In editie 9 van onze nieuwsbrief heeft Frans Krabbendam, rentmeester NVR, een eerste deel geschreven over ‘het kadaster’. In dat artikel is hij met name ingegaan op de ontstaansgeschiedenis van het kadaster. Dit vervolgartikel gaat vooral over het belang van de kadastrale registratie en de openbare registers in de dagelijkse praktijk.
Kadastrale registratie en openbare registers
Vaak wordt er gesproken over het ‘kadaster’, waarbij niet helemaal duidelijk is wat er nu precies mee wordt bedoeld. Het is van belang om onderscheid te maken tussen de kadastrale registratie en de openbare registers. De openbare registers vormen een registratie van de rechtsfeiten.[1] Dit betekent dat wanneer er bijvoorbeeld een leveringsakte van een onroerende zaak wordt ingeschreven, deze akte niet wordt ingeschreven in het kadaster maar in de openbare registers. Het kadaster registreert de rechten die voortvloeien vervolgens uit de ingeschreven stukken. Inschrijving vindt dus plaats in de openbare registers en de weergave en conclusies uit die inschrijvingen staan vermeld in de kadastrale registratie. [2]
De kadastrale registratie gebruikt naast de ingeschreven stukken nog meer bronnen. Zo zie je op het kadastrale uittreksel bij de gegevens van een natuurlijk persoon ook een vermelding wanneer deze persoon is overleden. Het kadaster gebruikt voor de vermelding van personen de gegevens uit de Basis Registratie Personen (BRP).
Naast de registratie van de verschillende privaatrechtelijke rechten en beperkingen, geeft de kadastrale registratie ook een overzicht van publiekrechtelijke beperkingen die op een perceel rusten.
Het stelsel van de openbare registers en de kadastrale registratie
In Nederland is het stelsel van de openbare registers in beginsel negatief. Dit betekent dat er geen absolute garantie is dat de rechtstoestand van een registergoed daadwerkelijk gelijk is aan de geregistreerde feiten. Eigendom kan worden verkregen buiten de inschrijving in de openbare registers.[3] Een duidelijk voorbeeld hiervan is het verkrijgen van eigendom door verjaring. Door het verstrijken van de verjaringstermijn gaat het eigendom van een registergoed over naar de verkrijger.[4] Voor die eigendomsoverdracht is geen inschrijving in de openbare registers vereist. De openbare registers worden pas bijgewerkt op het moment dat er een verklaring van verjaring wordt ingeschreven.[5] Tot aan die inschrijving lijkt op grond van de registratie degene die het eigendom is ‘verloren’ nog steeds de rechthebbende.
Een ander voorbeeld is de registratie van het overlijden van een rechthebbende. Zoals hiervoor al benoemd, wordt dat overlijden wel vermeld. De gevolgen van het overlijden zijn echter in de kadastrale registratie niet zichtbaar. Als een rechthebbende overlijdt, treden zijn of haar erfgenamen als eigenaar in de plaats.[6] Zij worden door het overlijden dus eigenaar van het betreffende registergoed. Deze eigendomsovergang wordt echter niet automatisch in de openbare registers en kadastrale registratie opgenomen. Een geregistreerd overlijden betekent dus aanleiding voor verder onderzoek naar de werkelijke rechthebbende. Vaak wordt er na het overlijden een verklaring van erfrecht opgesteld door een notaris. Deze verklaring kan worden ingeschreven in de openbare registers.[7] Aan de hand van deze inschrijving wordt een kadastrale registratie vervolgens bijgewerkt.
Belang raadpleging kadastrale registratie
De weergave van het kadaster is dus niet altijd juist, de kadastrale gegevens vermelden alleen een aanwijzing ten aanzien van de tenaamstelling van een registergoed.[8] Toch is raadpleging van de registers van belang. Bij iedere transactie van een registergoed, zou het startpunt de inzage in de kadastrale registratie moeten zijn. Dat geldt niet alleen bij de verkoop of aankoop van een perceel maar bijvoorbeeld ook wanneer op een perceel een zakelijk recht wordt gevestigd zoals een opstalrecht of een recht van erfpacht. Door de registers in te zien, kan in elk geval worden gekeken of de beoogde rechthebbende dat ook werkelijk is. Ben je als gemeente daadwerkelijk eigenaar van het perceel dat je verkoopt of in geval van een aankoop: is de verkoper bevoegd om het betreffende perceel te verkopen? Ook al is de registratie niet waterdicht, het geeft wel een eerste beeld van de rechtstoestand van een registergoed. Naast de eigendomsregistratie worden namelijk ook de beperkte rechten op een perceel geregistreerd. Als het gaat om erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, maar ook de beperkte rechten van erfpacht en opstal, kan de kadastrale registratie aan de voorkant al veel inzicht geven.
