R.o. 4.2

…” [gedaagde c.s.] had, gelet op de tussen partijen gevoerde correspondentie en het feit dat tussen hen nog geen overeenstemming was bereikt over de verwijdering van het houthok en het afdakje, moeten begrijpen dat [eiser c.s.] met de woorden ‘mijn grond, zoals ik dat veertig jaar geleden heb gekocht’ doelde op de grond inclusief de grond onder het houthok en het afdakje en dat het zeer wel denkbaar was dat [eiser c.s.] zich op verjaring zou beroepen. Dat [gedaagde c.s.] de brief van [eiser c.s.] ook op die manier heeft begrepen, blijkt wel uit het feit dat [gedaagde 1] ter zitting heeft verklaard dat zij [eiser c.s.] ‘niet zomaar een schutting wilden laten plaatsen’. Nu [gedaagde c.s.] desondanks eigenhandig tot verwijdering van het houthok en het afdakje van [eiser c.s.] is overgegaan, heeft zij zich schuldig gemaakt aan eigenrichting. Zij had zich tot de kantonrechter moeten wenden en daarbij ontruiming van de betwiste strook grond moeten vorderen.”

R.o 4.7 (beoordelingskader)

“De rechtbank heeft in haar tussenvonnis aangegeven wat het voor de beoordeling van de vordering relevante criterium is. Dat criterium is – terecht – niet bestreden. Dit komt erop neer dat [verweerder] gehouden is om de belemmeringen (obstakels) op zijn perceel die aan de uitoefening van de erfdienstbaarheid in de weg staan te verwijderen, tenzij zijn beroep op verjaring opgaat. Het tenietgaan van een beperkt zakelijk recht als dat van een erfdienstbaarheid is onder meer geregeld in artikel 3:106 BW, dat bepaalt dat het beperkte recht tenietgaat als en voor zover de rechtsvordering tot opheffing van de met het beperkt recht strijdige toestand – dus de vordering tot verwijdering van de belemmeringen – is verjaard. Die verjaring is geregeld in artikelen 3:314 lid 1 en 3:306 BW. De verjaringstermijn bedraagt 20 jaar en begint één dag nadat de belemmeringen zijn geplaatst. Het moet daarbij gaan om een voortdurende inbreuk, dus om min of meer permanente belemmeringen die aan de uitoefening van de erfdienstbaarheid in de weg staan. De bewijslast ligt overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv op [verweerder] , die zich immers op de verjaring heeft beroepen. “

R.o. 5.6-5.8 (oordeel verjaring opstalrecht)

Het hof oordeelt dat voor 1992 geen sprake is geweest van ondubbelzinnig bezit, omdat het gebruik niet anders was dan het gebruik door andere rederijen of het publiek. Daar komt bij dat de steiger toegankelijk was voor iedereen en dus deel uitmaakte van de publieke ruimte. In 1992 heeft eiser een hek geplaatst waardoor de steiger werd afgesloten. Naar verkeersopvattingen kan deze afsluiting niet anders worden uitgelegd dan als een daad van bezit. Dat de steiger vanaf het water toegankelijk bleef doet hier niet aan af gezien de gemeente de steiger nooit via het water heeft proberen te bereiken. In 2012 is hiermee de verjaringstermijn voltooid waardoor eiser eigenaar is geworden van de steiger omdat door verjaring een recht van opstal is ontstaan.

R.o 5.12 – 5.14 (geen stilzwijgende bruikleenovereenkomst)

…” Het sluiten van een bruikleenovereenkomst is vormvrij, maar wel is vereist dat partijen over en weer erop mochten vertrouwen dat de wederpartij bedoelde een bruikleenovereenkomst te sluiten. Niet optreden tegen inbezitneming is daarvoor – in de gegeven omstandigheden – niet voldoende. (..) Er is dus alleen sprake van gedogen in die zin, dat Gemeente Amsterdam niets deed: de verjaring van haar vordering het bezit te beëindigen, loopt dan gewoon door.

R.o. 5.22-5.30 (schadevergoeding: teruglevering opstalrecht)

Het hof oordeelt dat de tegenvordering van de gemeente, namelijk: schadevergoeding in natura, toewijsbaar is. De inbezitneming van de steiger door eiser was onrechtmatig. Als voormalig eigenaar kan de gemeente in deze situatie eisen dat de grond word terug geleverd (arrest: Gemeente Heusden). Ook in dit geval acht het hof een schadevergoeding in natura aangewezen: dat betekent immers niet meer dan dat Lovers Gemeente Amsterdam brengt in de toestand waar Gemeente Amsterdam zonder onrechtmatig handelen in zou hebben verkeerd. Een schadevergoeding in geld zou in dit geval betekenen dat Lovers opstalgerechtigde blijft. Dat zou Gemeente Amsterdam ook beperken in haar publiekrechtelijke en privaatrechtelijk bevoegdheden om gebruik van deze steiger voor de pleziervaart in de binnenstad te reguleren.

Het hof oordeelt verder dat de vordering van de gemeente om schadevergoeding te vorderen niet verjaard is. Hoewel eiser in 2013 in een zienswijze aan de gemeenteraad aangaf rechthebbende te zijn op de steiger, was dat niet voldoende om aan te nemen dat de gemeente toen al wist dat zij haar eigendom had verloren. Bovendien gaf eiser in die verklaring niet expliciet aan dat zij de steiger in 1992 in bezit had genomen zonder eigendomsrecht.

R.o 4.7-4.8

“Het hof stelt het volgende voorop. Een buurweg kon vóór 1 januari 1992 ontstaan doordat buren aan een weg die ten behoeve van twee of meer grondpercelen kon worden gebruikt de bestemming gaven dat deze gezamenlijk mocht worden gebruikt. Dit betekent onder meer dat er daarvoor een overeenkomst moest bestaan waarmee de weg voor gezamenlijk gebruik werd bestemd. Zo’n overeenkomst kan uitdrukkelijk worden gesloten, maar ook stilzwijgend. Indien er vóór 1 januari 1992 zo’n overeenkomst gold, werden de daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen op 1 januari 1992, toen het huidige BW in werking trad, niet gewijzigd (zie art. 160 OBW). Verder is in dit verband van belang dat ongestoord bezit van het recht van buurweg het voor tegenbewijs vatbare vermoeden oplevert dat van bestemming tot buurweg sprake is. Van bezit van een recht van buurweg blijkt wanneer een buurman naar verkeersopvatting te beoordelen feitelijke macht over de desbetreffende weg uitoefent die past bij het gebruik van die (buur)weg. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben in elk geval vanaf 1958 een strook van hun eigendomsgrond beschikbaar gesteld voor gezamenlijk gebruik als Toegangsweg en [appellant1] en [appellant2] hebben die weg onderhouden. Onvoldoende gemotiveerd is weersproken dat deze verstandhouding tussen de buren verder ging dan men in het algemeen in de omgeving waar partijen wonen uit hoofde van goed noaberschap gunt aan zijn buren. Hieruit leidt het hof een vermoeden af dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ermee hebben ingestemd dat de Toegangsweg als buurweg werd aangemerkt. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben tegen de vordering van [appellant1] en [appellant2] ingebracht dat de Toegangsweg nooit tot buurweg is bestemd, maar gaan er kennelijk aan voorbij dat deze bestemming daaraan ook stilzwijgend kon worden gegeven. Het feit dat zij toestemming gaven voor het gebruik van die weg is niet in strijd met het karakter van een buurweg, integendeel. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben verder geen aanknopingspunten aangevoerd die kunnen dienen als tegenbewijs tegen het vermoeden. Dat [appellant1] en [appellant2] zich primair hebben beroepen op het bezit van (de eigendom van of een erfdienstbaarheid met betrekking tot) de Toegangsweg sluit niet uit dat zij subsidiair een beroep kunnen doen op de bestemming tot buurweg.”

