Metafoor ondersteunt veel gemeenten vanuit de afdeling grondzaken bij de uitgifte van kavels. Dit kunnen kavels zijn ten behoeve van woningen, bedrijven of een combinatie hiervan. In dit artikel gaan we in op de uitgifte van kavels ten behoeve van woningbouw, meer specifiek de uitgifte van erven. Wij zijn sinds 2023 betrokken bij het project Nijstad-Oost van de gemeente Hoogeveen en helpen met de voorbereiding van de uitgifte en de uitgifte zelf. Dit doen we door samen met verschillende collega’s van de gemeente alle benodigde stukken op te stellen die nodig zijn voor de uitgifte van de erven. De documenten waar we aan werken lopen uiteen van de uitgiftestrategie en de overeenkomsten, tot de informatievoorziening voor de kopers op de website en in de verkoopbrochure.
Nijstad-oost
Een steeds grotere groep mensen is op zoek naar een plek om te wonen, waarbij ze veel eigen inspraak hebben op het type woning en de buurt waar ze willen gaan wonen. Daarnaast speelt duurzaamheid een grote rol. Bij de gemeente Hoogeveen is het streven om in Nijstad-Oost een bijzondere buurt te creëren waar veel eigen inspraak mogelijk is, en ook duurzaamheid een belangrijk aspect is.
Erven
In Nijstad-Oost worden acht erven uitgegeven, waarop ca. 13 woningen per erf gebouwd kunnen worden. Het erf is een moderne variant van het ouderwetste boerenerf waarbij meerdere bouwwerken en in veel gevallen ook meerdere woningen werden gerealiseerd op hetzelfde erf. Hierdoor krijgen de erven een opzet met maximaal één boerderijvolume en daarnaast een of meer schuurvolumes. Hierdoor wordt de nieuwe wijk landschappelijk ingepast binnen de omgeving.
Een erf bestaat uit drie onderdelen: individuele woningbouwkavels, een collectief erf en een collectief veld. De collectieve delen (erf en veld) worden gezamenlijk eigendom van de individuele eigenaren van de woningen op het erf. Het is aan de gezamenlijke eigenaren om dit te regelen in bijvoorbeeld een mandeligheid of in een vereniging van eigenaren. De vorm die gekozen wordt hangt sterk af van hoe men hier onderling mee om wil gaan. Beide vormen bieden in de basis mogelijkheden om afspraken vast te leggen voor het beheer en onderhoud.
CPO
De erven worden uitgegeven in CPO vorm. CPO staat voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Dit is een vorm van ontwikkeling waarbij particulieren zelf besluiten nemen over de te bouwen woningen. Op die manier zijn ze niet afhankelijk van wat een ontwikkelaar of woningcorporatie ontwerpt en ontwikkelt. CPO-projecten zien we bij de meeste gemeenten in het land voorbijkomen. Wat vaak verschilt is de omvang en de vorm van de ontwikkeling. Zo zijn er kleine CPO-projecten waarbij slechts enkele huizen worden ontwikkeld, maar ook grote projecten zoals in Hoogeveen waarbij complete erven worden ontwikkeld met woningen en collectieve gronden. Wat in elk geval bij alle CPO-projecten terugkomt is dat particulieren zelf ontwikkelen en daarmee zelf veel meer invloed hebben op wat er uiteindelijk gerealiseerd wordt en welke kosten er worden gemaakt.
Om een CPO de meeste kans van slagen te geven is het goed dat de gemeente duidelijke kaders stelt en heldere verwachtingen schept. Een CPO-ontwikkeling vergt veel van de leden(toekomstige bewoners) omdat ze er tijd en energie in moeten stoppen. Tegelijkertijd moeten ze geduld hebben omdat het tot stand komen van een plan de nodige tijd vergt.
Ruimtelijke kader
De gemeente Hoogeveen heeft ervoor gekozen om deCPO’s een duidelijk ruimtelijk kader te geven. Voor Nijstad-Oost bestaat dat kader uit het omgevingsplan (vroegere bestemmingsplan), het stedenbouwkundigplan en het beeldkwaliteitsplan. Hiermee is een helder ruimtelijk kader vastgesteld, waaruit blijkt wat de mogelijkheden zijn voor de erven. Een CPO moet binnen dit kader een plan maken voor de ontwikkeling van het erf.
Begeleiding en ondersteuning
Een CPO heeft (doorgaans) niet alle kennis zelf in huis om een volledig plan te ontwikkelen. Om dit proces in goede banen te leiden, hebben wij de gemeente geadviseerd om als voorwaarde op te nemen dat een CPO zich moet laten bijstaan door een ervaren adviseur. Deze adviseur helpt de groepen om afspraken te maken, bijvoorbeeld over hoe de besluitvorming binnen een CPO moet worden vormgegeven. Het is belangrijk om zulke zaken meteen aan het begin van een CPO te regelen, zodat tijdens het proces duidelijk is hoe besluiten tot stand komen.
Een ervaren adviseur kan daarnaast de voortgang van het proces bewaken en groepen helpen om de juiste keuzes te maken. Bovenal moet de adviseur bewaken dat de CPO-groep intact blijft en niet uiteenvalt door bijvoorbeeld uiteenlopende meningen. De kans dat een CPO-groep tijdig klaar is en een succesvol plan ontwikkelt neemt hiermee sterk toe.
