Uitspraken: Goede trouw
Uitspraken: Goede trouw
Klik direct door naar een specifieke uitspraak:
Het gaat in deze zaak om een geschil tussen een particulier en een woonstichting. Beide partijen hebben een recht van erfpacht op grond van de gemeente Amsterdam. De bewoner heeft stuk grond in gebruik genomen, waarop de woonstichting een recht van erfpacht heeft. De bewoner trof bij aankoop van het recht van erfpacht waarop de woning en tuin gelegen zijn een tuin die liep tot aan een stenen muur. Daarnaast was er aan beide zijden van de tuin, vanaf de gevel tot aan de stenen muur, een erfafscheiding aanwezig bestaande uit paaltjes met gaas. Op de grond die grenst aan de stenen muur is door de rechtsvoorganger van de bewoner een terras aangelegd. De huidige bewoner heeft op de grond in 2001 twee schuren gebouwd. De bewoner stelt door verjaring het eigendom te hebben verkregen van het recht van erfpacht op deze grond. Bij de beoordeling van het beroep op verjaring maakt de rechtbank een onderscheid tussen de grond onder de schuren en de overige grond tussen de kadastrale grens en de stenen muur.
Hoewel een recht van erfpacht volgens de wet door verjaring kan ontstaan, wordt dit in de jurisprudentie niet snel aangenomen. Dit blijkt ook het artikel van Mr. L. van Egteren, ‘inbezitneming van beperkte zakelijke genotsrechten’, welk artikel in 2018 in het Maandblad voor Vermogensrecht verscheen.
Daarnaast blijkt uit het oordeel van de rechtbank dat een erfafscheiding aan beide zijden van de grond bestaande uit paaltjes en gaas, geen ondubbelzinnige bezitneming inhoudt, vanwege het open en niet-permanente karakter van dit soort afscheidingen.
Tot slot geeft de rechter een duidelijk oordeel over het bestaan van goede trouw aan de zijde van de inbezitnemer. Dit oordeel is in lijn met de recente jurisprudentie van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft een tweetal arresten gewezen waarin verjaring te goeder trouw ex. Artikel 3:99 Burgerlijk Wetboek wordt toegewezen.
dat het verschil in bestrating op de oprit kan worden opgevat als een feitelijke situatie die voldoende duidelijkheid verschaft over de erfgrens. Volgens het hof was er in deze zaak sprake van een duidelijk verschil in bestrating, en de rechtsvoorgangers hebben een bordje met een ‘P’ en de naam van hun bedrijf geplaatst. Ook hier geldt dat de plaatselijke situatie voor de huidige bewoners voldoende reden opleverde op om te mogen aannemen dat het perceel de veronderstelde omvang had en als zodanig geheel toebehoorde aan de verkopers. Dat zij bij de aankoop van de woning in 2000 geen onderzoek hebben gedaan naar de kadastrale kaarten, staat volgens het hof niet in de weg aan een beroep op de goede trouw.
In het arrest van 4 februari 2020 gaat het hof nog iets verder. In deze zaak staat vast dat de kopers bij de aankoop van de woning in beschikten over de kadastrale kaart, doordat deze onderdeel uitmaakte van de verkoopbrochure. Volgens het hof leidt dit er echter niet toe dat er geen sprake is van goede trouw, ook al was op de kaart te zien dat de grens eigenlijk in een recht lijn behoort te lopen. Het ging in deze zaak om een vrij smalle strook van ca. 20 vierkante meter. De strook vormde één geheel met de rest van de tuin en was afgesloten met een poort. Het hof oordeelt dat de eis van goede trouw niet zo ver gaat niet zo ver dat van de kopers “gevergd moet worden dat – waar de feitelijke situatie geen vragen oproept – zij de kadastrale kaart nauwgezet onderzoekt, vergelijkt met de werkelijk situatie en op basis van een relatief beperkte afwijking al over zou moeten gaan tot nader (kadastraal) onderzoek naar het eigendomsrecht.”
