Diverse gemeenten hebben locaties die worden ingericht voor woonwagenstandplaatsen. In veel gevallen wil de gemeente eigenaar blijven van de grond. Nu is de vraag op welke wijze de gemeente de grond toch beschikbaar kan stellen voor woonwagens maar wel eigenaar kan blijven. In dit artikel wordt ingegaan op de voor- en nadelen van een erfpacht- en huurovereenkomst voor woonwagenstandplaatsen. Tot slot, wordt antwoord gegeven op de vraag; is een erfpacht- of een huurovereenkomst het meest geschikt voor woonwagenstandplaatsen?
Erfpachtovereenkomst
Een gemeente kan ervoor kiezen om een erfpachtovereenkomst te sluiten. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een anders onroerende zaak te houden en te gebruiken (artikel 5:85 lid 1 BW). In eenvoudige taal betekent dit dat het eigendom van de grond in handen blijft van de oorspronkelijke eigenaar (gemeente), terwijl een aantal rechten die normaal gesproken bij het eigendomsrecht horen in handen van een ander komen (erfpachter). Erfpacht bestaat voornamelijk uit regelend recht. Dit betekent dat partijen veel ruimte hebben om gezamenlijke afspraken te maken over het erfpacht. De grond waar een woonwagen op wordt gezet blijft in eigendom van de gemeente en de eigenaar van de woonwagen krijgt de grond in erfpacht uitgegeven. Het onderhoud en herstel van gebreken is de verantwoordelijkheid van de erfpachter. De gemeente hoeft alleen toezicht te houden op het juist gebruiken van de gronden die in erfpacht zijn uitgegeven. Daarnaast ontvangt de gemeente als vergoeding een canon. Het recht van erfpacht ontstaat door vestiging via opmaking van een notariële akte en inschrijving van deze akte in de openbare registers.
Canon
In ruil voor het houden en het gebruiken van de grond van de erfverpachter betaalt de erfpachter een canon. Een canon is een vergoeding voor het gebruik van het eigendom van de erfverpachter (artikel 5:85 lid 2 BW). Het vaststellen van de canon valt ook onder regelend recht en betekent dat dit tussen partijen moet worden afgesproken. De canon kan jaarlijks worden betaald of voor de duur van de erfpachtovereenkomst worden afgekocht. De canon wordt meestal vastgesteld aan de hand van de waarde van de grond. Gemiddeld is dit vijf procent van de waarde die de grond heeft op het moment dat de erfpachtcanon wordt vastgesteld. Nadat de duur van de (voortdurende) erfpachtovereenkomst is verstreken en een nieuwe erfpachtovereenkomst wordt vastgesteld, kan het zijn dat de grondwaarde is veranderd. Hierdoor kan de canon ook meestijgen. Er kan ook worden gekozen voor een indexatie na het verlopen van een bepaalde periode, bijvoorbeeld om de vijf jaar.
Twee soorten erfpachtovereenkomsten
Er bestaat een voortdurende erfpachtovereenkomst en een eeuwigdurende erfpachtovereenkomst. Bij een voortdurende erfpachtovereenkomst is de duur meestal 50 of 75 jaar. Bij het uitgeven van standplaatsen voor woonwagens kan er ook een kortere duur voor erfpacht worden overeengekomen. Bij de eeuwigdurende erfpachtovereenkomst is de duur eeuwig en wordt de canon eenmalig vastgesteld. Eeuwigdurende erfpacht wordt meestal gekozen omdat dit zorgt voor meer zekerheid over de canon, vooral voor de erfpachter.
Opzeggen
De erfpachtovereenkomst kan worden opgezegd. De erfpachter kan opzeggen tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald. De erfverpachter kan opzeggen wanneer de erfpachter twee achtereenvolgende jaren de erfpachtcanon niet betaalt of wanneer hij in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van andere verplichtingen. Opzegging kan geschieden door het laten betekenen van een exploot. Opzegging gebeurt minstens een jaar van tevoren, tenzij er sprake is van tekortschieten in de verplichtingen door de erfpachter of van het niet betalen van de erfpachtcanon, dan is de termijn een maand. De erfpacht eindigt niet bij overlijden van de erfpachter.
