In het Financiële Dagblad van zaterdag 5 november was het voorpaginanieuws: de erfpacht is terug. De prijzen voor een koophuis liggen op een erg hoog niveau en voor veel mensen is een koophuis niet meer bereikbaar. Daarom zijn veel lokale bestuurders op zoek naar een mogelijkheid om de regie op de woningmarkt terug te nemen.
Daartoe zijn een aantal experimenten opgezet. In Ede wil de gemeente de grond in erfpacht uitgeven en de stenen verkopen met een korting. In Zaanstad is een woningfonds opgericht met erfpachtconstructie en in Noordwijk wordt een commerciële erfpacht toegepast waarbij de grond naar een beleggingsfonds gaat. Is dit dan de mogelijkheid om woningen weer betaalbaar te krijgen voor de lagere en midden inkomens?
Historie erfpacht
Erfpacht bestaat sinds het eind van de 19e eeuw. Vooral in Amsterdam werd het gebruikt om grondspeculatie tegen te gaan en de invloed van de gemeente te vergroten. Ook de visie dat de waardestijging van de grond aan de gemeenschap toebehoorde was een argument om erfpacht toe te passen.
De laatste jaren is erfpacht, zeker in Amsterdam, in een negatief daglicht komen te staan. De canon kende grote sprongen omhoog bij het einde van de termijn, waardoor veel erfpachters in de problemen kwamen. Vandaar dat op dit moment de eeuwigdurende erfpacht in gebruik is, waarbij ook de canon kan worden afgekocht over de gehele looptijd. Deze constructie komt dan toch weer verdacht veel in de buurt van eigendom.
Welke vormen worden nu onderzocht?
De eerste vorm is een KoopGarant vorm: je koopt alleen de woning zonder de grond met korting. De grond gaat naar de gemeente in erfpacht (met afgekochte eeuwigdurende erfpacht) en bij verkoop de woning weer aan de gemeente worden terugverkocht tegen de marktwaarde waarbij 30% van de waardestijging (of daling) naar de gemeente gaat.
De tweede vorm is een constructie waarin een stichting de grond koopt met garantstelling van de gemeente en de woningkoper de stenen financiert met een hypotheek. Het canonpercentage van de erfpacht is gelijk aan de hypotheekrente (en ook fiscaal aftrekbaar) en wordt evenals de hypotheekrente na tien jaar herzien.
De derde vorm is Duokoop. Daarbij wordt de grond ondergebracht in een commercieel beleggingsfonds. Dat fonds is eigendom van pensioenfondsen en verzekeraars. Het fonds incasseert de canon waaruit dus het rendement komt. Ook hier wordt de canon na tien jaar herzien, maar je kunt op elk moment de grond van het fonds kopen, zodat je geheel eigenaar wordt.
Zijn KoopGarant, Duokoop of constructies met een stichting de oplossing?
Zijn de opties die hierboven zijn besproken dan dé oplossing om de hoge prijzen tegen te gaan? Het is twijfelachtig of dit oplossingen zijn voor de hoge prijzen. Je verlaagt uiteraard de hypotheek voor de woning, omdat de grond niet gekocht wordt. Maar alleen bij afkoop van eeuwigdurende erfpacht wordt dit niet meegerekend in de maximale hypotheek die je kunt krijgen voor de aanschaf van de woning. En dan moet je die afkoop wel financieren. Zodra er een canon is of afkoop met een bepaalde periode wordt het maximale hypotheekbedrag verlaagd.
Daarnaast is het denkbaar dat er door de lagere prijs meer mensen in aanmerking komen voor die woning, wat de prijs dan weer opdrijft. Wat is dan de oorzaak van de hoge prijzen? Natuurlijk het aanbod van woningen en de veel hogere vraag, maar vooral ook de lage hypotheekrente, waardoor de leencapaciteit veel hoger ligt dan bij een hogere rente. Hiervoor is erfpacht geen oplossing.
Wat is dan wel een oplossing voor de overheid om de regie op de woningmarkt terug te nemen?
Erfpacht is op zich een goed instrument. Maar dan wel met de juiste argumenten. En die argumenten zijn de regie die de gemeente op de ontwikkeling krijgt en de waardestijging van de grond die ten goede komt aan de gemeenschap. Dat is een discussie die je kan voeren waarbij de mate van invloed van de overheid bepalend is.
Met erfpacht kan de overheid de regie pakken op grondposities. Hiermee kan je de grondprijzen en de voorwaarden voor woningbouw beïnvloeden. Daarmee kan je vervolgens gericht bouwen voor een bepaalde doelgroep.
In het verleden kenden we een aantal doelgroepen:
- Sociale huur
- Sociale koop
- Vrije sector huur
- Vrije sector koop
Dat was zo gek nog niet. De gemeente heeft met erfpacht de mogelijkheid om gericht de grondprijs en de voorwaarden te bepalen voor de op een bepaalde plek beoogde doelgroep. Wel moeten we ons realiseren dat erfpacht ingewikkelder is dan ‘gewone’ verkoop. Erfpacht vergt een actieve rol van de gemeente waarbij er goed beleid moet zijn voor verschillende doelgroepen. Daarnaast moet er goed zicht zijn op toekomstige ontwikkelingen. Ook heeft de gemeente daarbij een grotere zorgplicht. Zonder goed beleid kan erfpacht ook een hoofdpijndossier worden. Dat vergt dus een goede voorbereiding.
Hulp nodig bij erfpacht of het bereiken van meer regie op grondposities? Wij ondersteunen u hier graag bij. Neem contact met ons op door te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl of te bellen naar 088 – 00 66 100. Of dien uw vraag in via de adviesdesk.
