Dit artikel is geschreven door Raymond Mentink. Hij is interim vastgoedadviseur. En hij voert deze opdracht bij gemeente Waalwijk uit namens Metafoor Vastgoed.
Sinds 2019 maakt de gemeente Waalwijk gebruik van de adviesdiensten van Metafoor Vastgoed. Binnen het Team Openbare Ruimte en Vastgoed bestond destijds de behoefte aan uitbreiding op het cluster vastgoed dat toen nog uit ca. 2,5 fte bestond. De werkzaamheden richtten zich op het op orde brengen en het dagelijks beheer van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Er was, mede door de beperkte bezetting, weinig ruimte voor strategisch vastgoedbeheer. Daar kwam nog eens bij dat vastgoedgerelateerde werkzaamheden versnipperd waren ondergebracht bij andere beleidsafdelingen, die zich vanuit een huurdersrelatie ook bij het vastgoed betrokken voelden.
Metafoor geeft richting
Gemeente Waalwijk maakte gebruik van de diensten van Metafoor Vastgoed. Senior Vastgoedadviseur Raymond Mentink werd voor één dag in de week aangesteld om het cluster vastgoed vakinhoudelijk uiteindelijk te laten groeien naar een taakvolwassen team. De mogelijkheden voor het opschalen met extra mensen werden onderzocht en ondertussen maakten meerdere adviseurs van Metafoor hun opwachting voor extra ondersteuning.
Vormgeving Team Vastgoed
Vanuit een inmiddels opgesteld vastgoedbeheerplan werd een opzet gemaakt om het cluster vastgoed geleidelijk uit te breiden. Hiervoor werd een gemeentebrede inventarisatie uitgevoerd om de uren in beeld te brengen die vastgoedgerelateerd werden ingezet op de diverse beleidsafdelingen. Met name op het gebied van contractbeheer zijn de werkzaamheden gecentraliseerd. Afspraken vanuit de huurovereenkomsten ten aanzien van de financiën, het gebruik, de demarcatie en initiatieven over optimalisaties omtrent het gebruik van gemeentelijk vastgoed, werden overgezet naar het cluster vastgoed. Daarnaast werd renovatie, onderhoud en nieuwbouw nadrukkelijker geïnitieerd vanuit het cluster vastgoed. Voorheen werden deze initiatieven vanuit de gebruikers bij de betreffende beleidsafdelingen opgepakt. Op deze nieuwe manier werd er ruimte gevonden om deze uren samen te voegen en onder te brengen tot een uitbreiding in fte’s op het cluster vastgoed. Hiermee werd de basis gelegd voor het verder professionaliseren richting een volwaardig Team Vastgoed. Ondertussen werd er door Metafoor aanvullende ondersteuning geleverd ten behoeve van het contractbeheer en voor enkele grotere locatiestudies voor de transformatie van een groot gemeentelijk monumentaal complex. Omdat er uitbreiding binnen het cluster mogelijk was, werd het ook mogelijk meer werkzaamheden ten aanzien van de verduurzaming van de gemeentelijke vastgoedportefeuille in gang te zetten. Uiteraard werd dit mede vanuit Europese en landelijke klimaatdoelstellingen gevoed. Gemeente Waalwijk had inmiddels haar eigen beleidsplan Duurzaam Waalwijk al vastgesteld.
Duurzaamheidsopgave
De volgende stap werd binnen het Team Vastgoed gezet door het opstellen en laten vaststellen van een ‘Beleidsnotitie verduurzaming gemeentelijk vastgoed’, die door adviseur Mentink is opgesteld. Hierbij stonden zaken als de focus op de kernportefeuille, het toepassen van een goede bouwfysische gebouwschil, het gebruik van circulaire bouwmethoden en vooral ook duurzame energieopwekking centraal. Daarnaast werd gekeken op welke manier de gemeente haar duurzaamheidsambities ook duidelijk in beeld kon brengen voor haar inwoners. Het ging daarbij om het bedienen van een doelgroep waarbij in een breder perspectief de zichtbare verduurzaming van gemeentelijk vastgoed duidelijk werd. Daarom is gekozen om na vaststelling van de beleidsnotitie te starten met de verduurzaming van Sportpark De Gaard in Waalwijk. Op dit park zijn twee grotere voetbalverenigingen gevestigd. Vanwege de ontstane netcongestie was het helaas niet mogelijk volledig gasloos te worden. Deze ambitie blijft echter wel bestaan. De voorbereidingen hiervoor zijn wel getroffen door het plaatsen van warmtepompen en zonnepanelen, zodat dit op termijn eenvoudig realiseerbaar is.
