Erfpachtcanon – uitleg van het verzoek tot herziening[1]

Soms wordt bij de uitgifte van gronden gekozen voor een erfpachtconstructie. En zoals bij zoveel overeenkomsten blijkt achteraf dat de bedoeling van partijen niet altijd even duidelijk is geformuleerd. In deze casus moet de rechter zich uitspreken over een herzieningsbepaling van een erfpachtcanon, meer specifiek over het moment waarop partijen een verzoek tot herziening kunnen indienen. Aan de hand van deze uitspraak wordt uiteengezet hoe een (onduidelijke) herzieningsbepaling door de rechter wordt uitgelegd en worden diverse voorbeelden besproken om herzieningsbepalingen zo concreet en duidelijk mogelijk te formuleren.

In de onderhavige uitspraak heeft Natuurmonumenten een gedeelte van het bij haar in eigendom zijde perceel in erfpacht uitgegeven aan eiser.  Bij aangetekende brief heeft de eiser Natuurmonumenten verzocht in overleg te treden over een herziening van de canon. Natuurmonumenten heeft meermaals geweigerd hieraan mee te werken, omdat volgens hen het verzoek te laat is gedaan. De akte bevat met betrekking tot periodieke canonherziening de volgende bepaling:

3. (…) 3. Bij verloop van vijftien (15) jaren, te rekenen vanaf de datum van de vestiging van het erfpachtrecht, voor het eerst op acht juni tweeduizend twintig kan zes maanden voor dit verloop, door ieder der partijen een verzoek tot herziening van de canon worden gedaan (…) [2]

Verweer van partijen

Eiser onderbouwt zijn vordering door te stellen dat in het bovengenoemde artikel slechts bepaald is vanaf wanneer hij een herzieningsverzoek kan doen. Uit deze bepaling volgt volgens de eiser niet dat die herziening uiterlijk op 8 juni 2020 had moeten worden verzocht. Het stond hem dan ook vrij om op 2 juli 2020 (of later) om herziening te verzoeken. Indien Natuurmonumenten de bedoeling had om herziening na 8 juni 2020 niet meer mogelijk te maken, dan had zij dit (duidelijk) in de akte moeten opnemen.

Volgens Natuurmonumenten was de termijn van het herzieningsverzoek van de eiser op 2 juli 2020 al meer dan zes maanden verstreken en was het tweede tijdvak van vijftien jaar toen reeds aangevangen. In de vestigingsakte is expliciet vermeld dat bij verloop van het eerste tijdvak van vijftien jaar, zes maanden vóór dit tijdvak verloopt, een herzieningsverzoek kan worden gedaan (derhalve tot 8 december 2019). De akte vermeldt niet dat ook na verloop van het eerst tijdvak van vijftien jaar nog een herzieningsverzoek kan worden gedaan. Voorts is volgens Natuurmonumenten het standpunt van eiser o.a. in strijd met het goederenrechtelijke karakter van het erfpachtrecht.

Oordeel van de rechter

Op basis van vaste rechtspraak dienen bepalingen in een notariële akte objectief te worden uitgelegd. De rechtbank overweegt in r.o. 4.3 als volgt. Bij de uitleg van de notariële akte van vestiging van het erfpachtrecht komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. [3].

In de herzieningsbepaling is bepaald dat door ieder der partijen een verzoek tot herziening van de canon kan worden gedaan, niet na verloop van vijftien jaren, zoals eiser stelt, maar bij verloop van vijftien jaren (op 8 juni 2020), en wel zes maanden vóór dit verloop. Uit deze bewoordingen volgt naar het oordeel van de rechtbank dat partijen hebben bedoeld dat het herzieningsverzoek in ieder geval vóór het verloop van het eerste tijdvak van vijftien jaar op 8 juni 2020 gedaan moet worden, zodat de herziene canon per die datum kan ingaan. Dat in de akte niet met zoveel woorden een concrete einddatum voor het indienen van dit verzoek is vermeld, maakt dit niet anders.

Naast deze taalkundige uitleg bekijkt de rechter de uitleg van eiser ook vanuit het goederrenrechtelijk systeem. De uitleg van de eiser strookt niet met het goederenrechtelijk karakter van het erfpachtrecht. De erfverpachter, de erfpachter en derden zoals potentiële kopers van het erfpachtrecht of van de (bloot)eigendom hebben belang bij een kenbare en robuuste canon die slechts op basis van de in de notariële akte opgenomen wijze en op het daarin opgenomen moment kan worden herzien, in verband met de waarde die een erfpachtrecht en de met het erfpachtrecht bezwaarde eigendom vertegenwoordigen, welke waarde afhankelijk kan zijn van canonwijzigingen. Deze partijen en derden dienen ervan op aan te kunnen dat de canon na de wisseling van een tijdvak, afgezien van de in de akte opgenomen indexeringen, gedurende dat tijdvak niet meer gewijzigd kan worden.

Het door eiser ingenomen standpunt dat op enig moment in het tweede tijdvak een verzoek tot canonherziening kan worden gedaan en het ter zitting ingenomen standpunt dat eventueel door de erfpachter als gevolg van een herziening te veel betaalde bedragen met terugwerkende kracht tot 8 juni 2020 door de erfverpachter terugbetaald dienen te worden, strookt daar niet mee, aldus r.o. 4.5.

Het bovenstaande betekent dat het herzieningsverzoek van eiser te laat is gedaan. Zijn vordering wordt daarom afgewezen.

Wat betekent dit voor de praktijk?

