Wie regelmatig advies geeft over de vraag of een strook grond van de gemeente door verjaring in eigendom is overgegaan op een particulier die deze grond in gebruik genomen heeft, weet dat de jurisprudentie over verjaring in de (lagere) rechtspraak sterk casuïstisch en wispelturig te noemen is. Wij schrijven ieder kwartaal een jurisprudentie update, waarin we de belangrijkste overwegingen uit de verschenen rechtspraak over dit onderwerp uitlichten. Soms komen wij een uitspraak tegen, die nadere bespreking verdient, zoals de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 3 juli 2025, ECLI:NL:RBOBR:2025:4078.

De zaak in het kort

Een bewoner van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten is van mening dat hij door verjaring eigenaar geworden is van drie kleine strookjes gemeentegrond, aan de voorkant, zijkant en achterkant van zijn woonperceel. Omdat de gemeente niet meewerkt aan de inschrijving van de verjaring in het kadaster, start de bewoner in eigen persoon een procedure bij de kantonrechter. De kantonrechter moet in deze zaak antwoord geven op de vraag of er sprake is van goede trouw aan de zijde van de bewoner, of er sprake is van bezit of houderschap én of de gemeente schadevergoeding kan vorderen als er inderdaad sprake is van verjaring. De rechtbank begint met het vaststellen van het toetsingskader. Hieruit blijkt dat de rechtbank de jurisprudentie van de Gerechtshoven en de Hoge Raad over het in bezitnemen van publieke grond redelijk goed in de vingers heeft. Als het gaat om de vraag of er sprake is van goede trouw in de zin van artikel 3:118 BW, dan wel de vraag of er sprake is van de voor de schadevergoeding vereiste kwade trouw, lijkt de rechtbank de lijn in de jurisprudentie niet helemaal te volgen.

Toetsingskader goede trouw

De rechtbank komt tot het volgende toetsingskader. “Volgens de maatstaf van artikel 3:118 lid 1 BW is een bezitter te goeder trouw wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. Een bezitter van onroerend goed wordt niet snel als te goeder trouw aangemerkt wanneer aan het bezit geen notariële leveringsakte ten grondslag ligt die is ingeschreven in de openbare registers. “

De rechtbank gaat in deze zaak volledig voorbij aan de feitelijke inrichting van de grond toen de bewoner deze in bezit nam. Toen hij de woning kocht in 1984 stonden er paaltjes, op basis waarvan hij heeft aangenomen dat daar de erfgrens zou moeten lopen. Dit vormde ook een logische grens. Volgens vaste jurisprudentie is voor het aannemen van goede trouw noodzakelijk dat de nodige zorgvuldigheid is betracht om een verkeerde voorstelling van zaken te voorkomen.[1] Als de feitelijke situatie echter geen vragen oproept, noopt dit niet altijd tot nader kadastraal onderzoek. [2] De rechtbank gaat in deze zaak helemaal niet in op de feitelijke situatie op het moment van de inbezitname door de bewoner en oordeelt simpelweg dat hij geen leveringsakte heeft overgelegd waaruit zijn eigendom(spretentie) ten aanzien van de stroken gemeentegrond kan worden afgeleid. De rechtbank is dus kennelijk van oordeel dat goede trouw alleen aanwezig kan zijn als uit een leveringsakte blijkt dat de betreffende strook grond via een notariële akte daadwerkelijk geleverd is.

Toepassing schadevergoeding (Heusdense vordering)

De rechtbank komt uiteindelijk tot het oordeel dat één van de drie stroken gemeentegrond door bevrijdende verjaring eigendom geworden is van de bewoner. De gemeente heeft in deze procedure schadevergoeding gevorderd op grond van het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309 (Gemeente Heusden / X).