R.o. 4.14

… “ Tegenover de betwisting door [eiser in conv. gedaagde in reconv.] bieden de schriftelijke verklaringen die [gedaagde in conv. eiser in reconv.] in het geding heeft gebracht vooralsnog onvoldoende bewijs. De verklaringen zijn immers niet onder ede voor een rechter afgelegd en er is geen gelegenheid geweest om de opstellers ervan te ondervragen naar onder meer de mate van zekerheid waarmee zij zich een en ander kunnen herinneren. Bovendien is onduidelijk onder welke omstandigheden en aan de hand van welke vraagstelling de verklaringen zijn opgesteld. Aan deze verklaringen kan daarom niet de bewijskracht worden toegekend die aan de verklaring van een beëdigde getuige toekomt.”

R.o. 3.5.4

Een erfdienstbaarheid van weg wordt ook wel aangeduid als een “niet-voortdurende erfdienstbaarheid”. Voor het voortdurend bezit van een dergelijke erfdienstbaarheid is niet vereist dat ook voortdurend actieve bezitsdaden worden verricht. Bij de beantwoording van de vraag of in een concreet geval sprake is van bezit van een recht van erfdienstbaarheid (in dit geval van weg) zal moeten worden onderzocht of er feitelijke omstandigheden zijn – zoals gedragingen of een bestendige toestand van een erf – waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om een bevoegdheid als gerechtigde tot een erfdienstbaarheid uit te oefenen. Van bezit van een erfdienstbaarheid van weg kan onder omstandigheden ook sprake zijn wanneer het bezit naar buiten blijkt uit de aanwezigheid van bijvoorbeeld een toegang die uitsluitend de bezitter van de erfdienstbaarheid van weg van nut kan zijn, en in gevallen waarin de weg zo vaak wordt gebruikt dat dit gebruik niet langer kan worden gezien als enkele op zichzelf staande inbreuken op het eigendomsrecht van de eigenaar van de strook grond. Bij het aannemen van het ontstaan van een erfdienstbaarheid van weg door verjaring is echter terughoudendheid op zijn plaats.

R.o. 3.5.5

In het onderhavige geval hebben geïntimeerden met de door hen overgelegde foto’s en verklaringen van omwonenden naar het voorlopig oordeel van het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat zij ook het achterste deel van de strook grond al sinds 1997 (toen zij ter plaatse kwamen wonen) vrijwel dagelijks (een of meer keer per dag met auto, motor en/of fiets) hebben gebruikt om vanaf de garage op hun perceel de weg te bereiken. Daar komt bij dat de inrichting van de strook grond, die bestraat is tot voorbij althans tot en met de tweede poort op het perceel van geïntimeerden er ook op wijst dat de hele strook grond door geïntimeerden kon worden gebruikt om vanaf hun garage de weg te bereiken. Toen de tweede poort nog niet geplaatst was, was er ter plaatse van de garage wel een opening in de erfafscheiding vanaf het perceel van geïntimeerden naar het achterste deel van de strook grond. Het hof acht onvoldoende betwist dat die situatie ruimschoots meer dan 20 jaar heeft geduurd. Het hof gaat er daarom vanuit dat er al vanaf 1997 ruimschoots meer dan 20 jaar een bestendige toestand van de strook grond aanwezig is die erop wijst dat geïntimeerden en zijn voorgangers de strook grond als uitweg mochten gebruiken. Om deze redenen kan het hof geenszins uitsluiten dat de bodemrechter, als de zaak aan de bodemrechter wordt voorgelegd, zal concluderen dat door verjaring een erfdienstbaarheid van weg is ontstaan op het tweede deel van de strook grond.

R.o. 4.9

Gedaagde heeft voldoende onderbouwd gesteld dat de strook grond in ieder geval sinds mei 1988 in het bezit is genomen door de toenmalige eigenaar. Gedaagde heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat haar achtertuin bij aankoop in 2012 was omheind met een schutting, dat de plaats van deze schutting daarna niet gewijzigd is en dat uit navraag bij (oud)buurtbewoners is gebleken dat de schutting vanaf mei 1988 altijd op dezelfde plaats heeft gestaan. Gedaagde heeft ter onderbouwing van haar stelling een aanzienlijk aantal schriftelijke verklaringen van (oud-)buurtbewoners overgelegd, waaruit naar voren komt dat sinds zij in de buurt wonen of woonden (de eerste in 1988) de schutting van gedaagde op dezelfde plek heeft gestaan en dat de omvang van de achtertuin van gedaagde niet is gewijzigd. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan te nemen dat (al) deze verklaringen onbetrouwbaar en onzorgvuldig zijn opgemaakt, zoals eisers stellen. Niet gebleken is dat de betreffende buurtbewoners er belang bij hebben om in strijd met de waarheid te verklaren. Daarnaast lijkt het de rechtbank – anders dan eisers aanvoeren – aannemelijk dat zij een eventuele verplaatsing van de schutting hadden kunnen waarnemen, gelet op het feit dat het huidige perceel in het verleden onderdeel van een open ruimte was en gelet op de onbetwiste stelling van gedaagde dat achter in haar achtertuin bomen staan en stonden.

R.o. 4.10

Het staat vast dat de strook grond (uiterlijk) in mei 1988 in bezit is genomen door de toenmalige eigenaar van de woning van gedaagde . Dit betekent dat de mogelijkheid om het bezit van de strook grond terug te vorderen (uiterlijk) in mei 2008 is verjaard, dat de toenmalige eigenaar op grond van bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van deze grond en dat gedaagde na overdracht in 2012 opvolgend eigenaar is geworden van de strook grond.