Het bestaan van goede trouw stond in deze zaak tevens in de weg aan het toewijzen van de vordering tot schadevergoeding als gevolg van het verlies van eigendom door verjaring.
Op 22 juli is een uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 28 mei gepubliceerd. Het betreft een hoger beroep zaak tegen een vonnis in kort geding. Het kort geding ging over het eigendom van een strookje grond op een landtong. Omdat de kantonrechter niet met voldoende zekerheid kon vaststellen dat de eiser eigenaar is van de strook grond, is zijn vordering om het door de buren in 2017 geplaatste hekwerk te verwijderen, afgewezen. In Hoger beroep wordt pas stil gestaan bij de vraag wie nu eigenaar is van de strook grond op de landtong.
De appellant stelt primair de grond bij de aankoop te hebben verkregen en subsidiair dat hij door verkrijgende, dan wel bevrijdende verjaring eigenaar geworden is.
Het hof oordeelt als volgt:
Ten aanzien van de levering van de strook grond stelt het hof vast dat aan de hand van de leveringsakte en de kadastrale kaart voldoende aannemelijk is dat aan appellant niet geleverd is een stuk water of grond recht achter de woning van de buren.
Daarnaast overweegt het hof dat het beroep van appellant op artikel 3:29 BW niet slaagt. Artikel 3:29 BW bepaalt dat bij natuurlijke aanwas of afkalving de grens van een langs een water liggend erf zich verplaatst met de oeverlijn. Dit is in deze zaak niet relevant, omdat een grens die over land is getrokken, niet verplaatst als een nabij gelegen oeverlijn aanwast of afkalft. Voorshands moet het hof oordelen dat volgens de kadastrale kaart van 1992 en de situatieschets de perceelgrens niet om de landtong heen loopt, maar over land. De getekende kadastrale perceelgrens is immers recht waar de oeverlijn van de landtong hoeken en afrondingen heeft.
Ten aanzien van de verjaring te goeder trouw neemt het hof in aanmerking dat de tennisbaan, die wel aan de eigenaar van perceel 1376 ( appellant) toebehoort, binnen de kadastrale perceelgrens is aangelegd, dat het gebied bekend staat om haar eilandjes en bijzondere kadastrale grenzen, dat het woonhuis van de buren met mogelijke uitzicht- en eigendomsrechten in 1992 al gebouwd was en dat wanneer [appellanten] het kadaster zou hebben geraadpleegd, hij had kunnen zien dat de Strook niet van hem werd. Hij had er in elk geval niet op mogen rekenen dat hij op eigen terrein recht achter woning van de buren zou kunnen komen (anders dan achter woningen 248 – 254).
Ten aanzien van de bevrijdende verjaring oordeelt het hof ten slotte dat van ‘langdurig ondubbelzinnig en onafgebroken bezit’ geen sprake is.
Van toe-eigening door bebouwing is geen sprake. De tennisbaan ligt niet op de Strook. Het eerder door [appellanten] op de landtong geplaatste groene ‘hekje’ is niet op de Strook geplaatst; men moest (en kon) daar overheen stappen om op de Strook te komen. Over de beschoeiing en golfbrekers van vóór 1992 is in dit kort geding niet vast te stellen dat die zijn geplaatst door de voormalige eigenaren van perceel 1376 als waren zij zelf de eigenaar van de Strook. De buurman heeft aangevoerd dat vóór 1992 juist door de vorige eigenaren van zijn perceel is meebetaald. Dit heeft [appellanten] niet (voldoende gemotiveerd) betwist.
Sinds 31 januari 1992 heeft voor het eerst in 1997 beschoeiing en grondophoging plaatsgevonden). “Daargelaten of dit een bezitsdaad is, kwalificeert dit naar het voorlopig oordeel van het hof niet als daad die langdurig ondubbelzinnig en ononderbroken bezit heeft geconstitueerd, zelfs als er veronderstellenderwijs vanuit zou worden gegaan dat deze werkzaamheden zonder overleg met de toenmalige eigenaren van perceel 79 hebben plaatsgevonden en [appellanten] nadien nog op de Strook heeft gewandeld en daar onderhoud heeft doen plegen. Daarbij komt dat [geïntimeerden] stelt dat de eigenaren van perceel 79 toen aan die beschoeiing hebben meebetaald; zodat dat (volgens die stelling) dus in overleg met hen is gedaan. Ook dit heeft [appellanten] in het kader van dit kort geding niet voldoende gemotiveerd betwist.”
