Een huurovereenkomst kan op verschillende manieren eindigen. Bijvoorbeeld wanneer partijen allebei met de beëindiging hebben ingestemd of na afloop van de overeengekomen huurperiode. Meestal zal de huurder het gehuurde vervolgens vrijwillig verlaten. In de praktijk komt het echter voor dat de huurder het gehuurde niet vrijwillig verlaat. Om de huurder alsnog het gehuurde te laten verlaten, zal het gehuurde ontruimd dienen te worden. Voor het ontruimen van een woning of een bedrijfsruimte heeft een verhuurder een ontruimingsvonnis van een rechter nodig. In dit artikel wordt nader ingegaan op de verschillende ontruimingsprocedures en welke stappen hierbij komen kijken.
Einde huurovereenkomst
Het gehuurde kan pas worden ontruimd op het moment dat de huurovereenkomst is geëindigd of beëindigd. Het eindigen of beëindigen van een huurovereenkomst is op verschillende manieren mogelijk. Om te bepalen op welke wijze een huurovereenkomst eindigt of kan worden beëindigd, is het van belang om eerst vast te stellen welke huurregime er van toepassing is. Ieder huurregime heeft immers zijn eigen voorwaarden. Op een huurovereenkomst voor grond zijn alleen de algemene wettelijke bepalingen van toepassing. Voor de verhuur van woonruimte, 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte gelden daarnaast extra wettelijke regels.
Algemene bepalingen
De algemene bepalingen zijn terug te vinden in artikel 7:201 tot en met 7:731 van het Burgerlijk Wetboek en gelden in beginsel voor alle huurovereenkomsten. In de algemene bepalingen is opgenomen dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt zodra de overeengekomen periode is verstreken. Wanneer een huurder na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode in het gehuurde blijft zitten en de verhuurder hiertegen geen bezwaar maakt, kan de huurovereenkomst stilzwijgend worden verlengd. Het gevolg hiervan is dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gaat gelden.
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd daarentegen eindigt door opzegging tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag. Hiervoor geldt een minimale opzegtermijn van één maand.[1] Als er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, geniet de huurder immers van huurbescherming. Dit houdt kort gezegd in dat de huurovereenkomst door de verhuurder enkel mag worden opgezegd wanneer er aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan. De huurder kan de huurovereenkomst in het geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opzeggen met inachtneming van de overeengekomen of wettelijke opzeggingstermijn, onder vermelding van de opzeggingsgrond van de verhuurder.
Beëindiging wederzijds goedvinden
Een huurovereenkomst kan ook eindigen doordat verhuurder en huurder de huurovereenkomst hebben beëindigd met wederzijds goedvinden. Hierbij stemt een huurder in met de beëindiging van de huurovereenkomst. Bij alle wijzen van het beëindigen van een huurovereenkomst, is het advies om tevens de ontruiming van het gehuurde aan te zeggen.
De datum waarop het gehuurde ontruimd dient te zijn, dient een latere datum te zijn dan de datum waarop de huurovereenkomst eindigt.
Huurovereenkomst woonruimte
Uit artikel 7:232 Burgerlijk Wetboek volgt dat er sprake is van een woonruimte wanneer het gaat om een gebouwde onroerende zaak, dan wel een woonwagen, standplaats of ligplaats alsmede de onroerende aanhorigheden (zoals bijvoorbeeld een schuur of garage). Een woonruimte kan als zelfstandige of onzelfstandige woonruimte worden verhuurd.
Sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten geldt dat huurovereenkomsten voor woonruimtes in beginsel worden aangegaan voor onbepaalde tijd. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is sinds de invoering van deze wet enkel mogelijk in specifieke gevallen.[2] Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd ten behoeve van woonruimtes die vóór 1 juli 2024 zijn aangegaan, eindigen in beginsel na het verstrijken van de overeengekomen periode. Hierbij is wel een actie van de verhuurder vereist. De verhuurder dient het eindigen van de huurovereenkomst namelijk tijdig schriftelijk aan te zeggen. De aanzegging mag niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor de einddatum plaatsvinden. Wanneer de aanzegging te vroeg of niet wordt gedaan, kan een rechter oordelen dat de huurovereenkomst niet is geëindigd en van rechtswege is omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.[3]
Wanneer een verhuurder van een woonruimte de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wenst op te zeggen, dient de verhuurder de opzeggingsbrief per aangetekende post of deurwaardersexploot aan de huurder te sturen. In de opzeggingsbrief dient één van de opzeggingsgronden, zoals opgenomen in artikel 7:274 lid 1 BW, staan vermeld. Vervolgens dient de huurder binnen zes weken schriftelijk in te stemmen met deze opzegging. Stemt de huurder niet in met de opzegging? Dan kan de verhuurder een gerechtelijke procedure starten.
Huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte
Wanneer het gaat om een huurovereenkomst voor een 290-bedrijfsruimte geldt dat er een huurperiode van minimaal vijf jaar wordt overeengekomen. Een 290-bedrijfsruimte is voor publiek toegankelijk voor directe levering van goederen of diensten. Denk bijvoorbeeld aan horeca, restaurants of winkels. Deze huurperiode wordt vervolgens van rechtswege verlengd met vijf jaar.[4]
Bij de opzegging van een 290-bedrijfsruimte is het van belang dat de termijnen bewaakt worden. De verhuurder kan de huurovereenkomst namelijk alleen opzeggen tegen minimaal één jaar voor het einde van de eerste of tweede vijfjaarstermijn.
In het geval van de eerste vijfjaarstermijn kan de verhuurder de huurovereenkomst enkel schriftelijk opzeggen indien de huurder in strijd handelt met het slecht huurderschap of indien de verhuurder de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik.[5] De verhuurder dient zijn opzeggingsgrond bij de schriftelijke opzegging te vermelden.[6] De huurovereenkomst eindigt vervolgens wanneer de huurder heeft ingestemd met de opzegging door de verhuurder. Zegt de verhuurder de huurovereenkomst niet of te laat op tegen het einde van de eerste vijfjaarstermijn, dan begint de tweede vijfjaarstermijn te lopen.
De opzeggingsgronden worden in de tweede periode van vijf jaar aangevuld. In dat geval is het voor de verhuurder mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen indien de huurder niet instemt met een redelijk aanbod van de verhuurder (welk aanbod geen betrekking heeft op de huurprijs) of wanneer de verhuurder de bestemming van het gehuurde op grond van het omgevingsplan een agrarische bestemming had en volgens een nieuw omgevingsplan een andere bestemming heeft verkregen. Als de huurder niet instemt met de opzegging door de verhuurder, kan de verhuurder de rechter verzoeken om de huurovereenkomst te beëindigen middels een ontbindingsprocedure.[7]
Huurovereenkomsten 230a-bedrijfsruimte
Voor de opzegging van een 230a-bedrijfsruimte gelden geen wettelijke eisen en daarmee heeft de huurder geen huurbescherming. Een 230a-bedrijfsruimte is een pand dat niet voldoet aan de criteria van een 290-bedrijfsruimte of woonruimte. Het gaat hierbij om een overige bedrijfsruimte zoals bijvoorbeeld een kantoor of opslagruimte. Partijen hebben hierin contractsvrijheid en zijn daarmee vrij om hierover afspraken te maken. Wanneer een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt aangegaan, zal de huurovereenkomst dan ook doorgaans van rechtswege eindigen na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode. In de praktijk worden hierover in de huurovereenkomst afspraken gemaakt. De opzegtermijn is doorgaans één maand. Dit is gelijk aan de betalingstermijn.
Oplevering gehuurde
Na het einde van de huurovereenkomst zal de huurder het gehuurde in oorspronkelijke staat[8] aan de verhuurder opleveren. Indien de huurder zonder toestemming wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht, zal de huurder deze wijzigingen dienen te herstellen door het gehuurde naar dezelfde staat als bij het aangaan van de huurovereenkomst. Weigert de huurder het gehuurde te verlaten of aan de verhuurder op te leveren, dan kan de verhuurder een ontruimingsprocedure starten.
Ontruiming van het gehuurde
Om de ontruiming van het gehuurde te vorderen kan een verhuurder een ontruimingsprocedure in kort geding starten. In deze procedure staat, zoals de naam al zegt, de ontruiming van het gehuurde centraal en hierbij is in principe niet van belang welk huurregime van toepassing is. Voor het starten van een ontruimingsprocedure in kort geding dient er sprake te zijn van een spoedeisend belang.
Met andere woorden: de verhuurder dient een zodanig belang te hebben bij de ontbinding van de huurovereenkomst, dat dit belang de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en het gehuurde op korte termijn wordt ontruimd. Aangezien het een versnelde procedure betreft, zal de rechter de huurovereenkomst niet ontbinden of vernietigen. Voor de ontbinding of vernietiging van de huurovereenkomst dient de verhuurder een bodemprocedure aanhangig te maken. Ook als spoedeisend belang ontbreekt zal er een bodemprocedure gestart moeten worden. Een bodemprocedure is echter een tijdrovende procedure.
Bovendien dient er sprake te zijn van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door de huurder. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het niet (tijdig) betalen van de huurprijs. Bij beide procedures kijkt een rechter naar de omstandigheden van het geval. Enkel wanneer de tekortkoming in de nakoming de ontruiming rechtvaardigt, zal de rechter de vordering toewijzen. Een verhuurder doet er dan ook goed aan om een dossier rondom de tekortkoming in de nakoming door de huurder op te bouwen. Dit kan de verhuurder doen door bijvoorbeeld betalingsherinneringen, meldingen van overlast of andere informatie te verzamelen.