R.o. 4.3

Bezit van een erfdienstbaarheid van weg is slechts mogelijk in twee gevallen: (i) wanneer het bezit naar buiten blijkt uit de aanwezigheid van een pad, een deur of een andere inrichting die uitsluitend voor de bezitter van de erfdienstbaarheid van nut kan zijn, en (ii) wanneer zo frequent van de weg gebruik gemaakt wordt dat het gebruik niet langer kan worden gezien als enkele op zichzelf staande inbreuken, maar als een onrechtmatige toestand die voortduurt.

Naar het oordeel van de rechtbank moet uit de inrichting van het landschap bestaande uit een pad (zie r.o. 4.6 en 4.8) en hek (zie r.o. 4.10) en op basis van het regelmatige gebruik van het pad (zie r.o. 4.14) worden afgeleid dat er sprake is van een erfdienstbaarheid van weg ten behoeve van Percelen 1 om via het pad van en naar de verharde openbare weg te komen.

R.o. 4.16

Dat het voor verjaring vereiste bezit dient te worden beoordeeld per type gebruik en per perceel is onjuist. Of in het verleden afwisselend bezit is uitgeoefend, doet er niet toe.

R.o. 4.17

Welk gebruik onder het door verjaring verkregen recht van erfdienstbaarheid valt, moet worden beoordeeld op basis van art. 5:73 lid 1 BW. Evenmin hoeft dus voor ieder soort gebruik een verjaringstermijn te zijn voltooid.

R.o. 4.21

De enkele verklaring in de akte dat geen sprake is van ontsluiting naar de verharde openbare weg betekent niet dat geen sprake kan zijn van bezitsdaden. Voldoende is vast komen te staan dat die bezitsdaden er waren; namelijk het pad, het hek, en het regelmatige gebruik daarvan ten behoeve van Percelen 1. Daartegen weegt de enkele mededeling in de akte niet op.

R.o. 6.5

Uit de leveringsakte kan worden opgemaakt dat de bedoeling destijds is geweest het gehele perceel, inclusief de landtong met daarop het huisje, over te (doen) dragen. Er kan van uit worden gegaan dat hij met de koop van het perceel eigenaar werd van het gehele perceel en daarmee – in elk geval – bezitter is geworden van het perceel inclusief de gehele landtong.

R.o. 6.7 en 6.8

Niet is gesteld of gebleken dat nadien dit bezit weer is verloren, zodat tenminste uiterlijk 1 januari 1993 geïntimeerde door verjaring eigenaar is geworden van het gehele perceel, inclusief de landtong. De stelling van appellanten dat geïntimeerde in 2015 beschikkingsonbevoegd was tot levering van een deel van het aangekochte perceel, houdt gezien het voorgaande dus geen stand.

r.o. 2.23

“(..) De vraag of sprake is van bezit naar OBW kan worden beantwoord aan de hand van de maatstaven die naar het huidige recht zijn neergelegd in artikel 3:107 e.v. BW. (…) Omstandigheden van juridische aard mogen hierbij in principe niet worden uitgesloten. (zie randnummers 2.19 en 2.20 in de conclusie van [persoon B] van 10 januari 2020, ECLI:NL:PHR:2020:876).”

r.o. 2.24

“Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] in 1983 langs de strook een nieuwe erfafscheiding heeft geplaatst, waardoor de strook werd afgescheiden van de rest van [perceel 1] en feitelijk deel ging uitmaken van [perceel 2] . [geïntimeerde] heeft vanaf dat moment de strook als onderdeel van [perceel 2] feitelijk gebruikt, zonder dat [persoon A] respectievelijk [appellant] nog in de gelegenheid was om de strook als onderdeel van [perceel 1] te gebruiken. [geïntimeerde] heeft betoogd, hetgeen door [appellant] ook niet is betwist, dat sinds 1980 dieren van [geïntimeerde] op de oorspronkelijke strook lopen. Op grond van deze uiterlijk feiten kan worden geconcludeerd dat [geïntimeerde] de feitelijk macht over de oorspronkelijke strook uitoefende alsof deze hem toebehoorde. Aldus heeft hij in 1983 het bezit van die strook verkregen. Dat [appellant] zich vanaf de openbare weg toegang kon verschaffen tot [perceel 2] en daarmee tot de oorspronkelijke strook, omdat het toegangshek tot dit perceel niet (altijd) was afgesloten, kan – anders dan [appellant] betoogt – aan dit oordeel niet afdoen. De enkele omstandigheid dat [appellant] in staat was om de strook via [perceel 2] te betreden, brengt immers niet mee dat [geïntimeerde] werd belemmerd in het exclusieve feitelijke gebruik van de strook. (…) Voorts overweegt het hof nog dat de omstandigheid dat [geïntimeerde] de feitelijke macht over de strook heeft verkregen als uitvoering van een ruilovereenkomst waarbij partijen van een levering van de eigendom van de strook hebben afgezien, er niet aan in de weg staat dat [geïntimeerde] het bezit van de strook heeft verkregen. Op grond van die rechtsverhouding tot [persoon A] was [geïntimeerde] gerechtigd om zich de feitelijke macht over de oorspronkelijke strook te verschaffen en op een zodanige wijze uit te oefenen dat [geïntimeerde] moet worden beschouwd als bezitter van de strook (HR 9 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ5989). Daarbij kan in het midden worden gelaten of hier sprake is geweest van een bezitsoverdracht dan wel een inbezitneming.”

Kwade trouw, maar geen schadevergoeding

r.o. 2.16

Omdat in onderhavige zaak partijen willens en wetens van een rechtsgeldige notariële levering van de oorspronkelijke strook hebben afgezien, geldt het bezit dat [geïntimeerde] in 1983 is aangevangen op grond van artikel 588 lid 1 OBW als te kwader trouw. Om die reden kon [geïntimeerde] niet op grond van artikel 2000 lid 1 OBW na een periode van 20 jaar door verkrijgende verjaring de eigendom van de oorspronkelijke strook verwerven. Verder gold onder de werking van het OBW als heersende opvatting dat in het geval dat was afgezien van een geldige levering van een onroerend goed, evenmin op grond van artikel 2000 lid 2 OBW na een periode van 30 jaar de eigendom door verkrijgende verjaring kon worden verkregen. Het voorgaande brengt dus mee dat op het moment van ingebruikneming van de oorspronkelijke strook geen verjaringstermijn voor een verkrijgende verjaring is gaan lopen. “

r.o. 2.29

“Dit verweer slaagt, waartoe het volgende geldt. Op zich is het mogelijk dat de partij die op grond van artikel 3:105 BW de eigendom heeft verworven van een goed, bloot kan staan aan een vordering uit onrechtmatige daad van de voormalige rechthebbende die aldus zijn eigendom door de werking van artikel 3:105 BW heeft verloren (HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309). In onderhavige zaak geldt de inbezitneming door [geïntimeerde] in 1983 echter niet als een wederrechtelijke toe-eigening, nu deze met instemming van [persoon A] plaatsvond op grond van de tussen [geïntimeerde] en [persoon A] gesloten ruilovereenkomst. Van onrechtmatig handelen door [geïntimeerde] jegens [persoon A] was dan ook geen sprake, zoals [geïntimeerde] terecht heeft betoogd.”