Hoewel deze uitspraak geen nieuwe inzichten behelst ten aanzien van verjaring, is het toch interessant om te zien hoe het hof omgaat met de strenge eisen aan bezit als het gaat om grond dat grenst aan het water. Het plaatsen van een beschoeiing, het ophogen van de grond, het plaatsen van golfbrekers en het onderhouden van de grond is volgens het hof niet voldoende voor het aannemen van langdurig ondubbelzinnig en ononderbroken bezit.
In deze uitspraak wordt, nadat partijen reeds een procedure hebben gevoerd over de vraag of de grond door verjaring is overgaan, een losse procedure gevoerd waarin de vordering tot schadevergoeding conform de uitspraak van de Hoge Raad wordt ingesteld.
Uit deze uitspraak kunnen we het volgende afleiden:
- Er is sprake van onrechtmatig handelen indien de verkrijger niet te goeder trouw is geweest. Daarvoor is volgens de rechtbank nodig dat wordt aangetoond dat de verkrijger wist dat de betreffende strook grond aan een ander toebehoorde. De rechtbank is van oordeel dat hiervan sprake is omdat de grens meerdere malen in het bijzijn van de verkrijger is aanwezen, de oorspronkelijke door het kadaster in de grond geplaatste ijzeren paaltjes nog in de grond aanwezig zijn én aan de akte van levering een tekening is gehecht, die door de verkrijger voor akkoord is ondertekend en waarop het verloop van de kadastrale grens duidelijk te zien is.
- In r.o. 4.10 zet de rechtbank uiteen waar de onrechtmatige gedraging nauwkeurig uit dient te bestaan. Dit moet volgens de rechtbank gezocht worden in “het in bezit nemen van het goed én ook houden (het voortduren van dat bezit) waarbij het moment van verkrijgende verjaring als schadeveroorzakende gebeurtenis moet worden gezien.
Je zou dus kunnen stellen dat volgens de rechtbank Limburg de onrechtmatige gedraging dus ook kan bestaan uit het in bezit houden van de grond en handelt dus niet enkel de oorspronkelijk in bezit nemer onrechtmatig.
- Over de schade zegt de rechtbank in r.o. 4.16 nog het volgende. “Gelet hierop moet het plaatsen van de haag op de grond van een ander worden aangemerkt als onrechtmatig, met de jaren later intredende bevrijdende verjaring als schadeveroorzakende gebeurtenis. Dat [eiser] , zoals [gedaagde] bij dupliek nog heeft aangevoerd, geen schade heeft geleden omdat hij op zijn beurt perceel [kadasternummer 1] heeft gekocht van zijn rechtsvoorganger in de staat waarin het zich feitelijk bevond – dat wil zeggen: overeenkomstig de visuele grenzen en derhalve zonder de strook grond – is niet juist. Ondanks dat was [eiser] van die strook grond eigenaar en had hij, zoals ook in het betoog van [eiser] besloten ligt, de grond voor ommekomst van de verjaring jegens [gedaagde] als zijn eigendom kunnen opeisen, waarbij in de rede ligt dat hij dat zou hebben gedaan als hij ervan had geweten. [eiser] lijdt juist schade nu hem dat instrument niet meer ten dienste staat.”
Dat degene die zich op de schadevergoeding beroept, het perceel van zijn rechtsvoorganger in de huidige situatie (met de onjuiste feitelijke grens) heeft gekocht, brengt dus nog niet mee dat er geen schade is. Door de overdracht is immers het juridische eigendom van het volledige perceel overgegaan en daarmee ook het recht om strookje dat door de buren in bezit genomen is, op te vorderen. Door de voltooiing van de verjaringstermijn kan de eigenaar de strook grond niet meer opvorderen en lijdt hij schade.