De rechtbank is van oordeel dat voor de door de gemeente gestelde onrechtmatige daad naast ‘weten’ ook ‘behoren te weten’ als maatstaf geldt. Dat leidt de rechtbank af uit een overweging van de Hoge Raad in zijn arrest van 20 januari 2023, ECLI:NL:HR:2023:62.[3]  De Hoge Raad overweegt in deze uitspraak: “(..) Gezien het oordeel van de Hoge Raad in de zaak Gemeente Heusden gaat het in deze zaak om de vraag of [eisers] wisten dat de strook grond aan [verweerder] toebehoorde. Hierbij maakt het niet uit of [eisers] als bezitters te kwader trouw of bezitters niet te goeder trouw worden omschreven. Met het gebruik van de term ‘te kwader trouw’ is geen verdere nuance tussen goede trouw en niet te goeder trouw geïntroduceerd. Het gaat hier ook niet om de toepasselijkheid van art. 3:99 BW dan wel art. 3:105 BW, maar om de vraag naar onrechtmatig handelen. De door de Hoge Raad gehanteerde bewoordingen “wetende dat” in plaats van de vaker gebruikte uitdrukking “weten of behoren te weten dat” lijken erop te duiden dat er geen of hooguit heel weinig objectieve elementen bij de beoordeling van de vraag naar de onrechtmatigheid meespelen, althans dat die beoordeling strikt zal moeten zijn(..)”

Op basis van deze rechtsoverweging lijkt de rechtbank van oordeel te zijn dat de bewoner te kwader trouw is, omdat hij behoorde te weten dat de grond van de gemeente was. De rechtbank oordeelt: “Het moge zo zijn dat de vorige eigenaar paaltjes heeft geplaatst, maar dat ontheft [eiser] als huis- en perceeleigenaar niet van de plicht om zelf onderzoek te doen. Daarvoor bestond voor [eiser] ook aanleiding. Het perceel was niet omheind en een voldoende duidelijke feitelijke erfafscheiding ontbrak. Zo heeft de gemeente er op gewezen dat [eiser] zelf bij de gemeente heeft aangegeven dat hij destijds geen behoorlijke erfafscheiding kon ontdekken (zie productie 9 bij de dagvaarding). [eiser] heeft naar eigen zeggen aangenomen wat die grens was op basis wat volgens hem logisch was. Daarmee had [eiser] echter niet mogen volstaan. Van een eigenaar mag namelijk worden verlangd dat hij eenvoudig onderzoek doet naar de grenzen van zijn perceel, zeker indien deze grenzen – zoals hier het geval – (feitelijk) niet eenduidig zijn afgebakend. Van [eiser] kon dus eenvoudig onderzoek worden verlangd naar de papieren en kadastrale gegevens (die eenvoudig zijn te raadplegen via het kadaster) over zijn huis en perceel. De kantonrechter neemt, bij gebreke van informatie die in een andere richting wijst, aan dat [eiser] bij de aankoop en overdracht van het perceel met woning kon beschikken over documentatie waaruit bleek dat hij niet de eigenaar van de grond in kwestie was (maar de gemeente) en dat deze papieren en kadastrale gegevens duidelijk waren voor de gemiddelde lezer. Daarbij neemt de kantonrechter in overweging dat [eiser] zelf na eenvoudig onderzoek in 2022 de eigendom van de gemeente c.q. de kadastrale grens heeft kunnen vaststellen, mede aan de hand van de (oude) kadastrale kaart. Uit de kadastrale gegevens, die voor iedereen toegankelijk zijn en makkelijk zijn te raadplegen, blijkt immers dat de achtertuin geen rechthoekige vorm heeft zoals [eiser] beweert, maar dat er inderdaad als het ware een “driehoekje” uit is gehaald. De slotsom is dat [eiser] behoorde te weten dat de gemeente eigenaar van de grond was die hij in bezit nam en hield.”