r.o. 2.8

“Vooropgesteld wordt dat indien de partij die als getuige optreedt, de bewijslast van een betwist feit heeft, de rechter aan diens verklaring geen bewijs in haar voordeel mag ontlenen indien er verder geen ander bewijs is dat zodanig sterk is en zodanig essentiële punten betreft dat dit de partijverklaring voldoende geloofwaardig maakt (vgl. HR 31 maart 1995, NJ 1997, 592 en HR 7 april 2000, NJ 2001,32).”

Beoordeling verklaringen

r.o. 2.10

“De verklaring van [eiser], die als partij getuige optreedt, kan gezien het vorenstaande geen bewijs in haar voordeel opleveren voor het door haar te bewijzen feit dat zij het hele stuk grond, inclusief de veertig centimeter ter hoogte van de oude schuur, ten minste twintig jaar in bezit heeft gehad. Haar verklaring geldt evenmin als aanvulling van onvolledig bewijs, omdat [eiser] geen ander bewijs heeft geleverd dat zodanig sterk is dat dit haar verklaring voldoende geloofwaardig maakt. Weliswaar komt aan de verklaring van [betrokkene] in beginsel volledige bewijskracht toe, maar deze is niet sterk genoeg, omdat [eiser] heeft verklaard dat zij hem voor het getuigenverhoor afzonderlijk heeft gesproken over hoe de situatie in het verleden was. Ook sluiten de verklaringen van [eiser] en [betrokkene] over de ligging van de oude schuur en de oude schutting niet helemaal op elkaar aan. [betrokkene] heeft immers verklaard dat hij zich niet anders kan herinneren dan dat de schutting recht naar achteren liep met daarachter de oude schuur, terwijl [eiser] zich niet kan herinneren dat de schutting bij de oude schuur meer in de richting van haar perceel uitstak, maar ook niet de beleving heeft dat de schuur zelf ten opzichte van de schutting meer aan haar kant lag. [eiser] heeft naast de getuigenverklaring van [betrokkene] geen ander bewijs overgelegd die haar stelling over de loop van de schutting ter hoogte van de oude schuur ondersteunen. De enige foto van de oude schuur die in haar bezit is, zou niet zo duidelijk zijn en heeft zij daarom niet overgelegd.”

Beoordeling foto’s

r.o. 2.11

“(…) Hoewel [eiser] de datering van de foto’s van delen van de schutting nader heeft onderbouwd (te weten 1989, 1996, 1998 en 2002), is daarmee niet vast komen te staan dat de schutting in 1986, toen zij de woning kocht, althans vanaf 1992, over de gehele lengte van de tuin in het verlengde van de (linker) achtergevel van de woning van [gedaagde 1] c.s. was geplaatst. Op geen enkele foto is immers de schutting in zijn geheel (d.w.z. inclusief het deel ter plaatse van de oude schuur) te zien. Daarbij komt dat het achterste deel van de schutting alleen zichtbaar is op de foto uit 1998, waardoor het weliswaar aannemelijk maar niet bewezen is dat die zich daar ook al in 1992 bevond. Hoewel de schutting op de foto uit 1998 op het oog op dezelfde plek lijkt te staan als de later in 2002 geplaatste garage (in r.o. 5.9 van het tussenvonnis wordt abusievelijk van 2009 gesproken), heeft [eiser] daarmee ook niet bewezen dat het achterste deel van de schutting in het verlengde van de (linker) achtergevel van de woning van [gedaagde 1] c.s. stond. Voor wat betreft het begin van de schutting heeft [eiser] één foto uit 1989 overgelegd. [gedaagde 1] c.s. hebben echter betwist dat sprake is van één(zelfde) schutting die in rechte lijn naar achteren liep, omdat het begin van de schutting op die foto qua vormgeving volgens hen anders is dan het laatste stuk.”

r.o. 2.12

“Gelet op het vorenstaande is niet bewezen dat sinds 1986, althans 1992, over de gehele lengte van de omstreden strook grond sprake is geweest van een schutting in het verlengde van de linker gevel van de woning van [gedaagde 1] c.s. tot aan de garage. Evenmin staat daarom vast dat sprake is geweest van zodanige machtsuitoefening over het stuk grond dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet heeft gedaan. De conclusie is dat [eiser] niet is geslaagd in haar bewijsopdracht. De vordering van [eiser] zal daarom worden afgewezen.”

r.o. 4.47

“Bij de bespreking hiervoor van [… 1] / [… 2] is naar voren gekomen dat de Hoge Raad daarin uitdrukkelijk in het midden laat of art. 3:23 BW in de weg zou staan aan het aannemen van goede trouw in een geval waarin geen vestigingsakte is ingeschreven in de openbare registers, mocht de zaak volledig worden beoordeeld naar huidig recht. Alle auteurs die het arrest hebben besproken, delen de opvatting van plv. P-G De Vries Lentsch-Kostense in haar conclusie voor het arrest dat dit artikel niet in de weg staat aan het aannemen van goede trouw in gevallen waarin zonder dat partijen het beseffen inschrijving van de notariële akte van vestiging van een erfdienstbaarheid achterwege blijft dan wel de erfdienstbaarheid niet is vermeld in de wel ingeschreven notariële akte. Het gaat, zo schrijft zij ter toelichting, “hier immers niet om gevallen waarop art. 3:23 BW ziet, nu het niet gaat om een geval waarin de verkrijger beter zou hebben geweten door raadpleging van de registers met het oog op de verkrijging van de erfdienstbaarheid, maar om gevallen waarin de verkrijger ervan uitgaat dat hij door inschrijving van de akte door de notaris een erfdienstbaarheid zal verkrijgen.” Verstijlen drukt het in zijn NJ-noot onder het arrest treffend uit. Ik herhaal de eerder weergegeven passage:69 (‘Art. 3:23 BW geeft een (minimum)onderzoeksplicht voor de verkrijger van een registergoed. De (aspirant)verkrijger die nalaat onderzoek te (laten) verrichten, wordt niet beschermd tegen eerder ingeschreven feiten. Het artikel behelst geen onderzoeksplicht ten aanzien van de eigen verkrijging. Anders gezegd, art. 3:23 BW beschermt de eerdere rechthebbende te wiens behoeve is gepubliceerd tegen een latere (pretense) verkrijger […]; niet een latere verkrijger tegen een eerdere bezitter.’)”

