geen bezitsdaden te verrichten om zijn eigendom voor verlies door verjaring te behoeden. Voor bezitsverlies is immers minstens inbezitneming door een ander vereist. Evenmin treedt bezitsverlies in door het enkele feit dat hij zijn grond slechts over water kan bereiken (en een ander zijn grond als enige wel over – diens eigen – land kan bereiken), door het feit dat zijn grond gelegen is op een landtong die voor het overige aan een ander toebehoort, of door het feit dat zijn stuk grond aan water grenst, dat een natuurlijke afgrenzing vormt tussen zijn stuk grond aan de ene kant van het water, en een ander stuk hem toebehorende grond aan de andere kant van het water. Bezitsverlies vindt ook niet plaats op grond dat er geen aanwijzingen zijn dat een strook grond niet bij een ander perceel hoort; het gaat erom dat er ondubbelzinnige en naar buiten toe kenbare aanwijzingen in het gedrag van de ander en/of de feitelijke situatie besloten liggen dat dit wél zo is. Daarvoor is enkel de ligging of bereikbaarheid over land van een stuk grond steeds onvoldoende. Ook dit alles tezamen is geenszins voldoende voor eigendomsverlies. Het gaat mijns inziens ten slotte ook niet om omstandigheden die de aan bezit te stellen eisen (wezenlijk) kunnen verlagen.”

ECLI:NL:HR:2017:309

In deze uitspraak geeft de Hoge Raad nadere invulling aan het begrip ‘kenbaarheid’ door te oordelen dat niet vereist dat de gemeente daadwerkelijk heeft kennis gedragen van de bezitsdaden van de niet-rechthebbende waardoor zijn bezit is tenietgegaan. “Voldoende is dat een en ander naar buiten toe – en dus ook voor de eigenaar – kenbaar was. Daaraan doet niet af dat de Gemeente van die bezitsdaden niet dan na onderzoek op de hoogte kon raken. Hoezeer het ook voor eigenaren van met name moeilijk begaanbare of moeilijk toegankelijke percelen bezwarend kan zijn deze periodiek op bezitsinbreuken te controleren, in de gelding van meerbedoelde wettelijke vereisten voor bezit kan die omstandigheid geen verandering brengen. Eerst indien moeilijke begaanbaarheid of moeilijke toegankelijkheid aan de kenbaarheid van de bezitsdaden in de weg staat, is van bezit van een inbreukmaker geen sprake.” Daarnaast introduceert de Hoge Raad in deze uitspraak de mogelijkheid voor de gemeente als grondeigenaar om schadevergoeding te vorderen als zij haar grond door verjaring aan de inbezitnemer door verjaring verliest. De Hoge Raad overweegt ten overvloede dat inbezitneming van grond, wetende dat deze grond van een ander is, onrechtmatig is jegens de oorspronkelijke eigenaar. Dit onrechtmatig handelen levert volgens de Hoge Raad voldoende grond op voor een vordering tot schadevergoeding. De Hoge Raad vult de eisen voor de vordering tot schadevergoeding, op basis van de onrechtmatige daad, grotendeels zelf in. Zo overweegt hij dat het in bezit nemen van andermans grond onrechtmatig is, tot schade leidt bij de oorspronkelijke eigenaar en dat deze schade in verband staat met het verlies van eigendom als gevolg van verjaring. Deze schadevergoeding niet altijd hoeft te bestaan uit een financiële vergoeding (ter hoogte van de grondwaarde), maar ook kan bestaan uit een vergoeding in natura bij wijze van teruggave van de grond. Tot slot overweegt de Hoge Raad dat een beroep op ‘eigen schuld’ door de bezitter die door verjaring het eigendom heeft verkregen, omdat de oorspronkelijke eigenaar heeft nagelaten zijn grond te beschermen, geen doel treft.  Van een grondeigenaar kan immers niet verwacht worden dat hij zijn percelen periodiek op bezitsdaden controleert als daar geen concrete aanleiding voor is. Dit mag in elk geval niet als gevolg hebben dat hij geen aanspraak meer zou kunnen maken op schadevergoeding jegens degene die zijn eigendom wederrechtelijk in bezit heeft genomen, aldus de Hoge Raad. De vordering tot schadevergoeding is zelf ook onderhevig aan verjaring. Dit betekent dat de oorspronkelijke eigenaar de vordering moet indienen uiterlijk vijf jaar na het bekend worden met (i) de schade en (ii) de daarvoor aansprakelijke persoon, of maximaal twintig jaar na de gebeurtenis waardoor de schade is ontstaan. De Hoge Raad overweegt dat de schade niet ontstaat zodra de grond in bezit is genomen, maar zodra het eigendom verloren gaat door de bevrijdende verjaring na twintig jaar bezit.