R.o. 4.7

(..)”Voor het aannemen van goede trouw is het noodzakelijk dat de nodige zorgvuldigheid is betracht om een verkeerde voorstelling van zaken te vorkomen. Hierbij mag, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, enig onderzoek worden gevergd. Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn. Het ontbreken van goede trouw moet worden bewezen door de partij die zich hierop beroept (artikel 3:118 lid 3 BW).”

Ontbreken goede trouw

r.o 4.11

“De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de gemotiveerde stellingen van de Coöperatie, die door [gedaagde] onvoldoende zijn weersproken, als vaststaand kan worden aangenomen dat de goede trouw bij [gedaagde] heeft ontbroken ten tijde van het plaatsen van de omheining van haar perceel. Zelfs als [gedaagde] zou worden gevolgd in haar stelling dat [naam 1] bij de bezichtiging van het perceel piketpaaltjes zou hebben geplaatst – hetgeen, gelet op de gemotiveerde betwisting zijdens de Coöperatie niet vaststaat – kan dit niet leiden tot de conclusie dat [gedaagde] te goeder trouw was. Uit de eigen stellingen van [gedaagde] volgt immers dat de situatie ter plaatse inderdaad onduidelijk was. De grens is destijds min of meer uit de losse pols aangegeven. [naam echtgenoot] heeft in dat verband verklaard dat het heel losjes en gemoedelijk ging en dat hij meende dat [naam 1] zelf ook niet wist waar precies de grens lag. Deze omstandigheden geven zoveel aanleiding tot twijfel, dat [gedaagde] er niet gerechtvaardigd op had mogen vertrouwen dat de grens lag op de plaats waar zij de erfafscheiding (haag, poort en schutting) heeft geplaatst, zonder nader onderzoek te doen naar de (exacte) erfgrens (die al kadastraal was vastgelegd). Het Kadaster kan tegen relatief geringe kosten snel een kadastrale grens reconstrueren. Nu [gedaagde] dat onderzoek onder de gestelde omstandigheden achterwege heeft gelaten, kan zij zich niet op artikel 3:11 BW of artikel 3:118 lid 1 BW beroepen. Dat het Kadaster niet onder de in artikel 3:23 BW bedoelde openbare registers valt, doet aan voornoemde onderzoeksplicht niet af.”

Stuiting verjaring na dagvaarding

r.o. 4.15

“De rechtbank overweegt als volgt. Voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring moet de periode dat de zaak uit het bezit van de (oorspronkelijk) eigenaar is geweest twintig jaar hebben geduurd. In dit geval is de verjaring gestuit door de brief van 17 augustus 2022 (verzonden per e-mail) van de advocaat van de Coöperatie aan de advocaat van [gedaagde] . De eerdere aanmaningen van 16 april 2021 en 17 januari 2022 kunnen, gelet op artikel 3:317 lid 2 BW niet worden aangemerkt als stuitingshandelingen, nu deze niet binnen zes maanden zijn gevolgd door dagvaarding. Dit betekent dat voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring moet komen vast te staan dat de Coöperatie het bezit van de strook grond uiterlijk op 17 augustus 2002 heeft verloren en dat [gedaagde] op het moment van voltooiing van de verjaringstermijn (dat wil zeggen: twintig jaar na het bezitsverlies door de Coöperatie) de strook grond in bezit had.”

Erfgrens bij verjaring

r.o. 4.18

“Voor zover [gedaagde] slaagt in het in rov 4.17 aan haar opgedragen bewijs, overweegt de rechtbank nu reeds als volgt. [gedaagde] heeft gesteld dat zij tot aan de plaats waar de piketpaaltjes waren geslagen – en waar dus volgens haar de erfgrens liep – een haag heeft geplant. De rechtbank begrijpt dit aldus dat [gedaagde] de haag op de erfgrens, dan wel daar tegenaan heeft geplant. Daarmee reikt de door [gedaagde] in bezit genomen grond tot aan de stammen van de heg. Het enkele feit dat (vervolgens) sprake is (geweest) van overhangende takken leidt niet tot inbezitneming van de daaronder liggende grond. De stelling van (de advocaat van) [gedaagde] tijdens de plaatsopneming dat de inbezitneming van de grond reikt tot de buitenzijde van de haag is niet nader onderbouwd, zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat.”