r.o. 4.48

“In het licht van het voorgaande moet worden geoordeeld dat art. 3:23 BW niet van toepassing is in een geval als aan de orde in de onderhavige zaak. Dit artikel brengt geen onderzoeksplicht mee voor degene ten gunste van wiens erf (beweerdelijk) een recht van erfdienstbaarheid wordt gevestigd. Het hof had de vraag of [betrokkene 1 en zijn echtgenote] al dan niet geacht worden te goeder trouw te zijn geweest in de zin van art. 3:118 lid 1 BW derhalve moeten beantwoorden langs een andere weg dan toepassing van art. 3:23 BW. Dit heeft het hof niet gedaan. (..)”

r.o. 3.5.3

“Evenals de rechtbank is het hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat [appellant] het perceelsgedeelte [perceel 1] vanaf 1997 als bezitter voor zichzelf is gaan houden. Weliswaar is [appellant] vanaf dat jaar daarover feitelijke macht gaan uitoefenen door het te omheinen en door er een garage op te bouwen, maar hij heeft dat niet gedaan met een jegens de gemeente geopenbaarde pretentie van eigendom. [appellant] heeft het desbetreffende perceelsgedeelte in gebruik genomen in het kader van de tussen [appellant] en Wooninc. gesloten huurovereenkomst betreffende de ernaast gelegen standplaats aan de [adres] , waaraan hij het gebruik van het perceelsgedeelte [perceel 1] heeft toegevoegd. Het perceelsgedeelte is visueel bij de van de gemeente gehuurde standplaats getrokken. [appellant] gebruikt het perceelsgedeelte op dezelfde wijze als de gehuurde standplaats. Uit dat gebruik moet worden afgeleid dat [appellant] pretendeert de huurder van het perceelsgedeelte te zijn, niet de eigenaar.

r.o. 3.5.4.

“Ook is het hof het met de rechtbank eens voor zover deze in rechtsoverweging 4.8 van het eindvonnis overweegt dat niet voorstelbaar is dat [appellant] bij beëindiging van de huurovereenkomst met Wooninc. het gebruik van het ernaast gelegen perceelsgedeelte [perceel 1] voortzet. De huur van de standplaats en het gebruik van het perceelsgedeelte [perceel 1] kunnen niet los van elkaar worden gezien, temeer omdat het perceelsgedeelte [perceel 1] in visueel opzicht onderdeel is geworden van de door [appellant] van Wooninc. gehuurde standplaats. De ingebruikneming van het perceelsgedeelte [perceel 1] dient immers onmiskenbaar ter uitbreiding van de door hen gehuurde standplaats, onder meer als garage bij hun woning op de standplaats. De standplaats en het door [appellant] in gebruik genomen gedeelte van [perceel 1] vormen een samenhangend geheel. Bovendien heeft [appellant] zich op het standpunt gesteld dat hij omtrent het gebruik van het perceelsgedeelte [perceel 1] , met name omtrent de vervanging van de bouwvallige garage op dat perceelsgedeelte, met de gemeente afspraken heeft gemaakt. Met die stelling is, zoals de gemeente terecht in hoger beroep heeft opgemerkt, niet verenigbaar dat [appellant] eigendom van het perceelsgedeelte [perceel 1] pretendeert en zich als bezitter ervan beschouwt. Eerder duiden de door [appellant] gestelde afspraken op een met de gemeente gesloten gebruiksovereenkomst, niet op bezit. Van ondubbelzinnig bezit in de zin van artikel 3:107 BW is derhalve geen sprake (geweest)”

Bezit in het kader van de publiekrechtelijke bevoegdheden van het Waterschap

r.o  4.4

“De rechtbank verwerpt het verweer van [gedaagde01] c.s. dat het waterschap niet als bezitter van de ondergrond van de watergang kan worden gekwalificeerd om reden dat het waterschap publiekrechtelijke bevoegdheden heeft om watergangen aan te (laten) leggen en daarbij niet gebonden is aan de eigendomsgrenzen.

r.o. 4.5

Bij het opstellen van de ruilverkavelingsakte moeten de betrokken partijen in de veronderstelling hebben verkeerd dat watergang W27008 over eigen grond van het waterschap liep. Voor die watergang was immers de strook van kadastraal perceel [perceelnummer03] , eigendom van het waterschap, aangewezen. Het waterschap mocht op grond van de ruilverkavelingsakte dan ook menen eigenaar te zijn van de ondergrond van de watergang. Ook voor [gedaagde01] c.s. moet duidelijk zijn geweest dat het waterschap, wegens de afzonderlijke kadastrale aanduiding van de strook grond waarop de watergang liep, die eigendomspretentie had. Dat de watergang feitelijk is verschoven, maakt niet dat het waterschap niet meer als bezitter van de watergang mag worden aangemerkt. Er zijn twee mogelijkheden: de watergang heeft vanaf het moment waarop de ruilverkavelingsakte werd opgesteld en in de registers werd ingeschreven, op een andere plaats gelegen dan kadastraal was aangegeven, of de watergang is in de loop van de tijd verschoven of verlegd. In beide gevallen kan niet anders worden geconcludeerd dan dat het waterschap de eigendomspretentie die het op grond van de ruilverkavelingsakte met betrekking tot de ondergrond van de watergang mocht hebben, ook mocht hebben met betrekking tot de grond waarop de watergang feitelijk liep, waarmee het als bezitter van die ondergrond kwalificeert. Ook de direct betrokkenen, onder wie [gedaagde01] c.s., dienden op grond van wat hen bekend was over de eigendomsverdeling van de percelen ervan uit te gaan dat het waterschap zich als eigenaar van die watergang beschouwde. Onder watergang wordt in dit geval verstaan de strook grond die door de taludvorming (vanaf de insteek van de grond) de functie en uiterlijke kenmerken heeft gekregen om als waterloop te dienen. Dat het waterschap op grond van de Waterwet de bevoegdheid heeft watergangen op eigendom van anderen aan te wijzen, doet aan het voorgaande niet af. Dat in dit geval door het waterschap van die bevoegdheid bij het uitvoeren van de door [gedaagde01] c.s. gestelde werkzaamheden van afgraven gebruik zou hebben gemaakt, is overigens gesteld noch gebleken. Ook al daarom faalt het verweer van [gedaagde01] c.s.”