- Tot slot onderbouwt de rechtbank in r.o. 4.17 waarom juist de schadevergoeding in natura, bij wijze van teruglevering de juiste vergoeding is in dit soort gevallen, waarbij de degene die de onrechtmatige daad heeft gepleegd, de strook grond nog steeds in bezit heeft. “Onder de gegeven omstandigheden acht de rechtbank het honoreren van schadevergoeding in de vorm van teruglevering van de grond aan [eiser] passend. Dat daarmee méér schade ongedaan wordt gemaakt dan door de werking van de verjaring is veroorzaakt, zoals [gedaagde] nog heeft betoogd, berust op een misvatting. Revindicatie zou juist hebben teweeggebracht dat bezit (genot) en eigendom weer in één hand waren gekomen en precies dat resultaat wordt nu – langs deze alternatieve weg – ook bewerkstelligd. De vordering ziet immers op teruggave van de volle eigendom. Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben en retro-overdracht impliceert dan ook tevens herstel in het bezit en genot van de zaak.”
“Daarbij geldt dat een schadevergoeding in natura, strekkende tot terug-levering van het goed, alleen voor toewijzing in aanmerking komt indien de laedens het goed nog steeds in eigendom heeft.” (laatste zin r.o. 4.10)
In deze zaak gaat het om de verkrijgende verjaring van een strook grond. De schutting is door A geplaatst op het eigen kadastrale perceel, maar niet op de kadastrale grens. Buurman B (negen jaar eigenaar) stelt door verjaring eigenaar te zijn geworden van de strook grond tussen de schutting en de kadastrale grens. Voor een geslaagd beroep op verjaring is vereist: onafgebroken bezit gedurende tien jaren door bezitter te goeder trouw. Van onafgebroken bezit gedurende tien jaren van Buurman B en zijn of haar rechtsvoorganger samen is geen sprake omdat niet blijkt van pretentie van eigenaarschap door rechtsvoorganger. Enkele machtsuitoefeningen zijn voor het aannemen daarvan onvoldoende. Ook is geen sprake van goede trouw nu niet blijkt dat rechtsvoorganger eigendom pretendeerde, mede nu niet de rechtsvoorganger van B, maar A de schutting had geplaatst en niet voor de hand ligt dat A afstand wilde doen van de strook grond tussen schutting en kadastrale grens.
In deze uitspraak heeft de eigenaar van een stuk grond een hekwerk geplaatst op zijn eigen perceel, waardoor er tussen zijn perceel en de daadwerkelijke kadastrale grens een strook grond achter bleef, welke strook jaren later door de buurman in bezit is genomen. De vraag die speelt is of de eigenaar door het plaatsen van het hekwerk afstand heeft gedaan van zijn bezit van de strook grond. Het gerechtshof oordeelt als volgt:
Afstand bezit ex. Art. 3:117 BW
“Eén van de wettelijke bepalingen inzake het bezit is artikel 3:117 BW, waaruit volgt dat een bezitter zijn bezit uitsluitend verliest wanneer hij het goed kennelijk prijsgeeft of wanneer een ander het bezit ervan verkrijgt (lid 1) en dat, zo lang niet een van deze twee gronden zich heeft voortgedaan, een aangevangen bezit voortduurt (lid 2). Bij dit laatste speelt de verkeersopvatting geen rol, wat betekent dat het bezit voortduurt ook al wordt niet langer enige feitelijke macht uitgeoefend over de zaak (zie Parl. Gesch. Boek 3, p. 442). In verband met het bepaalde in artikel 3:117 lid 1 BW is verder van belang dat het kennelijk prijsgeven van het bezit van een onroerende zaak niet mogelijk wordt geacht (in elk geval niet in de situatie dat de bezitter tevens eigenaar is).”