R.o. 3.13

“De situatieschets en de kadastrale kaart hadden naar het oordeel van het hof [appellanten] moeten nopen tot het doen van nader onderzoek naar de omvang van het door hen gekochte perceel. Op de kadastrale kaart is namelijk duidelijk zichtbaar dat de perceelsgrens een ander verloop kende dan dat [appellanten] veronderstelden: perceel 1762 heeft een rechthoekige grens, zoals zichtbaar is op de kadastrale kaart (zie 3.2.), terwijl het perceel dat [appellanten] dachten te hebben gekocht een geheel andere vorm had (zie de kaart opgenomen onder 3.3.). Bovendien was ook op basis van de leveringsakte (en de kadastrale kaart) voor [appellanten] kenbaar, of had althans kenbaar moeten zijn, dat zij de Grond niet in eigendom zouden verkrijgen. NOM wijst er naar het oordeel van het hof namelijk terecht op dat het in de akte van levering genoemde oppervlakte van het te verkrijgen perceel grond aanleiding had moeten geven tot het verrichten van nader onderzoek bij [appellanten] Op grond van de leveringsakte is aan hen immers overgedragen 3.280 m2; terwijl [appellanten] aanspraak maken op ca. 3.000 m2 méér, namelijk ca. 6.280 m2. Het gaat hier niet om een overschrijding van enkele vierkante meters grond, maar om bijna een verdubbeling van het aantal vierkante meters. Dat de makelaar gezegd zou hebben dat de Grond tot het verkochte behoorde, maakt dit niet anders, evenmin als de stelling dat [appellanten] bij overdracht sleutels van trekhutten hebben gekregen die op de Grond stonden. Gelet op de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden (de aangehechte situatieschets en kadastrale kaart en het aantal vierkante meters genoemd in de akte) had het op de weg van [appellanten] gelegen om onderzoek te doen naar de grootte van het door hen gekochte perceel. Nu zij dit hebben nagelaten, staat dit in de weg aan een geslaagd beroep op goede trouw. NOM hebben hiermee het bewijs van het ontbreken van goede trouw aan de zijde van [appellanten] geleverd. Het hof wijst er volledigheidshalve op dat – anders dan [appellanten] betogen – de loop van de grens van het perceel in combinatie met artikel 5:36 BW niet afdoet aan de constatering dat goede trouw ontbreekt. Dit betekent dat het beroep op verkrijgende verjaring niet slaagt.”

r.o. 4.47

“Bij de bespreking hiervoor van [… 1] / [… 2] is naar voren gekomen dat de Hoge Raad daarin uitdrukkelijk in het midden laat of art. 3:23 BW in de weg zou staan aan het aannemen van goede trouw in een geval waarin geen vestigingsakte is ingeschreven in de openbare registers, mocht de zaak volledig worden beoordeeld naar huidig recht. Alle auteurs die het arrest hebben besproken, delen de opvatting van plv. P-G De Vries Lentsch-Kostense in haar conclusie voor het arrest dat dit artikel niet in de weg staat aan het aannemen van goede trouw in gevallen waarin zonder dat partijen het beseffen inschrijving van de notariële akte van vestiging van een erfdienstbaarheid achterwege blijft dan wel de erfdienstbaarheid niet is vermeld in de wel ingeschreven notariële akte. Het gaat, zo schrijft zij ter toelichting, “hier immers niet om gevallen waarop art. 3:23 BW ziet, nu het niet gaat om een geval waarin de verkrijger beter zou hebben geweten door raadpleging van de registers met het oog op de verkrijging van de erfdienstbaarheid, maar om gevallen waarin de verkrijger ervan uitgaat dat hij door inschrijving van de akte door de notaris een erfdienstbaarheid zal verkrijgen.” Verstijlen drukt het in zijn NJ-noot onder het arrest treffend uit. Ik herhaal de eerder weergegeven passage:69 (‘Art. 3:23 BW geeft een (minimum)onderzoeksplicht voor de verkrijger van een registergoed. De (aspirant)verkrijger die nalaat onderzoek te (laten) verrichten, wordt niet beschermd tegen eerder ingeschreven feiten. Het artikel behelst geen onderzoeksplicht ten aanzien van de eigen verkrijging. Anders gezegd, art. 3:23 BW beschermt de eerdere rechthebbende te wiens behoeve is gepubliceerd tegen een latere (pretense) verkrijger […]; niet een latere verkrijger tegen een eerdere bezitter.’)”

r.o. 4.48

“In het licht van het voorgaande moet worden geoordeeld dat art. 3:23 BW niet van toepassing is in een geval als aan de orde in de onderhavige zaak. Dit artikel brengt geen onderzoeksplicht mee voor degene ten gunste van wiens erf (beweerdelijk) een recht van erfdienstbaarheid wordt gevestigd. Het hof had de vraag of [betrokkene 1 en zijn echtgenote] al dan niet geacht worden te goeder trouw te zijn geweest in de zin van art. 3:118 lid 1 BW derhalve moeten beantwoorden langs een andere weg dan toepassing van art. 3:23 BW. Dit heeft het hof niet gedaan. (..)”