Geen verkrijgende verjaring; gebrek aan goede trouw

r.o. 4.8

(..)”Er moet van worden uitgegaan dat de watergang in de loop van de tijd is verschoven en daardoor gedeeltelijk op het perceel van [gedaagde01] c.s. is komen te liggen. Die verschuiving kan alleen hebben plaatsgevonden door actieve handelingen van het waterschap. Het beheer van watergangen is immers een taak van het waterschap en niet gebleken is dat een ander dan het waterschap werkzaamheden aan de watergang heeft verricht. De meest waarschijnlijke gang van zaken is, zoals niet alleen door [gedaagde01] c.s. maar ook door deskundige Overwater in zijn rapportage van september 2020 wordt aangenomen, dat de oever aan de kant van het aangrenzende perceel van thans [naam01] in de loop van de tijd breder is geworden/gemaakt en dat dit voor het waterschap aanleiding is geweest om de watergang aan de kant van het perceel van [gedaagde01] c.s. te verbreden om deze op de gewenste breedte (van 2,25 meter) te houden. Aan het waterschap moet de kennis worden toegerekend dat daarmee de eigendom van [gedaagde01] c.s. werd aangetast. Van bezit te goeder trouw van de grond waarop de watergang kwam te lopen, kan onder deze omstandigheden geen sprake zijn. Het waterschap stelt dat het mogelijk is dat de watergang reeds van aanvang af niet op de plaats van kadastrale aanduiding heeft gelegen. De bewijslast van deze stelling rust echter op het waterschap. Het waterschap heeft het bewijs van die stelling niet geleverd noch heeft het aangeboden dat bewijs te leveren, zodat in recht ervan moet worden uitgegaan dat de door het waterschap geopperde mogelijke gang van zaken zich niet heeft voorgedaan.

Sprake van bevrijdende verjaring; bezit voor ten minste twintig jaar

r.o. 4.14

“Uit hetgeen hiervoor in het kader van de bespreking van het beroep op verkrijgende verjaring is overwogen, volgt dat het waterschap naar het oordeel van de rechtbank bezit heeft verkregen van de ondergrond van de watergang voor zover deze mede is komen te liggen op kadastraal perceel [perceelnummer01] . Voor een succesvol beroep op de bevrijdende verjaring van artikel 3:105 BW is niet vereist dat dit bezit te goeder trouw is geweest. Wel dient de oorspronkelijk rechthebbende het bezit door de inbezitneming van een nieuwe bezitter twintig jaar niet te hebben uitgeoefend en daardoor dit te hebben verloren. De rechtbank is van oordeel dat aan deze eis van artikel 3:105 BW is voldaan. Het waterschap heeft de ondergrond van de watergang door deze op die plaats aan te brengen en te houden in bezit genomen. Dit bezit strekt zich, zoals uit verkeersopvattingen volgt, uit over de strook grond waarover de watergang loopt tot aan de bovenzijde van de insteek van de watergang. Door ingebruikname van de watergang door het waterschap hebben [gedaagde01] c.s. het bezit van de ondergrond van die watergang verloren omdat zij moesten weten dat het waterschap het beheer over watergangen uitoefent en dus feitelijke machtsuitoefening daarover slechts door het waterschap zou worden uitgeoefend. Voor bezitsverlies is, anders dan [gedaagde01] c.s. menen, niet vereist dat de vorige bezitter feitelijk geen enkele machtisuitoefening meer kan uitoefenen. Het is voldoende, zoals in het door [gedaagde01] c.s. aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743, is overwogen, dat de machtsuitoefening van de nieuwe bezitter zodanig is dat deze het bezit van de oorspronkelijke bezitter naar verkeersopvattingen teniet doet en dat is naar het oordeel van de rechtbank met de aanleg en instandhouding door de waterschap van de watergang ten aanzien van de ondergrond van die watergang het geval. Het gebruik door [gedaagde01] c.s. van de watergang als afvoer van drainagewater en beregening van hun percelen – welk gebruik ingevolge artikelen 5:38 en 5:40 BW in beginsel is toegestaan – zijn niet als bezitsdaden te kwalificeren.”

Ontbreken goede trouw

r.o 4.11

“De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de gemotiveerde stellingen van de Coöperatie, die door [gedaagde] onvoldoende zijn weersproken, als vaststaand kan worden aangenomen dat de goede trouw bij [gedaagde] heeft ontbroken ten tijde van het plaatsen van de omheining van haar perceel. Zelfs als [gedaagde] zou worden gevolgd in haar stelling dat [naam 1] bij de bezichtiging van het perceel piketpaaltjes zou hebben geplaatst – hetgeen, gelet op de gemotiveerde betwisting zijdens de Coöperatie niet vaststaat – kan dit niet leiden tot de conclusie dat [gedaagde] te goeder trouw was. Uit de eigen stellingen van [gedaagde] volgt immers dat de situatie ter plaatse inderdaad onduidelijk was. De grens is destijds min of meer uit de losse pols aangegeven. [naam echtgenoot] heeft in dat verband verklaard dat het heel losjes en gemoedelijk ging en dat hij meende dat [naam 1] zelf ook niet wist waar precies de grens lag. Deze omstandigheden geven zoveel aanleiding tot twijfel, dat [gedaagde] er niet gerechtvaardigd op had mogen vertrouwen dat de grens lag op de plaats waar zij de erfafscheiding (haag, poort en schutting) heeft geplaatst, zonder nader onderzoek te doen naar de (exacte) erfgrens (die al kadastraal was vastgelegd). Het Kadaster kan tegen relatief geringe kosten snel een kadastrale grens reconstrueren. Nu [gedaagde] dat onderzoek onder de gestelde omstandigheden achterwege heeft gelaten, kan zij zich niet op artikel 3:11 BW of artikel 3:118 lid 1 BW beroepen. Dat het Kadaster niet onder de in artikel 3:23 BW bedoelde openbare registers valt, doet aan voornoemde onderzoeksplicht niet af.”

Stuiting verjaring na dagvaarding

r.o. 4.15

“De rechtbank overweegt als volgt. Voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring moet de periode dat de zaak uit het bezit van de (oorspronkelijk) eigenaar is geweest twintig jaar hebben geduurd. In dit geval is de verjaring gestuit door de brief van 17 augustus 2022 (verzonden per e-mail) van de advocaat van de Coöperatie aan de advocaat van [gedaagde] . De eerdere aanmaningen van 16 april 2021 en 17 januari 2022 kunnen, gelet op artikel 3:317 lid 2 BW niet worden aangemerkt als stuitingshandelingen, nu deze niet binnen zes maanden zijn gevolgd door dagvaarding. Dit betekent dat voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring moet komen vast te staan dat de Coöperatie het bezit van de strook grond uiterlijk op 17 augustus 2002 heeft verloren en dat [gedaagde] op het moment van voltooiing van de verjaringstermijn (dat wil zeggen: twintig jaar na het bezitsverlies door de Coöperatie) de strook grond in bezit had.”