Voor- en nadelen erfpacht
De gemeente heeft met erfpacht het voordeel dat zij minder (financiële) administratie heeft, omdat erfpacht vaak voor een langere periode wordt overeengekomen. De canon wordt jaarlijks of eenmalig betaald. De gemeente heeft ook een voordeel met betrekking tot het onderhoud. De erfpachter is verplicht zelf onderhoud te verrichten en gebreken te herstellen, tenzij anders is bepaald in de erfpachtovereenkomst. Omdat de erfpacht regelend recht kent is er veel mogelijk in het maken van afspraken in de erfpachtovereenkomst over het gebruik. Het financiële voordeel zou kunnen zijn dat na verloop van de voortdurende erfpachtovereenkomst de grondwaarde is gestegen. Bij een herziening zal de canon meestijgen. Een groot nadeel is dat de opzegmogelijkheden beperkt zijn. De erfpachter heeft de mogelijkheid om het recht van erfpacht over te dragen aan een derde. De gemeente verliest hierdoor grip op de gebruikers, dit kan een nadeel zijn. De erfverpachter zal voor een lange termijn visie moet kiezen, de erfverpachter moet daarom bereid zijn de grond voor een lange termijn beschikbaar te stellen als standplaats. Het voordeel voor de erfpachter is dat er financieringsmogelijkheden ontstaan, de erfpachter kan een woonwagen hypothecair financieren.
Huurovereenkomst
Een gemeente kan er ook voor kiezen om een huurovereenkomst te sluiten. Huur is een overeenkomst waarbij de ene partij (verhuurder) zich verbindt aan de andere partij (huurder), een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:201 lid 1 BW). In eenvoudige taal betekent dit dat de huurder een zaak (onroerende zaken inclusief gronden) van de verhuurder in gebruik neemt waarvoor een tegenprestatie wordt voldaan (vergoeding). In het huurrecht kennen we vier huurregimes, algemene bepalingen (artikel 7:201 – 7:231 BW), huur woonruimte, huur bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW en huur overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. Het huren van een standplaats voor een woonwagen valt onder huur van woonruimte (artikel 7:236 BW). De verhuurder verhuurt hier dus de standplaats waarop de huurder de woonwagen kan plaatsen. In sommige gevallen kiest de gemeente er ook voor om de woonwagen te verhuren aan de huurder. Deze constructie wordt in dit artikel buiten beschouwing gelaten. In tegenstelling tot het vestigen van het recht van erfpacht hoeft de huurovereenkomst niet te worden ingeschreven in de openbare registers.
Betalen van de huur
De tegenprestatie is het betalen van huur door de huurder aan verhuurder. De gemeente stelt veelal via een grondprijzenbeleid/nota de huidige huurprijzen vast. Veel gemeenten hanteren als belangrijkste beleidsuitgangspunt de reële marktwaarde. De huurprijzen worden jaarlijks herzien in een nieuwe grondprijzenbrief. Daarnaast kan in de huurovereenkomst opgenomen worden dat de huur jaarlijks geïndexeerd mag worden volgens het door de Rijksoverheid geldende percentage.
Verplichtingen huurder/verhuurder
De verhuurder heeft een aantal verplichtingen. Zo moet de verhuurder opdraaien voor de kosten van het herstellen van gebreken (artikel 7:204 BW t/m artikel 7:208 BW). De huurder is zelf verantwoordelijk voor een aantal zaken, hierover kunnen de huurder en verhuurder een demarcatielijst voor laten opstellen, dit is niet verplicht. In het artikel “Gemeenten en het Besluit Kleine Herstellingen” leest u hier meer over terug . De wet schrijft voor dat je pas kan spreken van een gebrek als aan de voorwaarden uit de wet is voldaan. De huurder heeft de verplichting om huur te betalen (artikel 7:212 BW), klein onderhoud te verrichten (artikel 7:217 BW) en zich als een goede huurder te gedragen (artikel 7:213 BW).