r.o. 6.20

“De verweren dat door verkrijgende respectievelijk bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, slagen alleen al niet omdat het enkele feit dat de aanwezigheid van de fruitbomen voor de duur van meer dan tien respectievelijk twintig jaar binnen de grenslijn als bedoeld in artikel 5:42 BW, onvoldoende is voor het aannemen van bezit van een erfdienstbaarheid. Voor het ontstaan van een dergelijke erfdienstbaarheid door verjaring is vereist dat de eigenaar van de bomen zich heeft gedragen op een wijze waaruit ondubbelzinnig blijkt dat hij pretendeert rechthebbende op een erfdienstbaarheid te zijn. Dit is gesteld noch anderszins gebleken. Voorts zij opgemerkt dat voor een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring het bezit te goeder trouw dient te zijn. Hiervan zal pas sprake zijn als de bezitter zijn vertrouwen baseerde op een inschrijving in de openbare registers. Nu ook hieromtrent niets gesteld of anderszins gebleken is, kan ook daarom het verkrijgende verjaringsverweer niet slagen.”

In het arrest van 4 februari 2020 gaat het hof nog iets verder. In deze zaak staat vast dat de kopers bij de aankoop van de woning in beschikten over de kadastrale kaart, doordat deze onderdeel uitmaakte van de verkoopbrochure. Volgens het hof leidt dit er echter niet toe dat er geen sprake is van goede trouw, ook al was op de kaart te zien dat de grens eigenlijk in een recht lijn behoort te lopen. Het ging in deze zaak om een vrij smalle strook van ca. 20 vierkante meter. De strook vormde één geheel met de rest van de tuin en was afgesloten met een poort. Het hof oordeelt dat de eis van goede trouw niet zo ver gaat niet zo ver dat van de kopers “gevergd moet worden dat – waar de feitelijke situatie geen vragen oproept – zij de kadastrale kaart nauwgezet onderzoekt, vergelijkt met de werkelijk situatie en op basis van een relatief beperkte afwijking al over zou moeten gaan tot nader (kadastraal) onderzoek naar het eigendomsrecht.”

ECLI:NL:GHARL:2020:531

Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft een tweetal arresten gewezen waarin verjaring te goeder trouw ex. Artikel 3:99 Burgerlijk Wetboek wordt toegewezen.

dat het verschil in bestrating op de oprit kan worden opgevat als een feitelijke situatie die voldoende duidelijkheid verschaft over de erfgrens. Volgens het hof was er in deze zaak sprake van een duidelijk verschil in bestrating, en de rechtsvoorgangers hebben een bordje met een ‘P’ en de naam van hun bedrijf geplaatst. Ook hier geldt dat de plaatselijke situatie voor de huidige bewoners voldoende reden opleverde op om te mogen aannemen dat het perceel de veronderstelde omvang had en als zodanig geheel toebehoorde aan de verkopers. Dat zij bij de aankoop van de woning in 2000 geen onderzoek hebben gedaan naar de kadastrale kaarten, staat volgens het hof niet in de weg aan een beroep op de goede trouw.

ECLI:NL:GHARL:2018:6958

In deze zaak gaat het om de verkrijgende verjaring van een strook grond. De schutting is door A geplaatst op het eigen kadastrale perceel, maar niet op de kadastrale grens. Buurman B (negen jaar eigenaar) stelt door verjaring eigenaar te zijn geworden van de strook grond tussen de schutting en de kadastrale grens. Voor een geslaagd beroep op verjaring is vereist: onafgebroken bezit gedurende tien jaren door bezitter te goeder trouw. Van onafgebroken bezit gedurende tien jaren van Buurman B en zijn of haar rechtsvoorganger samen is geen sprake omdat niet blijkt van pretentie van eigenaarschap door rechtsvoorganger. Enkele machtsuitoefeningen zijn voor het aannemen daarvan onvoldoende. Ook is geen sprake van goede trouw nu niet blijkt dat rechtsvoorganger eigendom pretendeerde, mede nu niet de rechtsvoorganger van B, maar A de schutting had geplaatst en niet voor de hand ligt dat A afstand wilde doen van de strook grond tussen schutting en kadastrale grens.