Ontruimingsbescherming 230a-bedrijfsruimte
Zoals eerder al benoemd gelden er voor het opzeggen van een huurovereenkomst van een 230a-bedrijfsruimte geen wettelijke eisen en is er hierdoor ook geen sprake van huurbescherming. Om huurders van deze bedrijfsruimte toch een vangnet te bieden heeft de wetgever wettelijk vastgelegd in artikel 7:230a BW dat de huurder een beroep kan doen op de ontruimingsbescherming. Dit houdt in dat een huurder het pand niet direct hoeft te ontruimen als de huurovereenkomst is opgezegd. Een huurder kan geen beroep doen op deze ontruimingsbescherming als de huurder zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd of met de beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd.
Wanneer een huurder een beroep doet op de ontruimingsbescherming, dient de huurder binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming door de verhuurder is aangezegd, een verzoekschrift in te dienen bij de sector kanton van de rechtbank. Als de huurder vervolgens een verzoekschrift heeft ingediend bij de rechtbank, hoeft hij het gehuurde niet te ontruimen totdat de rechter een beslissing heeft genomen.
De belangen van de huurder om in het gehuurde te blijven en het belang van de verhuurder om het gehuurde te ontruimen worden vervolgens door de rechter tegen elkaar afgewogen. Aan de hand van deze belangenafweging zal de rechter het verzoekschrift beoordelen en eventueel aan de huurder toewijzen. Wanneer de rechter het verzoekschrift toewijst, hoeft de huurder voor de duur van maximaal één jaar het gehuurde niet te ontruimen.
De duur van deze periode hangt af van het oordeel van de rechter. De rechter kan de termijn waarbinnen de huurder het gehuurde dient te ontruimen na zijn uitspraak nog tweemaal verlengen.
Feitelijke ontruiming
Zodra de rechter het ontruimingsvonnis heeft toegewezen, zal het gehuurde ook op de door de rechter vastgestelde datum door de huurder ontruimd moeten worden. Een ontruimingsvonnis wordt doorgaans uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Dit houdt in dat het vonnis van de rechter direct kan worden uitgevoerd en het niet afhankelijk is van rechtsmiddelen die bijvoorbeeld voor de huurder open staan. Wanneer de huurder bijvoorbeeld hoger beroep instelt tegen het ontruimingsvonnis, dient hij wel mee te werken aan de ontruiming van het gehuurde.[9]
Als het ontruimingsvonnis door de rechter wordt toegewezen, zal het door een deurwaarder aan een huurder worden betekend. Hiermee staat vast dat de huurder het vonnis ook daadwerkelijk heeft ontvangen en biedt de huurder nog de mogelijkheid om het gehuurde te ontruimen. Doet de huurder dit niet, dan zal de deurwaarader de huurder uit het gehuurde zetten en zorgen dat het gehuurde wordt ontruimd. Tot het moment dat het gehuurde feitelijk wordt ontruimd, zal een huurder aan de verhuurder een gebruikersvergoeding moeten betalen.
Conclusie
Een huurovereenkomst kan op verschillende manieren eindigen, zoals met wederzijds goedvinden, het verstrijken van de huurperiode of door opzegging. Om er zeker van te zijn dat een huurovereenkomst op de juiste wijze wordt opgezegd, is het van belang om vast te stellen in welk huurregime het gehuurde valt. Pas wanneer de huurovereenkomst op de juiste wijze is opgezegd of beëindigd, dient de huurder het gehuurde te ontruimen. Het is raadzaam om bij de opzegging van de huurovereenkomst direct aan te zeggen tegen welke datum de huurder het gehuurde dient te ontruimen. Wanneer de huurder het gehuurde immers niet vrijwillig verlaat, is een ontruimingsprocedure nodig waarbij een ontruimingsvonnis van de rechter vereist is.
[1] Artikel 7:228 Burgerlijk Wetboek
[2] Het gaat hierbij om huurders die tijdelijk woonruimte huren. Bijvoorbeeld studenten, huurders die tijdelijk ergens wonen in verband met een renovatie in de eigen woning, statushouders die uit een COA-opvanglocatie komen en wachten op een definitieve woning enz.
[3] Hof Arnhem-Leeuwarden 21 november 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:9886
[4] Artikel 7:292 lid 1 en lid 2 Burgerlijk Wetboek
[5] Artikel 7:296 Burgerlijk Wetboek
[6] Artikel 7:294 Burgerlijk Wetboek
[7] Artikel 7:295 lid 2 Burgerlijk Wetboek
[8] Het is raadzaam om een proces verbaal van oplevering bij het ingaan van de huurovereenkomst op te maken. Wanneer er geen proces verbaal van oplevering, of andere stukken waaruit de staat van het gehuurde op de ingangsdatum blijkt, en er discussie ontstaat over de staat van oplevering, zal de verhuurder met bewijsstukken de staat bij de ingangsdatum dienen aan te tonen.
[9] Indien het Gerechtshof het ontruimingsvonnis van de rechter vernietigd, heeft dit tot gevolg dat de verhuurder het gehuurde niet mocht ontruimen en dus onrechtmatig jegens de huurder heeft gehandeld.