Duurzaamheidsadvies
In 2023 is een zogenaamde prioriteitenlijst door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin werd de volgorde voor de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed verder bepaald. Om te komen tot een prioriteitenlijst werd de hulp van een extern bedrijf ingeschakeld om voor een groot deel van de vastgoedportefeuille een grondige gebouwscan op het energieverbruik op te stellen. Onderdeel van de gebouwanalyses is met name de energiemonitoring. Hiermee kan heel specifiek duurzaamheidsadvies opgesteld worden ten aanzien van allerlei typen vastgoed. Binnen de gebouwscan werd het energieverbruik geanalyseerd, het warmteverlies berekend en de mogelijkheden om tot duurzame energie-opwekking over te gaan nader onderzocht. Daarnaast werd berekend welke terugverdientijden gerealiseerd konden worden voor de toepassing van duurzame warmte-opwek, door het plaatsen van warmtepompen. Vanwege de grote schommelingen in energieprijzen was het een uitdaging om tot reële terugverdientijden te komen. Het uiteindelijk doel is het energieverbruik per pand naar een aanzienlijk lager niveau te brengen.
Subsidies
Door gebruik te maken van de beschikbare subsidiegelden vanuit het RVO, zoals de DUMAVA en de BOSA, is het in veel gevallen mogelijk gebleken een businesscase op te stellen die over het algemeen een acceptabele terugverdientijd heeft. Gemeente Waalwijk heeft daarbij met haar huurders afgesproken dat zij een deel van de besparing op de energierekening als een compensatie bovenop de huurprijs betalen aan de gemeente onder de noemer ‘duurzaamheidsbijdrage’. Deze vergoeding wordt apart gestort in een duurzaamheidsfonds. Hiermee krijgt dit fonds een revolverende werking. Indien er sprake is van een onrendabele top voor een verduurzamingsopdracht, kan aanvullend krediet uit dit fonds worden aangesproken.
Alles komt samen
De werkzaamheden zoals deze door een aantal adviseurs van Metafoor binnen de gemeente Waalwijk zijn uitgevoerd, hebben er mede voor gezorgd dat Team Vastgoed zich een solide positie heeft verworven binnen de gemeente. Mede door de urgentie van de duurzaamheidsagenda en het besef dat een gemeentelijke vastgoedportefeuille veel meer is dan een lijst met gebouwen, is het nu mogelijk om echt impact te maken. Mentink geeft tot slot aan: “Momenteel ben ik als projectleider betrokken bij de verbouw en verduurzaming van cultureel centrum Den Bolder in Waspik. Feitelijk komen hier alle werkzaamheden, zoals we die de afgelopen jaren hebben uitgevoerd, samen. Het pand behoort vanuit de beleidsafdeling tot de kernportefeuille. Vanwege de behoefte aan een intensiever en efficiënter toekomstig gebruik, alsmede het hoge energieverbruik staat het hoog op de prioriteitenlijst om zowel functioneel als energetisch een verduurzaming te ondergaan. In goed overleg met de huurder, willen we naar een verlaging van het energieverbruik en duurzame opwek toe. Daarbij zullen we de exploitatiekosten opnieuw vaststellen en komen tot een nieuwe huurovereenkomst. Uitgangspunt is een win-win situatie voor zowel huurder als eigenaar om de komende 25 jaar het cultureel centrum energiezuinig te kunnen exploiteren.”