“Uit het bepaalde in artikel 3:117 lid 1 BW volgt immers (zie r.o. 3.4.2.) dat het plaatsen van het hek niet kan worden gezien als het kennelijk prijsgeven van het bezit van de daarachter gelegen strook grond, terwijl uit lid 2 van dezelfde bepaling volgt dat het bezit van die strook niet verloren kan zijn gegaan enkel door het niet langer uitoefenen van de feitelijke macht erover.”
Bezitsdaad planten leilinden
Het Hof oordeelt vervolgens dat het bezit enkel verloren kan gaan als de buurman de betreffende strook grond op enig moment in bezit heeft genomen, door bezitsdaden te verrichten. Het Hof is van mening dat het planten van leilinden gezien moet worden als een bezitsdaad:
“Het planten van de leilindes is daarentegen wél een gedraging waaruit een inbezitneming. kan worden afgeleid. Dat is het geval omdat, zoals ook als een feit van algemene bekendheid heeft te gelden, zulke leibomen plegen te worden geplant met de (kennelijke) bedoeling om ze langdurig te houden en te leiden naar hun beoogde specifieke en karakteristieke vorm en omdat aan het planten en leiden van deze bomen aanzienlijke kosten zijn verbonden, die in de regel alleen zullen worden gemaakt door de eigenaar van de ondergrond van de leibomen. Daar komt bij dat de leilindes, eenmaal geplant, goed zichtbaar (zullen) zijn geweest voor derden. Zij konden uit dat planten opmaken dat de buren pretendeerden rechthebbenden te zijn met betrekking tot de strook, althans een deel daarvan, en zij konden dan ook beseffen dat zij tijdig maatregelen moesten nemen om deze inbreuk op hun eigendomsrecht te beëindigen. Dit laatste gold des te meer nu de buren, op zichtbare wijze de bestaande verharding op hun perceel hebben verbreed tot verder op de strook grond en deze verharding ook hebben verlengd tot achterin hun tuin.
Het hof is van oordeel dat uit de hier genoemde gedragingen, bezien in onderling verband, volgt dat zij de strook grond tot aan de haag in bezit hebben genomen.
Dat de buren de inbezitneming niet hebben doen blijken uit het aanbrengen van een ondoordringbare erfafscheiding, zoals daarvoor veelal pleegt te worden geëist, acht het hof in dit geval irrelevant, omdat een dergelijke afscheiding reeds aanwezig was, onder meer in de vorm van de door de wederpartij geplante haag en het door haar aangebrachte hekwerk. Gegeven het bestaan van deze afscheiding en de door de rechtsvoorgangers aangebrachte afscheidingen vormden het planten van de leilindes en de uitbreiding van de verharding voldoende aanwijzing voor derden dat de buren de strook grond tot aan de haag voor zichzelf hielden.”
Goede Trouw
Tot slot geeft het hof in deze zaak een oordeel over goede trouw. Gelet op de feitelijke situatie ter plaatse, de omvang van de strook in relatie tot de omvang van het aangekochte perceel en het ontbreken van relevante informatie van rechtsvoorgangers en derden, bestond er voor de in bezit nemers geen aanleiding of verplichting om uit eigen beweging het kadaster (en de kadastrale kaart en de door het kadaster vervaardigde en bewaarde veldwerktekeningen) te raadplegen en dit te controleren. Niet van belang is of de in bezit nemers naar aanleiding van kadastrale grensreconstructies die na de in bezitneming hebben plaatsgevonden en naar aanleiding van dienaangaande opgemaakte veldwerktekeningen hebben beseft (of konden beseffen) dat de strook grond geen deel uitmaakte van het aan hen verkochte en geleverde perceel. Het hof herhaalt dat in dit geval beslissend is of de goede trouw – al dan niet – heeft bestaan op het moment van de bezitsverkrijging. Feiten en omstandigheden van latere datum kunnen geen afbreuk doen aan een eenmaal bestaande goede trouw.
Stel een vraag
Heeft u een vraag over deze uitspraken?