De gemeente heeft zelf ook ondersteuning beschikbaar in de vorm van een kwaliteitsteam. Het kwaliteitsteam is er om de CPO-groep te inspireren en bij te sturen, zodat de ontwikkeling aan het einde van de rit past binnen het vastgestelde ruimtelijke kader. Dit gebeurt in vier sessies, waarbij in de laatste sessie de definitieve plannen worden getoetst aan het ruimtelijke kader.
De provincie Drenthe stelt voor CPO-groepen financiële middelen beschikbaar, die in de vorm van een subsidie kan worden aangevraagd. Met deze subsidie moeten groepen een ervaren begeleider inhuren die hen kan begeleiden tijdens het ontwikkelproces. Ook kan een aanvraag worden gedaan voor een kosteloze lening om de kosten van de ontwikkeling (denk aan de inhuur van bijv. een stedenbouwkundige/landschapsarchitect) of in elk geval een gedeelte hiervan te kunnen financieren. De provincie stelt hiervoor als eis dat de CPO-groep een ervaren adviseur in hand neemt en dat deze adviseur geen belang heeft in andere ondernemingen die werkzaamheden uitvoeren bij het tot stand komen van het plan of de uiteindelijke realisatie van het plan.
Uitgifte
Om CPO-groepen de kans te bieden om een erf te bemachtigen heeft de gemeente gekozen voor een open inschrijving. Hierbij mogen de CPO-groepen meerdere voorkeuren aangeven voor de erven die ze willen ontwikkelen. Door te kiezen voor een open inschrijving wordt meteen ook voldaan aan de vereisten van het Didam-arrest. De inschrijving is openbaar en tijdig kenbaar gemaakt zodat iedereen een gelijke kans heeft om een erf te bemachtigen. Wanneer meerdere groepen zich inschrijven voor hetzelfde erf, zal de notaris loten om te bepalen welke CPO-groep welk erf krijgt toegewezen.
Aan de inschrijving zijn voorwaarden verbonden die ervoor te zorgen dat alleen CPO-groepen zich kunnen inschrijven. De gemeente vraagt aan een CPO-groep om zich als vereniging (in oprichting) in te schrijven. Op het moment dat ze een erf toegewezen hebben gekregen moet de vereniging zich inschrijven bij de Kamer van Koophandel (als dit nog niet gedaan is), om vervolgens de reserveringsovereenkomst af te kunnen sluiten als rechtspersoon die het erf kan afnemen en ontwikkelen. Tegelijkertijd zijn de voorwaarden zodanig opgesteld dat de drempel om je in te schrijven als CPO-groep laag ligt. De belangrijkste voorwaarden voor inschrijving van een CPO-groep zijn: de groep bestaat uit tenminste drie leden, er is een ervaren adviseur betrokken bij de groep en de groep heeft een erf-specifieke visie heeft voor het erf dat zij wil ontwikkelen. De verschillende voorwaarden zijn uiteindelijk verwerkt in de reserveringsovereenkomst die de CPO-vereniging afsluit voor het ontwikkelen van het erf.
Ontwikkeling
Wanneer een groep een erf krijgt toegewezen, moet zij overgaan tot ondertekening van een reserveringsovereenkomst. In deze overeenkomst hebben we vastgelegd dat de groep binnen negen maanden een plan moet ontwikkelen dat past binnen het ruimtelijke kader. Wanneer het plan binnen deze periode wordt goedgekeurd door het kwaliteitsteam van de gemeente, kan een vergunning worden aangevraagd voor de ontwikkeling. Zodra deze vergunning onherroepelijk is kan de overdracht van de grond plaats vinden. De koopsom is voorafgaand aan de ontwikkeling vastgesteld aan de hand van een grondexploitatie die voor dit project is opgesteld. Na dit ontwikkelproces hebben de leden van het CPO de grond in eigendom en moeten zij het plan gaan realiseren. Dit betekent dat zowel de woningen als de collectieve gronden moeten worden gerealiseerd en ingericht.
Waterstof
De woningen in dit project zullen worden verwarmd met groene waterstof. Nijstad-Oost is onderdeel van het project Waterstof Hoogeveen. Met dit project wordt ervaring opgedaan met het duurzaam verwarmen van woningen door waterstof. De woningen die in dit project worden gerealiseerd worden voorzien van een waterstof cv-ketel. Dit is vergelijkbaar met een traditionele aardgas cv-ketel. De waterstof wordt via een verdeelstation in het leidingnetwerk naar de woningen gebracht. In de eerste fase wordt de groene waterstof, die afkomstig is uit Duitsland, met vrachtwagens naar Hoogeveen getransporteerd. Ondertussen wordt er ook gekeken naar het lokaal produceren van waterstof door middel van duurzame energie. Uiteindelijk is het de bedoeling dat Hoogeveen wordt aangesloten op het landelijke waterstofnetwerk. Om dit mogelijk te maken zijn er verschillende contracten opgesteld die onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst.
Advies en/of ondersteuning nodig?
Veel gemeenten geven kavels of gronden uit aan CPO-groepen. Onze adviseurs helpen u graag bij het voorbereiden van de uitgifte en met de uitgifte zelf. We hebben hiervoor in verschillende gemeenten en met verschillende projecten ervaring opgedaan, waardoor we u goed kunnen adviseren. Met de juiste voorbereiding verloopt de uitgifte voorspoedig en weten alle partijen waar zij aan toe zijn.