De tekst van de akte zelf speelt een belangrijke rol als partijen bij de rechter twisten over de betekenis van de herzieningstermijn van de erfpachtcanon. Het is daarom belangrijk dat de akte zo min mogelijk ruimte voor interpretatie biedt. Bepalingen, o.a. over de canonherziening, moeten zo duidelijk mogelijk geformuleerd worden. De financiële gevolgen van een canon die achteraf wel (of juist niet) kan worden herzien, kunnen immers groot zijn en partijen hebben over het algemeen geen belang bij ‘juridisch gedoe’.

Onderstaand worden daarom enkele herzieningsbepalingen en specifieke bewoordingen ter illustratie opgenomen om aan te geven waar men op zou kunnen letten bij het opstellen van duidelijke, concrete erfpachtvoorwaarden.

Gemeente Amsterdam 

Ten minste drie jaar vóór de aanvang van een nieuw tijdvak geven Burgemeester en Wethouders schriftelijk aan de erfpachter kennis van de toepasselijkheid van eventuele nieuwe Algemene Bepalingen en de op basis van het bepaalde in de leden 2 en 3 door de Gemeente berekende nieuwe grondwaarde en nieuwe jaarlijkse en vaste canons.

Herziening van de canon wordt binnen zes maanden na de kennisgeving als bedoeld in lid 1, respectievelijk binnen zes maanden na de kennisgeving van deskundigen als bedoeld in lid 5, geconstateerd bij notariële akte; in de akte worden daaromtrent in ieder geval vermeld:[4]

Naar onze mening heeft de gemeente Amsterdam in deze bepaling duidelijk omschreven in welk tijdvak de canon zou kunnen worden herzien.

Gemeente Alphen aan den Rijn

De canon kan voor het eerst worden herzien na verloop van tien jaren na de ingangsdatum van dit Erfpachtrecht en vervolgens elke 10 jaar en wel op verzoek van een der partijen (…)[5]

Deze bepaling is vergelijkbaar met een eerdere herzieningsbepaling van de gemeente Alblasserwaard.[6] In deze akte werd de zinsnede ‘telkens na verloop van 10 jaar’ toegevoegd. Deze toevoeging betekent volgens de rechtbank dat de erfpachter na een herziening gedurende een periode van 10 jaar niet met een wijziging van de canon kan worden geconfronteerd.[7][8] De toevoeging van deze zinsnede heeft dus grote gevolgen voor de datum van herziening. Beide formuleringen kunnen worden gebruikt, maar het is wel belangrijk om bewust te zijn van de verschillen die een kleine wijziging zoals dit tot gevolg kan hebben.

Waterschap Hollandse delta

De erfpachtcanon kan telkens na verloop van een tijdvak van 5 jaar te rekenen vanaf de datum waarop het erfpachtrecht is ingegaan (…) worden herzien (…). De partij die herziening wenst moet dit tenminste 3 maanden vóór het einde van een dergelijke periode van 5 jaar (…) te kennen geven, waarna de nieuwe canon zo mogelijk in onderling overleg wordt vastgesteld. Is een dergelijk verzoek niet tijdig gedaan, dan zal voor het desbetreffende tijdvak van 5 jaar geen canonherziening plaatsvinden, tenzij beide partijen daarin zouden toestemmen.[9]

Ook in dit geval kan naar onze mening de canon 5 jaar na de vorige herziening worden herzien en niet iedere 5 jaar na vestiging.

Conclusie

Het blijkt dat het lastig is om de bedoeling van partijen te vertalen naar een duidelijke en concrete herzieningsbepaling. Zo kan de toevoeging van een enkel woord of zinsnede leiden tot veel onduidelijkheid of zelfs een canon die veel eerder of pas veel later kan worden herzien. Het is daarom van belang om vage, multi-interpretabele termen zoveel mogelijk te vermijden bij het opstellen van een erfpachtovereenkomst. Zo kan de zinsnede ‘bij verloop van (…)’ na verloop van tijd vragen oproepen, omdat partijen de (uiterlijke) begin- en einddatum van de herzieningstermijn verschillend kunnen interpreteren. Ook termen als ‘laatste’ of ‘normaal’ kunnen in dat opzicht beter worden vervangen door zo duidelijk en precies mogelijke bewoordingen.[10]

Bij het formuleren van herzieningsbepalingen kunt u daarom de bovenstaande praktijkvoorbeelden gebruiken, maar het blijft uiteraard wel maatwerk. Heeft u zelf een herzieningsbepaling die niet geheel duidelijk is en waar u graag een onafhankelijke partij naar wilt laten kijken? Metafoor helpt u graag.

[1] Rb. Midden-Nederland 23 februari 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:743

[2] Rb. Midden-Nederland 23 februari 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:743, artikel 5 lid 3 onder F, herzieningsbepaling

[3] Zie hiervoor ook het arrest van de Hoge Raad uit 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/11.

[4] Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000, artikel 11 lid 1 jo. artikel 11 lid 7.

[5] Erfpachtovereenkomst gemeente Alphen aan den Rijn, artikel 6 lid 1.

[6] Rb. Rotterdam 26 juli 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:6469 (erfpachter/Albrandswaard)

[7] Broese van Groenou, in: Recht en Praktijk 2019, De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter, p. 4 (online, laatst bijgewerkt op 1 december 2018).

[8] Rb. Rotterdam 26 juli 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:6469, r.o. 4.7.

[9] Algemene erfpachtvoorwaarden 2013, artikel 19 lid 1.

[10] Broese van Groenou, in: Recht en Praktijk 2019, De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter, p. 4-5, (online, laatst bijgewerkt op 1 december 2018).