Op de kadastrale informatie staan ook de brondocumenten vermeld die in de openbare registers zijn ingeschreven. Dit zijn vaak de akte van levering, vestiging van een zakelijk recht of bijvoorbeeld een ruilverkaveling. Alleen raadpleging van de kadastrale registratie geeft nog niet voldoende informatie. Het inzien van de brondocumenten is van belang om de inhoud van bijvoorbeeld de gevestigde zakelijke rechten te kunnen beoordelen. Als er een opstalrecht of erfpachtrecht is gevestigd dan geeft de onderliggende akte weer onder welke voorwaarden die vestiging heeft plaatsgevonden. Het bestaan van erfdienstbaarheden is niet altijd zichtbaar op het kadastrale uittreksel en voor de inhoud van de erfdienstbaarheid is in ieder geval raadpleging van het brondocument nodig. Ook aanvullende afspraken, die niet verplicht hoeven te worden ingeschreven, staan vaak in een akte van levering vermeld. Denk bijvoorbeeld aan een kettingbeding of een voorkeursrecht tot koop ten behoeve van een bepaalde partij. De registratie, bijbehorende brondocumenten en eventueel ingeschreven tekeningen of andere bijlagen bij een akte, geven een goed beeld van de juridische staat van het registergoed en de daarop rustende beperkingen.
Ten slotte geeft de kadastrale registratie indien nodig ook enigszins inzicht in de financiële situatie. Naast de eigendomsinformatie, waaronder een vermelding van de koopprijs waarvoor het betreffende goed is verkocht, worden ook hypotheekrechten en beslagen op een perceel ingeschreven en geregistreerd. Is een registergoed belast met een conservatoir of executoriaal beslag, dan vraagt dit gedurende de mogelijke onderhandelingen al om extra aandacht.
Tips voor de praktijk
Hoe start je een dossier op wanneer er een (ver)kooptransactie moet plaatsvinden of wanneer er een zakelijk recht op een perceel moet worden gevestigd? Het advies is om te beginnen bij de kadastrale inzage. De eigendomsinformatie en kadastrale kaart geven een eerste beeld van de juridische staat van een registergoed. Wijken bijvoorbeeld de kadastrale grenzen in de praktijk af van de grenzen op de kaart? Dan is dit bij de start van het dossier zichtbaar en kunnen aan de hand daarvan indien nodig de vervolgacties worden ingezet. Denk hierbij aan het opvragen van het veldwerk bij het kadaster, een eventuele grenscorrectie of nadere afspraken over het al dan niet gebruiken van grond van de eigenaar van een aangrenzend perceel.
Als het gaat om gevestigde zakelijke rechten, is inzage aan het begin van het proces ook relevant. Wanneer een perceel wordt verkocht dat belast is met een erfdienstbaarheid of een kwalitatieve verplichting dan kan dit beperkingen opleveren voor een toekomstige eigenaar. Die gevestigde rechten gaan automatisch over op een nieuwe eigenaar en deze is daar dus aan gebonden.
Bij de vestiging van een nieuw zakelijk recht zal eerst in kaart moeten worden gebracht welke rechten er eventueel al op een perceel rusten. Is een perceel al belast met een recht van opstal of erfpacht? Dan is de vraag in hoeverre daar nog een zakelijk recht naast gevestigd kan worden.
In de praktijk gebeurt het regelmatig dat er onderhandelingen worden gevoerd en overeenkomsten opgesteld zonder de kadastrale registratie te raadplegen. Als de overeenkomst bij de notaris ligt om te worden uitgevoerd, zal de notaris voordat hij aan het dossier begint de kadastrale registratie inzien. Komen daaruit (vervelende) verrassingen dan kan dit consequenties hebben voor de uitvoerbaarheid van de overeenkomst. Een kadastrale inzage voorafgaand aan het opstellen van een overeenkomst is dan ook zeer aan te raden.
[1] Artikel 3:16 BW.
[2] Hijma & Olthof, Compendium Nederlands vermogensrecht 2023/124.
[3] Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2021/486.
[4] Artikel 3:99 lid 1 BW en artikel 3:105 lid 1 BW.
[5] Artikel 3:17 lid 1 sub i BW.
[6] Zie bijvoorbeeld artikel 4:10 BW (erfopvolging bij versterf).
[7] Artikel 3:17 lid 1 sub b BW.
[8] Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed (AN nr. 120) 2018/6.9.2.