Erfgrens bij verjaring

r.o. 4.18

“Voor zover [gedaagde] slaagt in het in rov 4.17 aan haar opgedragen bewijs, overweegt de rechtbank nu reeds als volgt. [gedaagde] heeft gesteld dat zij tot aan de plaats waar de piketpaaltjes waren geslagen – en waar dus volgens haar de erfgrens liep – een haag heeft geplant. De rechtbank begrijpt dit aldus dat [gedaagde] de haag op de erfgrens, dan wel daar tegenaan heeft geplant. Daarmee reikt de door [gedaagde] in bezit genomen grond tot aan de stammen van de heg. Het enkele feit dat (vervolgens) sprake is (geweest) van overhangende takken leidt niet tot inbezitneming van de daaronder liggende grond. De stelling van (de advocaat van) [gedaagde] tijdens de plaatsopneming dat de inbezitneming van de grond reikt tot de buitenzijde van de haag is niet nader onderbouwd, zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat.”

r.o. 6.20

“De verweren dat door verkrijgende respectievelijk bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, slagen alleen al niet omdat het enkele feit dat de aanwezigheid van de fruitbomen voor de duur van meer dan tien respectievelijk twintig jaar binnen de grenslijn als bedoeld in artikel 5:42 BW, onvoldoende is voor het aannemen van bezit van een erfdienstbaarheid. Voor het ontstaan van een dergelijke erfdienstbaarheid door verjaring is vereist dat de eigenaar van de bomen zich heeft gedragen op een wijze waaruit ondubbelzinnig blijkt dat hij pretendeert rechthebbende op een erfdienstbaarheid te zijn. Dit is gesteld noch anderszins gebleken. Voorts zij opgemerkt dat voor een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring het bezit te goeder trouw dient te zijn. Hiervan zal pas sprake zijn als de bezitter zijn vertrouwen baseerde op een inschrijving in de openbare registers. Nu ook hieromtrent niets gesteld of anderszins gebleken is, kan ook daarom het verkrijgende verjaringsverweer niet slagen.”

Uitspraak Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 18 januari 2022

ECLI:NL:GHSHE:2022:107

Op 4 september 2015 introduceerde de Hoge Raad de ‘onrechtmatige toestand’ als heet hangijzer om rekening mee te houden bij de beoordeling van verjaringszaken.[1] Kort gezegd komt het er op neer dat degene die zich op verjaring ex artikel 3:105 BW beroept, slechts op het tijdstip dat de verjaringstermijn wordt voltooid bezitter hoeft te zijn van de grond.  De verkrijger hoeft dus niet gedurende 20 jaren het bezit te hebben van de grond. Voldoende is dat het bezit voortvloeit uit een onrechtmatige toestand die in totaal 20 jaren heeft geduurd, welke termijn aanvangt zodra opheffing gevorderd kan worden van deze onrechtmatig toestand. De Hoge Raad past hiermee artikel 3:314 lid 2 over de aanvang van de verjaringstermijn op een nieuwe wijze toe. Sinds deze uitspraak van de Hoge Raad is het in de jurisprudentie stil gebleven rondom de ‘onrechtmatige toestand’. Hierdoor leek het een eenmalige creatieve lezing van de wet, zonder verdere gevolgen voor de verjaringspraktijk. Bijna 6,5 jaar later wordt de ‘onrechtmatige toestand’ opnieuw toegepast door het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch in zijn arrest van 18 januari 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:107. In dit artikel bespreken we kort het arrest van het hof en staan we stil bij de gevolgen voor de praktijk.

Conclusie

Artikel 3:314 lid 2 luidt:

“1 De termijn van verjaring van een rechtsvordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop de onmiddellijke opheffing van die toestand gevorderd kan worden.

1. De termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt.”

De uitspraak van het gerechtshof leidt, samen met de uitspraak van de Hoge Raad van 4 september 2015, tot de conclusie dat de verjaringstermijn van artikel 3:105 BW gaat lopen vanaf het moment waarop de verkrijger de grond onrechtmatig in gebruik neemt. Voor een succesvol beroep op verjaring is dus slechts vereist dat hij op het moment dat de termijn van 20 jaren verstrijkt, bezitter is conform de eisen die daaraan in de jurisprudentie worden gesteld.

Het gevolg van deze uitspraak is dat de oorspronkelijk eigenaar eerder in zal moeten grijpen om verlies van grond door verjaring te voorkomen. Ook betekent dit dat de vordering tot schadevergoeding die de eigenaar als gevolg van de verjaring mogelijk op de verkrijger heeft, eerder verjaard zal zijn. In lopende verjaringszaken kan het dus betekenen dat de kans op schadevergoeding al verkeken is.

Zoals ook blijkt uit de jurisprudentie wordt het door overheden vaak gedoogd als particulieren gebruik maken van publieke grond. Het is dan ook de vraag wanneer je in dergelijke gevallen kunt spreken van een ‘onrechtmatige toestand’ als bedoeld in artikel 3:314 lid 2 BW. Waarschijnlijk volgt het antwoord op deze vraag in een volgende uitspraak. Wij houden u op de hoogte.

[1] HR 4 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743

ECLI:NL:GHARL:2020:6135

Op 6 augustus 2020 verscheen er een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden d.d. 4 augustus 2020 op rechtspraak.nl. De meeste gerechtelijke uitspraken zijn voor niet-juristen moeilijk te lezen. Deze uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden is opvallend goed leesbaar. Juridische begrippen als ‘verkrijgende’ ‘bevrijdende’ verjaring en ‘de verkeersopvatting’ worden in deze uitspraak in ‘Jip en Janneke’ taal uitgelegd.

Het gaat om een geschil tussen twee buren, de ene buur (hierna de bezitter) stelt dat het eigendom van de grond door verjaring is overgegaan. De andere buur (de eigenaar) verweert zich en stelt dat er sprake is van houderschap en niet van bezit en eist voorts schadevergoeding voor het geval er wel sprake zou zijn van verjaring.

Concluderend kunnen we stellen dat de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden ook voor een leek op juridisch gebied goed leesbaar is. De inhoud van de uitspraak sluit aan bij de huidige jurisprudentie op het gebied van verjaring. Het bevestigt ook nog eens dat indien een leek in een eerste reactie op een aanschrijving over het gebruik van grond aangeeft dat dit met toestemming van de eigenaar geschiedt, dit niet altijd in de weg hoeft te staan bij de toewijzing van een beroep op verjaring. Van belang is daarbij onder welke omstandigheden dit is gezegd en hoe de eigenaar op deze stelling reageert.