ECLI:NL:GHSHE:2018:3122

In deze uitspraak heeft de eigenaar van een stuk grond een hekwerk geplaatst op zijn eigen perceel, waardoor er tussen zijn perceel en de daadwerkelijke kadastrale grens een strook grond achter bleef, welke strook jaren later door de buurman in bezit is genomen. De vraag die speelt is of de eigenaar door het plaatsen van het hekwerk afstand heeft gedaan van zijn bezit van de strook grond. Het gerechtshof oordeelt als volgt:

Afstand bezit ex. Art. 3:117 BW

“Eén van de wettelijke bepalingen inzake het bezit is artikel 3:117 BW, waaruit volgt dat een bezitter zijn bezit uitsluitend verliest wanneer hij het goed kennelijk prijsgeeft of wanneer een ander het bezit ervan verkrijgt (lid 1) en dat, zo lang niet een van deze twee gronden zich heeft voortgedaan, een aangevangen bezit voortduurt (lid 2). Bij dit laatste speelt de verkeersopvatting geen rol, wat betekent dat het bezit voortduurt ook al wordt niet langer enige feitelijke macht uitgeoefend over de zaak (zie Parl. Gesch. Boek 3, p. 442). In verband met het bepaalde in artikel 3:117 lid 1 BW is verder van belang dat het kennelijk prijsgeven van het bezit van een onroerende zaak niet mogelijk wordt geacht (in elk geval niet in de situatie dat de bezitter tevens eigenaar is).”

“Uit het bepaalde in artikel 3:117 lid 1 BW volgt immers (zie r.o. 3.4.2.) dat het plaatsen van het hek niet kan worden gezien als het kennelijk prijsgeven van het bezit van de daarachter gelegen strook grond, terwijl uit lid 2 van dezelfde bepaling volgt dat het bezit van die strook niet verloren kan zijn gegaan enkel door het niet langer uitoefenen van de feitelijke macht erover.”

Bezitsdaad planten leilinden

Het Hof oordeelt vervolgens dat het bezit enkel verloren kan gaan als de buurman de betreffende strook grond op enig moment in bezit heeft genomen, door bezitsdaden te verrichten. Het Hof is van mening dat het planten van leilinden gezien moet worden als een bezitsdaad:

“Het planten van de leilindes is daarentegen wél een gedraging waaruit een inbezitneming. kan worden afgeleid. Dat is het geval omdat, zoals ook als een feit van algemene bekendheid heeft te gelden, zulke leibomen plegen te worden geplant met de (kennelijke) bedoeling om ze langdurig te houden en te leiden naar hun beoogde specifieke en karakteristieke vorm en omdat aan het planten en leiden van deze bomen aanzienlijke kosten zijn verbonden, die in de regel alleen zullen worden gemaakt door de eigenaar van de ondergrond van de leibomen. Daar komt bij dat de leilindes, eenmaal geplant, goed zichtbaar (zullen) zijn geweest voor derden. Zij konden uit dat planten opmaken dat de buren pretendeerden rechthebbenden te zijn met betrekking tot de strook, althans een deel daarvan, en zij konden dan ook beseffen dat zij tijdig maatregelen moesten nemen om deze inbreuk op hun eigendomsrecht te beëindigen. Dit laatste gold des te meer nu de buren, op zichtbare wijze de bestaande verharding op hun perceel hebben verbreed tot verder op de strook grond en deze verharding ook hebben verlengd tot achterin hun tuin.

Het hof is van oordeel dat uit de hier genoemde gedragingen, bezien in onderling verband, volgt dat zij de strook grond tot aan de haag in bezit hebben genomen.
Dat de buren de inbezitneming niet hebben doen blijken uit het aanbrengen van een ondoordringbare erfafscheiding, zoals daarvoor veelal pleegt te worden geëist, acht het hof in dit geval irrelevant, omdat een dergelijke afscheiding reeds aanwezig was, onder meer in de vorm van de door de wederpartij geplante haag en het door haar aangebrachte hekwerk. Gegeven het bestaan van deze afscheiding en de door de rechtsvoorgangers aangebrachte afscheidingen vormden het planten van de leilindes en de uitbreiding van de verharding voldoende aanwijzing voor derden dat de buren de strook grond tot aan de haag voor zichzelf hielden.”

Goede Trouw

Tot slot geeft het hof in deze zaak een oordeel over goede trouw. Gelet op de feitelijke situatie ter plaatse, de omvang van de strook in relatie tot de omvang van het aangekochte perceel en het ontbreken van relevante informatie van rechtsvoorgangers en derden, bestond er voor de in bezit nemers geen aanleiding of verplichting om uit eigen beweging het kadaster (en de kadastrale kaart en de door het kadaster vervaardigde en bewaarde veldwerktekeningen) te raadplegen en dit te controleren. Niet van belang is of de in bezit nemers naar aanleiding van kadastrale grensreconstructies die na de in bezitneming hebben plaatsgevonden en naar aanleiding van dienaangaande opgemaakte veldwerktekeningen hebben beseft (of konden beseffen) dat de strook grond geen deel uitmaakte van het aan hen verkochte en geleverde perceel. Het hof herhaalt dat in dit geval beslissend is of de goede trouw – al dan niet – heeft bestaan op het moment van de bezitsverkrijging. Feiten en omstandigheden van latere datum kunnen geen afbreuk doen aan een eenmaal bestaande goede trouw.