De rechtbank interpreteert de rechtsoverwegingen van de Hoge Raad in zijn arrest van 20 januari 2023 onjuist. Uit het arrest blijkt dat de Hoge Raad de conclusie van de AG Rank-Berenschot volgt. De AG gaat in zijn conclusie uitgebreid in op de vraag of met ‘kwade trouw’ bij de toepassing van de onrechtmatige daad vordering ook wordt bedoeld ‘niet te goeder trouw’ zoals wordt toegepast in het kader van artikel 3:99 BW of 3:105 jo 3:306 BW op eigendomsverkrijging na bezitsverkrijging. [4]

“3.13 Het begrip ‘goede trouw’ wordt uitgewerkt in art. 3:11 BW, in die zin dat wordt aangegeven wanneer iemand niet te goeder trouw is, kort gezegd wanneer hij de feiten of het recht waarop zijn goede trouw betrekking moet hebben kende of behoorde te kennen (hetgeen een onderzoekplicht impliceert) dan wel goede reden tot twijfel had.
Waar van ‘kwade trouw’ wordt gesproken (bijv. art. 5:54, 6:205, 207 en 274 BW) gaat het om een puur subjectief criterium, in die zin dat de aanwezigheid van een bepaalde wetenschap of een bepaald vermoeden wordt vereist. (..)

(..)Uit de voorgaande omschrijvingen volgt dat goede en kwade trouw niet elkaars complement vormen. Degene die behoort te weten is noch te goeder, noch te kwader trouw. Waar de wet een tegenstelling met goede trouw beoogt, spreekt zij eenvoudig van ‘niet te goeder trouw’ (bijv. art. 3:121 BW).

3.14  ‘Niet te goeder trouw’ ziet dus op de afwezigheid van goede trouw, en omvat naast de gevallen waarin kwade trouw aanwezig is ook de gevallen waarin iemand weliswaar iets niet wist of vermoedde, maar het wel had behoren te weten. Bij dit begrip spelen kortom ook objectieve criteria een rol. ‘Niet te goeder trouw’ is een overkoepelend begrip, dat ook het minder ruime ‘te kwader trouw’ omvat.

3.15 (..)Het ligt voor de hand om aan te nemen dat waar uw Raad in het arrest Gemeente Heusden/X het begrip bezitter ‘te kwader trouw’ gebruikt (rov. 3.7.2), gedoeld wordt op het zojuist omschreven subjectieve begrip: occupant te kwader trouw is degene die wist of vermoedde dat de zaak die hij in bezit nam aan een ander toebehoorde”

De toepassing van de maatstaf ‘behoren te weten’ zoals de rechtbank in deze zaak doet, is dus onjuist. Van wetenschap of een vermoeden was geen sprake. Kortom, de vordering tot schadevergoeding van de gemeente had waarschijnlijk afgewezen moeten worden. Uit niets blijkt immers dat de bewoner ten tijde van de inbezitname wist of vermoedde dat de grond van de gemeente was. Hier kwam hij pas achter toen de verjaringstermijn al verstreken was.

Uitkomst procedure inzake verjaring bij kantonrechter onzeker

Deze uitspraak laat goed zien dat de uitkomst van een procedure inzake verjaring bij de kantonrechter niet zonder risico is. De jurisprudentie over verjaring van publieke grond kan zelfs voor juristen moeilijk te doorgronden en toe te passen zijn. Dit komt omdat de jurisprudentie sterk casuïstisch, wispelturig en soms wat juridisch-technisch is. Als partijen zich tijdens de procedure laten adviseren of laten bijstaan door een specialist op het gebied van verjaring is de kans wel kleiner op een verrassende uitspraak, omdat de rechtbank dan wordt gevoed met specialistische kennis. Procederen bij de kantonrechter kan echter in persoon, waardoor de juiste specifieke kennis niet altijd ingebracht wordt. Dit kan soms leiden tot verrassende uitspraken die in hoger beroep waarschijnlijk geen stand zullen houden.

[1] Rechtbank Noord-Holland 4 september 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:9217

[2] Gerechtshof ’s Arnhem-Leeuwarden 4 februari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:933 en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 januari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:531

[3] Hoge Raad 20 januari 2023, ECLI:NL:HR:2023:62

[4] Conclusie van 1 juli 2022, ECLI:NL:PHR:2022:655