Huur voor bepaalde of onbepaalde tijd
Er zijn twee soorten huurovereenkomsten: een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Verhuur van standplaatsen valt onder de regels voor woonruimte (art. 7:233 BW en art. 7:236 BW). Er kan een huurovereenkomst worden gesloten voor twee jaar of korter. Hierbij geldt geen huurbescherming. De huurovereenkomst voor korter dan twee jaar kan door de huurder op ieder moment tussentijds worden opgezegd met inachtneming van een maand opzegtermijn. Als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd afloopt, zal deze automatisch doorlopen in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een huurovereenkomst die voor langer dan twee jaar of onbepaalde tijd wordt gesloten kent wel huurbescherming. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan niet zo makkelijk tussentijds worden opgezegd enkel onder de voorwaarden die de wet hieraan voorschrijft.
Voor- en nadelen huur
Bij verhuur heeft de verhuurder (gemeente) veel meer administratie en onderhoud dan bij erfpacht. Als er weinig capaciteit is binnen een gemeente zal dit als een nadeel worden ervaren. De huurprijs is dwingend recht volgens het woningwaarderingsstelsel. De huurprijs kan jaarlijks, aan de hand van de door de Rijksoverheid vastgestelde huurprijsverhogingen, geïndexeerd worden. De huurprijs zal vaker verhoogd kunnen worden vanwege de vastgestelde indexatie in tegenstelling tot de verhoging bij erfpacht, dit vindt vaak een keer in de vijf jaar plaats of pas bij herziening van de canon. Dat de huurprijs vaker wordt geïndexeerd, zorgt ervoor dat er regelmatiger inkomsten worden vergaard. Dit is een voordeel voor het bekostigen van kosten die de gemeente moet maken voor maatschappelijke doeleinden. Andere plannen die de gemeente heeft voor maatschappelijke doeleinden kunnen hierdoor mogelijk ook eerder gerealiseerd worden. Een huurovereenkomst heeft over het algemeen een kortere duur dan een erfpachtovereenkomst en/of kan eenvoudiger worden opgezegd door zowel de verhuurder als huurder. De huurder heeft wel huurbescherming. Een nadeel voor de huurder is dat met eigen kapitaal een woonwagen moet worden aangekocht. Er kan namelijk geen hypothecaire lening worden afgesloten op huurgronden. Bij huur is overdracht van de huurovereenkomst niet mogelijk zonder contractovername (art. 6:159 BW).
Conclusie
Als gemeente moet er een afweging gemaakt worden of de woonwagenstandplaatsen worden uitgegeven in erfpacht of huur. Vaak zijn dergelijke woonwagenstandplaatsen geclusterd en vormen een kleine hechte gemeenschap, soms zelfs bestaande uit enkele families die graag dicht bij elkaar willen blijven wonen. De locaties waar de woonwagenstandplaatsen zich bevinden zijn veelal bedoeld om voor langere tijd beschikbaar te zijn. Uitgifte in de vorm van huur of erfpacht zouden in dit geval dus beide geschikt zijn. De gemeente zal haar langetermijnvisie voor de beschikbaar gestelde locatie goed in kaart moeten brengen, omdat de locatie voor langere tijd gebruikt zal worden door de woonwagenbewoners. De voor- en nadelen over de omvang van de financiën worden ook genoemd maar zullen per gemeente een andere doorwerking hebben. De inkomsten zijn belangrijk voor de kosten die de gemeente moet maken, maar ook voor het realiseren van eventuele plannen voor maatschappelijke doeleinden. Om de interne werkzaamheden als een geoliede machine te laten verlopen, zal de gemeente een afweging moeten maken hoeveel capaciteit er is om de werkzaamheden rondom erfpacht of huur te kunnen uitvoeren zonder dat dit intern problemen oplevert. Metafoor kan gemeenten ondersteunen bij het maken van een dergelijke afweging.
Heeft u met een vraag omtrent woonwagenstandplaatsen? Onze medewerkers kijken graag met u mee wat wij voor uw gemeente kunnen betekenen. Neem contact met ons op door te bellen naar 088 – 00 66 100 of te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl. Of dien uw vraag direct in, via onze adviesdesk.