ECLI:NL:RBAMS:2020:3701

Het gaat in deze zaak om een geschil tussen een particulier en een woonstichting. Beide partijen hebben een recht van erfpacht op grond van de gemeente Amsterdam. De bewoner heeft stuk grond in gebruik genomen, waarop de woonstichting een recht van erfpacht heeft. De bewoner trof bij aankoop van het recht van erfpacht waarop de woning en tuin gelegen zijn een tuin die liep tot aan een stenen muur. Daarnaast was er aan beide zijden van de tuin, vanaf de gevel tot aan de stenen muur, een erfafscheiding aanwezig bestaande uit paaltjes met gaas. Op de grond die grenst aan de stenen muur is door de rechtsvoorganger van de bewoner een terras aangelegd. De huidige bewoner heeft op de grond in 2001 twee schuren gebouwd. De bewoner stelt door verjaring het eigendom te hebben verkregen van het recht van erfpacht op deze grond. Bij de beoordeling van het beroep op verjaring maakt de rechtbank een onderscheid tussen de grond onder de schuren en de overige grond tussen de kadastrale grens en de stenen muur.

Hoewel een recht van erfpacht volgens de wet door verjaring kan ontstaan, wordt dit in de jurisprudentie niet snel aangenomen. Dit blijkt ook het artikel van Mr. L. van Egteren, ‘inbezitneming van beperkte zakelijke genotsrechten’, welk artikel in 2018 in het Maandblad voor Vermogensrecht verscheen.

Daarnaast blijkt uit het oordeel van de rechtbank dat een erfafscheiding aan beide zijden van de grond bestaande uit paaltjes en gaas, geen ondubbelzinnige bezitneming inhoudt, vanwege het open en niet-permanente karakter van dit soort afscheidingen.

Tot slot geeft de rechter een duidelijk oordeel over het bestaan van goede trouw aan de zijde van de inbezitnemer. Dit oordeel is in lijn met de recente jurisprudentie van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

ECLI:NL:GHDHA:2020:999

Het gaat in deze zaak om een geschil over de erfgrens tussen twee buurpercelen. In deze casus staan de veldwerken van het kadaster centraal. Interessant is om te lezen hoe de rechtbank en het hof hier mee om gaan. Daarnaast worden de bezitsdaden die zijn gepleegd niet voldoende geacht voor verjaring, omdat deze daden voor de rechtsvoorganger van eisers (die ontruiming vragen en dus eigenaar zijn) zijn gepleegd. Dit blijkt uit de uitspraak van de rechter in eerste aanleg.

ECLI:NL:RBNHO:2019:1955

Op 13 maart jl. deed de kantonrechter uitspraak in een verjaringszaak tussen een eiser en de gemeente Langedijk. In deze kwestie heeft de eiser een strook grond van 120 m² in gebruik. De eiser stelt in eerste instantie dat er in het verleden (mondelinge) afspraken met de gemeente zijn gemaakt over dit gebruik en heeft verzocht de grond te kopen of te huren. De gemeente en eiser willen vervolgens de mondelinge afspraken voor een deel van het perceel vastleggen in een huurovereenkomst. Op het moment dat de huurovereenkomst ter ondertekening aan eiser werd toegestuurd doet eiser een beroep op verjaring. De kantonrechter in Alkmaar deed uitspraak in deze kwestie.

Conclusie

Uit deze uitspraak blijkt dat het bij de beoordeling van een beroep op verjaring erg belangrijk is om te beoordelen of degene die een beroep doet op verjaring van grond, de pretentie had om eigenaar te zijn van de strook grond. Als degene die een beroep op verjaring doet een verzoek bij de gemeente heeft ingediend om de grond te kopen of te huren, is dit volgens de rechter onverenigbaar met de  eigendomspretenties. Indien de verjaringstermijn voorafgaand aan een dergelijk verzoek tot koop of huur voltooid is, moet uit het verzoek blijken dat de verzoeker de grond kennelijk niet geleverd heeft gekregen door zijn rechtsvoorganger en de grond evenmin is gaan houden voor zichzelf.

In deze uitspraak wordt door het Hof Amsterdam verjaring van een opstalrecht aangenomen. Overeenkomstig artikel 5:101 lid 1 BW is een opstalrecht een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. De bewoner doet een beroep op het opstalrecht van het hebben van beplantingen, waarbij hij verwijst naar twee berkenbomen. Het hof is van oordeel dat een dergelijk opstalrecht door verjaring kan worden verkregen. Voor een beroep op verkrijgende verjaring is bezit nodig. De bezitter is in dit geval degene die de aan het recht van opstal verbonden bevoegdheden feitelijk uitoefent. De bewoner heef aangevoerd dat zij zich ten opzichte van de strook heeft gedragen als bezitter van de brandgang door het hebben van beplantingen, te weten de genoemde twee berken. De termijn begint te lopen op het moment van de inbezitname, in de onderhavige zaak het moment waarop de bewoner zijn woning betrok.

ECLI:NL:HR:2015:2463

In deze uitspraak worden de begrippen ‘ondubbelzinnigheid’ en ‘interversieverbod’ zowel door de Hoge Raad als door de Procureur-Generaal uitgebreid besproken. Daarnaast introduceert de Hoge Raad in deze uitspraak ‘de onrechtmatige toestand’. In artikel 3:314 lid 2 Burgerlijk Wetboek is over de aanvang van de verjaringstermijn opgenomen: ‘Deze verjaringstermijn tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt’. De Procureur-Generaal zegt in zijn conclusie hierover het volgende: Van de in art. 3:314 lid 2 BW bedoelde onrechtmatige toestand kan ook sprake zijn wanneer het houden van het goed onrechtmatig is jegens de rechthebbende. Hierbij kan gedacht worden aan een situatie waarbij diegene de grond onder zich heeft, hetzij als bezitter, hetzij enkel als houder, bijvoorbeeld uit hoofde van een rechtsverhouding die inmiddels is geëindigd. Degene die zich beroept op verkrijging door extinctieve verjaring, behoeft dus niet gedurende twintig jaren het bezit te hebben gehad van het goed. Vereist is slechts dat hij bezitter is op het tijdstip waarop de verjaringstermijn wordt voltooid, waarbij voldoende is dat zijn bezit voortvloeit uit een toestand die gedurende de verjaringstermijn van twintig jaren heeft voortbestaan, welke termijn aanvangt op het tijdstip dat onmiddellijke opheffing van die toestand gevorderd had kunnen worden. In deze zaak stelde de gemeente zich op het standpunt dat het gebruik van de strook gemeentegrond onrechtmatig was. Indien de gemeente de stelling had ingenomen dat zij het gebruik al die tijd heeft gedoogd, dan wel dat sprake was van een stilzwijgende bruikleenovereenkomst en zij het niet als ‘onrechtmatig’ gebruik aanmerkte, was de uitspraak wellicht anders geweest.